فروقات بين دعوى التخمين ودعوى أجر المثل

[المحامية علياء النجار]

فروقات بين دعوى التخمين ودعوى أجر المثل

1- التعريف :
- تعرف دعوى التخمين :
هو تحديد قانوني للأجور بهدف إيجاد التوازن العادل بين المؤجر و المستأجر في ظروف كانت تحد بالبلاد ، أو هي تقدير أجرة المأجور حين نشوب خلاف بين طرفي العقد على مقدارها رغم وجود اتفاق بينهما بشكل مسبق .
- اما دعوى اجر المثل فتعرف على أنها تعويض لمالك العقار لما فاته من فائدة و انتفاع من واضع اليد على العقار دون وجه قانوني .

2- أطراف الدعوى :
- تتمثل دعوى التخمين بين طرفي العلاقة الايجارية ، إلا انه يمكن ان يكون المؤجر مالكاً لكامل العقار أو قد يكون مشتاعاً في الملكية .
و قد جاء في اجتهاد لمحكمة النقض :
" للشريك على الشيوع في الملكية مباشرة دعوى التخمين باعتبار وكيلاً قانونياً عن باقي الشركاء "
قرار محكمة المقض – رقم 331- اسا 808 – تاريخ 4/3/ 1978 .
فلا من اثبات العلاقة الايجارية ابتداءً باقامة دعوى التخمين و يمكن اثبات ذلك بالطرق المقبولة قانوناً و قد جاء في اجتهاد آخر :
" يشترط لاقامة دعوى التخمين توفر العلاقة الايجارية و لا يجوز للمحكمة ان تحكم بها قبل التحقق من وجود هذه العلاقة بالطرق المقبولة قانوناً " .
نقض سوري 1864 اساس 739 تاريخ 3/11/1975 .
و السؤال هنا :
هل يمكن للمؤجر الفضولي ان يتقدم بدعوى ازالة الغبن ؟
المؤجر الفضولي يعتبر كالمؤجر الحقيقي و من حقه ان يطلب تخمين المأجور الذي أجره عن الغير ، و يتقدم بادعائه الى القضاء طالما اصبح مركزه القانوني بحكم النائب و الوكيل عن مالك العقار
" يحق لمؤجر الفضولي ان يطلب تخمين المأجور و إخلاء المستأجر من العقار و أن طلب فسخ عقد الإيجار لوفاة المستأجر حق ممنوح للمؤجر الفضولي طالما الاجتهاد المستقر قد منحه حق التخمين و الإخلاء "
استئناف حلب قرار – 366- اساس 642 تاريخ 29/9/1980 .
و سؤال آخر :
هل يحق للشخص الذي تملك العقار بعد ان رسل المزاد العلني عليه ان يتقدم بدعوى ازالة الغبن ؟
- ان الشخص الذي تملك أي عقار نتيجة بيعه بالمزاد العلني ان يتقدم بدعوى الغبن و ذلك لان قرار الاحالة القطعية القضائي ( و المكتسب بالضرورة الدرجة القطعية ) هو هو بمثابة سند تمليك للشخص المشتري الذي جرت الاحالة القطعية لاسمه .
" يجوز لمن جرت احالة العقار قطعياً لاسمه استخدام حقه في التخمين اعتباراً من تاريخها "
نقض سوري 326 أساس تاريخ 4/3/1978 .

و سؤال آخر و أخير :
هل يحق الادعاء على المستأجر الذي تم شهر افلاسه ؟
" ان المدين يصبح بعد صدور الحكم بشهر افلاسه غير أهل للتقاضي بشأن الاموال الخاضعة للضمان العام المقرر في القانون لحماية مجموع الدائنين ، و و إن حتى التقاضي ينحصر بهذه الحالة بوكلاء التفلسية "
نقض سوري – 1006 – اساس – 1552 – تاريخ 30/5/1978 .
أي لا بد في هذه الدعوى ان تنحصر بوكلاء التفلسية ...

- اما أطراف دعوى أجر المثل :
الحالة الاولى : اذا كان بين طرفي العلاقة الايجارية عقد ايجار لكن لم تحدد فيه بدل الايجار ؛ بهذا العقد ففي هذه الحالة يصار الى تحديد اجر مثل العقار على عقار اخر و يماثله .
الحالة الثانية : ان يقدم شخص على اغتصاب عقار يشغله بصورة غير مشروعة و بدون مسوغ شرعي ، فان للمالك ان يطالب شاغل هذا العقار اجر مثل العقار عن مدة الأشغال غير المشروع لهذه العقار ، يحددها القضاء بدعوى يقيمها المالك امام المحكمة المختصة .
و قد يكون واضع اليد على هذا العقار بصورة مشروعة شخص طبيعي او اعتباري كشركة او إدارة ، فيحق هنا للمالك ان يطالب الادارة باجر المثل عن الفترة الواضع يدها على عقاره .

3- شروط إقامة كلاً من الدعويين :
- شروط إقامة دعوى التخمين :
1- وجود علاقة ايجارية بين الطرفين : أي انه على المحكمة النماظرة بدعوى التخمين ان تتأكد من وجود هذه العلاقة الايجارية بالطرق المقبولة قانوناً تحت طائلة النقض .
2- ان يباشر الدعوى صاحب الحق بالذات . سواء أكان مؤجر ام مستأجر حيث أجاز القانون الجديد للطرفين الادعاء بالغبن من تاريخ التعاقد او بعد مضي ثلاث سنوات على الادعاء بالغبن السابق .
و قد نص الاجتهاد على ما يلي :
" لا بد من انقضاء ثلاث سنوات على ميعاد الادعاء السابق بالتخمين ليجوز الادعاء مجدداً "
استئناف دمشق رقم /256/ اساس 1248 تاريخ 10/4/1992 .

و السؤال هنا فيما ذاا باع المستأجر المتجر مع الموجودات للغير فهل يحق للمؤجر تخمين المأجور بهذه الحالة ؟
يجب التمييز هنا بين حالتين :
الحالة الاولى : اذا تنازل المستأجر عن المأجور مع كافة موجوداته الى الغير و اعلم المؤجر بذلك فانه من حق المؤجر ان يطلب تخمين العقار بمواجهة المستأجر.
الحالة الثانية : اذا نظم للمستاجر الجديد المتنازل له عن المأجور عقد ايجار جديد مع المؤجر فان المؤجر بهذه الحالة لا يحق له ان يطلب تخمين العقار مباشرة ، و انما يحق له ذلك عند انتهاء مدة العقد الجديد المعقود ما بين المستاجر الجديد المشتري و بين المؤجر هو تثبيت لخلفية البائع المستاجر القديم و ليس عقداً جديداً بالمعنى الكامل .
3- ان يكون البدل محدداً و هو لقاء انتفاع المستأجر بالمأجور الذي يشغله .

- شروط اقامة دعوى اجر المثل :
ان نميز هنا بين حالتين امر ضروري :
الحالة الاولى : وجود رابطة ايجارية غير محددة البدل ، حيث يصار في هذه الحالة الى تحديد بدل الايجار عن طريق القضاء بادعاء يطالب فيه المالك بأجره .
" يشترط اعتبار وجود اجر المثل :
1- ان يكون هنالك عقد ايجار بين الطرفين اصولاً .
2- إلا يوجد اتفاق بينهما على مقدار الاجرة او كيفية تقديرها .
3- ان يتعذر اثبات الاجرة بينهما "
استئناف دمشق – رقم القرار 1393 – اساس 568 تاريخ 24/9/1985 .
الحالة الثانية لا تشترط وجود رابطة عقدية بين المؤجر و المستاجر و انما يشترط ان يكون هناك وضع يد غير مشروع على العقار ،على الاخير في هذه الحالة ان يدفع الاجرة المقررة بموجب تقرير الخبرة عن مدة اشغال العقار .

4- الاختصاص النوعي و المكاني لكل منهما :
- بالنسبة لدعوى التخمين و اجر المثل فان الاختصاص النوعي لكل منهما فان الاختصاص يعود الى المحكمة التي يقع في دائرتها العقار او المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه .
" ان دعوى اجر المثل هي دعوى شخصية عقارية يمكن اقامتها امام محكمة موقع العقار او امام محكمة موطن المدعى عليه "
استئناف دمشق رقم 105 اساس 268 تاريخ 28/8/ 1990
- اما الاختصاص النوعي فان محاكم الصلح هي المختصة في الدعويين

5- آثار الادعاء :
- دعوى التخمين :
" اذا ثبت للخصم بعد الخبرة في دعوى التخمين انه هو المغبون و ليس للمدعي فله ان يرفع الدعوى المتقابلة لازالة الغبن عنه اعتباراً من تاريخها حتى و لو تقدم بها بعد اجراء الخبرة ، و لا يحد من حقه في هذا الخصوص تنازل الخصم عن الدعوى الاصلية ما لم يقترن هذا التنازل بموافقته "
نقض سوري رقم / 2993/ اساس 4564 تاريخ 12/12/1964
- دعوى اجر المثل :
- فاثرها الرئيس هو التعويض ( تعويض المالك نتيجة حرمانه من ثمرة الملكية و الانتفاع بها ) .

6- سقوط الدعوى :
لشطب الدعوى اثر كبير في الغاء استدعائها و ابطاله ، و هذا الامؤر بالنسبة الى دعوى التخمين ترتب الحاق الضرر بالمدعى عليه من جراء ابطال استدعائها و ذلك كون دعوى التخمين يبدا على اثرها الايجار الجديد من تاريخ الادعاء و شطب الدعوى هنا يجعل هذا الاخير كانه لم يكن
اما في دعوى اجر المثل :
فالامر مختلف عما هو عليه في دعوى التخمين حيث ان الشطب هنا لا يؤثر عليها إلا من ناحية التقادم و يمكن اعادة التجديد بعد الشطب ، و تجديد الادعاء هنا قاطعاً للتقادم دون ان يفقد الاطراف أي حق من حقوقهم ( مع التنويه ان مدة التقادم بدعوى اجر المثل هي 15 عام )

ما اقتبسته من كتاب اضواء على قانون الايجارات / أ . محمد علي فينو /
( بتصرف )

[المحامية ديمة حمو سندس]

شكرآ لك أختي علياء على تلك المشاركة القيمة
انا استفيد من كل ماتطرحين
فاكثري لنا منها اكون لك ممنونة

[المحامية علياء النجار]

مشاركاتي تزداد قيمة ً باطلاع المستفيدين عليها من الزملاء الأكارم أمثالك استاذة ديما ..
زادني الله و اياك علماً ونفعاً .