الحجز الاحتياطي والقيد المؤقت واشارة الدعوى

[المحامية زينب ابواذان]

الحجز الاحتياطي والقيد المؤقت

بحث المشرع موضوع الحجز الاحتياطي في قانون أصول المحاكمات المدنية[1] فعرفه بأنه منع المدين من التصرف بماله مؤقتاً حتى انتهاء المنازعة القضائية وحدد شروطاً خاصة لإلقائه واعتبره من الأمور المستعجلة التي تدخل في اختصاص قاضي الأمور المستعجلة حسب المادة /315/ الفقرة الأولى واستثناء أجاز إلقاءه من قبل المحكمة الناظرة في أصل الحق حسب المادة /316/ .
إذاً: جميع المحاكم المدنية تكون مختصة بإلقاء الحجز الاحتياطي إضافة إلى قاضي الأمور المستعجلة[2] وفي جميع أنواع الدعاوى ما عدا دعوى تسمية المحكمين التي تنظر في غرفة المذاكرة. وكثيراً ما يلجأ إليه كتدبير وقائي لصيانة حقوق الدائن، فيوضع المال المحجوز بموجبه تحت إمرة وإشراف القضاء بغية منعه من التصرف فيه أو تهريبه إضراراً بالدائن حتى إيفاء مطلوبه. وقد تبين لنا أن إيقاع الحجز على عقار يستلزم تسجيل إشارته في السجل العقاري إلاَّ أنه أوجب على الحاجز أن يتقدم بدعوى أصل الحق خلال ثمانية أيام تبدأ من تاريخ تنفيذ الحكم بالحجز، تحت طائلة زوال أثره[3].
لكن ترى هل تقوم إشارة الحجز مقام إشارة الدعوى المتعلقة به ......؟!
رغم أن الاجتهاد القضائي في سوريا قد استقر على إمكانية ذلك إذا كان الحجز قد وضع تأميناً لحق عيني عقاري، وكان ذلك من شأنه أن يحقق الغاية التي وضعت من أجلها الإشارة[4].
إلاَّ أن كلاً من الأستاذين محمد فهر شقفة ومحمد السلطي ينتهيان بعد مناقشة الموضوع إلى رأي مفاده: «إن إشارة الحجز لا تقوم مقام إشارة الدعوى كركن شكلي لسماع الدعوى العينية العقارية، وإن كانت تحفظ حقوق صاحبها اتجاه الغير بالنظر إلى بعض الفروق بين الإشارتين وهي:
1ً_ إن إشارة الدعوى تعتبر من الحقوق العينية أما إشارة الحجز فإنها من الحقوق الشخصية ونتيجة ذلك إشارة الدعوى لا تسقط بالتقادم عملاً بأحكام المادة /19/ بينما تتقادم إشارة الحجز على أساس أنها من الحقوق الشخصية[5].
2ً_ إن وضع إشارة الدعوى في الدعاوى العينية من النظام العام بينما الحجز ليس من النظام العام[6].
3ً_ إن إشارة الدعوى تبقىقائمة على صحيفة العقار إلى أن يتم وضع الحكم النهائي الصادر بالدعوى موضع التنفيذ، بينما إشارة الحجز فيمكن الاعتراض عليها بصورة مستقلة ويمكن رفعها قبل انتهاء الدعوى، وإن حصل ذلك فإن الدعوى العقارية تبقى بدون إشارة فتستوجب الرد شكلاً ويصبح الرأي القائل بأن إشارة الحجز تغني عن إشارة الدعوى في غير محله القانوني[7].»
لقد قدم الأستاذان حجة سديدة تجعلنا نتبنى الرأي الذي وصلا إليه، مع التأكيد ووفقاً لرأي الأستاذ ياسين غانم على الاختلاف بين الإشارتين من حيث الهدف والغاية. فلكل من التدبيرين نظامه القانوني الدقيق سواء من حيث شروط تسجيله أو رفعه مما يقتضي عدم الخلط بينهما.
ويبدو واضحاً أن الحالة التي ناقشناها تمثل حالة تتالي إشارات ليس بينها تنازع لكن مجرد تعددها وتتاليها بصدد عقار واحد قد خلق إرباكاً لدى القضاء وأدى إلى إشكالية في التطبيق، والحقيقة أن هذه الإشكاليات تتخذ أحياناً صوراً مماثلة لدى هيئة السجل العقاري أيضاً، ففي إحدى الحالات تساءلت هيئة السجل العقاري عما إذا كان أمين السجل العقاري مخولاً باتخاذ قرار ترقين إشارة الحجز الاحتياطي الموضوعة من الغير إذا ما وضعت بعد إشارة الدعوى التي انتهت بالحكم لصالح المحكوم له ضد المحكوم عليه وخلال الفترة التي سبقت وصول الكتاب من رئيس التنفيذ إلى الدائرة المختصة بتسجيل العقار لاسم المحكوم له؟!
فأجابت وزارة العدل بأنه لا يجوز لأمين السجل العقاري أن يتخذ لوحده قراراً بترقين إشارة الحجز[8].
ورغم أن النتيجة التي توصلت إليها الوزارة سليمة قانونياً، إلاَّ أنها لم تتطرق في معالجتها للأمر إلى المستند القانوني في ذلك وهو مضمون المادة الخامسة عشرة من قانون السجل العقاري، فبعد أن تحدث المشرع عن إمكانية تصحيح الأخطاء القلمية واستدراكها من قبل أمين السجل العقاري، أكد على أن التحوير الذي يهدف إلى إلغاء أو تبديل القيود لا يجري إلاَّ بقضاء الخصومة ما لم يرتضِ الأطراف ذلك كتابة، فالأصل معالجة القيود ضمن السبل القانونية التي رسمها المشرع، وهذا يبين حدود سلطة أمين السجل العقاري حيال نطاق عمل المؤسسة القضائية والذي نجده يضيق في أحيان ويتسع في أحيانٍ أخرى وسنلمس لاحقاً ضرورة توسيع هذه السلطة في بعض الحالات بموجب نصوص دقيقة.
لكننا نتابع الآن لنشير إلى إجراء تحفظي آخر نصادفه كثيراً ضمن قائمة الإشارات المتتالية والمتنازعة أحياناً على صحيفة العقار.
فإضافة إلى إشارة الدعوى وإشارة الحجز الاحتياطي تُطالعنا إشارة القيد الاحتياطي أو ما يسمى بالقيد المؤقت، وهو تأشيرة توضع على صحيفة العقار لمدة معينة حددها القانون بغية إعلام الكافة بوجود حق للغير على هذا العقار، وبذلك فهو يتضمن تحذيراً بوجود نزاع على الحق واحتمال نزع العقار نتيجة الحكم الذي يقترن بهذا النزاع. وهو إما أن يوضع باتفاق الطرفين أو بالاستناد إلى سند رسمي أو بناءً على مذكرة من رئيس محكمة البداية التي يقع في دائرتها العقار موضوع طلب القيد وهنالك قيد مؤقت يتم تسجيله حكماً وهو ما يسمى بالقيد الاحتياطي ( المؤقت) الحكمي، حيث يتم ذلك القيد من قبل أمين السجل العقاري حكماً وذلك في حالات: 1ً_ القيد الذي يجريه أمين السجل العقاري عندما يوقف قيد الحق العيني ريثما يستكمل النواقص في المعاملة ضمن مهلة معينة بدلاًَ من الرد.
2ً_ إذا رد أمين السجل الطلب فاستأنف طالب القيد قراره، يضع أمين السجل قيداً مؤقتاً يشير بوقوع الاستئناف.
3ً_ إذا قدم إلى أمين السجل العقاري طلباً يستهدف تحوير خريطة المساحة، ففي هذه الحالة يضع إشارة القيد المؤقت إلى حين انتهاء معاملة القيد.
وسنداً للمادة /26/ من قانون السجل العقاري فمدة القيد المؤقت رهن بمستند التسجيل الذي إن كان سنداً رسمياً اقتصرت المدة على عشرة أيام. أما إذا استند إلى اتفاق الطرفين فيبطل مفعوله بانتهاء المدة المتفق عليها. وإذا كان طلب التسجيل مبنياً على إجازة رئيس محكمة البداية بطل مفعوله بعد مضي شهر، إذا لم تقم الدعوى بشأنه ولم يدون ذلك خلال هذه المدة في السجل العقاري، وفي جميع الأحوال يبطل مفعول القيد المؤقت إذا لم يجرِ التسجيل القطعي خلال الستة أشهر التي تلي القيد المؤقت.
وهذا وتعتبر الدرجة الترتيبية العائدة لتسجيل الحق فيما بعد اعتباراً من تاريخ القيد المؤقت[9].
وقد استقر الاجتهاد على أن إشارة القيد المؤقت يستمر مفعولها ولو انقضت المدة المحددة في عقد وضع الإشارة إذا لم ترقن هذه الإشارة أصولاً.
هل يمكن أن نحدد الفارق بين إشارة الدعوى وإشارة القيد المؤقت ؟
1ً_ القيد المؤقت إجراء تحفظي فقط أما إشارة الدعوى فهي إجراء شكلي ويمكن أن تكون تحفظي على سبيل الاستثناء.
2ً_ لا يمكن وضع إشارة الدعوى إلاَّ بعد إقامة الدعوى أما القيد المؤقت فيمكن وضعه دون وجود دعوى كما يمكن وضعه باتفاق الطرفين.
3ً_ إشارة الدعوى ترتبط بالدعوى أما القيد فهو محدد بمدد قانونية يبطل بانقضائها.
4ً_ إشارة الدعوى قيد اختياري أما القيد المؤقت فيمكن أن يكون قيد جبرياً يجب على أمين السجل وضعه عند مراجعة المحكمة المختصة للاعتراض على قراره برفض التسجيل أو الترقين[10].
5ً_ إشارة الدعوى لا تمنع التصرف أما القيد المؤقت فقد يكون مانعاً للتصرف مثال: القيد المتعلق بحق عيني كالشراء العقاري. ومنها ما لا يمنع التصرف مثال: القيد المتعلق بالحقوق الشخصية والشخصية العقارية.
إن سقوط القيود الاحتياطية وانعدام مفاعيلها يحصل حكماً وبصورة آلية عملاً بأحكام المادة /29/ من القرار /188/ والتي تنص على أن « كل قيد احتياطي مدون في السجل يجب ترقينه حكماً بعد انقضاء المهل، وليس لأمين السجل العقاري إيقاف مفعول هذه القيود أو تحديد مفعولها »
وقد ورد في الأسباب الموجبة للقرارين /188و189/ لعام /1926/ أنه: بالنظر إلى ما يترتب على القيد المؤقت منذ وقوعه من إقصاء لمبدأ القناعة العامة[11]الذي يميز نظام السجل العقاري، وإلى ارتداد تسجيل الحق بمفعول رجعي إلى تاريخ إجراء القيد فقد اضطررنا إلى تضيق نطاق استعمال هذا الخيار من حيث الزمن، واتخاذ تدابير خاصة واقية لتجنب سوء الاستعمال[12]. إلاَّ أن ما يبدو هو أن هذه التدابير لم تعد كافية عملياً لتقي من سوء الاستعمال، إذ يتم استغلال فكرة القيد المؤقت ومبدأ الأولوية من قبل التجار المدينين لوزارة المالية وذلك لتهريب أموالهم وعقاراتهم، حيث يتفق هؤلاء مع الغير الذين يثقون بهم على وضع إشارة قيد مؤقت لمصلحة ذلك الغير فيستحق بذلك أولوية حيال حجوزات وزارة المالية، وقد لا يتورعون عن اللجوء إلى القضاء في دعاوى صورية، لا تستند إلى نزاعات جدية في محاولة للاحتماء بالقانون في مواجهة القانون.

وفي حالات أخرى وبغية الاحتفاظ بأثر القيد سارياً إلى أطول مدة ممكنة عمد البعض _ بعد وضع إشارة القيد المؤقت _ بموجب الاتفاق لمدة ستة أشهر إلى تجديدها من أجل ذات القضية مدة ستة أشهر أخرى بطلب جديد مستقل.... الأمر الذي حدا بمديرية المصالح العقارية أن تمنع صراحة تجديد القيد المؤقت بصدد القضية ذاتها، وتوجب على مدعي الحق في حالة حاجته للتجديد أن يلجأ إلى الطرق القانونية الأخرى من دعاوى أو حجوز.... للمحافظة على حقه.
ولا شك أن هذا الأمر يخالف روح القانون ويؤدي إلى سلب قيود السجل العقاري قوتها الثبوتية المطلقة لمدة غير محددة، وعلى الرغم من المواكبة السريعة لمديرية المصالح العقارية لمتطلبات الواقع العملي فلا بد من إيجاد حل تشريعي يغلق الباب أمام من يحاول المساس بالمبادئ التي أقرت ضماناً للحقوق، فمن الممكن مثلاً أن يُعطى أمين السجل العقاري صلاحية النظر في أسباب وضع القيد المؤقت ومدى جديتها، إلى جانب تعديل أحكام القيد المؤقت لجهة إنقاص مدته واشتراط تقديم بيان خاص إضافة إلى الثبوتيات المطلوبة حين تقديم الطلب _ يفيد براءة ذمة صاحب العقار تجاه المالية _
بقي أن نشير إلى أن خطورة المسألة لا تقتصر على النيل من حقوق وزارة المالية أو تعطيل مبادئ نظام السجل العقاري، بل قد تمتد هذه الخطورة إلى الشخص ذاته إذا لم يكن الطرف الآخر في الاتفاق أهلاً للثقة التي أعطاها صاحب العقار له.

وبعد أن ناقشنا جوهر المشكلة وبغية إضفاء المزيد من الوضوح على الحالة المعروضة نود أن نبين آلية التعامل مع حالة تعاقب إشارتي حجز احتياطي وقيد مؤقت على صحيفة العقار، وذلك وفقاً لما حددته مديرية المصالح العقارية في معرض تفسيرها للمادتين /25و26/ من قانون السجل العقاري، إذ وضحت الطريقة المثلى لتنفيذ محضر عقد بطلب التسجيل النهائي للحق الذي وضعت من أجله إشارة القيد المؤقت، التي جاءت سابقة لإشارة حجز احتياطي، فبعد تسجيل القيد المؤقت يسجل الحجز الاحتياطي ويُعلَم الحاجز أن إشارته مسبوقة بقيد مؤقت، حتى إذا ورد محضر عقد التسجيل النهائي للحق الذي وضعت من أجله إشارة القيد المؤقت فيتم التأكد من وروده ضمن مهلة القيد، فإذا كان يتضمن تسجيل حق عيني فيسجل وتتحدد درجته من تاريخ القيد ويُعلَم الحاجز بذلك، أما إذا تضمن عقد بيع فترقن ملكية المالك (اسمه) وتوضع إشارة على صحيفة العقار بورود هذا الطلب، ثم باتخاذ أمين السجل قراراً بترقين الحجز لوروده بعد تدوين إشارة القيد وإبلاغ القرار لذوي العلاقة، وبعد مرور المدة القانونية وعدم تبليغ أمين السجل ما يشعر باستئناف القرار ينفذ قرار الترقين للحجز ويجري التسجيل النهائي وإبلاغ الحاجز بذلك.
يظهر في هذا البلاغ التأكيد على الدقة في تبليغ الطرف الحاجز لدى كل خطوة تتخذ قبل ترقين إشارة الحجز، لكن هذا يعني من جهة أخرى إجازة ترقين إشارة الحجز التالية لقيد مؤقت فلا عبرة لإشارة الحجز بعد القيد المؤقت[13]، في حين منعت بلاغات سابقة مررنا عليها ترقين إشارة الحجز التالية لإشارة الدعوى دون قرار من قضاء الخصومة أو صك يطلب ذلك برضاء الأطراف.
لماذا هذا الفارق بين الحالتين؟
ولماذا نقلل من أهمية إشارة الحجز التالية لقيد مؤقت؟
يفترض في الحالتين أن تعالج المسألة بقضاء الخصومة إن لم تحل باتفاق الأطراف، إننا بحاجة إلى مناقشة جامعة وتفصيلية لما يمكن مناقشته من الإشارات الموضوعة على صحيفة العقار ضمن قضاء الخصومة، بحيث تُسمع فيه دفوع جميع الأطراف، إذ تبدو هذه المناقشة دون شك أهم السبل التي تمهد مبدئياً لحل الإشكاليات الناجمة عن تعدد الإشارات وتنازعها.
ولكن ماذا عن واقع القضاء.......... هل هو مهيأ للعب هذا الدور البناء.

1- المادة / 312 / وما بعدها

2- قرار محكمة النقض بدمشق رقم 63 / 53 تاريخ 9 / 12 / 1952 مجلة المحامون 1952 ص 13 القاعدة 1392

3- غرفة مدنية / 6 / قرار / 70 / أساس / 653 / تاريخ 28 / 2 / 1995 المحامون لعام 1996 عدد 7 و 8 ص 740

1- نقض سوري / 2795 / تاريخ / 31 / 3 / 1981 / نقلاً عن مقال للأستاذ ياسين غانم ( إشارة الدعوى......) مرجع سابق.

2- نقض غرفة مدنية ثانية رقم 315 / 169 تاريخ 30 / 5 / 1972 المحامون لعام 1972 ص 255

3- قرار محكمة النقض بدمشق قرار رقم 150 / 103 تاريخ 14 / 4 / 1975 القانون لعام 1976 عدد1 ص 95

4- الرأيين واردين في المقال السابق للأستاذ ياسين غانم الصفحة 1022 وما بعدها.

1- البلاغ رقم / 5203 / ب تاريخ / 23 / 5 / 1974 / مديرية المصالح العقارية ( مجموعة التشريعات العقارية ) صفحة 160 - 162

1- المادة / 25 / من قانون السجل العقاري.

2- المادة / 80 / من قانون السجل العقاري.

1- يقضي مبدأ القناعة العامة بأن لمعلومات السجل العقاري وفقاً لما حدده القانون قوة إثباتية ومقنعة اتجاه الغير فيما يخص الوقائع والحقوق المدونة فيه وهو مقرر لحماية الغير حسن النية ( الأسباب الموجبة للقرارين صفحة 176) .

2- الأسباب الموجبة صفحة 183.

1- قرار ( غ م 1 ) لمحكمة النقض بدمشق رقم / 1476 / 175 تاريخ 31 / 12 / 1978 المحامون لعام 1979 عدد 4و5 ص 302