الإخلاء لعلة الهدم و البناء

[المحامي منير صافي]

الاخلاء لعلة الهدم و البناء :

المادة /8/ من قانون الإيجار رقم 6 لعام 2006 (( مع الاحتفاظ بأحكام الفقرة / ا / من المادة الأولى و الفقرة / ب /من المادة الثانية و أحكام المادة الرابعة من هذا القانون لا يحكم بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في هذا القانون الخاضعة للتمديد الحكمي إلا في الحالات التالية : و- إذا أراد مالك العقار المبني إقامة بناء جديد كامل بدل البناء القديم عدا العقارات المؤجرة للجهات العامة إلا في حالتي الهلاك الكلي أو الجزئي للمأجور إذا أصبحت العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع تقصا كبيرا . ز- إذا أراد مالك العرصة المأجورة أو مالك جزء منها إقامة بناء جديد كامل فيما يملكه ، و يشترط للحكم بالتخلية في الأحوال الموصوفة بهذه الفقرة و الفقرة / و / السابقة أن يثبت المالك أنه حصل مسبقا على رخصة بإقامة البناء الجديد )).

بعض الاجتهادات القضائية المتعلقة بالاخلاء لعلة الهدم و البناء :

القاعدة 412- إخلاء لعلة الهدم والبناء – شروط الإخلاء – العودة إلى البناء الجديد . إن شروط الإخلاء لعلة الهدم والبناء هي أن يكون طالب الإخلاء مالكاً للعقار موضوع الدعوى وقد استحصل على رخصة من الجهة المعنية بإشادة بناء جديد بدلاً من القديم على كامل العقار المؤجر وإن تحقق المحكمة من توافر شروط لإخلاء لعلة الهدم والبناء والحكم به يجعلها بمنأى من ارتكاب الخطأ المهني الجسيم . – إن حق المستأجر بالعودة إلى ما يشابه البناء القديم في البناء الجديد يكون بعد إقامة البناء الجديد واكتماله ومحله دعوى أخرى غير دعوى الإخلاء . (نقض قرار 65 أساس مخاصمة 472 تاريخ 15/2/1994 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي ) القاعدة 413 – أصول – الطعن نفعاً للقانون – عقار مؤجر – هدم وبناء – آثار . دعوى الإخلاء لعلة الهدم والبناء تقام من قبل المالكين بعد إبراز رخصة هدم وبناء على العقار المؤجر.-وإن هذه الدعوى تبقى مسموعة ما دامت الرخصة قائمة لم تلغ .- إن دراسة البناء من الناحية الأثرية له علاقته المباشرة مع الرخصة لا مع طلب الإخلاء لعلة الهدم والبناء واعتبار الدعوى مستأخرة لحين البت بموضوع البناء يبيح الطعن بها نفعاً للقانون . (نقض قرار 1896أساس 2330 تاريخ 18/5/1994 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 414–– إخلاء لعلة الهدم -اشتراك ا لمؤجر مع مالك آخر - حق العودة – ضمانات إن اشتراك مالك العقار المأجور مع شخص آخر بضم عدة عقارات واستصدر رخصة واحدة لهدمها والبناء عليها لا يمنع المالك المؤجر من مداعاة المستأجر بالإخلاء مادام أنه المالك الوحيد للعقار المؤجر من المستأجر .ليس للمستأجر أن يدفع دعوى الإخلاء لعلة الهدم بعدم الجدية لأن القانون اشترط في هذه الدعوى شروطاً معينة وقرر للمستأجر ضمانات أخصها حق العودة وفرض على المؤجر جزاءات في حالة نكوله عن البناء . (نقض قرار 274 أساس مخاصمة 115 تاريخ 31/5/1994 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 415-إخلاء لعلة الهدم – رخصة إشادة بناء جديد – يمين حاسمة . في دعوى الإخلاء لعلة الهدم وإشادة بناء جديد لا لزوم لحصول المالك على رخصة هدم ويكتفي بالحصول على رخصة إشادة بناء جديد وأن انتهاء مدة الرخصة الممنوحة من اجل البناء واستغراقها بفترة التقاضي لا يفقد دعوى الإخلاء لعلة الهدم مشروعيتها مادام بالإمكان الحصول على إجازة لاحقة بتمديد الترخيص السابق . لا يلتفت إلى اليمين الحاسمة إذا ما وجهت على سبيل التحفظ لأن توجيه اليمين يعني التنازل عما عداه من البينات وان ا لتحفظ لا يفيد التنازل . (نقض قرار 434 أساس مخاصمة1066 تاريخ 23/8/1994 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 416 – مخاصمة – إيجار – إخلاء لعلة . الهدم – توفر شروطه . إن شروط الإخلاء لعلة الهدم تكمن بأن يكون المدعي مالكاً وأن يكون العقار مؤجر اًو أن تكون مدة العقد الأصلية قد انتهت أن يحصل مالك العقار على رخصة مسبقة بالبناء وأن يكون المقصود هدم البناء القديم وأن يكون البناء الجديد كاملاً وأن يطرأ مانع في البناء قبل الحكم بالإخلاء . نقض قرار 300 أساس مخاصمة 510 تاريخ 16/5/1995 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 417- إعادة محاكمة – طرف الدعوى – إخلاء لعلة الهدم والبناء – كيدية. لا يجوز إقامة دعوى إعادة المحاكمة إلا من قبل الأطراف المتمثلين بالحكم المطلوب إعادة محاكمته – يجوز سماع الكيدية في دعوى الإخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء . (نقض قرار 672 أساس مخاصمة604 تاريخ 10/10/1995 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 418 –إيجار – إخلاء لعلة الهدم – حق العودة – عدم وجود شروط لإشادة البناء الجديد – توجيه اليمين الحاسمة على سبيل التحفظ . إن المشرع السوري أعطى المالك الحق في طلب التخلية من اجل الهدم وإعادة البناء ولم يشترط عليه كما هو الحال لدى المشرع المصري أن يأتي البناء أوسع لأن الغاية من ذلك هو تجديد الأبنية القديمة وفق ضابطة البناء في منطقة العقار . إن تحليف اليمين الحاسمة على سبيل التحفظ أمر غير مقبول من الناحية القانونية . (نقض أساس مخاصمة 260 قرار 276 لعام 1996 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 419 – إيجار – إخلاء لعلة الصدع وإعادة البناء – تشميل العقار بالرخص – دعوة واحدة على عدة مستأجرين – التباين بالاجتهاد – خطأ مهني جسيم . إن الحصول على رخص الهدم شرط للحكم بالإخلاء وليس شرطاً لإقامة الدعوى – لا يجوز الحكم بالإخلاء قبل التثبت من أن العقار مشمول برخصة الهدم-- تجوز إقامة دعوى واحدة على كافة المستأجرين الذين يشغلون العقار الواحد لعلة الهدم وإعادة البناء ولو كانت عقودهم مختلفة إن موافقة الحكم المشكو منه لاجتهاد صدر عن محكمة النقض يجعله بمنأى عن الوقوع بالخطأ المهني الجسيم ولو تعارض مع اجتهادات أخرى بحسبان أن التباين في الرأي والاختلاف في الاجتهاد لا يشكل خطأ مهنياً جسيماً . (نقض قرار 123أساس مخاصمة 278 تاريخ 19/3/1996 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 420 –إخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء – شروط الإخلاء – جدية – سلطة قاضي الموضوع . إن المشرع عندما أعطى المالك الحق في طلب التخلية من أجل الهدم وإعادة البناء لم يشترط عليه أن يأتي البناء الجديد أوسع لأن المشرع أراد من وراء ذلك تجديد الأبنية القديمة وتنشيط حركة البناء في البلد ولم يحب أن يثق لكاهل المالك بأي شرط ليس من مقتضيات هذا الهدف والمشرع في هذا كله اكتفى بأن اشترط عليه أن يكون مرخصاً بإقامة بناء جديد كامل فلم يشترط عليه توسيع البناء ولا تكيفه بصورة يأتي معها مشابها لبناء القديم .- لا يسمح من المستأجر دفعة على أن المالك غير جاد في دعوى الهدم وإعادة البناء لأن القانون قد تكفل بإيراد ضمانات للمستأجر إذا ما قضى بإخلائه من العين المؤجرة وأخصها للمأجور مع التعويض . (نقض قرار 273 أساس مخاصمة 216 تاريخ 11/6/1996 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 421 – إخلاء لعلة الهدم – رخصة – عدم جواز تدخل المستأجر في أنظمة البناء . إن الرخصة تبقى موقوفة إلى أن يصدر القرار النهائي القطعي من القضاء – من حق المالك هدم البناء القديم ولا يستطيع المستأجر التدخل في أنظمة البناء . (نقض أساس مخاصمة 821 قرار 627 لعام 1998 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 422 - إ يجارات – إخلاء لعلة الهدم . إن اشتراك مالك العقار المأجور مع شخص آخر بضم عدة عقارات واستصدار رخصة واحدة لهدمها لا يمنعه من مداعاة المستأجر بالإخلاء لعلة الهدم مادام انه المالك للعقار المشغول إيجارا من المستأجر وما دام أن الرخصة بالهدم تشمل تمام المأجور وبالتالي فإن اتفاق مالك المأجور مع مالكي عقارات مجاورة على توحيد عقاراتهم وإقامة بناء جديد مكانها لا يمنعه من متابعة دعوى الإخلاء لعلة الهدم طالما أن ملكيته مازالت مسجلة باسمه . (نقض أساس مخاصمة 818 قرار 823 لعام 1998 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 423 إخلاء لعلة الهدم و إعادة البناء – شروط الإخلاء – كتلة عقارية – هدم المأجور فقط الإخلاء لعلة الهدم يقتضي توافر شرطين : حصول المالك مسبقاً على رخصته بإقامة بناء جديد - 2 – أن يأتي البناء الجديد كاملاً . لم يشترط المشرع أن يأتي البناء الجديد أوسع من القديم لأن المشرع أراد من وراء تجدد الأبنية القديمة تنشيط حركة البناء في البلد ولم يوجب أن يثقل كاهل المالك بأي شرط ليس من مقتضيات هذا الهدف . –إذا كان المأجور جزء من كتلة عقارية فإن إخلاءه من المستأجر يستوقف على هدمه بكامله بإقامة بناء جديد مكانه ولا يشترط أ ن يتعداه الهدم إلى سائر الكتلة العقارية . ( أساس مخاصمة 743 نقض قرر 599 لعام 1999 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي ) القاعدة 424 إقامة الدعوى أمام القضاء الإداري بطلب إبطال رخصة البناء لعلة البناء لا يسوغ وقف الدعوى القائمة أمام القضاء العادي بطلب الإخلاء لعلة الهدم والبناء للعقار المأجور لخلو النص القانوني الملزم بذلك. (نقض قرار 545 أساس مخاصمة 994 تاريخ 14/11/2000 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 425 –إخلاء لعلة الهدم والبناء – شروط دعوى الإخلاء – رخصة . يشترط للحكم بالإخلاء لعلة الهدم والبناء أن يكون مدعي الإخلاء مؤجراً للعقار والمأجور وأن يكون العقار المراد هدمه وإشادة بناء جديد محله مؤجراً وان تنتهي مدة العقد وأن يحصل الملك على رخصة مسبقة بإقامة البناء القديم أي المأجور بكامله وإشادة بناء جديد كاملاً بدلاً عن البناء القديم – لم يشترط القانون الحصول على رخصة بهدم البناء القديم لأن مجرد الحصول على رخصة بالبناء الجديد محل القديم تغني عن ذلك . (نقض قرار 582 أساس مخاصمة1071 تاريخ 27/11/2000 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 426 إخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء – رخصة – انتهاء المدة – توقف السريان . إن ورود النص في متن رخصة البناء على أن مدة هذه الرخصة سنة فقط غير قابلة للتحديد لا يعني سقوط الرخصة فيما إذا كانت المدة بين إقامة الدعوى وصدور الحكم بإخلاء المأجور تزيد على سنة لأن المدة بين إقامة الدعوى بإخلاء العقار لعلة هدمه وإعادة بنائه وتاريخ تنفيذ حكم الإخلاء لا تدخل ضمن مدة السنة المحددة برخصة البناء ولأن المدة بين الدعوى وتنفيذ حكم الإخلاء من شأنها وقف السريان مدة رخصة البناء . (نقض قرار 400 أساس 266 تاريخ 13/11/2001 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي ) القاعدة 427- إخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء – تعدد المستأجرين – اختصام الجميع . إذا كان العقار مؤجراً لعدد من المستأجرين ولو بعقود متفرقة وأراد المالك أن يهدمه ويجدد بناءه وجب عليه أن يختصم في دعوى الإخلاء جميع هؤلاء المستأجرين ذلك أنه يستحيل في هذه الحالة تجزئة الإخلاء حتى إذا ثبت للقاضي أن الإخلاء أحدهم غير ممكن لسبب من الأسباب رفض طلب الإخلاء بالنسبة للجميع . (نقض قرار 406 أساس 125 تاريخ 13/11/2001 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 428- إخلاء لعلة الهدم والبناء – رخصة – نظام عام . من غير الجائز بالحكم بالإخلاء لعلة الهدم و إعادة البناء قبل التأكد من ذلك أن العقار المأجور مشمول برخصة البناء . (نقض قرار 503 أساس 541 تاريخ 10/12/2001 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) (القاعدة 429) على المحكمة التحقق من وجود تشابه بين البناء الجديد والعقار الذي أخلاه المستأجر وما إذا كان من الممكن الانتفاع به على الوجه الذي كان ينتفع به قبل الإخلاء وتجديد البناء فإذا تبين لها ذلك فإن قواعد العدالة والمبادئ العامة للقانون لا تأبى إجازة المستأجر با كساء البناء الجديد إذا امتنع المؤجر عن القيام بذلك خلال مدة كافية تحددها له المحكمة . (نقض قرار 446اساس 585 تاريخ 9/4/2002 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 431 – إخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء – حق المالك بالبناء – عودة المستأجر – تعويض المستأجر . من حق المالك إقامة بنائه الجديد بالمحتوى والطراز والشكل الذي يشاء دون أن يتقيد بأي قيد سوى المخطط التنظيمي العام الذي تأخذ به الجهة الإدارية المختصة عند منح الرخصة ولا يمكن للمستأجر أن يفرض عليه نوع البناء أو طبيعة المقاسم الذي يرغب في إشادتها إلا إذا قصد المالك إلحاق الضرر بالمستأجر متعسفاً في استعمال حقه .- قانون الإيجار رقم 6 لعام 2001 حفظ حق المستأجر المحكوم بالتخلية في حال عدم تمكنه من الانتفاع بالعقار الجديد فألزم المؤجر أن يدفع له تعويضاً يعادل 40%من قيمة العقار المأجور للسكن الذي كان يشغله . (نقض قرار 562 أساس 386 تاريخ 9/5/2002 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 432 . من حق المستأجر الذي أخلى المأجور سنداً لأحكام الفقرتين ( و- ز)من المادة الثامنة من قانون الإيجار رقم 6 لعام 2001 أن يطلب بالتعويض في حال عدم مباشرة المالك للبناء خلال مدة ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء وذلك سنداً لأحكام الفقرة 1 من المادة 14 وبدلالة المادة 9 من القانون المشار إليه . (نقض قرار 676 أساس 453 تاريخ 22/5/2002 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 433 . أن مراجعة أحد الشركاء المراجع المختصة واستحصاله على رخصة باسمه يكفي لطلب التخلية من أجل البناء الكامل .- إذا كان من المتوجب إقامة دعوى الإخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء من قبل مالكي العقار المؤجر أي أن يكونوا جميعهم مختصين في الدعوى فإنه يكفي أن تكون رخصة البناء صادرة بأسماء بعضهم ولا يشترط أنتكون صادرة باسمهم جميعاً . (نقض قرار 773 أساس 637 تاريخ 5/6/2002 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 434 – إخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء – هدم – واقعة مادية – إثبات بكافة السبل . الهدم واقعة مادية يمكن إثباتها بالشهادة واستخلاص الرضا من خلال ثبوت واقعة الهدم ومرور الزمن والتقادم المسقط . (نقض قرار 423 أساس مخاصمة 1494 تاريخ 30/7/2002 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) القاعدة 435 . إن المطالبة بإثبات عدم توفر الملاءة المالية لدى المدعي المالك بطلب الهدم وإعادة البناء لا تقوم على أساس قانوني صحيح في مجال إثبات كيدية الادعاء ذلك أن الحالة المالية لأي شخص قد لا تظهر للعيان كما أن هنالك الكثير من الوسائل التي يمكن أن يلجأ إليها الراغب بإشادة بناء جديد لتأمين المال اللازم لذلك ومنها القروض على سبيل المثال أو بيع المقاسم قبل إتمامها (العظم) تأمين السيولة المالية لاكمال البناء .-استقر الاجتهاد القضائي على ان الترخيص الصادر عن البلدية يبقى معتبراً إلى أن يتم إلغاؤه من قبل المرجع المختص أو إبطاله من القضاء الإداري . (نقض قرار1166 أساس 1041 تاريخ 31/7/2002 مجموعة احكام النقض في القضايا الايجارية من عام 1988 حتى عام 2002 للاستاذ الالوسي) الإخلاء لعلة الهدم و إعادة البناء من حق مالك العقار المأجور في التشريع الإيجاري الاستثنائي المطالبة بإخلاء المستأجر مؤقتاً إذا رغب في تجديد بنائه بأن قرر هدم البناء القديم و إقامة بناء آخر جديد مكانه و أنه من الطبيعي أن يسمح القانون بذلك لما في هذا العمل من تجديد للأبنية القديمة و تجميل للبلدة وقد ينجم عن إقامة البناء الجديد إشادة طبقات و مقاسم إضافية تسهم في حل أزمة السكن. و ينبغي لكي يصح الإخلاء لعلة الهدم و إعادة البناء أن تكون مدة العقد الأصلية قد انقضت. غير أن الاجتهاد القضائي قد أجاز إقامة الدعوى قبل انتهاء المدة التعاقدية بشرط أن يقع موعد التخلية بعد انقضاء المدة المذكورة ((قرار محكمة النقض رقم /1313/تاريخ 31/5/1965- منشور في مجلة القانون لعام/1965/-ص/646/)). و إن من يحق له طلب الإخلاء لعلة الهدم و إعادة البناء هو مالك العقار المبني أو مالك العَرصة المؤجرة وفق النص الصريح للفقرتين /و/ و /ز/ من المادة الثامنة من قانون الإيجار رقم /6/ لعام /2001/ و كذلك كان الأمر في قانون الإيجار السابق الصادر بالمرسوم التشريعي رقم /111/لعام /1952/. و يحق لمن يملك ثلاثة أرباع العقار المؤجر المطالبة بإخلائه لعلة تجديد البناء و ذلك سنداً لأحكام المادة /784/ من القانون المدني التي تنص في الفقرة الأولى منها على أن للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية و التعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة . وعلى هذا الأساس فقد رأت محكمة النقض أنه ليس من حق مالك الحصة الجزئية في العقار طلب إخلائه لإعادة بنائه حتى و لو حصل على رخصة للبناء باسمه و يبقى هذا الحق لمالكي ثلاثة أرباعه ((قرار محكمة النقض رقم/133/تاريخ27/1/1970- منشور في مجلة المحامون لعام/1970/-ص /105/)) و قد جاء في قرار آخر سابق برقم /179/تاريخ 31/1/1951 أنه (( إن كلمة المالك جاءت مطلقة في قانون الإيجارات مما يوجب الرجوع إلى أحكام المادة/784/ من القانون المدني التي خولت من يملك ثلاثة أرباع المال الشائع حق التغيرات الأساسية)) منشور في القاعدة رقم /3240/من المدونة القضائية للأستاذ أنس كيلاني – إلا أنه إذا أقيمت الدعوى من قبل مالكي ثلاثة أرباع العقار الشائع فإنه لا بد من مخاصمة بقية المالكين لسماع أقوالهم بشأن تجديد البناء. فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /1192/ تاريخ20/5/1978 أنه (( لا يكفي أن يرفع أغلبية الشركاء في الملكية دعوى التخلية لتجديد البناء إذ لا بد من أن يمثل بقية المالكين للتأكد من عدم اعتراضهم على قرار الأكثرية))- منشور في مجلة القانون لعام /1979/-ص/325/- و إن المقصود في الاجتهاد المذكور هو سماع أقوالهم و تبيان وجهة نظرهم فإذا اعترضوا و كان اعتراضهم غير قائم على أسس سليمة فإن القاضي لا يأخذ باعتراضهم. و المدعى عليه في دعوى الإخلاء لعلة تجديد البناء هو المستأجر. و على المحكمة التحقق من قيام العلاقة الايجارية كما هو الحال في سائر دعاوى الإخلاء و ليس هنالك ما يمنع من إقامة دعوى واحدة بطلب إخلاء العقار الذي يشغل أجزاءه عدة مستأجرين لإقامة بناء جديد و لو كانت عقودهم مختلفة و أبرمت في أزمنة مختلفة و لو أن كل مستأجر يشغل جزءاً من العقار غير ما يشغله غيره ((قرار محكمة النقض رقم /1784/ تاريخ 29/12/1970- منشور في القاعدة رقم /3231/من المدونة القضائية للأستاذ كيلاني)). بل إن البعض رأى أنه من المتوجب إقامة الدعوى على كافة المستأجرين و لو كان كل مستأجر يشغل جزءاً من العقار بعقد مستقل فقد جاء في كتاب الإخلاء في التشريع الإيجاري الاستثنائي للأستاذ حسن الحلبي أنه ((إذا كان العقار مؤجراً لعدد من المستأجرين و لو بعقود متفرقة و أراد المالك أن يهدمه و يجدد البناء يجب أن يختصم في دعوى الإخلاء جميع المستأجرين ذلك أنه يستحيل في هذه الحالة تجزئة الإخلاء حتى إذا تبين للقاضي إن إخلاء أحدهم غير ممكن بسبب من الأسباب رفض الإخلاء بالنسبة للجميع )) .(ص /105/ ) ولا يشترط أن يكون المالك طالب الإخلاء هو الذي قام بتأجير المستأجر المدعى عليه بل يمكن أن يكون التأجير فقد تم بالواسطة وعن طريق وكيل قانوني أو عن طريق فضولي كما يمكن أن يكون التأجير تم من قبل المالك السابق ذلك أن المشرع لا يشترط سوى أن يكون المدعي طالب التخلية هو مالك العقار المؤجر و لو لم يمض على تملكه سوى فترة قصيرة جداً في الزمن و قد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /521/ تاريخ 20/12/1962 أنه (( إن الفقرة - و- من المادة الخامسة من قانون الإيجارات قد أجازت للمالك طلب إخلاء المأجور إذا أراد إقامة بناء جديد كامل بدل البناء القديم لذلك تكون الخصومة صحيحة بمجرد إثبات حق المدعي بالملكية سواء أكان شاغل العقار مستأجراً من المالك أو من غيره. وجوب توفر رخصة البناء من أجل الحكم بالإخلاء: اشترط المشرع للحكم بالتخلية لعلة تجديد البناء أن يثبت المالك أنه حصل مسبقاً على رخصة بإقامة البناء الجديد . وقد استقر الاجتهاد القضائي على أن الحصول على الرخصة إنما هو شرط للحكم بالإخلاء و ليس شرطاً لرفع الدعوى مما لا يعد عيباً في الحكم حصول المالكين عليها بعد تقديم طلب الإخلاء (( قرار محكمة النقض رقم /119/ تاريخ 6/2/1966 منشور في مجلة القانون لعام/1966/-ص /592 /)) و قد ورد في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /591/ تاريخ 14/4/1976 أنه (( إن صدور رخصة البناء بتاريخ لاحق لتاريخ إقامة الدعوى بالتخلية لا يؤثر على دعوى التخلية لعلة تجديد البناء )) -منشور في مجلة القانون لعام/1976/ ص /565/ . ولا يحق للقضاء الناظر في دعوى الإخلاء لعلة تجديد البناء مناقشة قانونية الرخصة الصادرة عن المرجع الإداري المختص باعتبار أن الرخصة المذكورة هي عبارة عن قرار إداري وقد استقر اجتهاد محكمة النقض على أن القضاء العادي غير مختص بالبحث في عدم قانونية القرارات الإدارية ما لم تشكل اعتداءً مادياً على الحريات العامة أو تجاوزاً على حق الملكية و عليه فإن الرخصة بإقامة بناء جديد لا تنطوي على شيء من ذلك و الترخيص الصادر عن البلدية يبقى معتبراً إلى أن يتم إلغاؤه من قبل المرجع المختص أو إبطاله من القضاء الإداري ( قرار نقض رقم 331 تاريخ 29/2/1964 منشور في مجلة القانون لعام 1964 ص /336 /)) و قد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /1884/ تاريخ 23/9/1987 أنه (( إن مجرد إقامة دعوى بطلب إبطال رخصة البناء أمام القضاء الإداري لا يسوغ وقف نظر دعوى الإخلاء لعلة تجديد البناء ما لم يصدر عن المحكمة الإدارية ما يُشعر بوقف تنفيذ الرخصة ))منشور في مجلة المحامون لعام /1978/ ص /556/. ويكفي للحكم بدعوى الإخلاء لعلة تجديد البناء حصول المالك على رخصة بإقامة بناء جديد و هذه الرخصة تغني عن الاستحصال على رخصة منفصلة بهدم البناء القديم (( قرار محكمة النقض رقم /1788/تاريخ 26/8/1978 منشور في مجلة المحامون لعام /1978/ ص/556/)). و قد رأت محكمة النقض أن صدور الرخصة لتجديد البناء باسم شخص آخر بالإضافة للمالك لا يؤثر على حقوق المالك بطلب الإخلاء لعلة تجديد البناء ((قرار نقض رقم /507/ تاريخ 30/3/1977 منشور في مجلة القانون لعام /1977/-ص /221/)). و قد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /237/ تاريخ 18/3/1975 أنه (( إن اشتراك المالك مع الغير في الرخصة لا يؤثر على طلب الإخلاء لتجديد البناء ما دام لا ينال من حقوق المستأجر ولا مبرر لدعوة أصحاب الرخصة جميعاً )) منشور في مجلة القانون لعام /1979/-العدد/7/ص/401/. وجاء أيضاً في قرار لغرفة المخاصمة النقض برقم /274/ تاريخ31/5/1994 انه ((إن اشتراك مالك العقار المأجور مع شخص آخر بضم عدة عقارات واستصدار رخصة واحدة لهدمها و البناء عليها لا يمنع المالك المؤجر من مداعاة المستأجر بالإخلاء ))- منشور في مجلة القانون لعام /1994- 1995/ ص /447/. و تصدر رخصة البناء عادة لمدة محددة إلا أن دعوى الإخلاء قد تستمر مدة تزيد عن المدة المحددة في رخصة البناء لذلك فقد اجتهدت محكمة النقض بأن المدة بين إقامة دعوى إخلاء العقار لعلة هدمه و إعادة بنائه و بين تاريخ تنفيذ حكم الإخلاء لا تدخل ضمن المدة المحددة برخصة البناء لأن هذه الدعوى من شأنها وقف سريان مدة الرخصة (( قرار محكمة النقض رقم /487/ تاريخ 14/6/1976 منشور في مجلة المحامون لعام /1976/ ص /593/ )) . وينبغي أن تكون رخصة البناء شاملة كامل المأجور المطلوب إخلاؤه ويكفي أن يكون المأجور بكامله سيهدم لشموله بالرخصة ولا يشترط أن يتناول الهدم كامل الكتلة العقارية ((قرار محكمة النقض رقم /562/ تاريخ 25/4/1973 منشور في مجلة المحامون لعام /1973/ ص /145/)) . وعلى المحكمة الناظرة في دعوى الإخلاء أن تتأكد عن طريق إجراء الخبرة الفنية من أن رخصة البناء تشمل كامل المأجور فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /1701/ تاريخ 24/7/1978 أنه (( لا يجوز الحكم بالتخلية لعلة الهدم وإعادة البناء قبل التأكد من أن العقار المأجور مشمول برخصة البناء )) منشور في مجلة المحامون لعام /1978/ ص /556/ . وينبغي أن تتضمن رخصة البناء الترخيص بإقامة بناء جديد كامل وفق ما هو واضح من نص الفقرتين /و- ز/ من المادة الثامنة من قانون الإيجار والمقصود بالبناء الكامل أن يكون شاملاً كامل مساحة المأجور المطلوب إخلاؤه وأن لا يقل من حيث المشتملات أو عدد الطوابق عن البناء القديم المراد هدمه وقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /1747/ تاريخ 17/5/1954 أنه (( إن قصد المشرع من تخويل المالك حق استعادة عقاره المبني إذا أراد إقامة بناء جديد كامل بدل البناء القديم هو تفريج أزمة السكن لذلك يحكم برد دعوى الإخلاء إذا ثبت أن البناء الذي ينوي إنشاؤه يشتمل على غرف أقل مما عليه البناء الحالي )) منشور في القاعدة رقم /2931/ من مجموعة الاجتهاد القضائي في ربع قرن للأستاذين ضاحي وبدر- إلا أنه لا يشترط في البناء الجديد الذي يرغب المالك من إقامة أن يحتوي على كل الطوابق التي يسمح بإقامتها النظام العمراني (( قرار محكمة النقض رقم /1715/ تاريخ 10/8/1964 )) منشور في مجلة القانون لعام /1964/ ص /806 /)) وإن المحكمة تتحقق من أن الهدم يشمل كامل البناء القائم من خلال رخصة البناء إضافة إلى مخطط البناء الجديد فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم/454/ تاريخ31/5/1975 إنه ((يجب التحقق من أن الهدم يشمل كامل البناء القائم بإبراز صورة عن مخطط البناء )) منشور في مجلة المحامون لعام /1975/ ص /597 /)) . ولقد استقر الاجتهاد القضائي على أن وجود إشارة دعوى على صحيفة العقار لا تحول دون المالك وإشارة بناء جديد مكانه ولا حاجة لاختصام صاحب الإشارة (( قرار محكمة النقض رقم /1788/ تاريخ 26/8/1978 مجلة المحامون لعام /1978/ ص /556/ )) كما استقر الاجتهاد أيضاً على أن وجود إشارات إفلاس وحجز وغيرها على صحيفة العقار لا أثر له على طلب إخلاء العقار لتجديد البناء (( قرار نقض رقم /237/ تاريخ 18/3/1975 منشور في مجلة القانون لعام /1979/ العدد /7/ ص /401/ )) . وإن المالك وحده هو الذي يقدر دواعي تجديد البناء ولا يصح مجادلته في رغبته بالتجديد لا من قبل المستأجر ولا من قبل المحكمة الناظرة في دعوى الإخلاء وقد ورد في قرار لمحكمة النقض برقم /693/ تاريخ 19/4/1966 أنه (( للمالك وحده يعود تقدير موجبات تجديد البناء المطلوب إخلاؤه )) منشور في القاعدة رقم /3267/ من المدونة القضائية للأستاذ كيلاني . ولا يشترط أن يكون المأجور في حالة التداعي (( قرار محكمة النقض رقم /574/ تاريخ19/10/1972 -منشور في القاعدة رقم /3285/ من المرجع السابق وبذلك فإنه لا يصح من المستأجر المدعى عليه في دعوى الإخلاء أن يدفع الدعوى بأن المأجور بحالة جيدة أو أنه لم تمض على إقامته مدة طويلة ذلك أن تقدير ضرورة التجديد يعود إلى المالك وحده ولا يجوز سؤاله عن الأسباب التي دفعت به إلى السعي لإقامة بناء جديد بدلاً من البناء القائم . ولا يجوز أن ينظر في دعوى الإخلاء لعلة تجديد البناء إلى المقدرة المادية للمالك ومدى ملاءته وقدرته على إشارة البناء الجديد فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /1991/ تاريخ 10/9/1964 أنه (( إن دعوى التخلية لعلة الهدم والبناء تترتب بمقتضى القانون بمجرد حصول المالك على الرخصة ولا ينظر فيها لملاءته وقدرته المالية على إشارة البناء الجديد ))-منشور في القاعدة رقم /3261/ من المدونة القضائية للأستاذ كيلاني . ولا يجوز في دعوى الإخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء البحث في أحقية المستأجر بالعودة إلى البناء الجديد كما أنه لا يجوز للمستأجر أن يطلب في دعوى الإخلاء وصف حالة المأجور ليكون دليلاً في دعوى العودة للمأـجور مستقبلاً وبإمكان المستأجر التقدم بدعوى مستعجلة لوصف حالة المأجور وتحديد مساحته وأبعاده وحدوده وموقعه وذلك قبل هدم المأجور المذكور فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /418/ تاريخ 30/3/1977 أنه (( إن أحقية المستأجر بالعودة إلى البناء الجديد بعد إخلائه لعلة تجديد البناء يكون محل دعوى أخرى غير دعوى التخلية وذلك حين اكتمال البناء وله طلب وصف الحالة الراهنة للمأجور بدعوى مستعجلة وبصورة مستقلة عن هذه الدعوى)) منشور في مجلة القانون بعام /1977/ ص /221/ . وجاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /302/ تاريخ 14/4/1975 أنه ((إن تعيين أوصاف الأجزاء التي يشغلها المستأجر لأجل المحافظة على حق العودة أو تقديم التعويض إنما يعود طلبه إلى المستأجر وبإمكانه إجراء ذلك أمام دائرة التنفيذ أثناء تسليم العقار أو بمراجعة القضاء المختص لوصف الحالة الراهنة لكل جزء )) - منشور في مجلة القانون لعام /1976/ العدد /1/ ص /72 /. تلك هي شروط الإخلاء لعلة تجديد البناء وقد ذكرت كلها تقريباً في قرار النقض غرفة المخاصمة رقم /300/ تاريخ 16/5/1995 الذي جاء فيه أنه (( إن شروط الإخلاء لعلة الهدم هي أن يكون المدعي مالكا وأن يكون العقار مؤجراً وأن تكون مدة العقد الأصلية قد انتهت وأن يحصل مالك العقار على رخصة مسبقة بالبناء وأن يكون المقصود هدم البناء القديم وأن يكون البناء الجديد كاملاً وأن لا يطرأ مانع من البناء قبل الحكم بإخلاء )) منشور في مجلة القانون لعام/1994-1995/ ص /442/ . وعلى المحكمة في حال توافر شروط دعوى الإخلاء أن تحكم بالإخلاء وتمنح المستأجر مهلة للإخلاء لا تقل عن ثلاثة أشهر ولا تتجاوز ستة أشهر اعتباراً من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية وفق ما تنص عليه الفقرة ((ب)) من المادة /12/ من قانون الإيجار التي توجب منح هذه المهلة في جميع حالات الإخلاء المنصوص عنها في التشريع الايجاري الاستثنائي . وعلى المالك الذي حصل على حكم قطعي بالإخلاء ومضت مهلة الإخلاء أن يباشر بأعمال الهدم والبناء خلال مدة ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء وذلك تحت طائلة الحبس من شهر إلى سنة وبالغرامة من /100/ ل.س إلى /1000/ ل.س وفقاً لأحكام المادة ((14/أ)) من قانون الإيجار رقم /6/ لعام /2001/ وذلك دون إخلال بحق المستأجر الذي أخلي من المأجور بالعودة إليه فقد اجتهدت محكمة النقض بقرارها رقم /89 / تاريخ 16/2/1977 بأنه (( إن عقد الإيجار في حال تخلية المأجور لعلة تجديد البناء يكون موقوفاً إلى أن يعاد بناء العقار أو أن يعدل المالك عن مشروع البناء والذي على أساسه جرى الإخلاء أو أن يقوم مانع من تنفيذ هذا المشروع كعدم تجديد رخصة البناء من قبل الجهة الإدارية حال انتهائها عندها يكون للمستأجر حق العودة إلى المأجور)) منشور في القاعدة رقم /3235/ من المدونة القضائية . - إثبات الكيدية في دعوى الإخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء : إن من حق المستأجر المحكوم عليه بالتخلية لعلة تجديد البناء أن يشغل البناء الجديد أو جزءاً منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبل الإخلاء وتجديد وفق ما تنص عليه المادة التاسعة من قانون الإيجار رقم /6/ لعام /2001/ وهذا ما كانت تنص عليه أيضاً المادة الخامسة من قانون الإيجار السابق الصادر بالمرسوم التشريعي رقم/111/ لعام /1952/. لذلك فإن الاجتهاد القضائي قد اعتبر أن المالك الذي يقوم بوضع مخطط للبناء الجديد بسوء نية بحيث يحول دون عودة المستأجر إلى البناء الجديد اعتبر الاجتهاد هذا المالك متعسفاً في استعمال الحق وأعطى الحق للمستأجر في دعوى الإخلاء بإثبات سوء نية المالك وتعسفه وأعطاه الحق أيضاً في المطالبة بتعديل مخطط البناء الجديد بحيث يتمكن من العودة بعد إقامته فقد جاء في قرار لمحكمة النقض - غرفة المخاصمة برقم /299/ لعام /1994/ أنه (( إن المالك الذي يقصد حرمان المستأجر من العودة إلى المأجور بتصميمه البناء بشكل يؤدي إلى ذلك يعتبر عمله كيداً وتعسفاً منه ويكون من حق المستأجر طلب تعديل المخطط لإمكانية العودة إلى البناء الجديد، إن مناقشة دفع الكيدية يكون أثناء رؤية دعوى الإخلاء لعلة الهدم لا أثناء رؤية دعوى العودة التي تقام بعد إشادة البناء )) منشور في مجلة القانون لعام /1994-1995/ ص/441/ وقد أوجب الاجتهاد القضائي على المحكمة الاستجابة إلى طلب المستأجر بهذا الخصوص والتحقق مما إذا كان تصميم البناء على الشكل الذي صمم به قد قصد به حرمان المستأجر من العودة إلى المأجور (( قرار محكمة النقض رقم /1639/ تاريخ 17/11/1970- منشور في القاعدة رقم /3280/ من المدونة القضائية – الجزء الخامس ص /383/ . أما الدفع بعدم جدية المالك في إقامة البناء الجديد فإن الرأي الراجح في الاجتهاد القضائي على أن مثل هذا الدفع لا يسمع من المستأجر في دعوى الإخلاء لعلة تجديد البناء باعتبار أن الحصول على الترخيص بإقامة البناء الجديد هو دليل كاف على الجدية فقد جاء في قرار لمحكمة النقض – غرفة المخاصمة برقم /273/ تاريخ 11/6/1996أنه : (( لا يسمع من المستأجر دفعه بأن المالك غير جاد في دعوى الهدم وإعادة البناء لأن القانون قد تكفل بإيراد ضمانات للمستأجر إذا ما قضي بإخلائه من العين المؤجرة وأخصها العودة للمأجور مع التعويض ولجهة ثانية فإن المالك لا يكلف نفسه هذا الجهد وهذه النفقات إلا إذا كان قد اعتزم حقيقة إقامة البناء الجديد وبالتالي فأن الجدية في إبراز الرخصة أمر كاف ))منشور في مجلة القانون لعام /1996/ القسم الثاني – ص /689/ . - حق المستأجر بالعودة بعد انتهاء البناء الجديد: ذكرنا آنفاً أن من حق المستأجر الذي حكم عليه بالتخلية لعلة تجديد البناء أن يشغل البناء الجديد أو جزءاً منه يشابه العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبل الإخلاء وتجديد البناء وبذلك فإن عقد الإيجار يبقى موقوفاً إلى أن يعاد البناء . وإن حق عودة المستأجر إلى العقار بعد تجديد بنائه ليس محصوراً بالمحكوم عليه بالتخلية وإنما يشمل الإخلاء الرضائي الذي تعهد فيه المالك بإعادة المستأجر بعد إنجاز البناء((قرار محكمة النقض رقم 1994 تاريخ 25/11/ 1964- منشور في مجلة القانون لعام 1964 - ص/157/ )). إلا أن هدم العقار المأجور نتيجة إنذار البلدية لتداعيه وتصدعه وظهور خطره إنما يتم دون إرادة أو رغبة المالك وبالتالي فهو يخضع لحكم الهلاك الكلي للعين المؤجرة المنصوص عنه في المادة ((537 /1)) من القانون المدني وليس لأحكام التخلية المنصوص عنها في المادة الخامسة من قانون الإيجارات مما يؤدي إلى اعتبار عقد الإيجار منفسخاً من تلقاء نفسه ولا يحق للمستأجر المخلى لهذا السبب العودة إلى البناء الجديد الذي يشيده المالك بعد ذلك ((قرار محكمة النقض رقم /115/ تاريخ 22 /2/ 1977- منشور في القاعدة رقم /3236/ من المدونة القضائية للأستاذ كيلاني . وأيضاً لا يحق للمستأجر المخلى من العقار بسبب استملاكه وهدمه أن يطالب الدائرة المستملكة بالعودة إلى عقار مشابه للمأجور بعد تجديد البناء ((قرار محكمة النقض رقم /130/ تاريخ 26/2/ 1977 منشور في القاعدة رقم /3237 /من المرجع السابق)). ولقد استقر الاجتهاد القضائي على أن نص القانون ينبغي أن يفسر لمصلحة المستأجر في مجال حق العودة للبناء الجديد ويجب أن لا يفسر تفسيراً ضيقاً فلا يشترط التشابه الكلي بين العقارين القديم والجديد وبنفس المساحات ((قرار محكمة النقض رقم /49/ تاريخ26/1/1974 – منشور في مجلة المحامون لعام /1974/ – ص /16/ )). وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /696/ تاريخ 22/5/ 1976 أنه ((إن التماثل بين المأجور القديم والجديد لم يرد في النص ولم يهدف إليه الشارع وفيه خروج عن مفهوم التشابه ))- منشور في القاعدة /560 / من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري للأستاذ طعمة- القسم الأول . بل إن الاجتهاد القضائي وحرصاً منه على تأمين عودة المستأجر قد استقر على أنه ((يمكن التأكد عن طريق الخبرة من إمكان التقسيم بحيث تؤمن عودة المستأجر )) قرار نقض رقم /49/ تاريخ 26/1/ 1974 . وهكذا فإن محكمة النقض رأت أن على القاضي أن ينظر في إمكانية إجراء تقسيم جديد في مقاسم البناء المشاد بحيث يمكن تأمين عودة المستأجر . ولقد أجاز الاجتهاد القضائي أيضاً بل أوجب إعادة المستأجر إلى مكان آخر مشابه للمأجور الذي كان يشغله إذا لم يتمكن من العودة إلى المكان الذي كان فيه المأجور قائماً بسبب من المالك فقد جاء في قرار لمحكمة النقض – غرفة المخاصمة برقم /157/ تاريخ 23/ 3/ 1994 أنه ((لما كان مجرد تنظيم المخطط وجعل مدخل البناء مكان المأجور ومعارضة المالك بالعودة لمكان مشابه للمأجور إنما يدل على سوء نية المالك لحرمان المستأجر من العودة هذا بالإضافة إلى أن مدخل البناء هو مدخل خاص عائد للمالك فلا يجوز أن يحرم المالك المستأجر من العودة إلى محل مشابه طالما أنه يوجد مثل هذا المحل وحق ما جاء بتقرير الخبرة الفنية خاصة وان الاجتهاد مستقر على أن حق العودة للمأجور هو حق ثابت ومن حقه الرجوع مهما كان الجزء الباقي من المأجور بسيطاً )). أما إذا تم استملاك جزء من الكتلة العقارية بحيث أصبح المأجور بكامله ملحقاً بالأملاك العامة فإنه لا مجال لعودة المستأجر في مثل هذه الحالة إلى مقسم مشابه إلا أنه إذا أصبح المأجور مدخلاً للبناء حسب المخطط الذي وضعه المالك وكانت هنالك مقاسم في البناء الجديد يمكن للمستأجر العودة إليها دون حصول أي تجاوز على حقوق المستأجرين الآخرين فإن من حق المستأجر في مثل هذه الحالة العودة إلى مقسم مشابه . وقد يكون المأجور في البناء القديم داراً للسكن واقعة في الطابق الأرضي فإذا أصبح الطابق الأرضي في البناء الجديد عبارة عن مخازن تجارية وكانت هنالك شققاَ سكنية في الطوابق التي تعلو المخازن فإنه ليس هنالك ما يمنع من عودة المستأجر إلى إحدى الشقق السكنية المذكورة إذا كان ذلك لا ينال من حقوق مستأجر آخر . وإن إثبات التشابه بين المأجور بعد البناء وبينه قبل التخلية جائز بجميع وسائل الإثبات ولا يشترط أن تكون هذه المشابهة قد ثبتت بأدلة معدة قبل الهدم (( قرار محكمة النقض رقم /3172/ تاريخ 27 /12/ 1964– منشور في مجلة القانون لعام /1965/ - ص /215/ )). ولقد استقر الاجتهاد القضائي على أن حق المستأجر في العودة إلى المأجور بعد إقامة البناء الجديد هو حق شخصي لا عيني فلا يشترط أن يكون مسجلاً في صحيفة العقار للاحتجاج به ضد الأشخاص الذين اشتروا هذا العقار بعد إقامة البناء الجديد (( قرار محكمة النقض رقم/3172/ تاريخ 27/12/ 1964- منشور في مجلة القانون لعام/1965/ – ص/215/)). وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /646/ تاريخ 6/7/ 1959 أنه ((يحق للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية من أجل إقامة بناء جديد أن يشغل هذا البناء أو جزءاً منه يشابه الوجه الذي كان ينتفع به قبل الإخلاء وتجديد البناء وإن انتقلت ملكية العقار للغير)) - منشور في القاعدة /3312 / من المدونة القضائية . ومن ذلك نرى أن حق المستأجر في العودة إلى البناء الجديد يبقى قائماً وصالحاً للاحتجاج به في مواجهة الغير ممن كسب حقاً عينياً على العقار كالمشتري أو ممن كسب حقاً شخصياً كمستأجر آخر ولا يشترط أن يكون حق المستأجر مسجلاً في صحيفة العقار للاحتجاج به في مواجهة الغير ولو كان هذا الغير حسن النية وقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /18/ تاريخ13/1/ 1965 أنه ((حق الرجوع إلى قسم من البناء الجديد يشابه المأجور قبل الهدم حق شخصي يظل مستمراً ولو أجَّر هذا القسم إلى مستأجرين ولا يشترط تسجيله في السجل العقاري ))-منشور في القاعدة رقم /2968/ من مجموعة الأستاذين ضاحي وبدر في ربع قرن إلا أن على المستأجر في دعوى العودة أن يخاصم من اكتسب حقاً عينياً على العقار أو من اكتسب حقاً شخصياً كمستأجر جديد فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /2078/ تاريخ5/10/ 1964 أنه ((طلب المستأجر العودة إلى المأجور بعد إخلائه وتأجيره للغير يجب أن يتم بمواجهة المستأجر الجديد الذي كسب حقاً ))-منشور في القاعدة رقم /2967/ من المرجع السابق . ويجوز إقامة دعوى طلب العودة إلى المأجور من مستأجرين متعددين وبعقود مختلفة ما دام أن العقار محل الدعوى الذي كانوا يشغلون أجزاءه قبل التخلية يشكل وحدة عقارية ((قرار محكمة النقض رقم/ 965/ تاريخ 1/5/1978- منشور في مجلة القانون لعام /1979/ - العدد /3/ ص/326/ )) هذا وقد استثنى قانون الإيجار الجديد رقم /6/ لعام /2001/ في الفقرة /و/من المادة الثامنة منه العقارات المؤجرة للجهات العامة من الإخلاء لعلة الهدم وإعادة البناء خلافاً للقانون السابق الذي أجاز للمالك إقامة الدعوى ولكنه أوجب عليه توجيه إنذار إلى الجهة العامة المستأجرة قبل سنة من إقامة دعوى الإخلاء . إلا انه من الجائز وفق أحكام القانون الجديد إخلاء الجهات العامة لعلة الهدم وإعادة البناء في حالتي الهلاك الكلي أو الجزئي للمأجور إذا أصبحت العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً وذلك طبقاً لنص الفقرة /و/ من المادة الثامنة من قانون الإيجار رقم /6/ لعام /2001/ المنوه عنها أعلاه . ولا بد من الإشارة أخيراً إلى أن قانون الإيجار الجديد قد ألزم المؤجر بدفع تعويض عادل للمستأجر الذي أخلي من المأجور لعلة الهدم وإعادة البناء ولم يتمكن من العودة إلى البناء الجديد والانتفاع به بعد إشادته فقد نصت المادة التاسعة منه على أنه: ((وفي حال عدم إمكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلتزم المؤجر أن يدفع له تعويضاً يعادل40% من قيمة العقار المأجور للسكن الذي كان يشغله أما بالنسبة للعقارات الأخرى فعلى المحكمة عند تحديد هذا التعويض أن تلاحظ جميع عوامل الخسارة وفوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة بعين الاعتبار نوع العمل الذي تعاطاه وكثرة إقبال الزبائن أو قلته وقيمة المؤسسة وإمكان المستأجر استئجار عقار في الجهات المجاورة القريبة يشابه العقار الذي أخلاه ونفقات الانتقال إلى العقار الجديد وتجهيزه وإذا ثبت في أي وقت عدم إمكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله أن يطالب بالتعويض بدعوى مستقلة )).