الإخلاء لعلة تأجير الغير

[المحامي منير صافي]

الإخلاء لعلة تأجير الغير:

المادة /8/ من قانون الإيجار رقم 6 لعام 2006 (( مع الاحتفاظ بأحكام الفقرة / ا / من المادة الأولى و الفقرة / ب /من المادة الثانية و أحكام المادة الرابعة من هذا القانون لا يحكم بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في هذا القانون الخاضعة للتمديد الحكمي إلا في الحالات التالية : ج- إذا أجر أو تنازل المستأجر عن المأجور كلا أو بعضا إلى الغير دون إذن خطي من المؤجر و يستثنى من ذلك العقار المنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانونا أو حرفة و باعه المستأجر أو ورثته بكامله إلى الغير ففي هذه الحالة يعتبر المشتري خلفا للمستأجر البائع أو ورثته فيما يتعلق بجميع شروط العقد على أنه يحق للمالك طلب تخمين المأجور فورا . كما يستثنى من الحق بالتخلية أيضا العقار المؤجر قبل نفاذ هذا القانون لإحدى الوزارات و الإدارات والهيئات العامة و الوحدات الإدارية و البلديات و المؤسسات و الشركات والمنشآت العامة و جميع جهات القطاع العام و المشترك و المصالح العامة و إدارتها سواء كان طابعها إداريا أو اقتصاديا إذا تنازلت هذه الجهة عن المأجور كلا أو بعضا إلى إحدى الجهات المشار إليها بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء ، و تعتبر الجهة المتنازل لها خلفا للجهة المستأجرة فيما جرى التنازل لها عنه فيما يتعلق بجميع شروط العقد و يحق للمؤجر في هذه الحالة طلب تخمين المأجور المتنازل عنه فورا و يشترط في هذا التنازل استعمال المأجور مماثلا لما حدد في عقد الإيجار و ألا تقل الأجور المخمنة للعقار عن النسبة المحددة لها قبل التنازل)) . - من حالات الإخلاء أو الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء حالة ما إذا قام المستأجر بتأجير المأجور للغير دون إذن خطي من قبل المؤجر وهذه الحالة قد نصت عليها قوانين الإيجار الاستثنائية المتعاقبة فقد نصت الفقرة /ج /من المادة الخامسة من قانون الإيجار: الصادر بالمرسوم التشريعي رقم /111/ لعام 1952 على أن من الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء حالة ما إذا أجر المستأجر المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير دون إذن خطي وقد نصت الفقرة /ج/ من المادة الثامنة من قانون الإيجار رقم /6/ لعام/2001/ على جواز طلب الإخلاء إذا أجر أو تنازل المستأجر عن المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير دون إذن خطي . وقد كان من الطبيعي أن تتضمن قوانين الإيجار الاستثنائية هذه الحالة من حالات جواز الإخلاء ذلك أنه إذا كانت التشريعات الايجارية الاستثنائية قد أسبغت الحماية على المستأجر وقررت التمديد القانوني لعقود الإيجار خلافاً لإرادة المؤجر ولم تجز تقاضي بدل إيجار يزيد نسبة معينة من القيمة المقدرة للمأجور فقد كان من الطبيعي أن تمنع هذه التشريعات المستأجر من أن يستغل حماية القانون التي شرعت لأسباب اجتماعية فيقوم بتأجير المأجور خلافاً لإرادة المؤجر والإثراء بالتالي على حسابه وإن التنازل عن المأجور للغير يعتبر بمثابة تأجير الغير ولو حصل دون مقابل وهذا ما كان عليه الاجتهاد والقضائي في ظل القانون السابق فجاء القانون الجديد ونص على التنازل إلى جانب تأجير الغير واعتبر كلاً من الحالتين موجباً للإخلاء إذا حصل دون إذن خطي من المؤجر فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /858 / تاريخ 1/11/ 1975 أنه ((إن تخلي المستأجر عن المأجور للغير كاف وحده للحكم عليه بإخلاء )) ، منشور في مجلة المحامون لعام /1976/ العددان 2-3-ص/96/ وجاء في قرار آخر برقم /1467/ تاريخ 14/ 6/ 1978 إنه ((إن التنازل عن كامل العقار المأجور إلى الغير يعتبر بمثابة التأجير من الغير ولو حصل هذا التنازل دون مقابل ))، منشور في مجلة المحامون لعام /1978/ العدد 12- ص/ 554 / . ولا بد من الإشارة هنا إلى أن إسكان المستأجر أفراد أسرته لا يعتبر تأجيراً للغير. ولقد استقر الاجتهاد القضائي على أنه في فقه التشريع الاستثنائي الايجاري يعتبر المستأجر نائباً عن أفراد عائلته ومن يرى هو أن يتكفل بسكنهم دون إلزام عليه ودون أن يكونوا من ورثته ويعتبر هؤلاء جميعاً مستأجرين أصليين مثله تماماً ولا تتقيد أقامتهم في العين المؤجرة ببقائه معهم فيها لأن هذا الحق ثبت لهم عن طريق تلك النيابة القانونية بصفتهم مقيمين مع المستأجر عند بدء الإجارة. ويعتبر المستأجر نائباً عن أفراد أسرته وغيرهم من المقيمين معه عند بدء العلاقة الايجارية ومشترطاً لمصلحة الغير بالنسبة لزوجته المقبلة وأولاده الذين يولدون فيما بعد ويعتبرون شركاء للمستأجر في الإجارة تربطهم بالمؤجر علاقة ايجارية ناشئة عن العقد الذي أبرمه مع المستأجر ((قرار محكمة النقض رقم /1266/ تاريخ 12/10/ 1969 منشور في مجلة المحامون لعام – -1970 –ص 319)). وجاء في قرار لمحكمة النقض برقم 738 تاريخ 27/11/ 1972 انه((المستأجرنائب عن أفراد أسرته الذين هم معه منذ بدء الإجارة ويعتبر كل منهم مستأجراً ولا يعتبر اشتراكهم معه في دفع الأجرة والنفقات إيجاراً للغيرولا بقاؤهم في المأجور بعد ترك المستأجر العاقد سبباً للتخلية ))، منشور في مجلة المحامون لعام 1973- ص 20 – ومن ذلك نرى أن الاجتهاد القضائي قد استخلص من نيابة المستأجر عن بقية أفراد أسرته في الاستئجار أحقية هؤلاء في البقاء في المأجور إذا تركه المستأجر الأصلي طالما أنهم دخلوا المأجور معه منذ بدء العلاقة الايجارية وطالما أنه كان نائباً عنهم في إبرام عقد الإيجار . فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /340/ تاريخ 23/4/ 1975 أنه ((إذا كان سكن الشقيق مع شقيقته منذ بدء الإجارة اعتبر الشقيق المتعاقد نائباً في الاستئجار عن شقيقة الأخر ومن حق هذا الأخير الاستمرار والانفراد بإشغال المأجور بعد ترك شقيقة العاقد ويصبح بحكم المستأجر وإن إسكان الشقيق الذي اعتبر بحكم المستأجر نتيجة النيابة ووالده معه لا يعد مخالفة ولا تأجيراً )) ، منشور في القاعدة رقم /138/ من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري للأستاذ طعمة – القسم الأول – ص 209- ولقد استقر الاجتهاد القضائي أيضاً على أن من حق الابن بعد زواجه الاستمرار في الإقامة في المأجور مع والده المستأجر الأصلي وأن ذلك لا يشكل مخالفة لقانون الإيجار ولا تأجيراً للغير ((قرار محكمة النقض رقم /230/ تاريخ 6/3/ 1976 منشور في مجلة المحامون لعام /1976/ - ص /586 ))، إلا أن على أفراد أسرة المستأجر الأصلي الذي أبرم عقد الإيجار والذي ترك المأجور أن يثبتوا أنهم دخلوا المأجور مع المستأجر الأصلي المذكور منذ بدء العلاقة الايجارية لكي يتمكنوا من البقاء في المأجور ولكي يصبحوا مستأجرين أصليين ولكي لا يعتبر بقاؤهم في المأجور بمثابة تأجير للغير ويتم إثبات ذلك بجميع طرق الإثبات لأن الواقعة المراد إثباتها في هذه الحالة هي من قبيل الوقائع المادية . ولا بد من التنويه في هذا المقام بأن القاعدة المبينة أعلاه لا تنطبق في حال تملك المستأجر الأصلي داراً صالحة لسكناه إذ عليه أن ينتقل إليها هو وكافة أفراد أسرته باعتبار أن هذه الحالة تؤلف حالة مستقلة من الحالات التي يجوز فيها إخلاء المستأجر . ولقد استقر الرأي أيضاً على أن إسكان المستأجر لأقاربه أو لغيرهم في المأجور على سبيل الضيافة لا يعتبر تأجيراً موجباً للإخلاء وقد اجتهدت محكمة النقض على أن إسكان الأخت لأختها على سبيل الضيافة أو للضرورات العائلية ودون مقابل لا يعتبر تأجيراً للغير وأن استمرار الضيافة لا يستنتج منه التأجير المبرر للإخلاء (( قرار محكمة النقض رقم /1286/ تاريخ 26/6/1973 منشور في مجلة المحامون لعام 1973 – ص 256 ))، إلا أنه يشترط في الضيافة التي لا توجب الإخلاء أن يكون المستأجر مقيماً في المأجور وإلا اعتبر إشغال الضيف للمأجور بدون سند قانوني وبمثابة تأجير الغير فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /1367/ تاريخ 25/10/ 1969 انه ((الضيف لا يكون له حق الانتفاع بالعين المؤجرة وإنما هو ينتفع بها تفضلاً من المستأجر ومتفرعاً عن انتفاع المستأجر واستمراره بشغلها حتى إذا انقطعت إقامة المستأجر أصبح أشغال الضيف للمأجور بدون سند وتعين إخلاؤه وإن انتقال المستأجر من بلدة المأجور ونقله أثاثه وترك المأجور نهائياً لشقيقة الذي لم يكن معه في المأجور منذ بدء الإجارة ودون موافقة المؤجر الخطية يبرر التخلية ))، منشور في مجلة المحامون لعام /1970 – ص 320 إلا أن الضيافة التي أجازها الاجتهاد القضائي هي التي لا تحلق ضرراً بالمأجور أما إذا ترتب عليها الضرر فإنها تعتبر إساءة في استعمال المأجور موجبة للتخلية فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /1050/ تاريخ 12/3/ 1955 أنه ((إن مخالفة شروط عقد الإيجار بإسكان الغير لا يعتبر إساءة في استعمال المأجور إلا إذا نشأ عنه ضرر للمؤجر ))، منشور في مجلة القانون لعام /1955/ - ص /267/ وجاء في قرار آخر لمحكمة النقض بتاريخ 28/ 9/ 1952 بالدعوى رقم أساس /581/ لعام /1952/ أنه ((إن إسكان الأخ أخاه في المأجور المخصص للسكن دون الإسكان لا يعتبر إساءة في استعماله توجب التخلية ما لم يلحق ضرراً بالمأجور))، منشور في مجلة القانون لعام /1952 – ص /724/ )). ولا بد من الإشارة إلى أنه إذا ترك أحد أفراد أسرة المستأجر الأصلي ممن دخلوا معه المأجور منذ بدء العلاقة الايجارية إذا ترك المأجور وسكن في دار مستقلة ثم عاد إلى المأجور بعد ذلك فإنه يعتبر من الغير ولا تصح إقامته في المأجور إلا تبعاً لا قامة المستأجر الأصلي أو من حل محله من المستأجرين الذين لم يتركوا المأجور وقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /1304 تاريخ 26/ 6/ 1973 أنه ((إذا خرج الولد من المأجور بعد زواجه وسكن خارجه ثم عاد مجدداً بعد فترة إلى المأجور اعتبر من الأغيار وتتوقف التخلية على إثبات أن الإسكان كان لقاء منفعة مادية أو أنه أضر بالمأجور ))، منشور في مجلة المحامون لعام /1973 – ص /255/ - هذا وتقام دعوى الإخلاء لعلة تأجير الغير أمام محكمة الصلح عملاً باختصاصها النوعي الشامل في القضايا الايجارية المنصوص عنه في الفقرة /أ/ من المادة/63/من قانون أصول المحاكمات و الفقرة /أ/من المادة الخامسة من قانون الإيجار رقم/6/ لعام2001 و إن الخصم الحقيقي في دعوى الإخلاء لعلة تأجير الغير هو المستأجر الأصلي و ليس المستأجر الثانوي و إن كان لا يوجد مانع من إدخاله في الدعوى ((قرار محكمة النقض رقم/475/تاريخ15/3/1978- منشور في القاعدة رقم /2416/من المدونة القضائية للأستاذ كيلاني- الجزء الرابع-ص126)). و يحق للمؤجر أن يثبت واقعة تأجير المستأجر المأجور من الغير بجميع وسائل الإثبات بما في ذلك البينة الشخصية و القرائن على اعتبار أنه من الأغيار بالنسبة لعقد الإيجار وقد اجتهدت محكمة النقض بأن إسكان المستأجر أشخاصاً غرباء عنه لا يمتون إليه بصلة و دون أن يحملوا أية صفة و دون سبب اجتماعي مقبول كالقرابة أو الإيواء في حالة الكوارث يمكن أن يعتبر قرينة على واقعة التأجير من الغير إذا امتد زمن الأشغال مدة غير معقولة (( قرار محكمة النقض رقم /1346/تاريخ 6/6/1978 –منشور في القاعدة رقم /2485/من المرجع السابق، و إن على المستأجر إثبات إذن المؤجر بتأجير الغير بوثيقة خطية إلا أن الاجتهاد القضائي قد استقر على ان الكتابة في الإذن بالتأجير ليست ركناً فيه بل هي مطلوبة للإثبات و يقوم مقامها الإقرار أو اليمين (( قرار محكمة النقض رقم /337/تاريخ 14/6/1972 المنشور في القاعدة رقم /2402/من المدونة القضائية –الجزء الرابع –ص 114-115- إلا أن علم المؤجر بقيام المستأجر بتأجير الغير و سكوته فترة من الزمن لا يقوم مقام الإذن الكتابي المطلوب فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /111/تاريخ 13/2/1975 أنه ((إن التراخي برفع الدعوى على المستأجر لتأجيره قسماً من المأجور لآخرين لا يمكن اعتباره قرينة على رضاء المؤجر بذلك لأن القانون اشترط لجواز تأجير الغير صدور إجازة كتابية)) منشور في مجلة القانون لعام/1975/ص 352- وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /272/تاريخ 26/2/1966 أنه (( إن موافقة المؤجر على تنازل المستأجر عن المأجور لمستأجر آخر لاتستفاد من علم المؤجر بهذا التنازل ولا تثبت بالبينة الشخصية)) منشور في مجلة القانون لعام /1966/ص 487- . و إن من حق أي مالك مهما كانت حصته السهمية في العقار المؤجر الادعاء بطلب الإخلاء لعلة تأجير الغير و قد ورد في قرار لمحكمة النقض برقم 1037 تاريخ 17/10/1974 أنه(( من حيث أنه في دعاوى الإخلاء لعلة تأجيرالمأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير بدون إذن خطي يجوز لكل شريك مهما قلت حصته في العقار أن يرفع الدعوى بطلب الإخلاء تأسيساً على أنه كمالك لقسم من المأجور يستطيع و بمفرده أن يدرأ أي ضرر يلحق به و هذا ما استقر عليه اجتهاد هذه المحكمة )). منشور في القاعدة /2409/من المدونة القضائية والإذن الكتابي الذي يمنحه المؤجر للمستأجر بتأجير الغير قد يكون مطلقاً يتضمن إعطاء الإذن بتأجير أي شخص و قد يكون مقيداً بشخص معين أو جهة معينة وقد استقر الاجتهاد القضائي على أن الإذن للمستأجر الأصلي بتأجير شخص معين ينحصر بهذا الشخص فقط ولا ينصرف إلى شخص آخر ((قرار محكمة النقض رقم /3096/تاريخ 10/12/1966 –منشور في القاعدة رقم /2508/من المدونة القضائية، وإنه إذا أعطي المستأجر حق التأجير للغير لم ينتقل هذا الحق إلى المستأجر الثانوي ((قرار محكمة النقض رقم 793/765 تاريخ 27/7/1974 منشور في مجموعة ضاحي و بدر في ربع قرن-الجزء الثاني- قاعدة /2323/ص648)). و إن التأجير من الباطن يبرر طلب الإخلاء لمجرد حصوله بدون إذن المؤجر و ذلك لأن المستأجر قد أثرى في هذا التأجير على حساب المؤجر إثراء غير مشروع ولا حاجة لإثبات الضرر ((قرار محكمة النقض رقم /424/تاريخ 4/5/1967 منشور في القاعدة رقم /2430/ في المدونة القضائية للأستاذ كيلاني –الجزء الرابع –ص /136/ و إن إقرار المالك السابق أمام المحكمة بإجازته المستأجر تأجير المأجور للغير لا يصلح دليلاً يحتج به في مواجهة الخلف في الملكية ((قرار محكمة النقض رقم /737/تاريخ 27/9/1975،منشور في القاعدة رقم /2522/ من المرجع السابق )). و إن تأجير المستأجر جزءاً من المأجور دون إذن خطي موجب لإخلاء كامل المأجور و لو كان المأجور مؤلفاً من وحدتين أو مقسمين كل منها مستقل عن الآخر فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /1249/تاريخ 8/10/199 أنه (( إذا كان المأجور يتألف من دارين لاستعمالهما فندقاً وقام المستأجر بتأجير إحداها للغير دون إذن من المؤجر فإنه يحكم بإخلاء الدارين معاً)) منشور في القاعدة رقم/2393/من المرجع السابق ويتقادم الإدعاء بالتخلية لتأجير الغير دون إذن بمرور خمسة عشر عاماً على وقوع التأجير للغير غير عملاً بالقاعدة العامة في التقادم المنصوص عنها في المادة /372/من القانون المدني ((قرار محكمة النقض رقم /1619/تاريخ 17/11/1970 و قرارها رقم/604/تاريخ 26/10/1972)). و إن سقوط حق المؤجر بطلب الإخلاء لعلة تأجير الغير بالتقادم لا يكسب المستأجر حقاً بتأجير الغير فإذا عاد المستأجر وأجر الغير من جديد فإن التقادم يبدأ من تاريخ وقوع المخالفة الجديدة (( قرار محكمة النقض رقم /449/ تاريخ 14/3/1983 منشور في القاعدة رقم /2415/من المرجع السابق))، ولا بد من التذكير في هذا المقام أيضاً بالقاعدة العامة التي أقرتها الهيئة العامة لمحكمة النقض و التي تقضي بأن المستأجر لا يستطيع تفادي الحكم بالإخلاء إذا أزال المخالفة قبل إقامة الدعوى (( قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 20/تاريخ 26/3/1977))،فإذا قام المستأجر الأصلي بتأجير الغير دون إذن خطي من المؤجر فإنه لا يستطيع تفادي الإخلاء حتى و لو أن المستأجر الثانوي ترك المأجور قبل أن يقيم المؤجر الأصلي دعوى الإخلاء على المستأجر الأصلي. الاستثناءات من الإخلاء لعلة تأجير الغير أو التنازل عن المأجور: استثنى المشرع من الإخلاء في حالة التنازل عن المأجور حالتين و هما: 1-حالة بيع المستأجر كامل المأجور المنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية أو مهنة حرة او علمية منظمة قانوناً أو حر منه. 2-حالة تنازل إحدى الجهات العامة عن المأجور إلى جهة عامة أخرى بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء و قد أحدث الاجتهاد حالة ثالثة و هي حالة إدخال شريك في المتجر أو المصنع . وسوف نبحث في كل من هذه الحالات الثلاث على حده: أولاً: بيع كامل المتجر أو المصنع أو الصيدلية أو المكتب المتخذ مقراً لممارسة مهنة حرة أو حرفة وقد نصت الفقرة /ج / من المادة الثامنة من القانون الإيجار رقم /6/ لعام 2001 على أنه يستثنى من الإخلاء لعلة التأجير أو التنازل عن المأجور للغير دون إذن خطي من المؤجر العقار المنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانوناً أو حرفة و باعه المستأجر أو ورثته بكامله إلى الغير ففي هذه الحالة يعتبر المشتري خلفاً للمستأجر البائع أورثته فيما يتعلق بجميع شروط العقد على أنه يحق للمالك طلب تخمين المأجور فوراً. وقد كان الاستثناء مقتصراً في ظل أحكام قانون الإيجار السابق الصادر بالمرسوم التشريعي رقم/111/ لعام 1952 عل المصنع والمتجر والصيدلية وأضاف القانون الجديد رقم/6/ لعام2001 المهنة الحرة والعلمية المنظمة والحرفة ، وقد استقر الاجتهاد القضائي على أنه حتى ينفذ البيع بحق المؤجر يجب أن يشمل كامل المأجور أي البضاعة و المكان أما إذا أقتصر على المأجور و الرفوف دون البضاعة اعتبر تأجيراً من الغير و غير نافذ في حق المؤجر (( قرار محكمة النقض رقم /834/ تاريخ 12/12/1972 منشور في مجلة المحامون لعام /1973/-ص19)) و إن كمية ونوع الأدوات و البضاعة الواجب شمول البيع لها تتناسب مع طبيعة المهنة و ماهيتها إذ أن بعض المهن التجارية تتطلب وجود أدوات و بضاعة معينة بينما البعض الآخر لا يتطلب حتى وجود البضاعة مثل بائع الحليب و الخضار بعد بيعها و نفاذها (( قرار محكمة النقض رقم /1619/تاريخ 26/6/1978 منشور في القاعدة رقم /207/من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري للأستاذ طعمة-ص311)) و إن العبرة في توافر الأدوات و البضاعة هو لتاريخ البيع أما انتقاؤها بعد ذلك فلا يؤثر على صحة البيع إذا ثبت وجودها بتاريخ العقد ((قرار نقض رقم /1619/تاريخ 26/9/1978 القاعدة /207/ من المرجع السابق)) و أنه يكفي لثبوت بيع كامل المتجر أو المصنع أن يتصادق البائع أي المستأجر الأصلي و المشتري على وقوع هذا البيع و يكون ذلك بالإقرار أو بأية وثيقة خطية و على من يدعي خلاف ذلك إثباته بمختلف الوسائل (( قرار محكمة النقض رقم /205/تاريخ 22/2/1974 منشور في مجلة المحامون لعام /1974/ص13)). وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /632/ تاريخ 7/4/1970 أنه (( لا يشترط توثيق بيع المتجر بكامله إلى الغير بسند رسمي ثابت التاريخ ويكفي إقرار المستأجر البائع للمشتري)) منشور في مجلة المحامون لعام /1970/ - ص /196/ ولقد استقر الاجتهاد القضائي على أن مفاعيل شراء المتجر لا تعتبر نافذة في حق المالك إلا عتباراً من تاريخ تبليغه ولا عبرة لتاريخ الشراء في مواجهة المؤجر قبل تبليغ انتقال الحق (( قرار محكمة النقض رقم/1248/ تاريخ 29/5/1978)) منشور في القاعدة رقم /210/ من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري ، وجاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /1569/ تاريخ 31/7/1977 انه (( لئن كان بيع المتجر والتنازل عنه يسري بين البائع والشاري منذ وقوع الاتفاق ولا يتوقف على رضاء المؤجر إلا انه لا يسري بحق المؤجر إلا اعتباراً من تاريخ تبليغه أو قبوله )) منشور في القاعدة /211/ من المرجع السابق – ولقد رأت محكمة النقض غرفة المخاصمة بحق أنه في حال إقامة الدعوى بطلب الإخلاء من قبل المؤجر على المستأجر الأصلي لعلة بيع المتجر فارغاً فإن الخصومة لا تصلح إلا باختصام مشتري المتجر (( قرار نقض – مخاصمة رقم /149/ تاريخ 4/4/1995 منشور مجلة القانون لعام /1994-1995/ ص/471/)) ولقد استقر الاجتهاد القضائي في ظل نفاذ أحكام قانون الإيجار السابق على أن السماح للمستأجر ببيع المتجر أو المصنع استثناء من أحكام الفقرة ج من المادة الخامسة من قانون الإيجارات التي تقضي بالحكم بالتخلية إذا أجر المستأجر المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير يترتب عليه عدم الأخذ بأي شرط يتضمنه عقد الإيجار يمنع من استعمال هذا الحق لأن في ذلك تعطيلاً للغاية التي صدر من أجلها المرسوم التشريعي رقم /48/ لعام 1955/ (( قرار نقض رقم /1796/ تاريخ 10/8/1964 منشور في القاعدة رقم /2548/ من الجزء الرابع من المدونة القضائية )) وقد فرق الاجتهاد القضائي بين تأجير الغير الموجب للإخلاء إذا وقع بدون إذن خطي من المؤجر وبين قيام المستأجر بوضع المؤسسة التجارية أو الصناعية بكامل عناصرها موضع الاستثمار لدى الغير إذ أجاز الاجتهاد ذلك واعتبره غير موجب للإخلاء فقد اجتهدت محكمة النقض بقرارها رقم /216/ تاريخ 11/2/1978 انه (( إن العهدة إلى الغير باستثمار المصنع أو المحل التجاري وإدارته غير موجبة للإخلاء بينما التأجير من الباطن للعقار أو أحد عناصر المصنع هو المؤدي للإخلاء )) منشور في مجلة القانون لعام /1978/ ص /620/ وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /211/ تاريخ 11/2/1978أنه (( إذا كان العقد الجاري بين المستأجر الأصلي والشاغل هي انه عهد إليه بمؤسسته الصناعية يستثمرها لحسابه وعلى مسؤوليته اعتبرت العلاقة استثمارية وليست إيجاراً من الباطن وإذا كان محل العقد هو المؤسسة الصناعية بجميع عناصرها اعتبر العقد استثماراً )) منشور في القاعدة رقم /208/ من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري للأستاذ طعمة . ثانياً : حالة تنازل إحدى الجهات العامة عن المأجور إلى جهة عامة أخرى بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء: تنص الفقرة ج من المادة الثامنة من قانون الإيجار على انه (( كما يستثنى من الحق بالتخلية أيضاً العقار المؤجر قبل نفاذ هذا القانون لإحدى الوزارات والإدارات والهيئات العامة والوحدات الإدارية والبلديات والمؤسسات والشركات والمنشآت العامة وجميع جهات القطاع العام والمشترك والمصالح العامة وإدارتها سواء كان طابعها إدارياً أو اقتصادياً إذا تنازلت هذه الجهة المأجور كلاً أو بعضاً إلا إحدى هذه الجهات المشار إليها بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء وتعتبر الجهة المتنازل لها خلفاً للجهة المستأجرة فيما جرى التنازل لها عنه فيما يتعلق بجميع شروط العقد ويحق للمؤجر في هذه الحالة طلب تخمين المأجور المتنازل عنه فوراً ويشترط في هذا التنازل استعمال المأجور مماثلاً لما حدد في عقد الإيجار وألاّ تقل الأجور المخمنة للعقار عن النسبة المحددة لها قبل التنازل ويبدو أن المشرّع أخذ في النص التشريعي المذكور بمبدأ وحدة شخصية الدولة في جميع إداراتها ومؤسساتها وشركاتها العامة وعوض للمؤجر عن هذا التنازل الجاري بدون إرادته بأن منحه الحق في طلب تحديد بدل الإيجار فور وقوع التنازل ولو كانت المدة القانونية على تاريخ الادعاء السابق بطلب تحديد الأجرة لم تنقض بعد كما أن المشرع أوجب على الجهة المتنازل لها أن تستعمل المأجور استعمالاً مماثلاً لما حدد في عقد الإيجار فلا يصح للجهة المتنازل لها عن المأجور أن تستعمله كمدرسة مثلاً إذا حدد وجه الاستعمال في عقد الإيجار بأنه للسكن أو مقراً لدائرة رسمية وفي حال مخالفة الجهة المتنازل لها المذكورة لهذا القيد المنصوص عنه فإن بإمكان المؤجر إقامة الدعوى بطلب الإخلاء إذا نتج عن ذلك ضرر للمأجور أو كان في ذلك طغياناً على عقد إيجار الأصلي ولا بد للتنازل على الوجه المتقدم أن يتم بموافقة رئيس مجلس الوزراء لكي يستكمل شرائطه الشكلية فإن لم تكن هذه الموافقة موجودة فإن التنازل يكون غير قانوني وينزل منزلة تأجير الغير الموجب للإخلاء باعتبار أن تقرير هذا التنازل جاء خلافاً للقاعدة العامة واستثناء منها وإن الاستثناء يفسر دائماً ضمن أضيق الحدود فإذا لم تتوافر كافة شروط هذا الاستثناء فإنه يقتضي العودة إلى القواعد العامة . ثالثاً: الحالة الثالثة التي تعتبر استثناء من مبدأ عدم جواز التنازل عن المأجور أو عن جزء منه هي حالة إدخال شريك في المأجور فقد أجاز الاجتهاد القضائي لمستأجر المصنع أو المتجر إدخال شريك أو عدة شركاء في المتجر أو المصنع على أن يبقى وحدة كاملة فقد جاء في قرار للهيئة العامة لمحكمة النقض برقم /20/ تاريخ 26/3/1977 أنه (( إن إدخال شريك في المتجر أو المصنع أو تنازل أحد أفراد الشركة عن حقه فيها إلى شخص آخر وضمن نطاق الشركة مع بقاء المتجر أو المصنع وحدة كاملة ليس فيه مخالفة للنص التشريعي تستدعي الإخلاء )) منشور في مجلة المحلة المحامون لعام /1977/ - ص –9- وقد ورد في قرار لمحكمة النقض برقم /1615/ تاريخ 25/6/1978 أنه (( إذا كان وجود الغير في المحل التجاري ناشئاً عن علاقة عمل فإن ذلك لا يرتب الإخلاء وكذلك الأمر بالنسبة لعلاقة الشراكة أما الذي يرتب الإخلاء فهو تأجير جزء من المأجور إلى الغير فارغاً لقاء بدل))منشور في القاعدة رقم /193/ من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري – القسم الأول – ص /287/ ولا بد أخيراً من الإشارة إلى ما سار عليه الاجتهاد القضائي السوري من أن حقوق مستأجر المتجر أو المصنع المتوفى تعتبر من التركة ومن حق الورثة إدارة هذا المتجر أو المصنع أو بيعه بكامله من الغير وفق القانون (( قرار محكمة النقض رقم /504/ تاريخ 22/4/1976 منشور في المدونة القضائية للأستاذ كيلاني – الجزء الرابع – قاعدة /2599/ -ص /285/ وجاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /559/ تاريخ 11/4/1977 أنه (( إن الفرن بمعداته وأوائله وسائر حقوقه والتزاماته يؤلف متجراً وهو بمجموعة بما فيه حق الإيجار ينتقل من المتوفى إلى ورثته وتنتقل علاقة الإيجار بصورة شخصية إلى الوارث أو الورثة الذين آل إليهم المتجر وحلوا محل المتوفى في استثماره ولهم الحق في بيعه دون موافقة المالك )) منشور في القاعدة رقم /2602/ من المرجع السابق . ولقد أجاز الاجتهاد القضائي أيضاً المطالبة بإزالة شيوع حق الإيجار فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /644/ تاريخ 4/12/1977 أنه (( إن حق إيجار هو حق شخصي على العقار وليس ما يمنع من طلب إزالة شيوعه على اعتبار أنه يؤلف بمجموعة حقاً مالياً متقوماً يمكن بيعه من الغير بالمزاد العلني وتوزيع الثمن على أصحاب العلاقة حسب حصة كل منهم وإن محكمة الصلح هي المرجع المختص للنظر في هذا النزاع )) منشور في القاعدة رقم /2615/ من المرجع السابق – وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم /11/ تاريخ 5/1/1975 أنه (( إزالة الشيوع في المأجور تتم ببيع حق الإيجار بالمزاد العلني وتوزيع قيمته على أصحاب العلاقة كل بحسب حصته إذا لم يكن هنالك ثمة عائقاً قانونياً خاصاً يحول دون ذلك لأن حق الإيجار بمجموعه هو حق مالي متقدم )) منشور بالقاعدة رقم /2611/ من المرجع السابق . ( اجتهادات قضائية بشأن الإخلاء لعلة تأجير الغير ). 1 – (( ليس للمستأجر أن يؤجر المأجور كلاً أو بعضاً بدون إذن خطي من المالك مما لا يجوز معه إثبات الحصول على هذا الإذن بالبينة الشخصية )) . قرار /1804/ تاريخ 31/7/1958 . 2- (( ليس للمستأجر الأصلي لعقار أن يؤجر الغير إلا بإذن خطي من المؤجر ومن حق المؤجر في مثل هذه الحال طلب إخلاء المأجور ولا يؤثر على حقه هذا أن المستأجر الثانوي كان يظن أن المستأجر الأصلي هو المالك للعقار )) . قرار /995/ تاريخ 28/12/1967 . 3- (( إن قرينة الأشغال الحولي وإن كانت لا تصلح مستنداً لنفاذ الإجارة الثانوية في حق المؤجر إلا أن قبضه الأجرة من المستأجر الثانوني المقيم في المأجور ولو عن ذمة المستأجر الأصلي هو إقرار بأنه قبل ضمان المستأجر الثانوي للأجرة المترتبة على المستأجر الأصلي وليس له بعد ذلك أن يدعي عدم نفاذ الإجارة الثانوية في حقه ويطلب تخلية المأجور بداعي أن هذه الإجارة ليست حادثة بإجازته )) . قرار /184/ تاريخ 21/2/1967 . 4- (( لئن كان جابي الأوقاف مفوضاً بقبض أجور عقاراتها إلا أنه لا يملك الحق في التنازل عن قضاياها وبالتالي فإذا قبض شيئاً من الأجور من المستأجر من الباطن دون أن يكون هذا مأذوناً من الإدارة شغل المأجور فإن القبض ليس من يعتبر نزولاً منها عن الحق في مقاضاته مع المستأجر الأصلي بالإخلاء )). قرار /301/ تاريخ 5/4/1967 . 5- (( إن ترك كيفية استعمال المأجور فارغاً في العقد لا يوجب منح المستأجر حق إسكان الغير في المأجور لأن هذا الحق لا يمنح إلى المستأجر إلا بإذن خطي من المؤجر )) . قرار /712/ تاريخ 13/4/1964 . 6- (( إذا أجازت أغلبية المالكين الذين ملكوا حق التأجير طبقاً لنص المادة /783/ مدني الإجارة الثانوية الجارية دون موافقة بعض الشركاء فإن ذلك لا يستلزم التخلية )). قرار /1328/ تاريخ 2/6/1965 . 7- (( إن المستأجر الثانوي بدون إذن خطي من المؤجر لا يستفيد من الفقرة / و / من المادة /20/ من قانون الإيجارات ولو أنه انقضى على استئجاره أكثر من سنة بصورة هادئة ومستمرة وذلك لأن الذي يستفيد من هذه الفقرة هو المستأجر من الفضولي فقط )) . قرار /1455/ تاريخ 25/6/1964 . 8- (( إن نفاذ الإيجار الثانوي رهن بصدور إذن خطي من المؤجر ولا يمكن أن يستثبت إذن المؤجر بتأجير الغير من قرينة سكن المستأجر الثانوني أكثر من سنة في المأجور ذلك لأن هذه القرينة قد وضعت لينفذ بها الاستئجار لمصلحة الفضولي لا المستأجر الثانوي )). قرار /520/ تاريخ 29/9/1965 . 9- (( إن إعطاء المستأجر حق إسكان خادم لحراسة المكتب وخدمته وتنظيفه لا يخوله إيجار الغير )) . قرار مؤرخ في 29/9/1956 رقم أساس /3087 / . 10- (( يجور للمؤجر إذا رخص للمستأجر في التأجير من الغير أن يقيد هذا الترخيص بما بأتلف مع مصلحته أو مصلحة المأجور من شروط ويجب على المستأجر أن يتقيد بها و إلا ألزم بالإخلاء وعليه فليس للمستأجر إيجار الغير إذا كان مرخصاً بإيجار أولاد عمه فقط )) . قرار /536/ تاريخ 17/6/1967 . 11- (( إن موافقة المؤجر على تنازل المستأجر الأصلي للمستأجر الثانوي عن الإيجار لا تثبت بالبينة الشخصية ولا تستفاد من علمه بالتنازل )) . قرار /272/ تاريخ 26/2/1966 . 12- (( إن الكتابة في الإذن المنصوص عنه في الفقرة /ج/ من المادة الخامسة من قانون الإيجارات ليست ركناً شكلياً فيه بل مطلوبة للإثبات ويقوم مقامها الإقرار أو اليمين )) . قرار /631/ تاريخ 22/3/1965 . ملاحظة : الفقرة /ج/ من المادة الثامنة من قانون الإيجار رقم /6/ لعام /2001/ حلت محل الفقرة /ج/ من المادة الخامسة من قانون الإيجار السابق الصادر بالمرسوم التشريعي رقم /111/ لعام /1952 / . 13- (( إن واقعة إسكان الغير هي واقعة مادية يمكن إثباتها بجميع وسائل الإثبات وإن عبء إثبات الإذن يقع على عاتق المستأجر وعبء إثبات إسكان الغير يقع على عاتق المؤجر )). قرار/2191/ تاريخ 12/10/1964 . 14- (( إن إثبات قبض المالك للأجور من المستأجر الثانوي بالبينة الشخصية غير جائز ما دام القصد منها الاستدلال عن إجازته للمستأجر الأصلي بإيجار الغير لأنها لا تثبت إلا بالبينة الشخصية )). قرار /231/ تاريخ 23/2/1965 . 15- (( إن الإجارة الثانوية لا تنفذ في حق المؤجر إلا بإذنه الخطي ولا يكفي إذن الشخص الذي فوضه بالقبض )) . قرار /726/ تاريخ 24/4/1966 . 16- (( إن الإذن للمستأجر الأصلي بتأجير شخص معين وعائلته ينصرف أثره إلى المستأجر المذكور فقط من حيث أنه يخوله الحق في تأجير الشخص المعين في العقد ولا ينصرف هذا الإذن إلى المستأجر الثانوني بوصفه مستأجر ثانوياً ولا يجيز لهذا المستأجر الثانوي أن يعتمده في تأجير العين من شخص ثالث )) . قرار /3096/ تاريخ 10/2/1966 . 17- (( إن شروط التخلية لتأجير الغير أن يكون المستأجر أو المتنازل له عن الإيجار غيراً وأن يتاقضى منه مقابلاً وعليه فإذا تولى ولد المستأجر أعمال أبيه في المتجر اعتبر تابعاً لأبيه وليس غيراً ولا يمكن اعتباره مستأجراً ثانوياً أو شريكاً بلا إثبات )). قرار /204/ تاريخ 25/2/1967 . 18- (( يشترط في اعتبار إيواء المستأجر أشخاصاً آخرين في العين المؤجرة مساكنة لا تأجيراً من الباطن أو نزولاً عن الإيجار أن يظل المستأجر منتفعاً شخصياً بالعين المؤجرة أما لو تركها كلها لغيره من أقاربه وأصدقائه فلا مندوحة من اعتبار ذلك تأجيراً من الباطن أو نزولاً عن الإيجار يبرر طلب الإخلاء وعلى ذلك فإن ترك الوالد المستأجر المأجور لولده فذلك يعتبر نزولاً عن الإيجار نزولاً عن الإيجار بغير موافقة المؤجر ويوجب التخلية )). قرار /111/ تاريخ 5/2/1966 . 19- (( إن التأجير من الباطن يبرر طلب الإخلاء لمجرد حصوله بدون إذن المؤجر وذلك لأن المستأجر قد أثرى من هذا التأجير على حساب المؤجر إثراء غير مشروع ولا حاجة لإثبات الضرر )) . قرار /424/ تاريخ 4/5/1967 . 20- (( إن إسكان المستأجر شخصاً آخر في المأجور أثناء غيابه خارج البلاد السورية لا يعتبر إيجاراً ثانوياً ما لم يكن له مقابل )) . قرار /1512/ تاريخ 24/6/1965 . 21- (( إن إسكان الأقارب في المأجور جائز ولا يوجب التخلية حتى يقوم الدليل على أنه حدث بمقابل أجر أو أنه أساء إلى المأجور وهذا ما يفرق الإسكان عن التأجير )) . قرار /987/ تاريخ 17/5/1966 . 22- (( إن مجرد سكن حماة المستأجر مع ابنتها في العقار الذي يشغله لا يشكل بحد ذاته سبباً قانونياً للحكم بالتخلية ما لم يثبت أن سكن الحماة ألحق ضرراً بالمؤجر )) . قرار /1751/ تاريخ 30/10/1963 . 23- (( إن إسكان المستأجر لحميه بغير موافقة المالك لا يستلزم التخلية عملاً بالفقرة /ب/ من المادة الخامسة من قانون الإيجارات إلا إذا تحقق حصول ضرر للمأجور كأن يزيد إسكان والدي الزوج من أعبائه )) . قرار /2191/ تاريخ 12/10/1964 . 24- (( إن إسكان الجدة في بيت أحفادها لا يعتبر إساءة استعمال للمأجور بصورة مطلقة حتى ولو كانت الإقامة دائمة لأن إسكان الأقارب شيء مألوف فلا يجوز اعتباره مخالفة لشروط العقد إلا إذا نشأ عنه ضرر للمؤجر )) . قرار /1612/ تاريخ 14/10/1963 . 25- (( إن المشرع حين نص في قانون الإيجار على أن يعتبر التأجير إلى الغير موجباً للإخلاء إنما اعتبر أن المستأجر الذي يؤجر حقه في الانتفاع من الغير أو يتنازل عن هذا الحق ليس بحاجة حقيقية إلى المأجور ويريد استغلال حماية القانون للإثراء على حساب المؤجر بما يتقاضاه من أجور مرتفعة من المستأجر الباطن أو مبالغ نقدية من المتنازل إليه ولا ينطبق على هذا المفهوم إسكان المستأجر أحد الطلاب في إحدى غرف المأجور لفترة دراسية إذا كان هذا الإسكان على سبيل الضيافة واعترافاً بجميل أهل الطالب الذين يستضيفون المستأجر في الصيف في بلدتهم )) قرار /3240/ تاريخ 21/12/1966 . 26- (( لا يجوز اعتبار إسكان الغير في المأجور خلافاً لشروط العقد إلا إذا ثبت أن إسكان هذا الغير كان لقاء أجرة لأنه بذلك يتحقق عنصر الضرر المستفاد من معنى الإساءة )) . قرار /2051/ تاريخ 30/6/1955 . 27- (( يستثنى من حكم التخلية المأجور المستعمل متجراً في حال بيع المستأجر متجره بكامله من الغير بصورة مطلقة مهما بلغ وضع هذا المتجر ونوع التجارة التي يتعاطاها المستأجر في المأجور )) . قرار /66/ تاريخ 25/1/1956 . 28- (( للمستأجر بيع المصنع أو المتجر بكامله من الغير ويغدو المشتري في هذه الحالة خلفاً للمستأجر وذلك دون إذن المالك الذي يبقى له الحق بطلب التخمين الفوري وهذا النص الاستثنائي لا يشمل البيع الجزئي )) . قرار /894/ تاريخ 9/5/1962 . 29- (( إذا باع مستأجر العقار المشاد به مصنع أو متجر هذا المصنع بكامله من الغير يعتبر المشتري خلفاً للمستأجر البائع فيما يتعلق بشروط العقد )) . قرار /1604/ تاريخ 9/6/1956 . 30- (( إن السماح للمستأجر ببيع المتجر أو المصنع استثناء من أحكام الفقرة /ج/ من المادة الخامسة من قانون الإيجارات التي تقضي بالحكم بالتخلية إذا أجر المستأجر المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير يترتب عليه عدم الأخذ بأي شرط يتضمنه عقد الإيجار يمنع من استعمال هذا الحق لأن في ذلك تعطيلاً للغاية التي أصدر من أجلها المرسوم التشريعي /48/ لعام /1955/ )) . قرار /1796/ تاريخ 10/8/1964 . 31- (( يجوز التخلي عن الصيدلية مع موجوداتها دون موافقة المؤجر )) . قرار /1850/ تاريخ 11/11/1963 . 32- (( في حال سكوت العقد عن بيان وجه الاستعمال الاتفاقي يتعين على القاضي أن يتحرى وجه الاستعمال الفعلي منذ بداية الإيجار حتى إذا تبين له أن الاستعمال هو للاستثمار التجاري أجاز التنازل عن المحل لمشتري المتجر و إلا اعتبره تأجيراً )) . قرار /329/ تاريخ 10/4/1967 . 33- (( يحق لمستأجر دكانين بعقد واحد أن يبيع أحداهما إلى الغير متى كان قد أعد كلاً منها بعمل مستقل ويمكن الانتفاع به على حدة )) . قرار /1199/ تاريخ 25/5/1958 . 34- (( يشترط في دعوى نزع اليد واسترداد حيازة العقار المغصوب من حائزه بالإكراه توفر عنصر الغصب مما لا ينطبق على مشتري المتجر من مستأجره )) . قرار /698/ تاريخ 6/8/1959 . 35- (( إن ورود نص في المادة /65/ من المرسوم التشريعي رقم /204/ لعام /1961/ يتضمن عدم جواز إيجار العقارات الوقفية إلا عن طريق المزايدة إنما يحدد الطريقة التي يتم بها إيجار تلك العقارات ولا يتعارض مع الاستثناء الوارد في المرسوم التشريعي رقم /48/ لعام /1955/ الذي سمح للمستأجر بيع المتجر أو المصنع بكامله لعدم وجود نص في المرسوم /204/ يمنع البيع أو التنازل )) . قرار /1143/ تاريخ 3/6/1964 . 36- (( إن بيع حق الإيجار من الغير تبعاً للمتجر لا يعتبر إخلالاً بعقد الإيجار حتى ولو ورد شرط في العقد يمنع المستأجر من إيجار الغير )) . قرار /931/ تاريخ 27/4/1965 . 37- (( إن بيع المستأجر المتجر من الغير يقتضي بيعه بكامله وبيع المتجر يستلزم شمول عقد البيع للمكان والبضاعة و هما أهم عناصر المتجر فإذا شملهما عقد البيع فإن العقد يكون كاملاً ويكون التنازل بموجبه عن إيجار المكان للمشتري نافذاً في حق المؤجر ولا يتوجب إخلاؤه أما إذا اقتصر عقد البيع على المكان دون البضاعة فإن ذلك يعني تأجير المأجور للغير بدون إذن خطي وهذا ما يبرر طلب الإخلاء )). قرار /677/ تاريخ 16/10/1967 . 38- (( إن تبديل طريقة استعمال المأجور بعد بيع المتجر لا يتخذ دليلاً على أن البيع يخفي إيجاراً ثانوياً وإنما يسوغ في مثل هذه الحالة طلب التخلية لعلة إساءة استعمال المأجور )) . قرار /589/ تاريخ 18/3/1965 . 39- (( إذا شمل البيع المتجر وبضاعته اعتبر بيعاً نافذاً في حق المؤجر حتى ولو أن الذي اشترى المتجر استعمل المأجور في غرض آخر ويبقى للمؤجر في هذه الحالة حقه مقاضاة المشتري بالتخلية لعلة إساءة استعمال المأجور إن كان الاستعمال قد انطوى على ضرر )) . قرار /2257/ تاريخ 28/10/1965 .