اجتهادات عن تثبيت علاقة ايجارية بدون عقد خطي

[احمد ابوالزين]

اجتهادات عن تثبيت علاقة ايجارية بدون عقد خطي
تاريخ تنظيم العقد واقعة زمنية و يمكنت اثباته بالبينة الشخصية

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
اسباب الطعن:
1- ابرزنا قرار قضائي تقر فيه المدعى عليها بالعلاقة الايجارية و لم تاخذ المحكمة به رغم انه حجة على المطعون ضده.
2- المحكمة ارتكبت خطا مهني جسيم بقرارنا المطعون فيه فهي تقول (ان الجهة المدعية قد اثبتت قيام العلاقة الايجارية) ثم تعود و تقول (لا يجوز اثبات العلاقة الايجارية بالبينة الشخصية) و تقول ان الشرح الذي ابرزه وكيل المدعية و الصادر عن المصالح العقارية جاء معييا و غير دقيق. و ان ما ابرزناه هو وثيقة رسمية لا يوجه اليه مثل هذا القول.
3- العلاقة الايجارية ثابتة بالاقرار و طلبنا دعوة الشهود لاثبات واقعة الاشغال باعتبارها واقعة مادية و لم ترد المحكمة على ذلك.
4- الدعوى منسجمة مع الفقرة /هـ/ من المادة الثامنة.
في القانون:
لما كانت دعوى الجهة المدعية - الطاعنة - تقوم على مطالبة المدعى عليه - المطعون ضده - باخلاء الشقة السكنية العائدة للمدعية و التي يشغلها ايجارا و ذلك لعلة السكن.
و من حيث ان محكمة الموضوع قد قضت برد الدعوى لعدم الثبوت فطعن المدعي بهذا القرار للاسباب المبينة اعلاه.
و من حيث ان المادة 8/هـ من القانون /6/ لعام 2001 قد حددت شروط دعوى التخلية لعلة السكن و هي:
1- ان يكون طالب التخلية هو المالك و ان يكون العقار شقة سكنية واحدة.
2- ان لا يكون طالب التخلية مالكا لسواها.
3- ان يكون المالك طالب التخلية هو الذي ابرم عقد الايجار او ان يكون قد ابرم خلال فترة تملكه.
4- ان يكون قد مضى على تملك طالب التخلية للشقة مدة سنتين و ان تكون ملكيته خلال السنتين محصورة فيها فقط.
و اذا لم تتوافر هذه الشروط مجتمعة فان دعوى الاخلاء لهذا السبب تستوجب الرد و من الطبيعي القول بوجوب العلاقة الايجارية وفقا للشرط الرابع الانف الذكر و ان تكون العلاقة الايجارية قائمة قبل نفاذ القانون /6/ لعام 2001 و لان العقود التي ابرمت في ظله تخضع لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين و لاحكام القانون المدني.
و من حيث ان اثبات العلاقة الايجارية لوحدها لا تكفي بل لا بد من اثبات ان هذه العلاقة قد ابرمها المدعي و خلال فترة تملكه و ان تكون العلاقة قائمة قبل نفاذ القانون /6/ لعام 2001
و من حيث ان القرار قد اوضح ان الجهة المدعية قد اثبتت وجود العلاقة الايجارية الا انها لم تثبت انها كانت هي المالكة بتاريخ ابرام عقد الايجار و ان البيان العقاري الا ان تنظيم العقد شيء و بداية العلاقة الايجارية شيء اخر فقد ينظم العقد في تاريخ معين و على ان تبدا العلاقة الايجارية بتاريخ لاحق او العكس فقد تبدا العلاقة الايجارية بتاريخ سابق ثم ينظم العقد بتاريخ لاحق لذلك فان بدء العقد هو جزء من العقد نفسه و هو التزام تعاقدي اما تاريخ تنظيم العقد فهو واقعة زمنية ويجوز اثباته بالبينة الشخصية، و المطلوب اثباته بالنسبة لدعوى الاخلاء لعلة السكن هو اثبات بدء العقد و هو جزء من العقد نفسه و لا يجوز اثباته بالبينة الشخصية اذا كانت قيمة العقد تتجاوز ما يجوز اثباته بالشهادة او في الاحوال الاخرى التي نص عليها القانون و هو ما اخذ به القرار.
لذلك تقرر بالاتفاق:
- رفض الطعن و مصادرة التامين و اعادة الملف لمرجعه.
قرار 739 / 2006 - أساس 647 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 30 - م. المحامون 2007 - اصدار 01 و 02 - رقم مرجعية حمورابي: 63639

تفسير العقد يكون في ضوء ما تضمنه، ومن مجمل العلاقة بين الطرفين.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
أسباب المخاصمة:
1- عد الالتزام بالقرار الناقض لجهة أنه يتوجب على المحكمة أن تعمد إلى تفسير عقد الصلح وتستخلص مقصد الطرفين فيه.
2- التناقض بين حيثيات الحكم المخاصم ومنطوقه فبعد أن منع إقامة دعوى تثبيت عقد الايجار لشموله بعقد الصلح عاد وقضى بتثبيت العلاقة الايجارية.
في القضاء:
حيث إن الدعوى تهدف إلى إبطال الحكم رقم 2114/606 الصادر عن الغرفة الايجارية بمحكمة النقض بتاريخ 24/4/2006 مع التعويض بداعي وقوع الهيئة مصدرته بالخطأ المهني الجسيم.
وحيث إن اصل النزاع الذي تفرعت عنه هذه الدعوى يقوم على ان المدعي عمران... قد تقدم بتاريخ 19/7/2001 بدعوى ضد المدعى عليهما ديما ورولا... بطلب تثبيت استئجاره للعقار الموصوف بالمحضر رقم 7113/12 من منطقة عقارية طرطوس وقضت محكمة الصلح المدنية بطرطوس بموجب قرارها رقم 542/215 تاريخ 31/5/2003 بتثبيت العلاقة الايجارية، وطعنت الجهة المدعى عليها ديما ورولا في القرار الصلحي المذكور فعاد منقوضا بموجب القرار الناقض رقم 316/222 تاريخ 17/2/2004 وتجددت الدعوى أمام محكمة الصلح فقضت بتاريخ 16/6/2005 وتحت رقم قرار 389 واساس 710 لعام 2005 ومن جديد بتثبيت العلاقة الايجارية وطعنت الجهة المدعى عليها في القرار فرفضت الهيئة المخاصمة الطعن بموجب القرار المخاصم والذي تنسب اليه الجهة المدعى عليها طالبة المخاصمة وقوعه في الخطأ المهني الجسيم للاسباب الموجزة أعلاه.
وحيث إن التعليل المبرز للنقض على ما جاء في القرار الناقض هو (أن الوثيقة الأساسية في الدعوى القائمة بين الطرفين هي عقد الصلح المقرر تثبيته بموجب قرار محكمة الاستئناف بطرطوس رقم 120 تاريخ 20/3/2001 والذي انهى كافة المنازعات القائمة بين الطرفين المتنازعين والذي تضمن أن الفريق الاول أي المدعي عمران... قد وصلته كامل حقوقه) وأن (المحكمة المطعون بقرارها لم تعمد إلى تفسير عقد الصلح المذكور ولم تستخلص ما قصد إليه الطرفان المتعاقدان وكان عليها أن تفعل ذلك ثم تقول كلمتها في النزاع).
وحيث إن القرار الصلحي الصادر بعد النقض والذي ايده القرار المخاصم قد تضمن تفسيرا لعقد الصلح وتوضيحا لنية ومقصد الطرفين المتعاقدين فيه (بأنهما تصادقا على كون العلاقة هي علاقة ايجارية وإلى ذلك انصرفت نيتهما حيث أفصح وكيل الجهة المدعى عليها صراحة في عقد الصلح أن المكتب التجاري هو جار بإيجار المدعي عمران وأن الطرفين اتفقا بموجب عقد الصلح على انهاء كافة النزاعات والدعاوى السابقة لتاريخ الصلح المذكور).
وحيث ان محكمة الصلح تكون بذلك قد اتبعت القرار الناقض واخذت بتوجيهاته وعمدت الى تفسير عقد الصلح واستخلاص نية الطرفين المتعاقدين، ومع ذلك ولأن القرار الصلحي جاء مقتضيا لجهة تفسير عقد الصلح وتحديد مدى شموله فقد جاء القرار المخاصم بتفصيل مسهب لهذه الناحية وتضمن موجزا عن الدعاوى التي كانت قائمة بين الطرفين بتاريخ عقد الصلح بأرقامها ومواضيعها وأوضح (بأن عقد الصلح الجاري بتاريخ 13/3/2001 كان صلحا قضائيا على منازعات قائمة بدعاوى قضائية بأن تنازل كل من الطرفين على وجه التقابل عند ادعائه وهكذا تكون الدعاوى التي كانت محل الصلح قد زالت بمفعوله) و (إن المدعي ليس من الدعاوى القائمة أي طلب ترخيص العقد المؤرخ في 29/7/1998 أو طلب تثبيت العلاقة الايجارية وكان العقد حجة على المتعاقدين وهو عقد موثق وثابت التاريخ وما زال قيد التنفيذ بين الطرفين وهو تبعا لعناصره الذاتية يتعلق بالانتفاع من العقار المؤجر وهو الأساس في العقد والعنصر الرئيسي فيه) وخلص إلى تأييد قرار تثبيت العلاقة الايجارية.
وحيث إن هذا الذي ذهبت اليه الهيئة المخاصمة في تفسيرها عقد الصلح وعقد الاستثمار ومشمول عقد الصلح للمنازعات السابقة لتاريخه 13/3/2001 وأنه ليس من بينها هذه الدعوى المقدمة بتاريخ 19/7/2001 بموضع طلب تثبيت العلاقة الايجارية وفي تحديدها الاسس والعناصر التي اعتمدتها في اعتبار عقد الاستثمار المنظم بين الطرفين إنما هو حقيقته عقد إيجار وأن العلاقة بين طرفيه هي علاقة إيجارية.
وحيث إن تفسير العقد يكون في ضوء ما تضمنه ومن مجمل العلاقة بين الطرفين وبالتالي فإن تفسير المحكمة للعقد لم ينحدر عن مجمل ذلك وعن مستوى الفهم للقاضي العادي وهذا الاستخلاص فيما استدل به وخلص فيه له أصله في أوراق القضية وقد جاء سليما في القانون ولم يخرج عن القرار الناقض وبالتالي يكون القرار المخاصم بمنأى عن أسباب المخاصمة المثارة وخال من مظنة الخطأ الجسيم وغير متناقض في قراءة الجهة طالبة المخاصمة له.
لذلك تقرر بالاجماع:
- رفض الدعوى شكلا.
قرار 425 / 2008 - أساس 929 - الهيئة العامة لمحكمة النقض - سورية
قاعدة 377 - م. المحامون 2009 - اصدار 07 و 08 - رقم مرجعية حمورابي: 70790

عقد الايجار هو وسيلة لاثبات العلاقة الايجارية فقط فاذا ما ثبتت العلاقة الايجارية بأي وسيلة كانت فلا ضرورة لابراز عقد الايجار.
قرار 344 / 1985 - أساس 72 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 239 - م. المحامون 1986 - اصدار 06 - رقم مرجعية حمورابي: 3772

تثبت العلاقة الايجارية بالعقد الخطي او ما يقوم مقام العقد من وثيقة خطية مثل ايصالات دفع الاجور او البطاقات او الحوالات البريدية وغيرها، او بالبينة الشخصية عندما تتوفر الشروط القانوينة لاجازتها.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
في أسباب الطعن:
1 - إن موضوع دعوى التخمين والتي أبرزنا صورة القرار الصادر فيها يختلف عن موضوع هذه الدعوى والتي هي موضوع تثبيت علاقة إيجارية.
2 - سهت المحكمة عن استجواب الطرفين في هذه الدعوى.
3 - الجهة الطاعنة تحتكم لذمة المطعون ضده باليمين الحاسمة في حال إنكاره للعلاقة الإيجارية.
في الموضوع:
حيث إن موضوع هذه الدعوى هو تثبيت علاقة إيجارية، وقد صدر القرار المطعون فيه متضمناً رد الدعوى بمقولة إن ما تطلبه الجهة المدعية قد ثبت بحكم قضائي كما إن الجهة المدعى عليها قد أقرت بالعلاقة الإيجارية. ولعدم قناعة المدعي بذلك القرار تقدم بطعنه هذا يطلب نقض القرار للأسباب المذكورة آنفاً.
في المناقشة والتطبيق القانوني:
حيث إن موضوع هذه الدعوى تثبيت علاقة إيجارية. وبما أن العلاقة الإيجارية إنما تثبت بالعقد الخطي أو ما يقوم مقام العقد من وثيقة خطية مثل إيصالات دفع الأجور أو البطاقات والحوالات البريدية وغيرها، أو بالبينة الشخصية عندما تتوفر الشروط القانونية لإجازتها. وبما أنه في هذه الدعوى قضت محكمة الصلح برد الدعوى لوجود قرار قضائي بتحديد بدل الأجر السنوي للمأجور موضوع الدعوى ولإقرار المدعى عليه بالعلاقة الإيجارية.
وحيث _ من تدقيق ملف الدعوى يتضح أن قرار التخمين رقم 466 المبرز صورة مصدقة عنه لا يتضمن ما يشير إلى أنه اكتسب الدرجة القطعية. كما أن إقرار الجهة المدعى عليها الوارد بمذكرتها المؤرخة في 1/4/2001 لا يوجد فيه ما يشير صراحة برضوخها لحكم التخمين ولا الإقرار بصحة دعوى المدعي الأمر الذي يجعل القرار المطعون فيه في غير محله وما أثير بلائحة الطعن بالسبب الأول منها في محله ويعرض القرار المطعون فيه للنقض. لأن المحكمة التي أصدرته لم تحسم النزاع موضوع تثبيت العلاقة الإيجارية وكان عليها أن تبحث وتناقش مضمون الإقرار الصادر عن وكيل المدعى عليه والتحقيق فيما إذا كان القرار الصادر في دعوى التخمين بين الطرفين قد اكتسب الدرجة القطعية أم لا، وتبني قرارها بعد ذلك وفقاً للمعلومات التي تثبت لديها.
لذلك فقد تقرر بالإجماع:
1 - قبول الطعن شكلاً.
2 - قبوله موضوعاً ونقض القرار المطعون فيه.
قرار 613 / 2002 - أساس 213 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 65 - م. المحامون 2004 - اصدار 03 و 04 - رقم مرجعية حمورابي: 51347