اجتهادات عن تسجيل العقار في السجل العقاري

[احمد ابوالزين]

اجتهادات عن تسجيل العقار في السجل العقاري
ان لقيد السجل العقاري حجية مطلقة فينقل ملكية العقار فعلاً من البائع الى المشتري و ذلك فيما بينهما و بالنسبة الى الغير. فاذا قيد البيع في السجل العقاري لم يعد من الجائز الطعن بالتزوير، و لا بأنه صادر عن غير مالك و جميع البيانات الصادرة عن السجل العقاري تعتبر صحيحة و لها حجية مطلقة في حق جميع الناس و يبقى المشتري مالكاً للعقار المسجل بقيد التمليك باسمه و لو خرج العقار من تحت يده الى يد حائز استمر واضعاً يده عليه المدة المقررة للتقادم و لا يتملك حائز العقار بالتقادم لعدم جواز التملك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت في السجل العقاري.
قرار 26 / 1985 - أساس 462 - محاكم النقض - سورية
قاعدة 84 - م. المحامون 1986 - اصدار 02 - رقم مرجعية حمورابي: 3624
للقيد في السجل العقاري حجية قانونية معينة و هذه الحجية هي معلنة للناس كافة بوضع العقار و مالكه و ان دحض هذه الحجية ما بين طرفي العقد لا يصح الا بدليل مماثل في القوة فلا يجوز اثبات عكس العقد امام امين السجل العقاري الجاري ما بين البائع و المشتري بالبينة الشخصية طالما انه لا يوجد مخالفة النظام العام و رهن العقار امر سمح به القانون.
عقد الرهن عقد غير مخالف للنظام العام اذ يمكن للمدين ان يرهن عقاره لقاء مبلغ معين و ليس مجبرا على الاقرار ببيع هذا العقار و يصرح ليقول بعد ذلك ان بيع العقار صوري و هو مرهون لقاء مبلغ معين.
اذا لم يثبت ان العقار مثار النزاع مثقل برهن ولا يوجد اشارة على صحيفته فان الادعاء بان عقد البيع عقد صوري يخفي رهنا امر لا يجوز اثباته بالبينة الشخصية طالما ان المدعي بحريته نقل الى الدائن لقاء الدين المترتب بذمة المدين صاحب العقار امر لا يمنعه القانون.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
النظر في الدعوى:
حيث ان دعوى مخاصمة القضاة المقامة من المدعي فائق تهدف الى ابطال قرار محكمة النقض رقم /413/ اساس (1287) تاريخ 15/4/2000.
و حيث ان اصل الدعوى تقوم على الادعاء المقدم من فائق امام محكمة البداية في حمص الذي طالب فيها فسخ تسجيل (35) عقارات مذكورة امامها في استدعاء الادعاء تاسيسا على ان قيدها في السجل العقاري على اسم المدعى عليه بالمخاصمة محفوض كان صوريا و بثابة رهن تامينا لدين ترتب على فائق للغير.
و حيث ان محكمة البداية ردت دعوى المدعي فائق لعدم الثبوت و صدقت محكمة الاستئناف القرار.
و حيث ان المدعي اثار دفوعا و طلب فيها الاذن له باثبات دعواه بالبينة الشخصية.
و حيث ان محكمة النقض بقرارها المخاصم اشارت الى ان المدعي لم يقدم اي دليل خطي او وثيقة تثبت صورية العقد و صورية تسجيل العقارات على اسم المدعى عليه محفوض في السجل العقاري.
و حيث ان المدعي فائق قد اقر بانه عندما لم يستطيع وفاء دين محفوض اتفق معه على بيعه العقارات و سجلها على اسمه في السجل العقاري.
و حيث ان المدعي بالمخاصمة فائق قال بعد ذلك بان عقد البيع يخفي رهنا ثم يعود ليقول انه قام بهذه العملية خشية حجز العقارات من الغير الذين يطالبون بمبالغ اخذها منهم عندما قام بانشاء فندق سياحي.
و حيث ان بعض العقارات انتقلت الى اسم محفوض عن طريق قضاء التحديد و التحرير و بعضها انتقلت الى اسمه تنفيذيا بعد قرارات اكتسبت الدرجة القطعية و بعضها الاخر انتقلت اليه شراء من الغير اقارب فائق.
و حيث ان عقد الرهن عقد غير مخالف للنظام العام اذ يمكن للمدين ان يرهن عقاره لقاء مبلغ معين و ليس مجبرا على الاقرار ببيع هذا العقار و يصرح ليقول بعد ذلك ان بيع العقار صوري و هو مرهون لقاء مبلغ معين و حيث انه متى ما لم يثبت ان العقارات موضوع النزاع مثقلة برهن ولا توجد اشارة على صحيفة العقارات فان الادعاء بان عقد البيع عقد صوري يخفي رهنا امر لا يجوز اثباته بالبينة الشخصية طالما ان المدعي بحريته نقل ملكية العقارات الى اسم المدعى عليه محفوض بيعا لقاء الدين الذي ترتب بذمته و حيث ان بيع العقار الى الدائن لقاء الدين المترتب بذمة المدين صاحب العقار امر لا يمنعه القانون.
و حيث ان للقيد في السجل العقاري حجية قانونية معينة و هذه الحجية هي معلنة للناس كافة بوضع العقار و مالكه و حيث ان دحض هذه الحجية ما بين طرفي العقد لا يصح الا بدليل مماثل في القوة فلا يجوز اثبات عكس العقد امام امين السجل العقاري الجاري مابين البائع و المشتري بالبينة الشخصية طالما انه لا يوجد مخالفة للنظام العام و رهن العقار امر سمح به القانون.
و حيث ان اسباب المخاصمة تعدو قاصر على النيل من صحة القرار المخاصم و ما انتهى اليه من نتيجة مما يستدعي رد دعوى المخاصمة شكلا.
و حيث ان الورقة المعنونة (عقد بالتراضي) المدعى توقيعها من محفوض و التي تتضمن ان محفوض اشترى من فائق العقارين (1301/1) و (1301/2) منطقة جويسات العقارية و هو مستعد للتنازل عنهما لقاء مبلغ (19) مليون ليرة سورية هذا العقد لم يقره محفوض و نفى صدوره عنه و توقيعه منه.
و حيث ان هذا العقد لم يثبت صحته فوجب اهماله لانه يعتبر ورقة عادية لا اثر قانوني لها يجرح القرار المخاصم.
و حيث ان دعوى المخاصمة و اسبابها اخفقت في المس من صحة قرار محكمة النقض المخاصم مما يوجب ردها شكلا.
لذلك تقرر بالاتفاق:
1- رد دعوى المخاصمة شكلا.
2- تغريم المدعي خمسمائة ليرة و الزامه بالرسم.
3- مصادرة التامين.
4- حفظ الملف.
قرار 532 / 2002 - أساس 1162 - الهيئة العامة لمحكمة النقض - سورية
قاعدة 295 - اجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض 2001 - 2004 - الألوسي - رقم مرجعية حمورابي: 56772
العبرة في الحجية لقيد السجل العقاري ما لم يثبت ان صاحب القيد او الاسبق في وضع الاشارة كان سيء النية علما بان اشارة الحجز بسبب دين عادي لا تجعل للحاجز امتيازا مخلا بحقوق الاخرين واقتسام الجميع ثمن العقار قسمة غرباء.
قرار 1681 / 1980 - أساس 2915 - محاكم النقض - سورية
قاعدة 144 - م. المحامون 1981 - اصدار 03 - رقم مرجعية حمورابي: 216

قيود السجل العقاري حجة على الكافة و إن العبرة في الملكية هي لما دون في القيود العقارية.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
في أسباب الطعن:
1- يتوجب مخاصمة الموكل بصفته من ورثة زوجته المرحومة سعدة... لا بصفته الشخصية.
2- القرار بني على خلاف أحكام المادتين (204 - 206) أصول و الأحكام القطعية المبرزة بالدعوى تشكل حجية لا تهمل فالمدعي زعم الحيازة بالدعوى و رد الدعوى و ادعى بأجر المثل و ردت الدعوى و زعم العارية و ردت دعواه و أخيرا تقدم بدعوى منع المعارضة و القرار المطعون فيه لم يلحظ هذه الأحكام و لم يورد لها ذكر و بذلك تحققت مخالفة أحكام المادتين (204 - 206) أصول.
3- القرار سابق لأوانه و لم يمكن الجهة المدعى عليها من تقديم أدلتها و دفوعها و هذا سبب يترتب أدلتها و دفوعها و هذا سبب يرتب نقض القرار لعلة سبق الأوان.
في القضاء:
حيث إن القرار المطعون فيه قد قضى من حيث النتيجة بقبول الاستئناف شكلا و رده موضوعا و تصديق القرار المستأنف القاضي بمنع المدعى عليه من معارضة المدعي في العقار (1098) من منطقة و بعمرة العقارية. و لعدم قناعة المدعى عليه بالقرار فقد أوقع عليه هذا الطعن طالبا نقضه. و حيث إنه و وفق ما هو ثابت بأوراق الدعوى أن المدعي يملك العقار موضوع الدعوى قيدا في السجل العقاري. و حيث إن لمالك الشيء وحده حق استعماله و استغلاله و التصرف فيه وفق الحدود التي رسمها القانون (768) قانون مدني. و حيث إن قيود السجل العقاري حجة على الكافة و إن العبرة للملكية بما دون في القيود العقارية و حيث إن المدعى عليه لم يثبت مشروعية وضع يده على العقار. و حيث إن القرار المطعون فيه قد علل التعليل السليم لأسباب صدوره و رد على كافة الدفوع المثارة من قبل الجهة المدعى عليها الطاعنة فجاء موافقا للأصول و القانون و لا تطاله الأسباب المثارة في لائحة الطعن.
لذلك تقرر بالاتفاق:
* رفض الطعن و مصادرة التأمين.
قرار 243 / 2009 - أساس 294 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 196 - م. المحامون 2014 - اصدار 07 إلى 12 - رقم مرجعية حمورابي: 73579

حجية الاحكام التي حازت الدرجة القطعية لا تقتصر على الخصم نفسه بل تتعداه الى خلفه.
(قرار النقض 344 اساس 166 تاريخ 24/4/1974).
استقر اجتهاد محكمة النقض على رفض اثبات التملك في معرض تطبيق احكام قانون الايجار بالشهادة، كما رفض اثبات التملك بالعقد.
(قرار نقض 2523 اساس 1916 تاريخ 29/12/1977).
لا يجوز اثبات ملكية المستاجر لدار صالحة لسكناه في معرض تطبيق قانون الايجار الا بقيود السجل العقاري او ما يعادلها في الاثبات، وهذا يقتصر على اثبات التملك في الاخلاء لهذه العلة.
طريقة اثبات الملكية مسالة قانون لا مسالة واقع.
(قرار محكمة الاستئناف المدنية السادسة بدمشق رقم 315 اساس 2221 تاريخ 15/10/1989).
قرار 216 / 1993 - أساس 490 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 198 - م. المحامون 1994 - اصدار 03 و 04 - رقم مرجعية حمورابي: 7187

ان العقار سجل في الدوائر العقارية والحقوق العينية العقارية المسجلة في السجل العقاري لاتتقادم عملاً بالمادة 125 من القانون المدني وعلى هذا استقر اجتهاد محكمة النقض.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
في المناقشة والقانون:
من حيث ان دعوى المدعي تستهدف الزام الجهة المدعى عليها بالتعويض له عن الاضرار التي لحقت به من جراء اقتطاع جزء من عقاره /110/ سجل /75/ من المنطقة العقارية ربحه حازم والحاقها بالطريق.
ومن حيث ان القرار المطعون فيه انتهى الى تأييد قرار محكمة اول درجة الذي قضى للمدعي وفق دعواه.
ومن حيث ان الجهة الطاعنة تعيب على القرار المطعون فيه وصوله لهذه النتيجة وتطلب نقضه للاسباب الواردة باستدعاء الطعن.
ومن حيث ان العقار سجل في الدوائر العقارية والحقوق العينية العقارية المسجلة في السجل العقاري لاتتقادم عملا بالمادة /925/ من القانون المدني وعلى هذا استقر اجتهاد محكمة النقض.
ومن حيث انه ثابت من محضر جلسة 24/3/1999 امام محكمة اول درجة ان كلا من الطرفين مارس حقه بتسمية خبيره وكذلك فان المحكمة سمت خبيرها إلاأن الخبرة لم تعتمد على مخطط مساحي لتحديد المساحة المقتطعة بشكل دقيق سيما وان هناك خلافاً على هذه المساحة.
ومن حيث ان الخبرة والحالة هذه تغدو باطلة ويجب اهدارها لما سلف بيانه وان الاعتماد عليها يعرض القرار للنقض والنقص لما سلف يغني عن مناقشة باقي الاسباب الواردة في لائحة الطعن لهذه الاسباب تقرر بالاتفاق مايلي:
نقض الحكم.
قرار 4083 / 1999 - أساس 4842 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 136 - م. القانون 1999 - القسم الأول - رقم مرجعية حمورابي: 50650


يحظر على المحاكم سماع الدعوى بشان العقارات المسجلة في السجل وذلك لحماية رافعها من كل سبب ينتج عن قيد لاحق في المستقبل مع اعلان الغير عن الاخطار التي يتعرض لها من جراء التعاقد على العقارات موضوع الدعوى. وان الخصم في الدعوى العقارية هو من كان العقار مسجلا على اسمه اثناء اقامة الدعوى وان نقل الملكية اثناء الدعوى يجعل المشتري ذا نية سيئة. ويحق لم صدر الحكم لصالحه التمسك به ضد كل من ال اليه الحق بعد تدوين صحيفة الدعوى في السجل دون حاجة لتوجيه الخصومة اليه من جديد.
قرار 564 / 1954 - أساس 25 - محاكم النقض - سورية
قاعدة 871 - م. المحامون 1954 - رقم مرجعية حمورابي: 32258