اجتهادات عن اخلاء لعلة هلاك المأجور

[احمد ابوالزين]

اجتهادات عن اخلاء لعلة هلاك المأجور
1- ان حق تقرير العودة الى البناء الجديد، انما يقرر في ضوء احكام المادة /9/ من القانون رقم /6/ لعام 2001
2- العودة الى الماجور تكون بعد حكم بالاخلاء لتجديد البناء.
3- وذلك خلاف حالة هلاك الماجور.
4- في حال وجود مسبب للهلاك يمكن مقاضاته بالتعويض.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
- اسباب الطعن:
1- الخلف الخاص يحل محل السلف في كل ما للعقار من حقوق و ما عليه من التزامات.
2- لا مصلحة للطاعن في خصومة المؤجر المالك السابق.
- في القانون:
بما ان دعوى الجهة المدعية الطاعنة المقدمة لمحكمة الصلح المدنية بحلب بمواجهة المدعى عليهم المطعون ضدهم هدفت للعودة الى الماجور القائم على العقار رقم (5699) من المنطقة العقارية التاسعة بحلب و هو عبارة عن مخزن لتربية المواشي و الذي استاجره المدعي من مالكه السابق احمد...
و قد ردت المحكمة المذكورة المطعون بقرارها حكما تضمن رد الدعوى شكلا.
و لعدم قناعة الجهة الطاعنة بالحكم فقد طعنت به للاسباب المسرودة آنفا.
و من حيث ان حق تقرير العودة الى البناء الجديد انما يقرر على ضوء احكام المادة (9) من القانون رقم (6) لعام /2001/ و التي جاء فيها بانه للمستاجر المحكوم عليه بالتخلية استنادا الى الفقرتين (و، ز) من المادة الثامنة الحق بان يشغل البناء الجديد او جزءا منه يشابه العقار الذي اخلاه اذا امكن الانتفاع منه الى الوجه الذي كان ينتفع به قبل الاخلاء و تجديد البناء.
و بما ان المدعي لم يتم اخلاؤه وفقا لاحكام المادة (8) من القانون رقم (6) لعام /2001/ و بالتالي لا يمكنه الاستفادة من الحق في العودة للماجور وفق احكام المادة (9) من القانون المذكور ذلك ان العودة للماجور وفق احكام المادة المذكورة انما تكون بعد حكم بالاخلاء لعلة تجديد البناء اجر بناء على اخلاء رضائي على ان يلحق للمستاجر العودة الى البناء الجديد اما الحالة القائمة في هذه القضية فانها حالة هلاك الماجور و في حال وجود من تسبب بذلك فان بامكان الجهة المدعية العودة عليه بالتعويض عن كامل الضرر الي اصابها.
و حيث انه كان على المحكمة رد الدعوى موضوعا.
لذلك حكمت المحكمة بالاجماع:
- نقض الفقرة الاولى من منطوق الحكم المطعون فيه جزئيا و الحكم برد الدعوى موضوعا و تصديق القرار فيما عدا ذلك و انهاء مفعول قرار وقف التنفيذ.
قرار 1668 / 2004 - أساس 1842 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 248 - م. المحامون 2005 - اصدار 07 و 08 - رقم مرجعية حمورابي: 53826

يتوجب لاخلاء الماجور ان يكون هلاكه كليا وفي حال الهلاك الجزئي ينحصر حق الجهة المستاجرة اما بانقاص الاجرة او فسخ العقد.
قرار 224 / 1984 - أساس 252 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 580 - م. المحامون 1984 - اصدار 09 - رقم مرجعية حمورابي: 2872

تعتبر المنطقة التنظيمية شخصية اعتبارية تحل محل جميع المالكين واصحاب الحقوق فيها وتملكها الجهة الادارية.
ويتفرع عن ذلك ان لاتبقى للمؤجر اية صفة، لهلاك الماجور. وفق ما استقر عليه اجتهاد هذه المحكمة (110-423 في 23/12/1992 غرفة الاخلاء).
قرار 289 / 1993 - أساس 405 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 143 - م. المحامون 1996 - اصدار 05 و 06 - رقم مرجعية حمورابي: 8154

يجب ان يكون الهلاك كليا و ليس جزئيا لفسخ العقد اذا كانت طبيعة المهنة تستلزم استعمال بعض المواد السريعة الاشتعال فان ذلك لا يعتبر اساءة في استعمال الماجور، و لا يوجب الاخلاء.
قرار 52 / 1981 - أساس بدون - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 1093 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34207

العبرة في هلاك الماجور هلاكا قانونيا بالاستملاك هي لتاريخ انتقال العقار الى اسم الجهة المستملكة في السجل العقاري اذ وقتها ينفسخ عقد الايجار بقوة القانون.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
اسباب الطعن:
1- الحكم بالاجور غير قائم على مايبرره ذلك انه لا مصلحة لصاحب الادعاء... قائمة يقرها القانون لان العقار مستملك من قبل مجلس المدينة و الطاعن انذر في اوائل عام 2003 و اغلق الفندق ملكية العقار انتقلت الى الجهة المستملكة و القيمة سددت الى اصحاب العقار بالمصرف المركزي.
2- نصت المادة 452ق.م. اذا ترتب على عمل جهة حكومية في حدود القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستاجر تبعا للظروف ان يطلب فسخ العقد او انقاص الاجرة و له ان يطالب بالتعويض و الطاعن انذر بالهدم و اغلق الفندق بعد الانذار مباشرة فقد انعدمت المنفعة.
النظر في الطعن:
بتاريخ 17/12/2004 استدعى المدعي المطعون ضده خصومة المدعى عليه الطاعن بطلب اخلائه من الماجور فندق جول جمال من مشتملات العقار رقم 885 منطقة عقارية سابعة لتقصير بدفع اجور الاقساط عن السنة الايجارية 2003 المستحقة كل منها مقدما و البالغ كل قسط 19000 ل.س. بعد انذاره بالدفع و تبلغه البطاقة بتاريخ 19/10/2003 دون ان يقوم بالتسديد بما يتعين الحكم باخلائه و الزامه بدفع الاجور و قد انتهت المنازعة بالموضوع لصدور الحكم المطعون فيه و القاضي برد دعوى الاخلاء لعلة التقصير بالدفع و الزام المدعى عليه بدفع مبلغ و قدره 76000 ل.س. للجهة المدعية و تضمين كل من المدعي و المدعى عليه بالرسوم و المصاريف التي تكبدها كلا على حدة فاستدعى المدعى عليه طلب النقض اتكاء على الاسباب الملمح اليها في بند اسباب الطعن.
و من حيث ان الطاعن و بعد تلقيه الانذار المؤرخ 28/1/2003 لم يمارس دعوى فسخ العقد او انقاص الاجرة و كانت العبرة في هلاك الماجور هلاكا قانونيا بالاستملاك لتاريخ انتقال العقار لاسم الجهة المستملكة في السجل العقاري اذ وقتها ينفسخ عقد الايجار بقوة القانون و قبل ذلك يبقى العقد نافذا بين الطرفين و يرتب جميع اثاره و اذا كان الامر كذلك و كانت الدعوى خالية من وثيقة اثبات تاريخ انتقال الملكية للجهة المستملكة فان دفع الاجرة يبقى التزاما عقديا بذمة المستاجر و عبء اثبات وفائه يقع على عاتقه وفقا للقواعد العامة و كانت الدعوى عارية من اثبات هذه الواقعة و ما هو قائم في ملف الدعوى و من خلال الدفوع يتضمن الاقرار الضمني بعدم الوفاء استخلاصا من المنازعة بفوات الانتفاع من الماجور بسبب الانذار الامر الذي يجعل الحكم المطعون فيه سديدا في القانون و لا تنال منه اسباب الطعن المثارة بلائحة الطاعن.
لذلك و بعد التدقيق و المداولة تقرر بالاتفاق:
- رفض الطعن موضوعا.
قرار 80 / 2006 - أساس 121 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 323 - م. المحامون 2006 - اصدار 07 و 08 - رقم مرجعية حمورابي: 63491

- إن دخول المأجور في منطقة التنظيم يجعله في حالة الهلاك وتحل المحافظة محل المالكين في تمثيل المنطقة التنظيمية التي يقع فيها.
- صدور قرار من المحافظة بتحديد نسبة الأجور التي يستحقها المالك السابق للعقار المأجور عن الأنقاض أمر يوجب مطالبة المحافظة بهذه الأجور.
قرار 148 / 1983 - أساس 99 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 50 - م. المحامون 1984 - اصدار 01 - رقم مرجعية حمورابي: 2350