اجتهادات عن هلاك المأجور

[احمد ابوالزين]

اجتهادات عن هلاك المأجور
ينحصر حق المستأجر بالعودة إلى البناء الجديد في حالة التخلية لرغبة المالك بالهدم و البناء فقط و لا يتعداها إلى حالة هلاك المأجور و فسخ العلاقة الإيجارية.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
أسباب المخاصمة:
1- نصت المادة (9) من قانون الإيجار رقم (6) لعام 2001 للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية استنادا إلى الفقرتين (و - ز) من المادة (8) من القانون المذكور الحق بأن يشغل البناء الجديد و جزءا منه بشأن العقار الذي أخلاه إذا أمكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبل الإخلاء و تجديد البناء و إن الهيئة المخاصمة قد أخطات في تطبيق القانون و تفسيره فوقعت بالخطأ المهني الجسيم.
2- الهيئة المخاصمة تجاهلت الدعوى و أهملت الوثائق المنتجة و المبرزة و خاصة الرخصة التي حصل عليها المدعى عليه بالمخاصمة محمد...
في الشكل:
من حيث إن دعوى المدعي طالب المخاصمة وزير التربية إضافة لمنصبه تقوم على المطالبة بإبطال القرار رقم (3260) تاريخ 2007-12-17 الصادر عن الغرفة الإيجارية بمحكمة النقض بالدعوى رقم أساس (4798) لعام 2007 مع التعويض بداعي وقوع الهيئة مصدرته بالخطأ المهني الجسيم. من حيث إن الدعوى الأصلية التي تفرعت عنها دعوى المخاصمة تقوم على طلب الحكم بمواجهة المدعى عليه محمد... بحفظ حق الجهة المدعية للعودة للمأجور بجزء مطابق و مماثل للمساحة التي كانت تشغلها بطريق الإيجار بالعقار رقم (543) من المنطقة العقارية الرابطة بإدلب بداعي أن المدعى عليه محمد... أقام الدعوى على الجهة المدعية بطلب إخلاء المأجور لعلة هلاك المأجور إلى المؤجر بموجب ضبط تنفيذي و كانت المادتان (8 - 9) من قانون الإيجارات رقم (6) لعام 2001 قد حفظت الحق للمستأجر بالعودة إلى المأجور بعدم الهدم و البناء. و حيث إن محكمة الصلح المدني بإدلب قضت بقرارها رقم (671) أساس (1271) تاريخ 2007-08-22 برد الدعوى و أيدتها محكمة النقض بقرارها رقم (3260) تاريخ 2007-12-17 فكانت دعوى المخاصمة. و حيث إن أوراق الدعوى تشير إلى أن الجهة طالبة المخاصمة قد أخليت من المأجور بسبب هلاكه و عدم إمكانية الانتفاع به و بالتالي فسخ العلاقة الإيجارية بينها و بين المدعى عليه بالمخاصمة المؤجر محمد... إعمالا لأحكام المادة (537) مدني و بالتالي فلا يستطيع المستأجر التمسك أو المطالبة بحفظ حقه بالعودة. و حيث إن حق المستأجر بالعودة إلى البناء الجديد ينحصر في حالة التخلية برغبة المالك بالهدم و البناء فقط و لا يتعداها إلى حالة هلاك المأجور و فسخ العلاقة الإيجارية. و حيث إن الهيئة المخاصمة قد ردت على أسباب الطعن و عالجت الدعوى على ضوء المبادئ القانونية فتكون قد أحسنت تطبيق القانون مما يجعل قرارها بمنأى عن الخطأ المهني الجسيم و يتعين رد الدعوى شكلا.
لذلك تقرر:
رد الدعوى شكلا.
قرار 526 / 2009 - أساس 1572 - الهيئة العامة لمحكمة النقض - سورية
قاعدة 91 - م. المحامون 2015 - اصدار 07 إلى 12 - رقم مرجعية حمورابي: 73729

- المشرع قيد الادارة في اصدار قراراتها المسبغة صفة النفع العام بقيدين اثنين:
1- أن تكون العقارات المستهدفة لمثل هذه القرارات قد أنشئت في الاصل لتقوم بخدمة لها صفة النفع العام.
2- أن تكون العقارات مملوكة للدولة أو البلديات أو المؤسسات.
- هلاك المأجور يكون بهلاكه قانونياً و فعلياً و ذلك بهدمه، أما بقاء المأجور على حاله و بقاء المستأجر ينتفع به بدون أن يهلك رغم ضمه للأملاك العامة فإن ذلك لا يعتبر من قبيل الهلاك.
قرار 220 / 1986 - أساس 60 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 364 - م. المحامون 1986 - اصدار 09 - رقم مرجعية حمورابي: 3898

- اذا كان دخول المأجور في منطقة التنظيم يعتبر هلاكاً له،الا أن لكل قضية ظروفها و ملابساتها و أدلتها.
- المقصود بهلاك المأجور أن يهلك فعلاً و ليس هلاكاً قانونياً فقط.
- على المستأجر أن يتعاون مع المؤجر لايصال الاجرة اليه في أوقاتها المحددة ما دام ينتفع بالمأجور على الوجه السليم.
قرار 89 / 1986 - أساس 124 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 236 - م. المحامون 1986 - اصدار 06 - رقم مرجعية حمورابي: 3769

1- ان حق تقرير العودة الى البناء الجديد، انما يقرر في ضوء احكام المادة /9/ من القانون رقم /6/ لعام 2001
2- العودة الى الماجور تكون بعد حكم بالاخلاء لتجديد البناء.
3- وذلك خلاف حالة هلاك الماجور.
4- في حال وجود مسبب للهلاك يمكن مقاضاته بالتعويض.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
- اسباب الطعن:
1- الخلف الخاص يحل محل السلف في كل ما للعقار من حقوق و ما عليه من التزامات.
2- لا مصلحة للطاعن في خصومة المؤجر المالك السابق.
- في القانون:
بما ان دعوى الجهة المدعية الطاعنة المقدمة لمحكمة الصلح المدنية بحلب بمواجهة المدعى عليهم المطعون ضدهم هدفت للعودة الى الماجور القائم على العقار رقم (5699) من المنطقة العقارية التاسعة بحلب و هو عبارة عن مخزن لتربية المواشي و الذي استاجره المدعي من مالكه السابق احمد...
و قد ردت المحكمة المذكورة المطعون بقرارها حكما تضمن رد الدعوى شكلا.
و لعدم قناعة الجهة الطاعنة بالحكم فقد طعنت به للاسباب المسرودة آنفا.
و من حيث ان حق تقرير العودة الى البناء الجديد انما يقرر على ضوء احكام المادة (9) من القانون رقم (6) لعام /2001/ و التي جاء فيها بانه للمستاجر المحكوم عليه بالتخلية استنادا الى الفقرتين (و، ز) من المادة الثامنة الحق بان يشغل البناء الجديد او جزءا منه يشابه العقار الذي اخلاه اذا امكن الانتفاع منه الى الوجه الذي كان ينتفع به قبل الاخلاء و تجديد البناء.
و بما ان المدعي لم يتم اخلاؤه وفقا لاحكام المادة (8) من القانون رقم (6) لعام /2001/ و بالتالي لا يمكنه الاستفادة من الحق في العودة للماجور وفق احكام المادة (9) من القانون المذكور ذلك ان العودة للماجور وفق احكام المادة المذكورة انما تكون بعد حكم بالاخلاء لعلة تجديد البناء اجر بناء على اخلاء رضائي على ان يلحق للمستاجر العودة الى البناء الجديد اما الحالة القائمة في هذه القضية فانها حالة هلاك الماجور و في حال وجود من تسبب بذلك فان بامكان الجهة المدعية العودة عليه بالتعويض عن كامل الضرر الي اصابها.
و حيث انه كان على المحكمة رد الدعوى موضوعا.
لذلك حكمت المحكمة بالاجماع:
- نقض الفقرة الاولى من منطوق الحكم المطعون فيه جزئيا و الحكم برد الدعوى موضوعا و تصديق القرار فيما عدا ذلك و انهاء مفعول قرار وقف التنفيذ.
قرار 1668 / 2004 - أساس 1842 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 248 - م. المحامون 2005 - اصدار 07 و 08 - رقم مرجعية حمورابي: 53826

يتوجب لاخلاء الماجور ان يكون هلاكه كليا وفي حال الهلاك الجزئي ينحصر حق الجهة المستاجرة اما بانقاص الاجرة او فسخ العقد.
قرار 224 / 1984 - أساس 252 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 580 - م. المحامون 1984 - اصدار 09 - رقم مرجعية حمورابي: 2872

للمستأجر وحده الخيار في طلب إنقاص الأجرة أو فسخ عقد الإيجار إذا كان الهلاك النازل بالمأجور جزئياً لا كلياً.
قرار 395 / 1981 - أساس 1485 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 83 - م. المحامون 1984 - اصدار 01 - رقم مرجعية حمورابي: 2383

إن دخول العقار في التنظيم يعني هلاكا معنويا له و يستدعي انفساخ العلاقة الإيجارية بين المؤجر و المستأجر.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
أسباب الطعن:
1- إن خضوع المأجور للتجميل لا ينهي العلاقة الإيجارية و لا يحول دون سماع التخمين.
2- إن المقصود بهلاك المأجور هو أن يهلك فعلا و ليس هلاكا قانونيا.
في القانون:
حيث إن دعوى الجهة المدعية الطاعنة تهدف إلى إخلاء شقة سكنية من مشتملات المحضرين (4) و (15) من المنطقة العقارية السابعة بحلب و ذلك لعلة التقصير بالدفع. و حيث إن العقارين المذكورين قد ألغيت الصحيفة العقارية الخاصة بهما بسبب خضوعهما للتنظيم و قد خصصت الجهة المدعية بحصة في العقار رقم (4035) منطقة عقارية سابعة بحلب بدلا من حصته في العقارين المذكورين. و حيث إن دخول العقار في التنظيم يعني هلاكا معنويا و بالتالي انفساخ العلاقة الإيجارية ما بين المؤجر و المستأجر. و حيث إن المحكمة مصدرة القرار الطعين قد ناقشت الأمور بصورة سليمة ورد على كافة الأمور بما له سند في القانون و الاجتهاد و أن ما وردت في لائحة الطعن لا ينال من القرار الطعين.
لذلك تقرر بالاتفاق:
* رفض الطعن موضوعا و تصديق القرار.
قرار 1225 / 2011 - أساس 1237 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 205 - م. المحامون 2015 - اصدار 07 إلى 12 - رقم مرجعية حمورابي: 73843

هلاك الشيء انما يحدد حسب طبيعة هذا الشيء و الغرض الذي اعد له و المنفعة المتوخاة منه.
اذا هلكت العين المؤجرة اثناء الايجار هلاكا كليا انفسخ العقد من تلقاء نفسه وفق ما تنص عليه المادة 537 فقرة اولى من القانون المدني.
قرار 465 / 2002 - أساس 79 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 85 - اجتهادات قانون الايجار رقم (6) لعام 2001 - خالد المالكي - رقم مرجعية حمورابي: 53311

الهلاك الكلي للماجور يفسخ العلاقة الايجارية.
قرار 19 / 1994 - أساس 1443 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 477 - م. المحامون 1995 - اصدار 09 و 10 - رقم مرجعية حمورابي: 7935

ان مالك العقار الذي دخل منطقة التنظيم لا يفقد حقه بالانتفاع بعقاره الا بعد ترقين ملكية العقار واكتمال مراحل التنفيذ الفعلي للتنظيم مما يعني ان هلاك الماجور يجب ان يكون قانونيا وفعليا وبدون ذلك يبقى لصاحب حق الانتفاع الحق بتقاضي الاجور وتبقى العلاقة الايجارية مستمرة.
قرار 412 / 1995 - أساس 611 - الهيئة العامة لمحكمة النقض - سورية
قاعدة 247 - م. القانون 1994 - 1995 - رقم مرجعية حمورابي: 12295
1- المشرع قيد الادارة في اصدار قراراتها المسبغة صفة النفع العام بقيدين اثنين:
1 ان تكون العقارات المستهدفة لمثل هذه القرارات قد انشئت في الاصل لتقوم بخدمة لها صفة النفع العام.
2 ان تكون العقارات مملوكة للدولة او البلديات او المؤسسات.
2- هلاك الماجور يكون بهلاكه قانونيا و فعليا وذلك بهدمه اما بقاء الماجور على حاله و بقاء المستاجر ينتفع به بدون ان يهلك رغم ضمه للاملاك العامة فان ذلك لا يعتبر من قبيل الهلاك.
قرار 220 / 1989 - أساس 60 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 1016 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34523

اذا تم هدم الماجور دون ارادة المالك و نتيجة لتداعي العقار و ارادة السلطة فان الهدم يكون بحكم الهلاك الكلي للماجور و يعتبر العقد في هذه الحالة منفسخا من تلقاء نفسه.
قرار 115 / 1977 - أساس 119 - محاكم النقض - سورية
قاعدة 1096 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34210

يتوجب لاخلاء الماجور ان يكون هلاكه كليا.. و في حال الهلاك الجزئي ينحصر حق الجهة المستاجرة اما بانقاص الاجرة او فسخ العقد.
قرار 224 / 1984 - أساس 252 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 1091 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34205

ان هلاك الماجور هلاكا كليا لا يؤدي الى انفساخ عقد الايجار فيما اذا اعيد البناء و خاصة اذا كان ذلك على نفقة غير الملك، لانتفاء حالة الارهاق عنه، و انه يشترط في الهلاك لكي يكون كليا ان يتصف بالديمومة و الاستمرار.
وقائع الدعوى
قرار 557 / 1975 - أساس 5917 - محاكم الصلح - سورية
قاعدة 963 - م. المحامون 1975 - رقم مرجعية حمورابي: 57757

ان هلاك الماجور بسبب العمليات الحربية و اعادته من قبل الدولة الى حالته السابقة على نفقتها لا يجعل عقد الايجار منفسخا من تلقاء نفسه بحكم القانون تطبيقا لنص الفقرة (1) من المادة (538) مدني.


قرار 45 / 1976 - أساس 1472 - محاكم النقض - سورية
قاعدة 1087 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34201

اذا هلكت العين المؤجرة هلاكا تاما بفعل المستاجر و اصبح لا يمكن الاستفادة منه للغرض الذي من اجله ابرم عقد الايجار فيجوز للمؤجر ان يطلب فسخ عقد الايجار مع التعويض.
قرار 5 / 1986 - أساس 884 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 1090 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34204

للمستاجر وحده الخيار في طلب انقاص الاجرة او فسخ عقد الايجار اذا كان الهلاك النازل بالماجور جزئيا لا كليا.
قرار 359 / 1981 - أساس 1485 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 1092 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34206

ان هلاك الماجور هلاكا كليا لا يؤدي الى انفساخ عقد الايجار من تلقاء نفسه وذلك في حالة اعادة البناء على نفقة غير المالك، لان الغاية من احكام المادة (537) مدني هي الحيلولة دون ارهاق كل من المؤجر والمستاجر وليس غايتها مساعدة المالك على التحلل من عقد الايجار، وان مبادئ القانون الطبيعي وقواعد العدالة هي التي تنظم هذه الحالة الخاصة لانتفاء النص عليها في القانون المدني وفي قانون الايجارات وفي مبادئ الشريعة الاسلامية.
قرار 45 / 1976 - أساس 1472 - محاكم النقض - سورية
قاعدة 2279 - القانون المدني ج1 الى ج9 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 30216

اذا هلكت العين المؤجرة هلاكا كاملا انفسخ عقد الايجار (م 253 ق.م).
قرار 215 / 1992 - أساس 777 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 263 - م. المحامون 1993 - اصدار 05 و 06 - رقم مرجعية حمورابي: 6571

يعتبر هلاك الماجور كليا مؤديا لفسخ عقد الايجار، اذا لم تعد اساسات البناء تصلح لاقامة بناء كامل عليها بسبب الانفجار الواقع فيه و الذي نتج عنه اهتزازات عنيفة ادت الى انفصال التربة المحيطة بتلك الاساسات مما اضعف مقاومتها و سبب تشققات اصابت الهيكل الخرساني للبناء بشكل يعرضه للخطر و التصدع.
قرار 107 / 1976 - أساس 51 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 490 - م. المحامون 1976 - رقم مرجعية حمورابي: 58261