اجتهادات عن مخالفة النظام العمراني

[احمد ابوالزين]

اجتهادات عن مخالفة النظام العمراني
اذا كانت رخصة البناء غير متوافقة و اشتراطات المنطقة العمرانية للعقار و مخالفة للنظام العمراني للمدينة و منهاج الوجائب للمنطقة التي يقع ضمنها العقار تكون جديرة بالالغاء.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------

قرار 723/1 / 1999 - أساس 132 - المحكمة الادارية العليا بمجلس الدولة - سورية
قاعدة 33 - مجموعة مبادئ المحكمة الادارية العليا 1999 - رقم مرجعية حمورابي: 64751

ان بناء براكة جدرانها من القرميد و سقفها من التوتياء، في فسحة الدار الماجورة لاستعمالها مطبخا و مستودعا لا يعتبر تخريبا في الماجور و بالتالي لا يوجب التخلية حتى لو قررت البلدية ازالتها و هدمها لمخالفة بنائها النظام العمراني طالما ان هذا البناء لا يشكل اي ضرر في الماجور.
قرار 277 / 1976 - أساس 341 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 713 - م. المحامون 1976 - رقم مرجعية حمورابي: 58484

قواعد انظمة البناء العمراني من النظام العام.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
في اسباب الطعن:
1- ابتعد الحكم عن مناقشة موضوع الدعوى و اكتفى بما جاء ببيان مجلس مدينة منبج بعدم السماح ببناء طابق ثالث و اعتبر هذا من النظام العام لكن البائع لم يمنع تملك السطح.
2- سبق للطاعن ان اقام دعوى بنفس الموضوع وردت من قبل محكمة النقض لعدم صحة الخصومة و لكنها ناقشت موضوع الدعوى.
3- ان شراء الطاعن للسطح /س1/ كان قانونيا و ليس فيه اية مخالفة و صادق المطعون ضده الاول محمد... الطاعن المدعي و اقر بالبيع و قبض الثمن مما يستوجب تثبيت شراء الطاعن.
4- المطعون ضدها نضال تعتبر الافراز اتفاق جديد يلغي الوكالة التي اشترى بها الطاعن السطح و ان المطعون ضده محمد... على علم بالافراز و التوقيع على العقود و ان الطاعن طلب المطعون ضدها الى اليمين الا ان المحكمة لم تستجب لطلبه مع ان طلب اليمين الحاسمة هو الذي يقرر مصير الدعوى.
5- جاء في الفقرة الحكمية الثانية ان القرار رده موضوعا و تصديق القرار و اضافة عبارة رد الدعوى شكلا و لدى قراءة القرار لم نجد اية مناقشة توضح اسباب... الدعوى شكلا.
في القضاء:
حيث ان دعوى المدعي الطاعن ترمي في مضمونها الى الغاء الاشتراك للمقاسم 13-14-16-18 من العقار الموصوف بالمحضر رقم 2671 منطقة عقارية منبج 249 مع السطح س1 و اجازته لافراز السطح س1 الى مقسم من العقار الموصوف بالمحضر رقم 2671 منطقة عقارية منبج 249 و تسجيله على اسم المالك قيدا سابقا المدعى عليه محمد... تاسيسا على ان المدعي قد اشترى السطح الطابق الثاني...
و حيث ان محكمة اول درجة قضت برد الدعوى و ابطال الوكالة الخاصة رقم 1468 خاص 1994/1599 الصادرة عن الكاتب العدل في منبج و ايدتهما فيما خلصت اليها محكمة الاستئناف و اعتبرت رد الدعوى شكلا.
و لعدم قناعة المدعي بالقرار فقد اوقع عليه هذا الطعن طالبا نقضه.
و حيث ان المحكمة مصدرة القرار قد اقامت قضاءها فيما قضت به بعد ان تحقق لديها من كتاب مجلس مدينة منبج و المبرز بالاضبارة صورة مصدقة عنهان نظام ضابطة البناء للعقار 2671 مقسم 18 منطقة عقارية منبج 249 هو ارضي + اول + ثاني و لا يسمح ببناء طابق ثالث على سطح العقار المذكور.
و حيث ان انظمة البناء العمراني قواعدها من النظام العام و ان طلبات المدعي مخالفة لهذه الانظمة فتغدو و الحالة تلك غير قائمة على سند قانوني مما يجعل النتيجة التي خلصت اليها المحكمة تلقى سندا في القانون و لا تطالها الاسباب المثارة في لائحة الطعن.
لذلك تقرر بالاتفاق:
- رفض الطعن و مصادرة التامين.
قرار 2031 / 2007 - أساس 1871 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 97 - م. المحامون 2009 - اصدار 03 و 04 - رقم مرجعية حمورابي: 66071

- تخضع تراخيص البناء لأحكام القوانين و الأنظمة النافذة بتاريخ تقديم طلب الترخيص ما لم يرد نص قانوني بخلاف ذلك و إن المعول عليه لمنح الترخيص وفق النظام العمراني المطلوب هو تاريخ تقديم طلب الترخيص.
- إن ثبوت تملك الجهة طالبة الترخيص للعقار المطلوب ترخيصه في ظل نفاذ النظام العمراني الجديد يجعل أحكام هذا النظام هي الواجبة التطبيق على العقار المذكور و بالتالي فإن المطالبة بالترخيص وفق النظام العمراني القديم لا أساس لها.
- إن تمسك طالب الترخيص بالمهلة المحددة لتراخيص النظام القديم لا يجدي نفعا إن لم يتقدم بطلب ترخيص ضمن المهلة الأصلية.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
- المحكمة -
بعد الاطلاع على الأوراق و سماع الإيضاحات و بعد المداولة.
من حيث أن الطعن استوفى إجراءاته الشكلية فهو جدير بالقبول شكلا.
و من حيث أن جهة الإدارة تهدف من طعنها إلى إلغاء الحكم الطعين فيما تضمنه.
من قبلو دعوى الجهة المطعون ضدها شكلا و موضوعا و إلزام جهة الإدارة بأن تمنح الجهة المدعية ترخيصا للبناء على عقارها رقم 10162 من المنطقة العقارية الرابعة بحلب وفقا للنظام العمراني القديم، و كذلك إلزامها بإفراز العقار المذكور إلى مقاسم و تصديق مشروع الإفراز و إنهاء كافة الإجراءات وفقا للنظام العمراني القديم، و قد نعت الإدارة الطاعنة على الحكم المطعون فيه أنه ينطوي على خطأ في تطبيق القانون و في تأويله و طلبت بعد إلغائه الحكم برفض الدعوى.
و من حيث أن وقائع القضية تتحصل في أن الجهة المدعية - المطعون ضدها تملك تمام العقار رقم 10162 من المنطقة العقارية الرابعة بحلب و هو عبارة عن عرصة معدة للبناء قامت الجهة بشرائها من مجلس مدينة حلب عن طريق المزاد العلني بتاريخ 2000-12-19.
و حيث أن النظام العمراني القديم كان يسمح بإشادة خمسة طوابق و مرآبين بأن الجهة المدعية لم تتمكن من الترخيص وفق النظام العمراني المذكور لوجود عائق تمثل بوجود تجاوز على العقار المذكور بمقدار 7 متر مربع من العقار رقم 10163 من المنطقة العقارية ذاتها و المجاور لعقاره، و حيث أن النظام العمراني الجديد يؤدي إلى إنقاص عدد الطوابق المراد الترخيص ببنائها فقد تقدمت بدعواها أمام محكمة القضاء الإداري بتاريخ 2003-12-02 بطلب الحكم بأحقيتها بالترخيص و الإفراز وفق النظام العمراني القديم و الإفراز إلى مقاسم و تصديق مشروع إفرازها و إنهاء كافة الإجراءات و قد أسست الجهة المدعية دعواها على القول: بأنها لم تتمكن من الترخيص لبناء عقارها موضوع الدعوى وفق النظام العمراني القديم لوجود تجاوز من العقار المجاور على عقارها المذكورة بمساحة 7 متر مربع مما يؤدي إلى إنقاص مساحة الأراضي المراد الترخيص عليها بمساحة 7 متر مربع.
و من حيث أن المحكمة التي نظرت في المنازعة و فصلت في موضوعها قضت بموجب قرارها الطعين ذي الرقم 819 تاريخ 2004-05-16 بقبول دعوى الجهة المدعية شكلا و موضوعا و أقامت قضاءها على القول: بأن تأخر الجهة المدعية بالحصول على الترخيص لبناء عقارها موضوع الدعوى وفق النظام العمراني القديم كان لسبب يعود لحل وضع التجاوز الحاصل من العقار رقم 10163 المجاور لعقارها و ليس بسبب يعود إليها و كان من المفروض على جهة الإدارة و قبل الإعلان عن بيع العقار بالمزاد العلني التأكد من صحيفته و عدم وجود أي تجاوز عليه و لهذا فإنه من حق الجهة المدعية الحصول على الترخيص لبناء عقارها موضوع الدعوى وفق النظام العمراني القديم و يؤكد على ذلك ما انتهت إليه الخبرة الفنية التي استعانت بها المحكمة من أنه من حق الجهة المدعية الترخيص وفق النظام العمراني القديم حيث أن العقارات المجاورة في المنطقة و العقارات المحيطة بالعقار أبنيتها مشادة بموجب النظام العمراني القديم و هي مؤلفة من خمسة طوابق:
و من حيث أن جهة الإدارة استندت في تقرير طعنها إلى أسباب للطعن تتلخص في أن مطالب الجهة المطعون ضدها إنما تخالف الأنظمة و القوانين و نظام ضابطة البناء في مدينة حلب.
و من حيث أن المحكمة و بغية استجلاء الحقيقة قررت إعادة الخبرة الأحادية الجارية أمام محكمة الدرجة الأولى بخبرة خماسية لدراسة وضع العقار موضوع الدعوى، و بيان عدد الطوابق المسموح ببنائها في المنطقة وفق النظام العمراني و إذا كان طلب الترخيص قد قدم ضمن المهلة القانونية... فكانت النتيجة أن تقدم السادة الخبراء الذي نهضوا بمهمة الخبرة بتقرير خبرتهم المؤرخ في 2006-01-27 الذين انتهوا فيه إلى أن الجهة المدعية - المطعون ضدها - لم تتقدم بطلب الترخيص لبناء عقارها موضوع الدعوى خلال المدى القانونية لانتهاء العمل بالنظام العمراني القديم التي تنتهي بتاريخ 1999-10-06.
(حيث يستحيل ذلك) لعدم تملكها العقار المذكور بالتاريخ المذكور و بالتالي فليس من حقها الترخيص وفق النظام العمراني القديم المنتهي العمل به قبل شرائها للعقار لما في ذلك من مساس بالأنظمة النافذة و مخالفة للاشتراطات التي تم على أساسها شراء الجهة المدعية للعقار من جهة الإدارة.
و من حيث أن وكيل الجهة المطعون ضدها تقدم بمذكرة عقب بموجبها على تقرير الخبرة الخماسية بالقول: بأن العقار موضوع الدعوى يقع بجوار عقارات مبنية وفق النظام العمراني القديم و أحيطت به من جميع الجهات أبينة مرخصة وفق النظام العمراني المذكور، و بالتالي فإن تطبيق النظام الجديد على عقارها سوف يؤدي إلى حدوث تباين مشوش من خمسة طوابق إلى ثلاثة طوابق على نفس الشارع، و يخلق فوضى من ناحية الانسجام و التخطيط العمراني، كما أن جهة الإدارة سبق لها و أن منحت الترخيص وفق النظام العمراني القديم للعديد من العقارات المجاورة و بعد انتهاء المدة المحددة للعمل بهذا النظام و بالتالي فعملا بمبدأ المساواة بين المواطنين و لاتحاد العلة و السبب فإن من أحقية الجهة المدعية الترخيص على عقارها وفق النظام القديم فضلا عن ذلك فإن التجاوز بين العقار المجاور على عقارها هو السبب الرئيسي في عدم الحصول على الترخيص وفق النظام العمراني القديم و هذا السبب هو بسبب من الإدارة المدعى عليها كونها الجهة التي قامت ببيعها العقار موضوع الدعوى كما أن الإدارة قد أقرت بأن البيع تم في ظل نفاذ النظام العمراني القديم، مما يقضي معه منحها الترخيص وفق هذا النظام.
و من حيث أن السادة الخبراء - و بناء على تكليف المحكم - تقدموا بتقرير خبرة تكميلي تناولوا فيه الرد على جميع ملاحظات وكيل الجهة المطعون ضدها على تقرير خبرتهم الأصلي و انتهوا فيه مؤكدين على نتيجة خبرتهم الأصلية ثم تقدموا بتقرير خبرة إضافي أشاروا فيه إلى أن ما ورد في دفوع جهة الإدارة من أن بيع العقار بالمزاد العلني قد تم في ظل نفاذ النظام العمراني القديم قد يكون خطأ طباعي ورد سهوا لأن هذا القول يأباه سباقة و سياقة و تدحضه التواريخ المذكورة في الدفع ذاته لأن النظام العمراني الجديد يطبق من تاريخ نفاذه ب 1999-10-07، في حين أن الجهة المدعية كانت قد اشترت العقار موضع الدعوى بتاريخ 2000-12-19 مما يجعل النظام الجديد هو الواجب التطبيق، كما أن تمديد العمل بالنظام العمراني الجديد، و إن الجهة المدعية ليست منهم، لأنها لم تكن مالكة العقار موضوع الدعوى في هذا التاريخ.
و من حيث أن وكيل الجهة المطعون ضدها تقدم بمذكرة جوابية التمس فيها الحكم برفض الطعن القرار الطعين، و استطرادا إعادة الخبرة الخماسية بخبرة سبعية مع استعداده لدفع السلفة.
و من حيث أن الدعوى الماثلة إنما تتغيا إلزام جهة الإدارة بمنح الجهة المدعية المطعون ضدها - الترخيص لبناء عقارها موضوع الدعوى وفق النظام العمراني القديم الذي يسمح بإشادة خمسة طوابق مع مرآبين في المنطقة، بمقولة أن الجهة المدعية قد تعذر عليها الترخيص مع نفاذ النظام العمراني المذكور لوجود عائق تمثل بوجود تجاوز من العقار المجاور على عقارها الذي اشترته من قبل الإدارة المدعى عليها في حين تتمسك جهة الإدارة بوجوب تطبيق النظام العمراني الجديد على العقار المذكور و الترخيص ببنائه وفق شروط هذا النظام.
و من حيث أنه لا بد من الإدارة ابتداءا إلى أن تراخيص البناء إنما تخضع لأحكام القوانين و الأنظمة النافذة بتاريخ تقديم طلب الترخيص ما لم يرد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك، و إن العبرة في منح الترخيص وفق النظام العمراني القديم أو الجديد هي لتاريخ تقديم طلب الترخيص.
و من حيث أن الثابت من مجمل الوقائع و الدفوع المثارة بما في ذلك تقرير الخبرة الخماسية التي استعانت به المحكم و بأن الجهة المدعية و المطعون ضدها كانت قد تملكت العقار موضوع الدعوى نتيجة للإحالة القطعية للمزاد العلني الذي أجرته جهة الإدارة لبيعه بتاريخ 2000-12-19 أي بعد نفاذ أحكام النظام العمراني الجديد الصادر بموجب القرار 365 تاريخ 1999-04-07 و النافذ بتاريخ 1999-10-07 مما يجعل أحكام هذا النظام هي الواجبة التطبيق على العقار موضوع الدعوى - و عليه فإن ما تطلبه الجهة المدعية من وجوب منحها الترخيص لبناء عقارها المذكور وفق أحكام النظام العمراني القديم يغدو مفتقر لمستنده القانوني السليم، و لا يسعف الجهة المدعية تمسكها بقرار المكتب التنفيذي لمجلس مدينة حلب رقم 578 تاريخ 2003-12-10 الذي قدر العمل بالنظام العمراني القديم لغاية 2004-04-30 بحسبان أن هذا التحديد كان لتمديد المهلة الممنوحة للذين تقدموا بطلبات التخريص وفق النظام القديم قبل تطبيق أحكام النظام العمراني الجديد، و بما أن الجهة المدعية فضلا عن أنها لم تكن مالكة للعقار موضوع الدعوى و من قبلها الجهة المالكة للعقار المذكور لم تكن من الذين تقدموا بطلب الترخيص في ظل النظام العمراني القديم فإنها تكون غير محقة بطلب الترخيص وفق هذا النظام و بالتالي فلا تستفيد من المهل الممنوحة لتطبيقه هذا مع التنويه إلى أن الأحكام القضائية التي استشهدت بها الجهة المدعية - المطعون ضدها - ليس من شأنها أن تغير من النتيجة المتقدمة في شيء على اعتبار أن لكل دعوى خصوصيتها، و بأن تلك الأحكام قد وردت في حالات مختلفة عن الحالة موضوع الدعوى الماثلة سيما أن الجهة المدعية كانت قد قامت بشراء العقار موضوع الدعوى وفق أحكام إعلان البيع بالمزاد العلني الذي تقدمت إليه و تم بموجبه الإحالة القطعية عليها لشراء العقار المذكور و الذي حدد بموجبه النظام العمراني الواجب التطبيق على العقار محل البيع ألا و هو النظام العمراني الجديد مما يجعلها على علم تام بالنظام العمراني الذي يطبق على ترخيص العقار المذكور.
و من حيث أنه في ضوء ما سلف بيانه فإن المحكمة مصدرة الحكم الطعين بمعالجتها الدعوى غير النهج المذكور قد خرجت عن النصوص القانونية التي تحكم موضوع النزاع مما يتعين معه قبول الطعن الذي استهدف قرارها الطعين و إلغاء هذا القرار تمهيدا للحكم برفض الدعوى.
لهذه الأسباب:
قرار رقم 370/1 طعن 260 لعام 2008.
الهيئة من المستشارين السادة: بابا - ناشف - قطان.
قرار 370/1 / 2008 - أساس 260 - المحكمة الادارية العليا بمجلس الدولة - سورية
قاعدة 45 - مجموعة مبادئ المحكمة الادارية العليا 2005 - 2009 - رقم مرجعية حمورابي: 73962