بعض الاجتهادات القضائية مع وقائع الدعوى عن إثبات العلاقة الايجارية باليمين الحاسمة

[احمد ابوالزين]

بعض الاجتهادات القضائية مع وقائع الدعوى عن إثبات العلاقة الايجارية باليمين الحاسمة
قرار 426 / 2006 - أساس 1198 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 713 - م. المحامون 2007 - اصدار 10 - 12 -
توجيه اليمين الحاسمة يعني تنازلا عما عداعا من البينات.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
في اسباب الطعن:
1 - ان من يملك اقامة الدعوى لانهاء العلاقة الايجارية مع المستاجر هو الشخص الذي يملك حق الانتفاع و ليس مالك الرقبة و لا يستقيم بهذه الحالة ان يكون مالكا جزئيا فقط لحق الرقبة و المحكمة لم تلحظ ذلك.
2 - اتخذت المحكمة قرارا اعداديا بتكليف المطعون ضده بابراز ما يثبت ترقين حق الانتفاع الموضوع على صحيفة العقار او ابراز بيان وفاة لصاحب حق الانتفاع و لم تنفذ المحكمة قرارها الاعدادي او تتراجع عنه.
3 - الدعوى القضائية لا تكتسب صفة صحتها الا بعد تحقق انعقاد الخصومة و لا يقبل اي طلب او دفع لا يكون لصاحبه فيه مصلحة يقرها القانون و المحكمة حسمت الدعوى بذات الجلسة التي اكتملت فيها الخصومة و التي حضر فيها المتدخل و لم يتاح للطاعن الرد على طلب التدخل و مناقشة اقواله.
في القضاء:
من حيث ان دعوى الجهة المدعية تقوم على انها تملك العقار رقم 404/1 الكائن في باب توما كما هو ثابت من بيان القيد العقاري و هو عبارة عن دار عربي و تشغل المدعى عليها ايجارا من المدعي غرفتين فقط من العقار المذكور و لما كانت الجهة المدعية ترغب بانهاء العلاقة الايجارية عملا باحكام المادة /2/ فقرة /ب/ من القانون رقم /6/ لعام /2001/ و بما ان الماجور هو للسكن و مشمول بالتحديد الحكمي لذلك جاءت تطلب اجراء الكشف و الخبرة على الماجور لتقدير قيمته و الحكم بانهاء العلاقة الايجارية مقابل التعويض بما يعادل 40% من قيمة الماجور وفق الخبرة و تسليم الماجور خاليا من الشواغل و تضمين المدعى عليه الرسوم و المصاريف.
و من حيث ان المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه قد قضت بانهاء العلاقة الايجارية على العقار موضوع الدعوى و الزام المدعى عليه بتسليم الماجور للجهة المدعية بعد قيام الاخيرة بايداع مبلغ 580000 ل.س. في صندوق دائرة التنفيذ المدني بدمشق و يسلم المبلغ للمدعى عليه عند تسليم الماجور للمدعين خاليا من الشواغل و تضمين المدعى عليه الرسوم و المصاريف. و لما كانت الجهة المدعى عليها تعيب على هذا القرار لما انتهى اليه للاسباب الواردة اعلاه.
و من حيث ان الفقرة /ب/ من المادة /2/ من قانون الايجارات رقم /6/ لعام /2001/ قد اعطت الحق بطلب انهاء العلاقة الايجارية للمالك فقط.
و من حيث ان الجهة المدعية......... مالكة للعقار موضوع الدعوى.
و من حيث ان المتدخل مطانيوس.... له حق الانتفاع من العقار طيلة حياته وفق ما هو وارد في بيان القيد العقاري و قد حضر متدخلا بالدعوى لانها تمس حقوقه و التمس قبول طلب تدخله و سدد رسم التدخل اصولا و اقر امام المحكمة بصحة الدعوى و انه لا مانع لديه من تسليم الماجور لمالكي رقبته خاليا من الشواغل و الشاغلين.
و من حيث ان الطاعن وجه اليمين الحاسمة للمدعي و اذنت المحكمة بتوجيهها و تقدم المدعي الاول و الثاني و حلفا اليمين الحاسمة المصورة و ذلك بجلسة 29/11/2004
و من حيث ان توجيه اليمين الحاسمة يعني تنازلا عما عداها من البيانات الاخرى و ان اليمين الحاسمة تحسم النزاع.
و من حيث ان المحكمة كانت قد اجرت خبرة فنية و ثبت من الخبرة ان الماجور للسكن و قدرت قيمته بمبلغ 1450000 ل.س. و كان التعويض بنسبة 40% من قيمة الماجور و قدره 580000 ل.س.
و من حيث انه لا جناح على المحكمة فيما قضت به و ان اسباب الطعن لا تنال من القرار المطعون فيه.
لذلك تقرر بالاتفاق:
- رفض الطعن موضوعا.
قرار 43 / 1964 - أساس بدون - محاكم النقض - سورية
قاعدة 856 - اجتهادات قانون البينات - عطري -
من حيث ان الطاعن اعترف بمذكرته المقدمة الى محكمة الموضوع بالعلاقة الايجارية ويبدل الايجار ولم ينازع كذلك في بدء السنة الايجارية ونهايتها كما ورد في استدعاء الدعوى.
ومن حيث انه لا علاقة لاعترافه بالعلاقة الايجارية بوفائه الاجرة واقراره هذا لا يعتبر من الاقرارات التي لا تقبل التجزئة.
ومن حيث انه عجز عن اثبات وفاء الاجرة للمطعون ضده بالطرق المقبولة قانونا وسالته المحكمة فيما اذا كان يرغب بتوجيه اليمين الحاسمة للمدعي على هذه الناحية فقال انه يؤخر طلب توجيهه اليمين لما بعد النقض.
وحيث ان هذا القول غير جائز قانونا كما سار على ذلك اجتهاد هذه المحكمة. لذلك تقرر تصديق القرار.
قرار 301 / 1994 - أساس 603 - الهيئة العامة لمحكمة النقض - سورية
قاعدة 197 - م. القانون 1994 - 1995 -
تكون اليمين الحاسمة الموجهة غير جدية اذا وردت بعبارة فان الموكل يحتكم الى ذمة الجهة المدعية في حال انكارها دون ان يقترن ذلك بتصويرها حتى تتمكن المحكمة من بيان رايها في هذه اليمين وهل تتفق مع واقع الدعوى والدفوع المطروحة امامها. لا يجوز اثبات العلاقة الايجارية الا بالكتابة وان تعذر توجيه اليمين الحاسمة الى المؤجر المتوفي لا يجيز اثبات هذه العلاقة بالبينة الشخصية.
قرار 395 / 1994 - أساس 202 - الهيئة العامة لمحكمة النقض - سورية
قاعدة 228 - م. القانون 1994 - 1995 -
ان تراخي المؤجرة باقامة دعوى بطلب او مراجعة دائرة التنفيذ لاخلاء المدعي او السماح للمستاجر الاقامة بالماجور بعد انتهاء مدة العقد السياحي دون قبض اجرة عن المدة اللاحقة لا يخلق علاقة ايجارية جديدة بين الطرفين. ان اثبات العلاقة الايجارية بالبنية الشخصية غير جائز قانونا. ان طلب توجيه اليمين الحاسمة مع التحفظ لا يعني توجب توجيهها وان عدم التفات المحكمة لهذا الطلب لا يشكل خطا مهنيا جسيما. الخطا المهني الجسيم هو الخطا الفاحش الذي لا يصدر عن شخص يهتم بعمله اهتماما عاديا ولا يدخل في مداه الخطا في التقدير وفي تشكيل القناعة.
قرار 580 / 2010 - أساس 10842 - محاكم الصلح - سورية
مختارات من الاحكام - م. المحامون 2011 - اصدار 11 و 12 -
- إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة الى شخص آخر فلا يكون الإيجار نافذا بحق هذا الشخص ما لم يكن له تاريخ سابق لنقل الملكية، أو يكون المالك الجديد عالما بقيام الإيجار وشروطه الاساسية في الوقت الذي كسب فيه حقه على المأجور.
- إن علم المالك الجديد بوجود علاقة إيجارية تتناول العقار الذي انتقلت ملكيته اليه، يمكن إثباته بكافة طرق الإثبات، ومنها اليمين الحاسمة.
- اشترط القانون أن يتم توجيه اليمين الحاسمة بوضوح ودقة على الواقعة المطلوب الحلف عليها، والتي يجب أن تكون متعلقة بشخص من وجهت إليه، فإذا كانت غير شخصية له انصبت على مجرد علمه بها.
- إن الاحتكام للذمة باليمين الحاسمة يعين التنازل عما عداها من البينات بالنسبة الى الواقعة التي ترد عليها، والقانون لم يعتبر اليمين من وسائل الإثبات إلا لإنجاد طالب الإثبات حينما يعوزه الدليل، فإذا وجه اليمين الى خصمه كان ذلك إقرارا منه على عدم وجود دليل آخر لديه حتى التجأ إلى ضمير خصمه.
- بعد توجيه اليمين الحاسمة وحلفها لا يسمع قول.
- لا يجوز بعد التمسك باليمين الحاسمة وحلف الخصم لها إثبات كذبها بالدعو ذاتها.
- من يملك نصف الأسهم وسهم في العين المؤجرة فهو الذي يملك أغلبية السهام، ومن لا يملك سوى النصف أو أقل فهو لا يملك أغلبية الأنصباء، والذي يملك أغلبية الأنصباء له حق الإدارة التي تمنحه حق التأجير.
- إذا أقدم شريك لا يملك أغلبية الأنصباء - أي أكثر من نصف العقار - على تأجير هذا العقار واعتراض على ذلك من لا يقل نصيبه عن النصف، فإن الذي أقدم على التأجير لا يكون ممثلا للأغلبية، ولا يستطيع المضي في إدارة العقار، ويجب عليه أن يتنحى، ويستطيع الشريك المعترض اخراج المستأجر من كل العين، وليس لهذا الأخير أن يبقى في جزء منها مهما صغر.
- يجب أن يكون الادعاء بالتقابل من جنس الادعاء الأصلي بجيث تكون الغاية منه أن لا يحكم للمدعي بكامل طلباته أو بعضها.
- بحث المحكمة بدفوع الخصوم وعدم الأخذ بها، لا يعني أنها أغفلتها، ولا تثريب على المحكمة في ذلك.
(*)- صدق هذا القرار من لدن محكمة النقض/ الغرفة الإيجارية بموجب قرارها رقم 655 تاريخ 18/4/2011 أساس 398/2011 (المرفق) بتعليل مفاده: إن اليمين الحاسمة لا تكذب إلا بحكم قضائي مبرم، وأنه بعد اليمين الحاسمة لا يجوز تقديم أي مستندات، وإن حق الإدارة المعتادة هو 1200 سهم + سهم واحد، وبما أن أسباب الطعن لا تنال من الحكم المطعون فيه مما يوجب رفضه موضوعا... (المجلة).

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
طالبة التجديد بعد النقض:
المدعى عليها - المدعية تقابلا: قمر... يمثلها المحامي همام...
المطلوب التجديد بمواجهته بعد النقض:
1- المدعي (المدعى عليه بالتقابل): ملاذ... يمثله المحامي أنس...
2-المدعى عليها: فائزة... يمثلها المحامي عز الدين...
الدعوى:
تثبيت علاقة إيجارية ومنع معارضة.
في الادعاء:
بتاريخ 19/4/2006 تقدم المدعى إلى المحكمة باستدعاء دعواه يعرض فيه:
سبق للمدعي أن استأجر من المرحومة حياة... الغرفتين الشرقيتين من العقار 2325/6 من منطقة الشركسية العقارية كمكتب له منذ عام 1986 حيث إنها هي المالكة والشاغرة للعقار.
وبقي المدعي يشغل الغرفتين المذكورتين بصورة هادئة وعلنية مدة تزيد عن عشرين سنة وببدل سنوي تدرج حتى أصبح مقداره 12،000 ل.س.
وبعد وفاتها علم المدعي أن المرحومة حياة... قد تنازلت الى فائزة... وقمر... عن العقار المذكور.
فقامت المدعى عليها فائزة بمطلبة المدعى بالأجرة عن الغرفتين المذكورتين المشغولتين من قبل المدعي كمكتب بصفتها وكيلة أختها المدعى عليها قمر فأصبح المدعي يدفع الأجرة إلى المدعى عليها فائزة بصفتها وكيلة عن أختها وفقا للاتفاق المبرم فيما بيهما الذي بقي شفهيا لوجود المانع الأدبي المتمثل بوجود القرابة.
ومنذ مدة الثلاثة أشهر بدأت الجهة المدعى عليها تعارض المدعي باستخدام المأجور في حقوقه الإيجارية بدون مسوغ قانوني وعلى فرض انتفاء وجود الوكالة، وعلى سبيل الاستطراد فإن الإيجار الذي أبرمه السلف مع المدعي يعتبر ملزما للمدعى عليهما.
لذلك جئنا بهذه الدعوى ونلتمس بعد قيدها في سجل الأساس ب:
1- دعوة الطرفين للمحاكمة وبعد الثبوت.
2- إعطاء القرار بتثبت العلاقة الإيجارية ما بين الطرفين وفقا للشروط المبينة أدناه.
3- يمنع الجهة المدعى عليها من معارضة المدعي في حقوقه الإيجارية المتربتة على العقار موضوع الدعوى.
4- تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
في الادعاء المتقابل:
تقدمت المدعى عليها قمر بتاريح 29/8/2006 بإدعاء خلال فترة التدقيق بمواجهة المدعي ملاذ والمدعى عليها فائزة تلتمس فيه من حيث النتيجة:
- إجراء الكشف والخبرة على العقار موضوع الدعوى للتثبت من الشاغلين وتقدير أجر مثل حصة المدعية تقابلا من الأقسام التي يشغلها المدعى عليه تقابلا ملاذ لخمسة عشر سنة سابقة لتاريخ الادعاء بالتقابل مع الفائدة القانونية.
- رد المزاعم التي يدعيها المدعي ملاذ ومنعه من معارضة المدعية تقابلا قمر استلام الأقسام التي يشغلها من العقار وإلزامه بتسليمها لها.
- واستطرادا إلزام المدعى عليه إخلاء الأقسام التي يشغلها من العقار موضوع الدعوى.
- إلزام المدعى عليهما بالتكافل والتضامن بالعويض عن الإدعاء غير المحق ونترك أمر تقديره للمحكمة.
- تضمين المدعى عليهما المتقابل بالتقابل الرسوم والمصاريف والأتعاب.
وبالمحاكمة الجارية علنا وبعد ختام المحاكمة صدر القرار رقم 8778/531 عن محكمة الصلح المدنية العاشرة بدمشق بتاريخ 3/9/2009 الذي قضى:
1- قبول الإدعاء المتقابل شكلا ورده موضوعا.
2- بثبيت العلاقة الإيجارية بين الجهة المدعية والجهة المدعى عليها على الغرفتين الموصوفتين بالعقار 3325/6 مع منطقة شركسية العقارية ومنع الجهة المدعى عليها من معارضة الجهة المدعية حقوقها الإيجارية المترتبة على العقار موضوع الدعوى.
3- تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف.
- وبتاريخ 15/9/2009 تقدمت المدعى عليها - المدعية بالتقابل - قمر بالطعن بالنقض بالقرار المذكور أعلاه.
- وبتاريخ 28/3/2010 صدر عن الغرفة الايجارية لدى محكمة النقض القرار رقم 1079/1129 الذي توجبه اليمين الحاسمة بعد تعديلها وبالجلسة التالية حضرت المدعى عليها قمر وحلفت اليمين الحاسمة وفقا لصورتها من قبل المحكمة.
وحيث إنه لا يعتد أي رجوع عن طلب تحليف اليمين بعد القبول بها.
كما أن اللجوء لليمين الحاسمة أو ردها يعني التنازل عما عداها من الأدلة.
وحيث إن المحكمة المطعون بقرارها هي التي صورت اليمين الحاسمة المحلوفة وفسرتها مع وجود التناقض فيها خلافا لمضمونها، كما أن اعتماد المحكمة على الأدلة المساقة قبل توجيه اليمين مخالفا للأصول والقانون...).
- وبتاريخ 11/4/2010 تقدمت المدعى عليها قمر المدعية بالتقابل باستدعاء تجديد بعد النقض التمست فيه اتباع النقض والحكم ب:
1- رد الدعوى.
2- إلغاء قرار وقف التنفيذ.
3- رد المزاعم الإيجارية التي يدعيها المدعي ملاذ ومنعه من معارضة المدعية تقابلا قمر استلام الأقسام التي يشغلها من العقار موضوع الدعوى وإلزامه بتسليمها لها.
4- إلزام المدعى عليهما بالتقابل ملاذ وفائزة بالتكافل والتضامن فيما بينهما بالتعويض عن الادعاء غير المحق والتواطؤ بينهما للأضرار بالموكلة ونترك أمر تقديره للمحكمة.
5- حفظ حق الموكلة بالإدعاء بأجر المثل بدعوى مستقلة.
6- تضمين المطلوب التجديد بمواجهتهما الرسوم والمصاريف والأتعاب.
في المحكمة الجارية علنا:
بعد الاطلاع على القرار الناقض واستدعاء الدعوى ومرفقاتها ووثائقها وكافة أدلتها المسرودة وتلاوتها وبعد أن حضر الأطراف وشرع بالمحاكمة الوجاهية علنا وتبادلوا أقوالهم وطلباتهم ودفوعهم وختموها أعلن ختام المحاكمة واتخاذ القرار الآتي:
في المناقشة والتطبيق القانوني والحكم:
- لما كان المدعى يهدف من دعواه بمواجهة المدعى عليهما إلى تثبيت العلاقة الإيجارية بينهما على الغرفتين الموصوفتين بالعقار 3325/6 من منطقة شركسية العقارية.
- ولما كان المدعي يدعي العلاقة الإيجارية مع المالكة السابقة للعقار المرحومة حياة ويهدف من هذه الدعوى إلى تثبيت حقوقه الإيجارية في مواجهة الجهة المدعى عليها وهي المالك الجديد الحالي للعقار موضوع الدعوى باعتبارها خلف خاص للمالكة السابقة.
- ولما كان من الثابت بموجب القيد العقاري للعقار موضوع الدعوى بأن العقار رقم 3325/6 شركسية قد انتقل الى قيود السجل العقاري للجهة المدعى عليها فائزة وقمر بموجب العقد رقم 986 تاريخ 30/8/1998 مناصفة بالتساوي فيما بينهما بواقع 1200 سهم من أصل 2400 سهم لكل واحد من المدعى عليهما وذلك من المالكة السابقة حياة.
- وحيث إن الاجتهاد القضائي قد استقر على ما يلي:
(إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى شخص آخر فلا يكون الإيجار نافذا بحق هذا الشخص ما لم يكن له تاريخ سابق لنقل الملكية أو يكون المالك الجديد عالما بقيام الايجار وشروطه الأساسية في الوقت الذي كسب فيه حقه على المأجور.
وحيث إن علم المالك الجديد بوجود علاقة إيجارية تتناول العقار الذي انتقلت ملكيته إليه يمكن إثباته بكافة طرق الإثبات ومنها اليمين الحاسمة).
نقض سوري - الغرفة الإيجارية - أساس 282 قرار 277 تاريخ 17/2/2004.
- ولما كان المدعي ملاذ وبمذكرته الخطية المؤرخة في 26/6/2006 طلب رد اليمين على الجهة المدعى عليها وصورها وفق الصيغة التالية:
(أقسم بالله العلي العظيم أنني عندما تنازلت لي المرحومة حياة عام 1988عن نصف العقار موضوع الدعوى وهي المالكة السابقة للعقار موضوع التنازل لم أكن أعلم أن القسم الأماي منه ذو المدخل الشرقي ذو الرقم /6/ هو مشقول ومؤجر للمدعى عليه ملاذ كما أني لا أعلم بأن ملاذ المدعي يشغل القسم الذكور من العقار منذ أن كان العقار بملكية المرحومة حياة وحتى تاريخه.
كما أقسم بالله العلي العظيم أنني لم أجزأحدا بتأجير القسم الباقي والفارغ منالعقار موضوع الدعوى ذو المدخل /5/ ولا قبضت أي مبلغ كأجرة عن القسم المذكور لا من المستأجر بالذات ولا بالواسطة والله على ما أقول شهيد).
- ولما كان المدعي ملاذ وبمذكرته الخطية المؤرخة في 24/12/2006 في الصفحة الثانية منها (بفقرة القانون وإثبات العلاقة الإيجارية) أكد أن موضوع اليمين الحاسمة حيث دفع:
- (... ولمعرفة الموكل بورع وتقوى الجهة المدعى عليهما بطرفيها فقد احتكم إلى ذمتهما باليمين الحاسمة وقام بوجيه صيغة اليمين وبلغها لأطراف الدعوى...).
- ولما كانت المدعى عليها قمر وبمذكرتها الخطية المؤرخة في 14/3/2007 وبالفقرة التاسعة منها بالصفحة الرابعة قد أفادت:
(تاسعا - الموكلة مستعدة لحلف اليمين الموجهة إليها من المدعي بجلسة 26/6/2006 إذا رأت المحكمة الموقرة أن ما ورد أعلاه لا يكفي لرد دعوى المدعي وبعد أن تفرض المحكمة الموقرة رقابتها عليها وانطباقها على الدعوى لكيديتها ).
ولما كان تراجع المدعي عن رد اليمين الحاسمة بعد قبول المدعى عليها قمر الحلف غير مقبول قانونا.
- ولما كانت المحكمة وبجلسة 11/8/2009 قررت توجيه اليمين المردودة على المدعى عليها قمر والمصورة بجلسة 26/6/2006 وتبليغها هذه اليمين أصولا وبعد تعديل صيغة اليمين بإضافة عبارة: بأن ملاذ المدعي يشغل القسم المذكور من العقار إيجارا وذلك على السطر الرابع من اليمين وأن أطراف الدعوى قد تصادقوا على التعديل الجاري تحت رقابة المحكمة.
- ولما كانت المدعى عليها قمر قد حضرت في الجلسة التالية بتاريخ 18/8/2009 وحلفت اليمين الحاسمة وفق الصيغة التالية:
(أقسم بالله العلي العظيم أنني عندما تنازلت لي المرحومة حياة عام 1988 عن نصف العقار موضوع الدعوى وهي المالكة السابقة للعقار موضوع النزاع، ولم أكن أعلم أن القسم الأمامي منه ذو المدخل الشرقي ذو الرقم /6/ هو مشغول إيجارا للمدعو ملاذ كما أني لا أعلم بأن ملاذ المدعي يشغل القسم المذكور من العقار منذ أن كان العقار بملكية المرحومة حياة وحتى تاريخه، كما أقسم بالله العظيم بأن الغرفة الملاصقة للغرفة المؤجرة والتي هي ضمن العقار رقم 5 ليست مؤجرة للمدعي ملاذ لا من قبلي ولا أعرف أنها مؤجرة من قبل المرحومة وأنني لم أقبض أية أجرة لا بالذات ولا بالواسطة والله على مأقول شهيد).
- ولما كان القانون قد اشترط أن يتم توجيه اليمين بوضوح ودقة على الواقعة المطلوبة الحلف عليها.
- ولما كانت الواقعة المطلوب الحلف عليها والمنتجة في موضوع الدعوى هي علم المالك الجديد (المدعى عليها قمر) بقيام الإيجار وشروطه الأساسية في الوقت الذي اكتسبت فيه الملكية.
- وحيث إن المدعى عليها قمر قد حلفت اليمين الحاسمة وحسمت النزاع بموضوع الغرفتين موضوع الدعوى.
- ولما كانت اليمين الحاسمة هي التي يوجهها احد المتداعين لخصمه ليحسم بها النزاع.
- ولما كان يجب أن تكون الواقع التي تنصب عليها اليمين متعلقة بشخص من وجهت إليه اليمين فإذا كانت غير شخصية له انصبت اليمين على مجرد علمه بها.
- ولما كان توجيه اليمين يتضمن التنازل عما عداها من البينات بالنسبة الى الواقعة التي ترد عليها.
- وحيث إن المدعي ملاذ قد احتكم لذمة الجهة المدعى عليها بطرفيها باليمين الحاسمة لجهة حقوقه الإيجارية بالغرفتين موضوع الدعوى رقم 3325/6 شركسية العقارية وقد حلفتها المدعى عليها قمر.
- ولما كان الاجتهاد القضائي قد استقر على ما يلي:
(إن الاحتكام للذمة يعني التنازل عما عداها من البينات بالنسبة الى الواقعة التي ترد عليها، والقانون لم يجعل اليمين من وسائل الإثبات إلا لإثبات طالب الإثبات حينما يعوزه الدليل، فإذا وجه اليمين الى خصمه كان ذلك إقرارا منه على عدم وجود دليل آخر لديه حتى التجأ الى ضمير خصمه).
نقض - أساس 234 مخاصمة - قرار 299 تاريخ 10/6/1997.
وجاء في اجتهاد آخر:
(اليمين ملك الخصوم ويمكن توجيهها متى توافرت شرائطها ولو كانت الغاية منها إثبات ما يخالف عقدا قطعيا. ووجود العقد الخطي لا يمنع من توجيه اليمين).
نقض سوري - أساس 2338 قرار 463 تاريخ 21/12/1997.
- ولما كان (بعد توجيه اليمين الحاسمة لا يسمع قول).
نقض سوري - أساس 597 قرار 463 تاريخ 19/3/2007.
مما يجعل عقد الايجار غير نافذ في حق المدعى عليها قمر.
- ولما كان المدعي وبمذكرته الخطية المؤرخة في 9/11/2010 بعد النقض قد أثار الدفوع التالية:
1- إن المدعى عليها فائزة قد نكلت عن حلف اليمين الحاسمة وهي مالكة لنصف العقار 3325/6 شركسية، أي أنها تملك نصف الغرفتين المشغولتين من قبل المدعي كمستأجر لهما.
2- إن المحكمة وجهت اليمين الحاسمة للمدعى عليها قمر دون المدعى عليها فائزة.
3- المدعى عليها قمر حلفت يمين كاذبة مما يستوجب هدرها وعدم الأخذ به لعلة الكذب وليس لعلة التناقض.
4- إن القضاء مؤسسة عدل وإنصاف ولكن عندما تجنح محكمة النقض الغرفة الإيجارية بهيئتها إلى هدر نص قانوني (المادة 120 بينات) وهي من يجب عليها احترامه وتطبيقه فهذه طامة كبرى ومصيبة عظيمة مما يجعل عدم اتباع الحكم الناقض هو الواجب.
فعن ذلك:
- تنص المادة 120 من قانون البينات على ما يلي:
(1- توجيه اليمين الحاسمة يتضمن التنازل عما عداها من البينات بالنسبة الى الواقعة التي ترد عليها فلا يجوز للخصم أن يثبت كذب اليمين بعد أن يؤديها الخصم الذي وجهت إليه، أو ردت عليه.
2- على أنه إذا ثبت كذب اليمين بحكم جزائي فإن للخصم الذي أصابه الضرر منها أن يطالب بالتعويض دون إخلال بما قد يكون له من حق في الطعن على الحكم الذي صدر ضده بسبب اليمين الكاذبة).
فالنص القانوني واضح وصريح بان كذب اليمين المحلوفة يكون بموجب حكم جزائي
وقد أكدت هذا الاتجاه الهيئة العامة لمحكمة النقض حين قررت ( لايجوز بعد التمسك باليمين الحاسمة وحلف الخصم لها إثبات كذبها بالدعوى ذاتها).
نقض - هيئة عامة - أساس 856 - قرار 1015 - تاريخ 30/11/2003.
فالغرفة الإيجارية في محكمة النقض قد أعملت النص القانوني مما يجعل دفوع المدعي لهذه الناحية مستوجبة الرد ويستوجب الإلتفات عنها.
- أما لناحية دفع المدعي ملاذ بعدم توجيه اليمين الحاسمة للمدعى عليها فائزة فهو دفع غير منتج فبعد أن أقرت المدعى عليها فائزة فهو دفع غير منتج فبعد أن أقرت المدعى عليها فائزة بحقوق المدعي الإيجارية فلا موجب لتحليفها اليمين الحاسمة على واقعة أقرت بها.
- أما لجهة نكول المدعى عليها فائزة عن حلف اليمين الحاسمة وإقرارها بحقوق المدعي الايجارية وهي المالكة لنصف العقار موضوع الدعوى أي أنها تملك نصف الغرفتين موضوع النزاع فيما يرد عليه:
إن المدعى عليها فائزة قد أقرت بحوق المدعي الإيجارية للغرفتين موضوع النزاع.
وحيث إن الإقرار حجة قاصرة على المقر والمرء ملزم بإقراره.
وحيث إن للعلاقة الإيجارية طرفان هما المؤجر الذي له حق الإيجار والمستأجر الذي له حق الاستئجار.
مما يقتضي البحث في أحقية المدعى عيها فائزة بالتأخير والقيام بأعمال الإدارة.
وحيث إنه من الثابت بموجب القيد العقاري بأن المدعى عليها فائزة تملك 1200/2400 سهم من العقار موضوع الدعوى.
وحيث إنه بحكم القانون من يملك نصف الأسهم وسهم في العين المؤجرة فهو الذي يملك أغلبية السهام، ومن لا يملك سوى النصف أو أقل فهو لا يملك أغلبية الأنصباء، والذي يملك أغلبية الأنصباء له حق الإدارة مما يمنحه حق التأجير.
أما إذا لم يكن هناك أغلبية تتفق على الإيجار وأجر أحد الشركاء العين الشائعة فاعترض عليه باقي الشركاء أو أغلبيتهم فالإيجار وإن كان صحيحا بين المؤجر والمستأجر لا ينفذ حتى في حصة الشرك المؤجر إذ هو لا يستطيع تسليم الحصة مفرزة للمستأجر ما دامت العين المؤجرة لم تقسم، فيستطيع الذين اعترضوا إحراج المستأجر من كل العين ولا يستطيع هذا الأخير أن يبقى في أي جزء منها مهما صغر.
ويكون الإيجار معلقا على شرط حصول القسمة بين الشركاء ووقوع الجزء المفرز في نصيب الشريك المؤجر.
وقد أكد هذا الاتجاه الاجتهاد القضائي السوري:
(إذا أقدم شريك لا يملك أغلبية الأنصباء أي أكثر من نصف العقار على تأجير هذا العقار واعترض على ذلك من لا يقل نصيبه عن النصف، فإن الذي أقدم على التأجير لا يكون ممثلا للأغلبية ولا يستطيع المضي في إدارة العقار ويجب عليه أن يتنحى، ويستطيع الشريك المعترض إخراج المستأجر من كل العين وليس لها الأخير أن يبقى في جزء منها مهما صغر).
محكمة النقض - قرار 627 تاريخ 26/7/1971.
مما يوجب رد دفوع المدعي لهذه الناحية أيضا.
- ولما كان المدعي ملاذ قد تقدم بتاريخ 4/11/2009 بطلب عارض يلتمس فيه إعطاء القرار بوقف إجراءات التنفيذ بالملف التنفيذي رقم 2992/ص لعام 2008 المنظور أمام دائرة التنفيذ بدمشق.
- وحيث إن المحكمة قد قررت بتاريخ 27/1/2009 وقف إجراءات الملف التنفيذي رقم 2992 ص لعام 2009 لحين البت بالدعوى وقد صدق القرار من قبل محكمة الاستئناف المدنية الثامنة بدمشق بالقرار رقم 363/165 تاريخ 31/5/2009.
ولما كانت المدعى عليها قمر المدعية بالتقابل قد تقدمت بجلسة 30/6/2009 بطلب عارض يتضمن ادعاء بالتقابل تلتمس من خلاله (خبرة حسابية وأجر مثل وإنهاء علاقة تجارية..).
وحيث إن الطلبات لا تبنى على الاستطراد والفرض وإنما لا بد من إيضاحها وإعطائها الدلالة السليمة التي تتفق مع واقع الدعوى.
كما أن يجب أن يكون الادعاء بالتقابل من جنس الادعاء الأصلي بحيث تكون الغاية منه أن لا يحكم للمدعي بكل طلباته أو بعضها ما يوجب رده موضوعا.
وحيث إن يتحتم على المحكمة التي تحال عليها الدعوى أن تتبع حكم محكمة النقض.
- وحيث إن اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض قد استقر على أن:
(الاجتهاد القضائي مسقر على أنه بحسب قاضي الموضوع أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها وأن يورد دليلها بالدعوى وليس عليه أن يتبع الخصوم في مناحي أقوالهم ومختلف حججهم ولا أن يرد استقلالا على كل دفع أو طلب أثاروه على وجه الاستقلال).
القضية 62 - قرار - 159 تاريخ 5/5/2003.
كما قررت الهيئة العامة لمحكمة النقض المبدأ التالي:
(بحث المحكمة بدفوع الخصوم ووعد الأخذ بها لا يعني أنها أغفلتها ولا تثريب على المحكمة في ذلك).
القضية 286 - قرار - 72 تاريخ 6/4/2003.
- ولما كانت الدعوى بوضعها الراهن مهيأة للحكم.
لذلك
وعملا بالمواد (11 - 16 - 63 - 157 - 200 - 202 - 204 - 206 - 262) أصول محاكمات والمواد (93 - 94 - 99 - 100 - 112 - 114 - 116 - 120) بينات والقانون رقم 6 لعام 2001 والقانون رقم 27 لعام 2010.
أقرر
واتباعا للنقض:
1- قبول الطلب العارض المقدم من المدعى عليها قمر... المتضمن ادعاء متقابل شكلا ورده موضوعا.
2- قبول الطلب العارض المقدم من المدعى ملاذ... بتاريخ 4/11/2009 شكلا وموضوعا.
3- رد دعوى المدعي ملاذ... لجهة تثبيت العلاقة الايجارية ومنع المعارضة بمواجهة الجهة المدعى عليها لعدم الثبوت.
4- إلغاء قرار وقف التنفيذ الصادر عن محكمة الصلح المدنية العاشرة بدمشق في الدعوى رقم أساس 7878 قرار 8 متفرقة تاريخ 27/1/2009 المصدق بالقرار الصادر عن محكمة الاستئناف المدنية الثامنة بدمشق برقم أساس 363 قرار 165 تاريخ 31/5/2009.
5- حفظ حق المدعية بالتقابل المدعى عليها قمر... في الادعاء بأجر المثل بدعوى مستقلة.
6- تضمين المدعي الرسوم والمصاريف وسبعمائة ليرة سورية أتعاب محاماة.
حكما وجاهيا بحق المدعى عليها قمر... بمثابة الوجاهي بحق المدعي ملاذ... والمدعى عليها فائزة... صدر وأفهم علنا وحسب الأصول والقانون بتاريخ 17 ذي الحجة 1431 هجري الموافق 23 تشرين الثاني 2010 ميلادي.
قابلا للطعن بالنقض.
القضية:
398 أساس لعام 2011
قرار: 655 لعام 2011
تاريخ: 18/4/2011م
باسم الشعب العربي في سورية
الهيئة الحاكمة:
الغرفة المدنية الإيجارية لدى محكمة النقض:
الطاعن:
- فائزة... يمثلها المحامي مهند...
- ملاذ... يمثله المحامي أنس...
المطعون ضده:
- ملاذ... يمثله المحامي أنس...
- فائزة... يمثلها المحامي مهند...
- قمر... يمثلها المحامي همام...
القرار المطعون ضده:
الصادر عن محكمة الصلح المدني في دمشق رقم 580 وأساسا 10842 تاريخ 23/11/2010.
المتضمن:
- قبول الطلب العارض المقدم من المدعى عليها قمر... والمتضمن ادعاء متقابل شكلا ورده موضوعا.
- قبول الطلب العارض المقدم من المدعي عليها ملاذ... بتاريخ 4/11/2009 شكلا ورده موضوعا.
- رد دعوى المدعي لجهة تثبيت العلاقة الإيجارية ومنع المعارضة بمواجهة المدعى علها لعدم الثبوت.
- إلغاء قرار وقف التنفيذ... الخ.
- قيد الطعن في 28/12/2010 و 9/1/2011.
أسباب الطعن:
أولا أسباب طعن فائزة...:
- مخالفة الحكم المطعون فيه للقرار الناقض بتثبت الاجازة ذات المدخل المستقل بالغرفة الأمامية.
- تجاهل المحكمة للإقرار المقدم أمام محكمة الصلح بإنهاء العلاقة الإيجارية.
- الحكم بأكثر مما جاء به القرار الناقض وبأكثر مما طلبته المدعية تقابلا قمر.
- تجاهلت المحكمة تطبيق نص المادة 783 مدني.
- تجاهلت المحكمة صيغة اليمني الواضحة التي تؤكد علمها بوجود الإجارة وسكوتها عنها.
- اعتماد وثائق بغير مضمونها.
ثانيا أسباب طعن ملاذ...:
- حرمان الطاعن عن حق إبراز مستنداته الخطية الموثقة التي تؤكد علاقته الإيجارية.
- المطعون ضدها قمر حلف اليمين الحاسمة بعد مرور سنوات على القاضي وهي تعلم أن اليمين التي حلفتها كاذبة.
- توجيه اليمين الحاسمة من المدعى عليها فائزة حرم الطاعن حقه من إثبات دعواه بالمستندات الخطية.
- اليمين التي حلفتها قمر كاذبة.
- إن تعليل لمحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه بأن حق الإدارة هو من حق من يملك أغلبية الأسهم غير صحيح في هذه الدعوى.
النظر في الطعن:
إن الهيئة الحكم وبعد الاطلاع على استدعائي الطعنين المقدمين بتاريخ 28/12/2010 و 9/1/2011وعلى الحكم المطعون فيه وعلى كافة أوراق الدعوى بتاريخ 19/4/2006 تقدم المدعي ملاذ باستدعاء هذه الدعوى إلى ديوان محكمة الصلح المدني بدمشق ضد المدعى عليهن قمر وفائزة وطالبا من حيث المالد بتثبيت العلاقة الإيجاية بين الطرفين ومنع الجهة المدعى عليها من معارضة المدعي من حقوقه الإيجارية المترتبة على العقار وبنتيجة المحاكمة صدر الحكم الصلحي رقم 531 وأساس 8778 تاريخ 3/9/2009 والذي انتهى الى تثبيت العلاقة الإيجارية بين الجهة المدعية والجهة المدعى عليها على الغرفتين الموصوفتين بالعقار... الخ.
تقدمت المدعى عليها قمر طاعنة بهذا الحكم أمام محكمة النقض.
ونتيجة المحاكمة صدر القرار الناقض رقم 1129 وأساس1079 تاريخ 29/3/2010 وذلك لان محكمة الصلح هي التي قامت بتصوير اليمين الحاسمة المحلوفة وفسرتها مع وجود التناقض فيها خلافا لمضمونها كما أن اعتماد المحكمة على الأدلة المساقة بالملف قبل توجيه اليمين مخالفا للأصول والقانون والاجتهاد المستقر كما أن تفسير المحكم لليمين الحاسمة يخالف منطوقها.
وحيث إن من الثابت بعقد الإيجار الأول للغرفة الأمامية ذات المدخل المستقل والموقع من قبل المالكة السابقة حياة والذي هو ثابت التاريخ قبل نقل ملكية العقار إنما هو حجة على المدعى عليها الطاعنة ولا تناقض باليمين الحاسمة حوله.
وحيث إن عقد الإيجار اللاحق للغرفة الثانية الملاصقة للغرفة المؤجرة بالعقد الأول غير ثابت التاريخ بالنسبة للمدعى عليها قمر ومما يجعل اليمين الحاسمة قد حسمت النزاع حول علمها بتأجير المالكة السابقة والموافقة الضمنية على هذا التأجير وسريان هذا التأجير ومما يجعل القرار الطعين الذي تجاوز اليمين الحاسمة في غير محله القانوني مما يوجب نقضه لهذه الجهة.
جرى تجديد الدعوى بعد النقض ونتيجة المحاكمة صدر الحكم المطعون فيه.
وحيث إنه من الواجب على الخصوم إبداء دفوعهم وطلباتهم دفعة واحدة عملا باحكام المادة 144/1 اصول محاكمات فكان يتوجب على الطاعن تقديم دفوعه ومستنداته دفعة واحدة أمد طول الأمد بين توجيه اليمين الحاسمة وقبولها فكان سبب تبادل الدفوع حول اليمين وصيغتها وقبولها وإن طال الأمد يبقى صحيحا ما لم يتراجع طالبا التحليف عن طلبه بتحليف خصمه اليمين قبل قبولها.
واليمين الحاسمة لا تكذب إى بحكم قضائي مبرم وبعد اليمين الحاسمة لا يجوز تقديم أية مستندات وإن حق الإدارة المعتادة هو 1200 + سهم واحد.
وحيث إن أسباب الطعن لا تنال من الحكم المطعون فيه مما يوجب رفض الطعن موضوعا.
أما بالنسبة لطعن فائزة فهو مخالف لأحكام المادة 215 أصول محاكمات فالطاعنة غير محكوم عليها بأي إلزام مما يتوجب معه رفض طعنها شكلا.
لذلك تقرر بالاتفاق وبعد المداولة:
- رفض طعن فائزة... شكلا مصادرة التأمين.
- رفض طعن ملاذ... موضوعا ومصادرة التأمين.
- تضمني الطاعنين الرسوم والمصاريف مناصفة.
- اعادة ملف الدعوى لمرجعه أصولا.
قرار مبرما صدر في 15 جمادى الأولى 1432هـ الموافق 18/4/2011م.