لاجتهادات المتعلقة بإخلاء عقار لعلة ترك المأجور

[احمد ابوالزين]

لاجتهادات المتعلقة بإخلاء عقار لعلة ترك المأجور
اخلاء ـ ترك المأجور ـ اقارب المستأجر ـ اعالة ـ اقامة منذ بدء الايجار:
إن ترك المستأجر للمأجور نهائياً إلى غيره يعتبر بمثابة التنازل عن المأجور إلا إذا كان هؤلاء الأقارب ممن يعيلهم ومكلف بمعيشتهم أو كانوا يقيمون معه منذ بدء الإجارة مما يعتبرون من أفراد أسرته وترك بلدة المأجور ـ ولا يشترط في هذه الحالة ثبوت دفع المتنازل له البدل أو الجعل.
(نقض 1134 أساس 374 تاريخ 15 / 5 / 1978 مجلة القانون ص 316 لعام 1979)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ ترك مؤقت ـ ضيف ـ ترك نهائي:
إن ترك المستأجر المأجور مؤقتاً لضيوفه مع تمسكه به لا يبرر الإخلاء. لأنه يشترط في التنازل الموجب للإخلاء توافر ترك المأجور نهائياً لهؤلاء الضيوف.
(نقض سوري رقم 933 أساس إيجارات 366 تاريخ 27 / 4 / 1978 مجلة المحامون ص 293 لعام 1978)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ حاجة السكن ـ انقطاع الصلة بالمأجور:
إن القانون منح حق التمديد القانوني للمستأجر وحماه من الإخلاء بسبب حاجته الحقيقية للسكن. فإذا أصبح بغير حاجة له فيجوز إخلائه.
(قرار استئناف رقم 530 تاريخ 21 / 12 / 1980 مجلة المحامون ص 1144 لعام 1981)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ انقطاع صلة المستأجر بالمأجور ـ ترك نهائي:
1) ـ إن الترك النهائي للمأجور هو أن يتخذ المستأجر موقفاً لا شك في دلالته على أن صلته بالمأجور قد انقطعت نهائياً سواء من حيث الاشغال أو الحيازة وأن تنصرف إرادة المستأجر إلى فسخ وإقالة العقد.
2) ـ أما واقعة مشاهدة إخراج بعض الأعراض وإدخال غيرها فغير كافية للاستدلال على واقعة الترك النهائي.
(نقض سوري رقم 1610 أساس 291 تاريخ 25 / 6 / 1978 سجلات محكمة النقض)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ انتقال عائلة المستأجر ـ بقاء أثاث المستأجر:
استقر الاجتهاد على أن ترك المستأجر للمأجور لا يتحقق إلا بتخلي المستأجر نهائياً عن المأجور ونقل عائلته وأثاث بيته منه. أما التخلي عنه مؤقتاً مع إبقاء بعض الأثاث فيه على أمل العودة إلى استعماله فإن ذلك لا يوجب الإخلاء. وما لم تتأكد المحكمة أن التخلي عن المأجور كان نهائياً دون التفكير بالتمسك به أو العودة إلى استعماله.
(استئناف دمشق رقم 157 أساس 106 تاريخ 7 / 6 / 1984 مجلة المحامون ص 1053 لعام 1984)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ مدة الترك ـ حاجة المستأجر ـ استغلال القانون:
إن ترك المستأجر للمأجور مدة طويلة وعزوفه عن سكنه فإن هذا يعتبر قرينة كافية على أنه لم يعد بحاجة إليه ويجوز للمؤجر إخلاؤه وإبقاء بعض الأثاث فيه مدة طويلة دون سكن استغلالاً لحماية القانون لا يعتبر اشغال يحميه في أزمة السكن وتعطيل العقار.
(نقض سوري رقم 667 أساس 656 تاريخ 17 / 5 / 1976 سجلات محكمة النقض)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ حماية وظيفية ـ انتقال المستأجر:
إن ترك المستأجر العقار وسكنه لوحده في عقار آخر مستقل يوجب الإخلاء ولا محل لتمسك المستأجر بالحماية الوظيفية وبقاء بعض أقاربه في المأجور مع أغراضهم يعتبر قرينة على اشغال العقار من الغير وليس من المستأجر.
(نقض سوري رقم 528 أساس 21 تاريخ 26 / 4 / 1976 سجلات محكمة النقض)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ تردد على المأجور ـ ترك المأجور ـ ضيف:
1) ـ إن مغادرة المستأجر بلدة المأجور نهائياً وإقامته خارجها مما يقطع صلة المستأجر بالمأجور وإن تردده إلى بلدة المأجور عدة مرات في إحدى السنوات لا يعني سريان علاقة الإيجار.
2) ـ إن وجود ضيف في العقار المأجور بعد ترك المستأجر له لا تعطيه الضيافة حق السكنى إلا إذا أثبت وجود سبب قانوني له.
(نقض سوري رقم 289 أساس 308 تاريخ 16 / 3 / 1977 سجلات محكمة النقض)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ نقل أثاث المأجور ـ تخلي نهائي:
استقر الاجتهاد على أن ترك المستأجر للمأجور لا يتحقق إلا بتخلي المستأجر نهائياً عن المأجور ونقل عائلته وأثاث بيته منه، أما التخلي عنه مؤقتاً مع إبقاء بعض الأثاث فيه على أمل العودة لاستعماله فإن ذلك لا يوجب الإخلاء ما لم تتأكد المحكمة أن التخلي عن المأجور كان نهائياً دون التفكير بالتمسك به أو العودة إلى استعماله.
(استئناف دمشق رقم 175 أساس 106 تاريخ 15 / 3 / 1984 مجلة المحامون ص 1053 / 1984)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ انتقال المستأجر ـ مركز العمل ـ اقامة دائمة:
إن انتقال المستأجر إلى بلدة أخرى غير التي يقع فيها المأجور حيث موطن عمله الجديد وإقامته الدائمة في مركز العمل هذا بشكل دائم ومستمر مع عدم استفادته من المأجور لتعذر إقامته فيه يصبح عدم تسليم العقار إلى المالك من قبيل التعسف في استعمال الحق لزوال الحاجة إليه.
(استئناف دمشق رقم 71 أساس 45 تاريخ 16 / 2 / 1989 سجلات الاستئناف)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ انتقال المستأجر ـ ضرورات الوظيفة ـ فقدان الحماية:
إذا ترك المستأجر وانتقل عمله خارج البلدة التي يقع فيها المأجور فإن إقامته الدائمة في البلدة التي يعمل فيها وضرورات الوظيفة تسقط عنه الحماية القانونية لزوال حاجته إلى المأجور ويعتبر تمسكه بالمأجور تعسفاً في استعمال الحق. كما أن تردد المستأجر إلى المأجور عدة مرات في إحدى السنوات لا يعني سريان علاقة الإيجار.
(استئناف دمشق رقم 40 أساس 725 تاريخ 2 / 3 / 1989 سجلات الاستئناف)
اخلاء ـ ترك المأجور ـ نقل وظيفة المستأجر ـ اقرار المستأجر:
بعد إقرار المستأجر بأنه ترك العقار بحكم نقل وظيفته من بلدة العقار لا يسمع منه طلب إثبات أنه ما زال يتردد على المأجور لأن في ذلك رجوع عن الإقرار وهذا غير جائز إلا لخطأ في الواقع.
(استئناف دمشق رقم 106 أساس 987 تاريخ 6 / 4 / 1989 سجلات الاستئناف)

القضية 777 أساس لعام 1994
قرار 333 لعام 1994
تاريخ 14/12/1994
المبدأ: اجارة ـ اخلاء لعلة الترك ـ عدم التسليم تعسف في استعمال الحق.
ـ مغادرة المستأجر المأجور نهائيا واقامته خارجها يقطع صلة المستأجر بالمأجور.
ـ ترك المستأجر المأجور مدة طويلة وعزوفه عن سكنه قرينة كافية على أنه لم يعد بحاجة إليه.
ـ عدم تسليم المأجور للمؤجر رغم عدم الحاجة إليه يشكل تعسفا في استعمال الحق.
القضية 122 أساس لعام 1994
قرار 362 لعام 1994
تاريخ 28/12/1994
المبدأ: اجارة ـ اخلاء لعلة الترك وتسليم المأجور للغير.
ـ ترك المستأجر للمأجور مدة طويلة قرينة كافية على عدم حاجته إليه تبرر اخلاءه.
ـ استدراك المخالفة (تسليم المأجور للغير) وإزالتها لا يمحو المخالفة.
ـ واقعة تسليم العقار للغير قرينة على الترك.
ـ التخلي عن العقار دون موافقة رئيس مجلس الوزراء موجب للاخلاء.