القيود الاحتياطية في السجل العقاري

[المحامي نضال الفشتكي]

القيود الاحتياطية في السجل العقاري
إشارة الدعوى وإشارة الحجز
مقدمة :
تعتبر القوانين السورية العقارية النافذة في سورية من أرقى وأفضل وأحسن الأنظمة العقارية في العالم , إن كان من حيث استقرار الملكية العقارية أو تحديدها بشكل دقيق جداً على ضوء خرائط مساحية يتم وضعها أثناء التحديد والتحرير , أو من حيث احترام التسجيلات العقارية وحجيتها الكاملة والمطلقة تجاه الغير , أو سهولة انتقالها والتعامل معها , أو الضمانات التي تعطيها هذه القيود لأصحابها , أو من حيث علنية السجل العقاري بما يكفل الطمأنينة في التعامل في العقارات والملكية العقارية , وما يترتب على ذلك من آثار قانونية لمن يريد شراء أو بيع هذه العقارات .
لذلك فقد أتى نظام السجل العقاري الصادر بموجب ( القرارات رقم 186 و 187 و 188 و 189 ل ر ) تاريخ 15/3/1926م جامعاً لكل ما يتطلبه التسجيل وكان هذا النظام الذي طبق في سورية ولبنان فقط من بين دول الشرق الأوسط مأخوذ من نصوص مشابهة في فرنسا وسويسرا وألمانيا .
وقد جاء بأعظم الآثار , إذ جنب البلاد الفوضى التي وقعت بها البلاد الأخرى م حيث طريقة تسجيل الأموال غير المنقولة وحفظ حقوق المواطنين .
فقد جاء ضامناً لحقوق المالكين ومعطياً الفرصة لكل ذي حق عيني أن يطالب بحقه ويطلب تسجيله .
وكان من بين الأهداف التي توخاها المشرع في إحداث نظام السجل العقاري هو تمكين الغير من الإطلاع على الوضع القانوني لكل عقار والوقوف بدقة على جميع الحقوق الواردة عليه , كي يكون على علم بالأمر عند تعامله مع أصحاب العقار أو أصحاب الحقوق العينية عليه , بحيث أنه إذا خلا السجل العقاري – وبوجه أدق الصحيفة العينية العقارية – من أي قيد رتبها عليه المالك لشخص آخر سواء أكانت حقوقاً أصلية أم تبعية , اعتبرت هذه الحقوق غير موجودة بالنسبة إلى الغير وبالتالي غير نافذة بحقه .
وقد أقر المشرع السوري هذا المبدأ بأحكام عديدة أوردها بوجه خاص في القرار التشريعي رقم 188 ل ر الصادر في 15/3 /1926 م والمتعلق بإنشاء السجل العقاري , فنصت المادة / 9 / من هذا القرار على ما يلي )): إن الحقوق العينية العقارية المرخص بإنشائها في القانون , و التقييد العقاري والحجوزات وكذلك الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول في سجل الملكية , ولا تعتبر موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري وابتداءً من تاريخ هذا القيد .ويجب أيضاً أن تقيد في صحيفة العقار الأساسية جميع التحويرات التي تحدث في الحدود .....)) .
وقد أكدت المبدأ المشار إليه أيضاً المواد من / 10 إلى 16 / من القرار 188 ل ر .
ولما كانت إشارة الدعوى و إشارة الحجز هما من القيود الاحتياطية في السجل العقاري , وكانتا الحديث اليومي للسادة القضاة والمحامين ورجال الفقه والقانون وخاصة من حيث إجراءاتها ومفعولها وأثرها على الحقوق العقارية , لذلك فقد أكد المشرع السوري وحفاظاً لحقوق الغير مبدأ القيود الاحتياطية في السجل العقاري , حيث أجاز لكل من يدعي حقاً على عقار أن يسجل إدعاءه هذا ويكون أثر هذا التسجيل توقف التصرفات الصادرة ممن قيد العقار لاسمه على عدم ثبوت الإدعاء الذي سبق قيده , وظاهر هذا القيد الاحتياطي يهدف إلى الحد من شدة مفعول قيود السجل العقاري .
لذلك فإن المشرع السوري قد أوجد مبدأ إشارة الدعوى وإشارة الحجز كطرق لحفاظ حقوق الدائنين ومنع المدين من التصرف بماله مؤقتاً ضماناً لتلك الحقوق ريثما يتم البت بموضوع تلك الحقوق بشكل نهائي .







الفصل الأول
تعريف عام بالسجل العقاري
المبحــــــــث الأول
تعريف السجـل العـقاري و مشتملا تـه

أولاً : تعريف السجل العقاري :
هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية , و تنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به وعليه – المادة /1/ من القرار رقم 188 ل ر تاريخ 15 / 3 / 1926 – ويتم تنظيم هذا الوثائق بالاستناد إلى معاملات التحديد والتحرير , وعلى ذلك فإن العقارات غير المحددة لا تخضع لأحكام السجل العقاري .
ويلاحظ أن تعيين العقارات في السجل العقاري يشبه تعيين الأشخاص في سجلات النفوس , وقد قيل بحق أن نظام السجل العقاري هو بمثابة قيد النفوس للعقارات , وقد أخذت بهذا النظام أكثر دول العالم , كما أخذت به الدولة العثمانية , وعرف باسم / الطابو / وبقي هذا النظام في البلاد العربية التي كانت جزءاً من الدولة العثمانية فهو ما زال قائماً في سورية ولبنان والعراق وقد أدخلت عليه تعديلات كثيرة وبخاصة في سورية ولبنان .
هذا ويعتبر قانون السجل العقاري المعمول به حالياً والصادر من قبل الانتداب الفرنسي آنذاك بموجب القرار رقـــــم / 186 / تاريخ 15 / 3 / 1926 م من أقدم القوانين التي ما زالت قائمة حتى الآن حيث بلت من العمر ما يقـارب الـ 83 عاماً تقريباً .
ثانياً : مشتملات السجل العقاري :
إن السجل العقاري ( خلافاً لما تدل عليه تسميته ) ليس مقصوراً على سجل واحد , بل هو مجموعة من السجلات والمستندات خصص كل واحد منها لفئة من المعاملات العقارية وتشتمل هذه الوثائق على سجل الملكية والوثائق المتممة له وهي السجل اليومي , ومحاضر التحديد والتحرير , بما فيها من خرائط المساحة والرسوم المصورة بالطائرات , وتصاميم المسح والأوراق الثبوتية المقدمة من أصحاب الحقوق العينية , ومحاضر التحسين العقاري وخرائطــه ( م 1 من القرار رقم 188 ل ر ) .
وقد ذكر الأستاذ داوود التكريتي بأن السجل العقاري يتألف من مجموعة الوثائق التي تمكن من معرفة وضع العقار المادي والقانوني فيما يتعلق بالحقوق العينية والارتفاقات والتعديلات الطارئة .
وبرأيي أن تعريف المادة الأولى للسجل العقاري لا يعبر عن واقع السجل العقاري والأفضل أن يذكر المشرع أن السجل العقاري هو سجل تقيد فيه الحقوق وللسجل وثائق متممة ومؤسسة له .
وعليه سنتناول الآن بعض الإيجاز وثائق السجل العقاري التي أتت على ذكرها المادة الأولى من هذا القرار :
1 – دفتر الأملاك : يتألف دفتر الأملاك داخل السجل العقاري من مجموعة الصحائف العقارية العائدة لعقارات المنطقة وتجلد هذه الصحائف أو تجمع في مجلد متحرك , وعلى الإدارة أن تقر نماذج السجلات .
وهنا يتوجب على الإدارة اتخاذ تدابير خاصة بالمجلدات المتحركة : فيقتضي أن يكون لها جهاز يضمن صيانتها ويمنع إخراج الصحيفة بغير واسطة أمين السجل العقاري . وعندما تلغى صحيفة أو تخرج , فيستعاض عنها فوراً , بصحيفة جديدة تحمل نفس الرقم . وفي كلا الحالين يقوم بهذه المعاملة أمين السجل بحضور اثنين من موظفي المصلحة يوقعان معه الضبط الذي ينظم بالواقعة . وأما الصحيفة الملغاة فإنها تحفظ مع صور الضبط في ملف وثائق العقار التكميلية .
تصنف الصحائف العينية في دفتر الملكية , بحسب ترتيبها العددي . وإذا وجد في المساحة سجلات متعددة ترقم بالاستناد إلى التواريخ التي فتحت فيها . ولتبسيط المراجعات يذكر خلف لاف كل سجل وظاهره العددان الأول والأخير الموجودان فيه .
ولكل عقار في هذا الدفتر أو السجل أربع صفحات ذات نموذج خاص ومطبوعة على ورق خاص بلون أخضر فاتح وتسجل في أول هذا الدفتر أوصاف العقارات ونوعها ورقمها ومنطقتها ومساحتها وأساس تسجيل العقار أو المستند القانوني .
وفي الصفحة الثانية يذكر اسم مالك العقار أو مالكيه وحصصهم والمستند في الملكية وهو الشراء والانتقال ... ورقم وتاريخ الوثائق أو ما يسمى بالعقد الذي جرى بموجبه تسجيل الملكية وكذلك تضم الصفحة الثانية المستند في ترقيم اسم المالك وسببه .
وتضم الصفحة الثالثة الدعاوى والحجوزات التي على العقار .
وتضم الصفحة الرابعة الحقوق العينية و أرقام أسناد التمليك المعطاة للمالكين كي لا يطلبوا منها مرة أخرى أو لا يعطوا أكثر من سند تمليك .
2 – محاضر التحديد والتحرير : وهي عبارة عن محاضر يقوم بتنظيمها وإملائها مهندس مساح محلف تحت تصرف القاضي العقاري الفرد في تنفيذ عمليات التحديد وذلك لإضفاء الصفة القانونية على أعماله - وهنا يجب إحاطة كافة المالكين وجيرانهم علماً بالتحديد والتحرير- وفقاً لتصريحات المالكين للعقار الذي يقوم بتحديد أوصافه.
في المناطق التي ستتم فيها المساحة يجب قبل كل شيء , إنجاز التثليث : ينظم التخطيط العام للتحديد بصورة تدريجية وطبقاً لتقدم أعمال التحديد والتحرير , أما كشف المساحة , فلا يجري إلا عند انتهاء الأعمال , وبالاستناد إلى نتائجها . على أن مخططات المساحة لا توضع إلا بعد ختام التحديد والتحرير ووفقاً لقرارات القاضي العقاري الفرد . ولكي تكون القرارات مطابقة للمخططات , نص على أنه في حالة غموض القرارات , يمكن لمصلحة المساحة أن تطلب تفسيرها بحسب مقتضى الحال , إما من أمين السجل العقاري , أو من القاضي المفسر الذي يعينه مدير المصالح العقارية لهذه الغاية , وفي حال عدم وجوده من قاضي صلح القضاء .
ومن مهمة المهندسين المكلفين بالكشف أن يضعوا التخوم المنصوبة في أثناء التحديد في مواضعها هذا إذا لاحظوا أنها انتقلت منها , إلا إذا كان النقل ناتجاً عن معاملة فنية منشؤها انتقال مسجل على الأصول في محضر .
عندما يقرر مخطط المساحة , يدقق للتأكد من مطابقته لقرارات حاكم الصلح أو القاضي العقاري . وبعد انتهاء التدقيق , يصدق على المطابقة مدير المساحة الذي يقسم اليمين القانونية لهذه الغاية ويشار إلى التصديق في المخطط وفي جدول التحديد النهائي . ولهذه العملية أهميتها الكبرى إذ أنه ابتداءً من ذلك التاريخ , ودون اللجوء إلى الإعلان , تعتبر الجداول والمخططات مطابقة للتحديد والتحرير الناشئين عن قرارات القاضي , وتستفيد كلها من القناعة العامة والقوة الثبوتية الملازمة لقيود السجل العقاري , عملاً بنص المادة الرابعة الجديد من القرار رقم 188 ل ر .
وبالإضافة إلى ذلك فقد رأى المشرع أن من الضروري وضع جدول لهذه المحاضر يوضع حسب المناطق العقارية ويتألف من أرقام متسلسلة وأسماء مالكي العقار , وخلاصة قرار القاضي العقاري وتؤلف هذه المعلومات مع بعضها جداول التحديد والتحرير .
يحتوي المحضر وجدول التحرير على كافة المعلومات الناشئة عن التحديد ووضع التخوم التي تدون بالتدريج , وهذه المعلومات تتألف من :
ا – وصف العقار , أي المعلومات عن موقعه و مشتملاته , ونوعه الشرعي , وحدوده المصرح عنها , وفيما يتعلق بالنوع الشرعي , يجب مراعاة أحكام القرار 3339 الذي يحدد أنواع العقارات .
ب – اسم وشهرة وسن ومهنة وجنسية كل من المالكين أو الشركاء في الملك , وفي حال الشيوع حصة كل شريك وفقاً لمنطوق الفقرة الأخيرة من المادة 36 .
ج - بيان الحقوق العينية وفقاً لأحكام المادة (( 10 من القرار 3339 )) المؤرخ في 12 / تشرين الثاني / 1930 م , ولارتفاقات التي يتمتع بها العقار أو المفروضة عليه , وإذا كان العقار جارياً بوقف فنوعه وأسماء الواقف والمتولي والمستحقين المنصوص عليهم في الوقفية وأسباب التصرف (( التسجيل في الدفتر الخاقاني , الشراء بالمال أو بالمجان , الإرث ,وضع اليد المتمادي , ومدته ))
د – بيان الاعتراضات على الحدود وعلى وجود حق الملكية والحقوق العينية الأخرى أو مدى كل منها .
هـ – سرد الوثائق و الأسناد التي أبرزها ذوو العلاقة .
و – بيان المكان المختار الذي اتخذه المالكون والشركاء والجوار و المعترضون ومدعوا الحقوق في المنطقة العقارية أو في قاعدة القضاء أو الناحية .
وهذه الجداول بعد أن ينتهي التحديد والتحرير وتكتسب قرارات القاضي العقاري الصفة القطعية تودع إلى أمانة السجل العقاري لتحفظ مع محاضر التحديد .
3 – خرائط المساحة : مخطط المساحة هو عبارة عن بارزة في السجل العقاري ومكملة لقيود دفتر الملكية , وتقوم على مقاييس هندسية يضعها مهندس مساح للمنطقة العقارية حسب إنجاز عمليات التحديد والتحرير المؤقت للعمليات , وهذه الخرائط التي يضعها المهندسون لا تصبح نهائية إلا بعد أن ينظر القاضي العقاري في الاعتراضات الناجمة عن التحديد والتحرير وتصبح المحاضر ثابتة ومستوفية شروط القيد في السجل العقاري , وهذه الخرائط المساحية تعتبر إحدى الوثائق المهمة في السجل العقاري إذ يرجع إليها عند الحاجة .
4 – الرسوم المصورة بواسطة الطائرات : وهي صور لبعض المناطق العقارية تلتقط لها من الجو بواسطة الطائرات وتحفظ هذه الصور مع الوثائق السابقة لوثائق السجل العقاري , وتعتمد هذه الصور في رسم المخططات .
5 – رسوم المسح : قبل أن توضع خرائط المسح النهائية تجري دوائر المساحة مسحاً عاماً للمنطقة العقارية وتضع المخططات اللازمة والخاصة بهذا الشأن , وبعد ا، توضع الخريطة النهائية تحفظ خرائط المسح مع الخرائط النهائية .
6 – الأوراق المثبتة : وهي تعتبر من وثائق السجل العقاري الهامة و تتألف من الأوراق و الضبوط التي جرى بموجبها افتتاح أعمال التحديد والتحرير وأوراق التبليغات التي جرت على العقارات التي اعترض على ملكيتها , وكذلك التغيرات التي تطرأ على العقارات من تغير المالكين وانتقال الملكية إلى أشخاص آخرين بموجب عقود في دوائر السجل العقاري فإن هذه الوثائق تعتبر من وثائق السجل العقاري الرسمية والمؤيدة للملكية وتعتبر المستند القانوني للملكية .
7 – السجل اليومي : وهو دفتر تحرر فيه بشكل متسلسل المعاملات التي تعقد في المكتب العقاري المعاون لبيع عقار أو رهنه أو حجزه أو تأمينه , ويذكر في الدفتر التاريخ والساعة ويصدق هذا الدفتر قبل فتحه من رئيس محكمة بداية المنطقة , وعند فتحه يودع خلال 24 ساعة لأمانة السجل العقاري لحفظه , وهو مؤلف من 100 صفحة ويفتحه رئيس المكتب المعاون أول كل عام برقم متسلسل يبدأ بالواحد وكل صفحة من السجل اليومي فيها حقول متكررة يشار إليها إلى رقم التسلسل - ساعة التسجيل – نوع المعاملة – اسم المتعاقدين – رقم العقار و المنطقة العقارية - .....
وتأتي أهمية السجل اليومي من أن على رئيس المكتب المعاون أن يسجل فيه الطلبات بالأولوية أي بحسب تقديم المعاملة , وهذا الزمن المسجل في السجل اليومي والذي يدور في العقد أبضاً هو الذي يعطي الأثر الفعلي للعقد وبالتالي للحق المطلوب تسجيله ويكون حجة قبلَ الغير ويعتبر التسجيل في السجل اليومي كالتسجيل في صحيفة العقار باعتبار أن المادة الأولى من القـــرار 188 ل ر تاريخ 15 / 3 / 1926 م نصت على أن السجل العقاري هو مجوعة الوثائق ومنها السجل اليومي وأن المشرع أراد قطع الشك فذكر أنه يعتبر ترتيب الأولوية حسب تاريخ تسجيل الاستدعاء في السجل اليومي وبمجرد أن يتم التسجيل في السجل اليومي لأي عقد اعتبر تاريخ هذا التسجيل هو التاريخ الفعلي للتسجيل في السجل العقاري ولا عبرة بعدها لتأخير التسجيل في الصحيفة العقارية يوماً أو أكثر .






المبحــث الثــاني
نظام السجل الشخصي ونظام السجل العقاري
لم تكن توجد في القديم دوائر لتسجيل الحقوق العينية العقارية , وجاء نظام التسجيل بشكل تدريجي ابتداء ً من حاجة الدولة إلى الضرائب مما دعاها إلى قيد العقارات لتكليفها بالضريبة وأصبح هذا القيد مرجعاً للناس لمعرفة عقارات المتعاقدين حتى تطور الأمر إلى إيجاد دائرة خاصة لقيد العقارات والحقوق العينية العقارية , ثم أصبح في كل دولة نظام لتسجيل الحقوق العينية العقارية , ويتبع الآن في الدول المتقدمة أحد نوعين لنظام التسجيل :
أولاً : نظام متأخر وهو نظام التسجيل أو الشهر الشخصي :
ويتم التسجيل فيه وفقاً لأسماء الأشخاص , ففي النظام الذي كان سائداً في سورية قبل نظام السجل العقاري الصادر بالقرار رقم (( 188 ل ر لعام 1926 )) كان يحضر شخص إلى دائرة تعرف باسم دائرة الطابو ويطلب تسجيل تصرفه بعقار , ويتبع بشأن ذلك مراحل تحقيق ودفع رسوم , وحين تنتهي معاملته يسجل في دفتر خاص , وإذا رغب شخص آخر في أن يسجل تصرفاً على ذات العقار فيمكنه أن يحصل على ذلك .
ثم إن ملكية أي إنسان لا تعرف إلا بقيد رقم معاملته , وأن المعلومات المندرجة في العقد ليست دقيقة تماماً من جهة حدود العقار ومساحته فقد تختلف أحياناً آلاف الأمتار زيادة أو نقصاناً .
وكان التسجيل ذو طابع إداري يمكن الطعن فيه في أي وقت ويمكن أن يفسخ التسجيل . والتسجيل في هذا النظام ليس إلزامياً إذ ليست جميع العقارات مسجلة في دفتر الطابو , حيث أنه لا تزال هناك عقارات حتى الآن في المناطق التي لم ينفذ فيها نظام السجل العقاري ليس لها قيد في أي مكان .
فالتسجيل في النظام الشخصي يتم بدون تدقيق مسبق لمعاملة التسجيل فإذا كان مستند التسجيل عقداً وكان باطلاً أو مشوباً بعيب ظل هذا العقد قابلاً للإبطال ولو سجل .
فهو نظام معيب في ترتيبه وحجيته , ذلك أنه لا ينبئ عن كل ما وقع على عقار معين من تصرفات , هذا إلى أن التصرفات التي تشهر في هذا النظام لا يتحرى عادة عن صحتها .
ثانياً : نظام متقدم هو نظام السجل العيني أو السجل العقاري :
وهو نظام حديث نسبياً ويتميز بالبساطة والسرعة والسهولة ويتم التسجيل فيه وفقاً للمناطق العقارية ولأرقامها , أي أنه يقوم على أساس العقار وهو نظام محكم , سواء من حيث ترتيبه أو من حيث حجيته , ذلك لأنه يخصص لكل عقار صفحة يثبت فيها كل ما يرد على العقا ر من حقوق واجبة الشهر , وبذلك ييسر لكل ذي شأن معرفة ما يهمه من هذه الحقوق , هذا إلى أن التصرفات التي تشهر في السجل العقاري لا يتم شهرها إلا بعد التحري عن صحتها تحرياً بالغاً
وفي هذا النظام ليس ثمة حاجة لمعرفة اسم المالك لتبين حال عقار ما بل يكفي معرفة رقم العقار والمنطقة التي يقع فيها . وتعتبر المعلومات التي تسجل في السجل العقاري هي الحقيقة هي نقية غير مشوبة ولها القوة الثبوتية المطلقة وعلى هذا يعتبر المبدأ في قيود السجل العقاري مبدأ القوة المطلقة الصفة المميزة لنظام السجل العقاري وهو حجر الزاوية لهذا النظام لذا يعتبر كل من يتعامل مع من له فيه قيد في السجل العقاري بمنأى وفي حماية من كل دعوى لم تسجل في السجل العقاري , وكذلك فإن القيود والحقوق المسجلة في السجل العقاري لا يسري عليها التقادم وهذا المبدأ يتم من إعطاء القيود الثبوتية المطلقة للحق المسجل في السجل .





المبحــــث الثالــــث
الاعتبارات التي يـقـوم عليها نظـام السجـل العـقاري
(( علنية السجـل العـقـاري ))
إن شهر الحقوق العينية العقارية يكون بإثبات أسباب كسبها في سجلات يمكن للناس الاطلاع عليها وعلى ما جاء فيها من البيانات وأخذ شهادات بها , وهذا السجل ليس أمراً مرغوباً فيه فحسب بل هو لازم وضروري لتسهيل تداول العقارات وتشجيع الائتمان العقاري , فمن يريد اكتساب حق عيني على عقار , فيجب أن يعرف الحقوق العينية التي تثقل هذا العقار , فإذا كان العقار مرهوناً طرح مقدار الدين المضمون بالرهن من الثمن , وإذا كان مملوكاً لغير البائع , لم يقدم على الشراء أصلاً , ومن يقدم على إقراض الغير في مقابل رهن يرتب على عقار , يعنيه أن يتأكد من ملكية المقترض للعقار , الذي يقدمه ضماناً للقرض , كما يعنيه أيضاً أن يعرف هل أثقل العقار قبل ذلك بحقوق عينية تسبق حقه , حتى يعرف مرتبته بين الدائنين المسجلين .
ولتوضيح الاعتبارات التي يقوم عليها نظام السجل العقاري , سنستعرض في هذا المبحث الأمور التالية :
أولاًَ : العلنية في السجل العقاري :
إن الغاية الأساسية من إنشاء السجل العقاري هي شهر الحالة القانونية للعقار لتمكين الغير الذي يريد التعاقد بصدده أو القيام بأي إجراء حوله من الوقوف على حقيقة وضعه , وماهية ومدى الحقوق العائدة له والأعباء المترتبة عليه .
لذلك فإن المبدأ المعتمد عليه بالنسبة للحقوق المسجلة في السجل العقاري هو أن لهذه الحقوق القوة الثبوتية المطلقة . وأن المعلومات المدونة فيه هي عنوان الحقيقة , وكل من يتعامل مع من له حق أو قيد في السجل العقاري يعتبر بمنأى عن كل دعوى أو نزاع وأن أسباب نزع هذا الحق لا تكون إلا بطرق عددها القانون وهي رضا المالك أو حكم القضاء , أو نص القانون , ولا يمكن أن يسري مرور الزمن على الحقوق المسجلة في السجل العقاري مهما طالت المدة التي تلت وضع القيد أو تسجيل الحق , وأن الجهة الوحيدة التي يجوز تداول الحق العيني العقاري فيها هي صحيفة العقار , ولا يوجد مكان آخر يمكن أن يجري فيه قيد الحقوق العينية .
ولأجل تحقيق كل ذلك فينبغي قيد الحقوق المكتسبة للعقار أو عليه بحيث يصبح الحق العيني المتعلق به وغير المقيد في صحيفته العقارية لا يمكن الاحتجاج به على الغير .
ولم يحدد القانون ما يقصده بكلمة الغير , ولذا فيجوز اعتبار انه يعني جميع الأشخاص الذين لم يكونوا أطرافاً في العقد أو التصرف غير المقيد في السجل العقاري وقد تحققت لهم مصلحة في استبعاده بالاستناد إلى حق عيني مترتب لهم على العقار أو إلى سبب آخر مشروع , فيعد بالتالي من الغير الذين لا تسري عليهم الحقوق غير المقيدة في السجل العقاري , الخلفاء الخصوصيون الذين اكتسبوا حقوقاً على العقار وكذلك الدائنون العاديون , أما الورثة أو الموصى لهم بوجه عام فلا يعتبرون في الأصل من الغير إذ أنهم بحلولهم محل مؤرثهم بمقدار التركة التي آلت إليهم يلتزمون بالتعهدات الصادرة عنه ومنها المتعلقة بالعقارات التي يملكها .
ثانياً : تحقيق مبدأ العلنية المطلقة في السجل العقاري :
لا يحتج باكتساب الحق عن حسن نية إلا إذا استند إلى التسجيل وكان الخطأ ناتجاً عن السجل العقاري , فكافة شروط الاكتساب الأخرى الخارجة عن السجل العقاري , لا يستعاض عنها بالقناعة العامة أو بالقناعة في صحتها , إذا لم تظهر هذه القناعة عند فحص السجل وعدا عن ذلك فإن الحماية لا تمتد للشخص الثالث وهو الذي يستند إلى تسجيل واقع , ولا تمتد هذه القناعة إلى الذين اشتركوا مباشرة في ذلك التسجيل .فلنفترض مثلاً أن هناك مالكاً ملكه مقيد بحق عيني مسجل أصولاً وأنه تمكن من شطب الحق العيني بالاستناد إلى إفادة مزورة وما زال الحق قائماً بالنسبة له , ويمكن لصاحبه أن يحتج به أمامه , ولكن إذا اكتسب شخص ثالث في هذه الأثناء بالاستناد إلى الشطب فالحق قد زال وليس بإمكان الفريق المتضرر سوى إقامة دعوى بالعطل والضرر على مسبب التدليس , ومن جهة أخرى فالتسجيل يعتبر أنه جرى خلافاً للحق , إذا لم يوجد سبب قانوني مقبول شكلاً وموضوعاً كأن يكون السند الذي تم بموجبه البيع معدوماً (( كحالة الوكيل المعزول بتاريخ سابق للعقد )) أو أن يكون السند القانوني مفقوداً (( كحالة خطأ أمين السجل الذي يسجل اسم شخص غريب عن الشاري )) .
لذلك فمن الضروري أن يكون السجل العقاري تاماً أو بحكم التام أي أ، يظهر كل ما يمس قيمة العقار , أو يغير صحة القيود و الأسناد التي تستند إليها وبصورة عامة كل ما يهم الآخرين معرفته ليتعاقدوا بأمان .
نلاحظ بهذه المناسبة أن السجل العقاري غير معد لتدوين الروابط القانونية المختلفة بل تلك المحددة في القانون , والتي وجد من الضروري قيدها تحقيقاً للغايات الموضحة أعلاه .
ويجب التفريق أيضاً بين نوعين من الإشارات : فهناك إشارات تثبت الوقائع والحقوق , فيكون من نتائجها إنشاء الحق العيني وتعديله وإلغاؤه وهي خاضعة للتسجيل , وعلى العكس من ذلك يكون لبعض الإشارات مفعولها , بالرغم من أنها غير مقيدة , فلا تسجل إلا على سبيل المعلومات أو لتصبح سارية بحق الغير , وهنالك أخيراً إشارات غايتها تثبيت فعالية العقود التي اتخذت أساساً لقيد الحقوق العينية من الوجهة القانونية كأهلية المتعاقدين وحق التصرف والصلاحيات المعطاة بالوكالة .
ثالثاً : نتائج العلنية في السجل العقاري :
لقد قررت نتائج التسجيل بحق ذوي العلاقة والغير مبدأ العلنية المطلقة , فالحقوق و الوجائب والأحكام والأحداث القانونية الخاضعة للتسجيل الإجباري , تعتبر لغواً بحق الغير طالما هي غير مسجلة في السجل العقاري .
والمقاولات والصكوك الرضائية التي ترمي إلى إنشاء حق عيني أو نقله أو إعلانه أو تعديله أو إسقاطه لا تكون نافذة , حتى بين المتعاقدين إلا من تاريخ تسجيلها .
ومع ذلك فإن العاقدين يكتسبون بمجرد توقيع الصكوك والمقاولات الحق في التسجيل بمعنى أنه يمكنهم طلب تسجيل الحق أو الواقعة الوارد ذكرها في الصكوك إذا تمنع الفريق الناكل عن الفراغ ويتم ذلك عن طريق القضاء .
ومن أجل تقوية قاعدة العلنية المطلقة , فقد حظر على كتاب العدل أو المحاكم الشرعية التصديق على كل صك أو مقاولة عقارية تتعلق بعقار غير مقيد في السجل العقاري ولا تقبل الدعوى قبل تسجيل العقار , وإذا كان مسجلاً فقبولها مرهون بتدوينها في الصحيفة العقارية .
وعلاوة على ذلك فالموظفون الرسميون مكلفون بطلب تسجيل كل صك أو مقاولة تثبت حقاً خاضعاً للتسجيل , وعلى دوائر الإجراء أن تطلب تسجيل الحقوق المصرح عنها في حكم هو قيد التنفيذ والاعتراضات الواردة كمن ذوي الشأن و الحجوز التي يقررها القاضي وكذلك الفراغات الناشئة عن بيع جبري .

رابعاً : خلاصة ما تقدم :
يلاحظ أن النظام العقاري في سورية قد أخذ بطريقة الشهر العيني العقاري فقد اعتمد على :
1 – القوة الثبوتية المطلقة لقيود السجلات العقارية ( المادة 13 من القرار رقم 188 ل ر ) التي تنص على ما يلي :
(( كل من يكتسب حقاً في مال غير منقول مستندا ًعلى قيود وبيانات السجل العقاري يبقى له هذا الحق المكتسب. فان أسباب نزع هذا الحق منه الناشئة عن الدعاوى المقامة وفقاً لأحكام المادة (31 ) من القـــرار ( 186 ) الصادر في 15 آذار سنة 1926، والمادة ( 17 ) من هذا القرار، لا يمكن أن يعترض بها تجاهه، ولا يمكن أن تقرر الأحكام المتعلقة بهذه الدعاوى، إلغاء الحق المكتسب بالطريقة القانونية.
غير أنه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود، الأشخاص الآخرون الذين عرفوا، قبل اكتساب الحق، وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء هذا الحق أو لنزعه من مكتسبه.
وفي جميع الأحوال، يحتفظ الفريق المتضرر بحق إقامة دعوى شخصية بمادة عطل وضرر على مسبب الضرر )) .
2 – إن طريقة الإعلان ( العلنية ) ترجع إلى العقار بالذات لا إلى الأسماء , فالسجل العقاري يتألف من مجموعة الوثائق التي تمكن من معرفة وضع العقار المادي والحقوقي فيما يختص بالحقوق العينية والارتفاقات والانتقالات والتعديلات الطارئة فهي تبين أوصاف العقار وحالته الشرعية من حقوق وتكاليف ( المادة 1 من القرار رقم 188 ل ر ) التي تنص على ما يلي : (( إن السجل العقاري هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية، و تنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به.
يتألف هذا السجل من دفتر الأملاك والوثائق المتممة (دفتر اليومية، محاضر التحديد والتحرير، خرائط المساحة، الرسوم المصورة بواسطة الطيارات، ورسوم المسح، والأوراق المثبتة ). )) .
3 – إن سجل الملكية ينسق ويرتب بحسب العقارات الواردة فيه لا بحسب الأشخاص وأن التسجيل في سجل الملكية يؤمن ويحقق نشوء الحق العيني وانتقاله وانتهاؤه .
4 – يجب أن يكون السجل العقاري مطابقاً لمخطط المساحة أو الرسم الفوتوغرافي أو التسطيحي بصورة مطلقة وأن يبقى دوماً كذلك ( المادة 30 من القرار رقم 188 ل ر ) التي تنص على ما يلي : (( يجب أن تكون المطابقة دائمة تامة بين السجل العقاري وخرائط المساحة فيما يتعلق بالمناطق التي جرى فيها التخطيط، وبينه وبين الرسوم المصورة أو رسوم الخرائط في بقية المناطق . )) .
5 – لا تقادم مع القيد لأن القيد في السجل هو وحده قرينة على الملكية دون سواه لذلك فقد جاءت ( المادة 19 من القرار رقم 188 ل ر) لتقول : (( إن مرور الزمن لا يعترض به على الحقوق المسجلة في السجل العقاري. )) . أي أن مرور الزمن لا يعترف به على الحقوق المسجلة في السجل العقاري , أما العقارات غير المقيدة في السجل العقاري فتسري عليها أحكام مرور الزمن .






المبحـث الرابـع
فوائد ومزايا نظام السجل العقاري
أولاً : فوائد نظام السجل العقاري :
إذا أردنا إجمال فوائد السجل العقاري أمكننا تلخيصها كالآتي :
1 – اعتبار المالك المذكور اسمه في السجل هو المالك الحقيقي فله أن يتصرف فيه تصرفاً صحيحاً بعوض وبغير عوض , و أن يرتب عليه من الحقوق ما يشاء , شرط أن يكون ذلك كله عن حسن نية .
2 – إن التسجيل في السجل العقاري عيني وليس شخصي , بمعنى أن حق الملكية والحقوق العينية الأخرى هي المسجلة على العقار بالأرقام لا بأسماء الأشخاص فيسهل معرفة حالة كل عقار حالاً وبدون مشقة أو كلفة .
3 – إن انتقال الحقوق العينية بالوفاة لا فيه من إجراء عقد المناقلة ( انتقال ) وتسجيله في السجل العقاري .
4 – استحالة تعدي الجار على جاره بعد أن وضحت الحدود ووضعت المعالم وفق ترتيب هندسي ينقل إلى الخرائط النهائية بعد التصديق عليها إثر انتهاء أعمال المساحة الإدارية والقضائية معاً .
5 – سهولة انتقال العقارات بمجرد التسجيل وفق صيغ مكتوبة للعقود ومطبوعة قبلاً من قبل إدارة الدوائر العقارية مخالفة الوقوع في الخطأ والسهو أثناء كتابتها .
6 – ارتفاع قيمة العقارات التجارية وتسليف الأموال لأصحاب العقارات المسجلة بفوائد قليلة لأن المرتهنين على مأمن بما أسلفوه من أموالهم .
7 – المسؤولية التي وضعها المشرع على أمين السجل العقاري ورئيس المكتب في حالات الإهمال والخطأ الذي نشأ عنه ضرر للغير وبإلزامهم بتقديم كفالة أو تأمين لقاء مسؤوليتهم قبل استلامهم الوظيفة وتبقى الدولة مسؤولية في نواحي أخرى وفقاً لأحكام القانون العام .
8 – إخضاع كل اتفاق بين فريقين سواء كان بعوض أو بغير عوض والذي من شأنه إنشاء حق ملكية أو حق عيني عقاري آخر ونقله أو تغييره أو زواله .
وكل حكم مكتسب الدرجة القطعية إلى الإعلان عنه بقيده في دفتر الملكية , واعتبار الصكوك الرضائية والاتفاقات التي ترمي إلى إنشاء حق عيني أو نقله أو إعلانه أو تعديله أو إسقاطه لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين إلا من تاريخ قيدها , ولا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين التي تعطي الحق بتقديم دعوى لدى القضاء بتنفيذ الالتزام ( المادة 11 من القرار رقم 188 ل ر ) التي أكدت على ذلك : (( الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني، أو نقله، أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله، لا تكون نافذة، حتى بين المتعاقدين، إلا اعتبارا ًمن تاريخ تسجيلها. ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين المتبادل في المداعاة، فيما يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقاتهم.
تطبق هذه الأحكام خاصة على الصكوك، والاتفاقات العقارية، والوقفيات وحجج تجزئة حقوق الأوقاف التي تنظم أو تصدق من قبل كتاب العدل والمحاكم الشرعية. )) .
9 – كل من اكتسب حقاً في مال غير منقول مستنداً إلى قيود وبيانات السجل العقاري يقر فيما اكتسبه باستثناء الأشخاص السيئي النية الذين عرفوا قبل اكتساب الحق بوجوب العيوب أو الأسباب التي تدعو إلى إلقاء الحق أو نزعه . ( كما ذكر في المادة 13 من القرار رقم 188 ل ر لعام 1926 ) .
10 – إن الحقوق العينية المسجلة في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير لا يمكن الطعن فيها إطلاقاً , والقيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر دون سواها المصدر الوحيد لهذه الحقوق ولها القوة الثبوتية المطلقة . ( المادة 13 من القرار 188 ل ر ) .
11 – يكون لقيود السجل العقاري القوة الثبوتية المطلقة وتكون حجة تجاه الغير من حيث الوقائع والحقوق الواردة فيها .
12 – تعيين الحقوق العينية العقارية الواجبة التسجيل في دفتر الملكية وهي :
أ – جميع الحقوق العينية العقارية المرخص بإحداثها بموجب القانون .
ب – القصورات العقارية .
ج – الحجوز .
د – الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل .
هـ – كل تحرير يطرأ على الحدود .
و – كل حق ارتفاقي ينشأ عن شق أو تقويم الطرقات والأنهر و الأقنية والسكك الحديدية ليكون له مفعول تجاه الغير وكذلك حقوق الارتفاق القانونية أو التعاقدية .
ز – الوضعية المستحدثة في الأماكن من جراء تشييد بنايات أو تحويل البنايات الموجودة أو تعديل الحدود ولا تعتبر موجودة تجاه الغير غلا بقيدها في السجل العقاري وابتداء من هذا القيد .
13 – يجب إعلام أمين السجل العقاري بجميع التحويرات التي تطرأ على العقارات سواء من قبل أصحاب الملك أو الإدارات العامة .
14 – حقوق الانتفاع .
15 – حقوق الرهن والامتياز والتأمين .
16 – الوقف .
17 – الأحكام الخاصة بشهر الإفلاس إذا كانت أصول التفليسة تشتمل على عقارات أو حقوق عينية عقارية .
ثانياً : مزايا نظام السجل العقاري :
أيضاً هنا يمكن إجمال مزايا نظام السجل العقاري بما يلي :
1 – إن المعلومات التي تسجل في السجل العقاري هي الحقيقة وتعتبر نقية غير مشوبة ولها القوة الثبوتية المطلقة وعلى هذا يعتبر هذا المبدأ في قيود السجل العقاري " مبدأ القوة المطلقة " أو الصفة المميزة لنظام السجل العقاري .
2 – القيود و الحقوق المسجلة في السجل العقاري لا يسري عليها التقادم وهذا المبدأ يتم من خلال إعطاء القوة الثبوتية المطلقة لحق المسجل في السجل , فمن ثبت اسمه في السجل العقاري كمالك للعقار أو لحق عيني يصبح في مأمن تام من أن يفاجئ بأي ادعاء من مغتصب يزعم أنه تملك العقار بوضع اليد مهما طال الزمن .
3 – حتى يكون القيد ذا قوة فلابد من التحقق من مستند صاحب القيد عند التسجيل لذا فإن أي قيد سيسجل في السجل العقاري يخضع لمراقبة قانونية قبل التسجيل حتى إذا كان مستجمعاً وسجل في السجل العقاري , انعدمت المنازعات حوله وخفف من المشاكل بين والناس وهذا الإجراء يؤدي إلى استقرار الملكية استقراراً تاماً .
4 – يتميز التسجيل في السجل العقاري بالبساطة والسرعة والسهولة .
5 – سهولة الإطلاع على الصحيفة العقارية لمعرفة ملكية شخص ما .
6 – يوجد عقوبات جزائية على كل من يحاول ويعمل على تسجيل عقد بغير حق .
7 – ولعل الميزة الهامة التي يجب أن لا تغرب عن البال هي أن نظام التسجيل العقاري يعني أن لكل عقار صحيفة عقارية وخريطة مساحية تحدد ملكية العقار و أوصافه ومساحته وما للعقار من حقوق وما عليه , وكذلك جميع ما يطرأ على العقار يدون في الصحيفة ذاتها وليس في قيود متتابعة لا تعرف كما كان في نظام التسجيل الشخصي .






المبحــث الخامــس
قيــود الســجل العقــاري
( أنواعها – بيانها – قوتها – شدتها – مبدأ قناعتها – ترقينها )
أولاً : أنواع قيود السجل العقاري :
يمكن إجمال قيود السجل العقاري بالآتي :
1 – القيود الإلزامية : تتناول هذه القيود الوقائع والحقوق الواجب تسجيلها في السجل العقاري ويكون من نتائج قيدها إنشاء الحق العيني وتعديله وإلغاؤه , وهذه الحقوق والوقائع مذكورة في ( المادة 9 من القرار رقم 188 ل ر ) , وهي الحقوق العينية الأصلية والتبعية والدعاوى والحجوز العقارية وحقوق الامتياز الواجبة التسجيل وكافة التعديلات الطارئة على الحدود أو الارتفاعات والتي هي نتيجة لتسوية الطرق ومجاري المياه والترع والخطوط الحديدية , وشقها و توسيعها , أو تقويمها , وكذلك الناتجة عن تشييد أبنية حديثة أو إجراء تعديل في أبنية قائمة وجميع الارتفاقات المعقودة بين الأحياء سواء كانت مجانية أم ببدل والأحكام المكتسبة الدرجة القطعية وأحكام الإفلاس , والتصفية القضائية .
فهذه الحقوق والأحكام الخاضعة للتسجيل الإجباري تعتبر لغواً بحق الغير إذا لم تسجل في السجل العقاري , لأن الغاية من إنشاء السجل العقاري هو تحقيق مبدأ العلنية بالنسبة للغير , لذا فإنه لا يمكن أن يحتج باكتساب أي حق على عقار إلا إذا كان مسجلاً , وبهذا يكون الأثر القانوني لقيد الحقوق والوقائع المتقدم ذكرها أثراً منشئاً أي أن هذه الحقوق لا تنشأ غلا ابتداءً من تاريخ قيدها في السجل العقاري وإذا لم تسجل لا تعتبر نافذة بحق الغير وهذا ما نصت عليه (المادة 9 من القرار رقم 188 ل ر ) والتي أفادت بذلك (( إن الحقوق العينية غير المنقولة المرخص بإنشائها في القانون والتقيدات العقارية والحجوز وكذلك الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل يجب، حتما، أن تدون في الصحيفة المخصصة لكل عقار أو مال غير منقول في سجل الملكية، ولا تعتبر موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري، وابتداء من هذا القيد.
يجب أيضاً، حتما أن تقيد في صحيفة العقار الأساسية ، جميع التحويرات التي تحدث في الحدود، وجميع حقوق الارتفاق التي تحدث على اثر بناء أو على اثر تقويم الطرقات ومجاري المياه و الأقنية والخطوط الحديدية، حتى يمكن الاعتراف بها تجاه الغير. ويجب أيضاً، قيد الحالة الحادثة التي حصلت للعقار على اثر تشييد بنايات حديثة، أو على اثر تغيير في البنايات الموجودة أو على اثر ضبط الحدود.
على المالكين و الإدارات العمومية ذات الشأن أن تبلغ، لهذه الغاية، أمين السجل العقاري جميع التغييرات التي تطرأ على العقارات )) .
2 القيود الاختيارية : هذه القيود لم ينص القانون على وجوب تسجيلها في السجل العقاري , وإنما ترك تسجيلها بشكل جوازي لمن يرغب بذلك , وهي قيود تتناول عقوداً تنتج مفاعيلها قبل قيدها , وأن الغية من قيدها هو شهرها لتغدوا نافذة بحق الغير وهذه العقود هي :
أ – عقود الضمان والإيجار .
ب – الإيصال المشعر بقبض مبلغ يفوق إيجار أو بدل ضمان سنة واحدة غير مستحقين .
ومؤيد ذلك ما نصت عليه المادة 12 من القرار رقم 188 ل ر من حيث (( أن عقود الضمان والإيجار , وكل مخالفة أو تسوية بحق مبلغ معادل لأكثر من أجرة أو بدل ضمان سنة غير مستحقة يمكن قيدها في السجل العقاري )) .
3 – القيود الاحتياطية : وهي موضوع ( المواد 9 و 25 و 26 و 47 و 74 و 75 من القرار رقم 188 ل ر ) .
وهي قيود تدون على صحيفة العقار لمدة معينة أو ريثما تستكمل بعض الإجراءات اللازمة لقيد حق ما في السجل العقاري وهي على ثلاثة أنواع :
أ – إشارة الدعوى .
ب – إشارة الحجز .
ج – القيد المؤقت .
والقيود الاحتياطية تحفظ حق صاحبها تجاه الغير وتجاه المالك صاحب الحق المقيد , كما أنها تحذر الغير من مغامرة شراء العقار المقيد بهذه القيود .



ثانياً : بيان قيود السجل العقاري :
نصت ( المادة 38 من قانون السجل العقاري ) بأنه : (( على أمين السجل العقاري أن يعطي، بناء على طلب المالك أو صاحب أي حق كان مسجل بيانًا عاماً أو خاصاً بالمشروحات المذكورة في السجل العقاري، ونسخة أو خلاصة عن الوثائق التكميلية )) .
ومن ذلك يتبين أن العلنية التي لقيود السجل العقاري المستندة إلى أن السجل العقاري يعلن الحق , توجب إمكانية إعطاء أي مالك أو أصحاب الحقوق المدونة في الصحيفة العقارية صورة عن قيد العقار تدعى " بياناً عاماً " عن الصحيفة العقارية وقد وصفت المديرية العامة للمصالح العقارية نموذجاً خاصاً فيه حقل للرقم العقاري وحقل للأوصاف وحقل للمساحة وحقل للمالك وتدون هذه المعلومات والقيود والحجوز ونص قانون رسوم العقارية على إخضاع هذا البيان لرسم معين يضاف إليها الضمائم , ويعطى هذا البيان العام بناء على طلب صاحب العلاقة بعد استيفاء الرسم اللازم وتسهيلاً للأمر فقد وصفت وزارة المالية طوابع خاصة ذكرت عليها " رسوم عقارية " وعممت بتعليمات إمكانية استيفاء الرسم بلصق هذا النوع من الطوابع .
وهذا البيان الذي يمكن أن يعطى لكل من يطلبه يمكن إبرازه للمحاكم أو الدوائر الرسمية لاعتماده في إثبات الملكية العقارية المدونة في الصحيفة العقارية وعلى المحاكم والدوائر الرسمية الأخذ بما في هذه البيانات .
ثالثاً : القوة الثبوتية المطلقة لقيود السجل العقاري :
لقد بينت ( المادة 17 من قانون السجل العقاري ) القوة الثبوتية المطلقة لقيود السجل العقاري فذكرت بأن : (( لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير . فان القيود المتعلقة بهذه الحقوق، تعتبر ، وحدها ، مصدراً لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة ، ولا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى كانت بعد انقضاء سنتين ابتداءً من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي الفرد العقاري ، وفي حال الاستئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وفقاً لأحكام القرار (186) الصادر في 15 آذار سنة 1926، قابلة للتنفيذ . وإذا لم يدون في أثناء هذه المدة أي اعتراض أو أية دعوى كانت في صحيفة العقار الأساسية ، أو إذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوى يمكن لذوي الشأن في حال الغبن فقط أن يقيموا دعوى بمادة عطل وضرر على مسبب الغبن (و تسقط هذه الدعوى بالتقادم بمضي مدة خمس سنوات )*. وكل ذلك إذا لم تطبق ، عند الاقتضاء ، القواعد المتعلقة بمسؤولية الدولة ومأموريها كما هي معينة في القوانين النافذة.
• معدلة بالمرسوم التشريعي رقم (48) لسنة 2008
أي أن العقارات المسجلة لا تقام حول المعلومات الواردة فيها دعاوى بعد مضي سنتين من تاريخ تصديق قرار القاضي العقاري أو قاضي الصلح على محضر التحديد , ومهلة السنتين هذه نصت عليها ( المادة 31 من القرار رقم 186 ) , أما العقارات التي جرى عليها استئناف فقد شملها المشرع بحكم ( المادة 17 ) والحقيقة أن المشرع لم يبحث حال المحاضر التي جرى عليها استئناف أمام محاكم الاستئناف قبل أن يحيلها القاضي العقاري إلى السجل العقاري إذ تبقى صحائف هذه المحاضر في السجل العقاري فارغة حتى تفصل محكمة الاستئناف بالحكم المستأنف وعندها فإن محاكم الاستئناف تحيل مضر التحديد المستأنف مع حكمها إلى السجل العقاري حيث يسجل الحكم النهائي في السجل العقاري .
أما الآن فإن القاضي العقاري يرسل أصل المحضر إلى محكمة الاستئناف وترسل صورة عنه للسجل العقاري حيث يسجل في صحيفة العقار , لذلك فإن النص على أن العقارات المسجلة في السجل العقاري لا يمكن أن تقام عليها دعوى بعد مهلة السنتين من قرار المصادقة ولا يصح إلا في حالة إقامة الدعوى أمام محاكم عادية وفقاً ( للمادة 31 من القرار رقم 186 ).
أما المحاضر المستأنفة فقد أصبح ممكناً كما رأينا وبعد صدور الحكم من محكمة الاستئناف وكذلك بعد انقضاء مدة السنتين يجوز إقامة الدعوى في حالة الغبن فقط وليس في أية حالة سواها.
يمكن أن تقام الدعوى به أمام المحاكم العادية في أي وقت كان بعد التسجيل في السجل العقاري , وترفع الدعوى على من تسبب بالغبن إلا إذا تظلم المغبون وكانت الدوائر العقارية هي المسببة للغبن أو كان أحد موظفيها هو المتسـبب وقد ورد في ( المادة 95 من القرار رقم 188 ل ر لعام 1926 ) بأن المحكمة تكون مسؤولة حقوقياً عن مقدرة الموظف المسؤول على دفع الضرر . إذ أفادت المادة المذكورة بما يلي : (( يكون أمين السجل مسؤولاً شخصيا ًعن الأضرار الناشئة عما يلي :
1 عن إهمال تسجيل قيد أو قيد احتياطي أو قيد ترقين في السجل ، إذا طلب ذلك بصورة قانونية .
2 إذا أهمل تدوين قيد أو قيد احتياطي أو قيد ترقين موجود في السجل العقاري على النسخة أو الخلاصة التي يعطيها موقعة منه .
3 عن عدم قانونية أو بطلان القيود الاحتياطية والترقين في السجل العقاري .
إن رئيس المكتب المعاون مسؤول شخصياً عن الأضرار الناشئة عما يلي :
1 عن كل خطا أو إهمال في دفتر اليومية .
2 عن كل إهمال أو عدم قانونية في التصريحات والمحاضر التي يتلقاها وينظمها .
3 عن الخطأ في تصفية الخرج والرسوم وعائدات الأوقاف .
4 عن تأخير إرسال المحاضر والوثائق المقدمة إليه .
هذا مع الاحتفاظ بأحكام القوانين المرعية بشان مسؤولية الموظفين العموميين. وفي جميع الأحوال المتقدمة ، تكون الحكومة مسؤولة حقوقياً عند عدم مقدرته على الدفع )) .
وعلى ذلك فيعد تسجيل الحق العيني العقاري في السجل العقاري تصرفاً مجرداً ( التصرف المجرد هو التصرف الذي لا يعتد فيه إلا لا بالسبب ولا بعيوب الإرادة ) * الوسيط في القانون المدني للدكتور عبد الرزاق السنهوري الجزء الأول الفقرة 286 الصفحة 465 .
وعلى ذلك فالحق العيني العقاري ينتقل إلى المتصرف إليه في السجل العقاري , بصرف النظر عن السبب وسواء أكان التصرف المنشئ للالتزام بنقل الحق العيني العقاري صحيحاً أو معيباً وإذا اتضح بعد ذلك أن التصرف كان معيباً وأن الحق العيني العقاري انتقل دون سبب فليس للمتضرر إلا الرجوع بدعوى شخصية على المتصرف إليه وهي دعوى الإثراء بلا سبب .
وتأييداً لذلك , فقد جاء في قرار لمحكمة النقض : (( المشتري حسن النية الذي اشترى بالأسناد إلى قيود السجل العقاري تحمي ملكيته , ولو كان بائعه قد حصل على الملكية بأسلوب معيب كالتزوير , فما دام المشتري حسن النية لم يعرف بوجود العيب فإنه يحمى ويبقى للمتضرر مداعاة البائع الذي زور بدعوى شخصية . والقانون قد سلك بذلك نهجاً وسطياً بين أنظمة الشهر العقاري الشخصية , وبين أنظمة الشهر في السجل العيني .
* نقض الهيئة العامة قرار رقم 60 تاريخ 31/12/1972 المنشور في مجلة المحامون عدد 1- 3 لعام 1973 صفحة 6 .
وبذلك يتوفر للتصرف ميزة الثبات والاستقرار , فما على الشخص حتى يثبت أنه يتعامل مع مالك العقار , إلا أن يرجع على السجل العقاري , فمن كان اسمه فيه كان هو المالك , ولو كان في ذلك تضحية للمالك الحقيقي .
رابعاً : مبدأ حجية قيود السجل العقاري العامة :
إن لمعلومات السجل العقاري , قوة ثبوتية ومقنعة تجاه الغير , فيما يتعلق بالوقائع والحقوق المدونة فيه . فقد يستفيد مخطط المساحة من القناعة العامة وحده , إذ يثبت موقع العقارات وشكلها الهندسي ويعين الحدود على الأرض فإذا كان هناك تناقض ما بين الحدود المبينة في المخطط والمشاهدة على الأرض فإذا كان هناك تناقض ما بين الحدود المبينة في المخطط والمشاهدة على الأرض فصحة الحدود المبينة في المخطط مرجحة ولئلا يقع الشك في قوة قيود السجل العقاري , فقد نص على حالة حصول نزاع حول حدود أو ارتفاقات عقارين متجاورين أحدهما داخل في السجل والآخر غير محدد بعد , ففي هذه الحالة تؤخذ بعين الاعتبار الحدود المبينة في المخطط , وقيود السجل العقاري .
هذا ويفترض في قيود السجل العقاري أن تكون صحيحة وكاملة تجاه الغير الذي يشتري عن حسن نية فكل من اكتسب حقاً بالاستناد إلى صحة قيود السجل العقاري يقر له فيما اكتسبه وإن كان صاحب الحق المسجل غير مالك , ولا تسري عليه أسباب نزع الملكية الناشئة عن الدعاوى المقامة على غير المالك , وليس بمقدور الأحكام الصادرة بصددها أن تقرر إلغاء الحق المكتسب والمسجل أصولاً , ولا يتذرع بهذا المبدأ من كان عالماً بعيوب الحق وأسباب فسخه وتسجيله قبل أن يكتسبه فالذي يشتري عن سوء نية لا يصبح , والحالة هذه مالكاً , وبإمكان صاحب الحق الأصلي أن يدعي عليه مباشرة مستنداً إلى عدم مطابقة التسجيل للقانون , وعلاوة على ذلك وفي كافة الأحوال يمكن للفريق المغبون الذي يتعذر عليه استرداد حقه أن يقيم الدعوى بالعطل والضرر على مسبب التدليس .
هذا ويعتبر أن التسجيل قد جرى خلافاً للأصول إذا تم دون وجه حق ففي هذه الحالة يجوز لمن تضرر منه أن يدعي على الشخص الثالث ذي النية السيئة مباشرة , وعملاً بهذا المبدأ , فمن تضرر من التسجيل أو الترقين أو التعديل , إذا كانت هذه الأمور قد جرت دون مبرر مشروع , يمكنه أن يطلب إلغاؤها أو تعديلها ويتم ذلك بشكل خطي إذا وافق الطرفان عليه , وإلا فيجب على المتضرر أن يتقدم بدعواه إلى المحاكم , مع العلم بأن هذا التعديل أو الإلغاء لا يسري على الغير ذي النية الحسنة .
وهنا نجد أن مبدأ القناعة العامة يتعارض مع الحقوق الواجبة التسجيل والتي لم يتم تسجيلها بعد – مثال ذلك من اكتسب بتسجيل مقاولة ما , حقاً عينياً مسجلاً أصولاً , فلئن كان قد جرى بيع هذا الحق بالمزاد العلني نتيجة لمعاملة تنفيذية , فلا قيمة له إذا لم يكن قد سجل بعد باسم الشخص الراسي عليه المزاد , فالتسجيل في السجل العقاري معناه بلا شك تسجيل الحقوق المدونة في السجل اليومي والتي لم تدون في دفتر الملكية , وعند تقديم طلب التسجيل , لا تسري القناعة العامة إلا على الإشارات القانونية وليس لها مفعول بحق الإشارات الواقعية .
إذاً لقيود السجل العقاري قوة ثبوتية وهي حجة تجاه الغير فيما تضمنته من وقائع وحقوق وذلك بقصد إيجاد الثقة التامة فيها , وأيضاً من بدأ العلنية لهذه القيود , لذلك لم يعترف على وجود حق عيني على عقار حتى بين المتعاقدين إلا إذا قيد في السجل العقاري وفق ما نصت عليه ( المادة 1 من القرار رقم 188 ل ر /1926 ).
إذاً فالقيد في تشريعنا العقاري ينشئ الحق ويصبح بوسع من اكتسب هذا الحق بحسن نية وبالاستناد إلى يود السجل العقاري أن يجابه كل شخص يريد انتزاع هذا الحق منه .
وهذا ما نصت عليه ( المادة 17 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) المذكورة سابقاً وهذا النظام الذي اتبعه قانوننا يسمى بنظام السجل العيني الذي يجعل القيد في السجل العاري هو المصدر الوحيد للحقوق العينية بحيث يعتبر هذا القيد حجة مطلقة تجاه العموم , فلا يجوز الطعن فيه حتى بالطعن بالتزوير .
.* اجتهاد محكمة النقض السورية – هيئة عامة – قرار رقم 59 أساس رقم 41 تاريخ 30/11/1972 .
وهذا النظام الذي اتبعه قانوننا يسمى بنظام السجل العيني الذي يجعل القيد في السجل العقاري هو المصدر الوحيد للحقوق العينية بحيث يعتبر هذا القيد حجة مطلقة تجاه العموم , فلا يجوز الطعن فيه حتى بالتزوير .
* اجتهاد محكمة النقض السورية – هيئة عامة – قرار رقم 59 أساس 41 تاريخ 30/11/1972 .
وهذا الذي انتهجه تشريعنا العقاري يخالف تماماً أنظمة الشهر الشخصية التي تجعل القيد ناقلاً للملكية , والقيد أداة شهر فقط يسري على الغير .
وهذا النظام الذي اتبعه القرار رقم 188 ل ر / 1926 يحول دون نشوب المنازعات بتأمينه مبدأ العلانية متيحاً بذلك لكل شخص الاطلاع على العقار لمعرفة مدى سلامة تصرفه بصورة مسبقة , كما وأن قيد الحقوق بصورة إجبارية في السجل العقاري , يضمن دائماً وبصورة مستمرة , انطباقها على واقع الحال , وهذا يوفر مناخاً ملائماً لاستقرار المعاملات على أسس ثابتة من الثقة التي يوفرها السجل العقاري .
يتولد عن ذلك , أن كل من يشتري عقاراً بالاستناد إلى قيود السجل العقاري وهو حسن النية ير له في هذا الحق وإن صاحب الحق المسجل غير مالك ولا تسري عليه أسباب نزع الملكية الناشئة عن الدعاوى المقامة على غير المالك .
وهذا ما نصت عليه ( المادة 13 من القرار رقم 188 ل ر/ 1926 ) : (( كل من يكتسب حقاً في مال غير منقول مستنداً على قيود وبيانات السجل العقاري يبقى له هذا الحق المكتسب. فإن أسباب نزع هذا الحق منه الناشئة عن الدعاوى المقامة وفقا لأحكام المادة (31) من القرار (186) الصادر في 15 آذار سنة 1926، والمادة (17) من هذا القرار، لا يمكن أن يعترض بها تجاهه ، ولا يمكن أن تقرر الأحكام المتعلقة بهذه الدعاوى ، إلغاء الحق المكتسب بالطريقة القانونية.
غير أنه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود ، الأشخاص الآخرون الذين عرفوا ، قبل اكتساب الحق ، وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء هذا الحق أو لنزعه من مكتسبه .
وفي جميع الأحوال ، يحتفـظ الفريق المتضرر بحق إقامة دعوى شخصية بمادة عطل وضرر على مسبب الضرر )) .
خامساً : ترقين قيود السجل العقاري :
ليست الترقينات في السجل العقاري سوى قيود تشعر بزوال الحق العيني أو بإلغاء إشارة ما فالتقين منوط إذن بإبراز الأسناد القانونية الضرورية لإجراء القيود أو بالإقرار , والمعاملة المتعلقة به هي نفس معاملة تدوين القيود . ولكنه في حالة تصريح صاحب العلاقة عن إرادته فليس لأمين السجل أن يتبين فيما إذا كانت الشروط القانونية متوفرة وذلك لإجراء الإقرار بحسب أحكام القانون المدني أداة ثبوت قاطعة , فلو شاء الدائنون , مثلاً أن يرقنوا تأميناً فأمين السجل لا يتحقق عما إذا كان المدين قد سدد دينه , وفي كافة الأحوال الأخرى لا يجري الترقين إلا بناءاً على حكم يشعر بإلغاء الحق ويقوم مقام إقرار الشخص نفسه , ويوجد شذوذ لهذا المبدأ فيما يختص بترقين الرهن إذا كان إلغاء الحق ناشئاً عن تسديد الدين سلفاً بموجب الأحكام القانونية وذلك بفراغ العقار للشاري بعد معاملة الاستملاك الجبري إذا لم يسدد الدين عند الاستحقاق , فالفراغ يصفي جميع الرهون المدونة ولا يبقى للدائنين إلا حق المداعاة بالثمن .
هذا ويجب أن يشار إلى الترقين في صحيفة العقار كما هو الأمر في التسجيل ويصادق عليه أمين السجل , ويحتوي على الأسباب الداعية له , حتى يتمكن المستدعي من الاستفادة من حق الاستئناف الممنوح له بموجب القانون في حال رد طلبه , وجب على أمين السجل أن يعلل قرار الرد ببيان الأسباب الداعية له . * مجموعة التشريعات – الجزء الأول ص 66 .






المبحــث السـادس
الحقـوق الـواجب قيدهـا في السجـل العقـاري
إن الحقوق العينية ( والتي هي 1 – حق الملكية 2 – حق التصرف 3 – حق الارتفاق 4 – حق الانتفاع 5 – حق الارتفاق 6 – حق الأفضلية على الأرض الخالية المباحة 7 – حق السطحية 8 – الوقف والإجارتين والإجارة الطويلة 9 – حق الخيار الناتج عن الوعد بالبيع 10 حق الامتياز 11 – التأمين ) والتقيدات العقاري والحجوز والدعاوى العينية العقاري واجبة التسجيل في الصحيفة العقارية وذلك كي تكون مشهورة وموجودة تجاه الغير وحجة على الغير , فصاحب الحق العيني غير المسجل في السجل العقاري لا يعتد بحقه مالم يسجله في السجل العقاري . علماً بأن الصفة القانونية للحق لا تبدأ إلا من تاريخ تسجيل الحق العيني أو الدعوى العينية أو الإشارات الأخرى , لذلك فمن مصلحة صاحب الحق الإسراع بتدوين قيد حقه في الصحيفة العقارية حتى يعارض كل من عداه أو كل من لحققه في المنازعة على ملكية العقار , وإذا أهمل صاحب الحق تسجيل قيد حقه في الصحيفة العقارية فإن حقه يتعرض للضياع والهدر , ووصل الأمر من حرص المشرع على الحض على التسجيل بأن اعتبر التسجيل واجباً و لا تسري حتى بين عاقديها إلا من تاريخ تسجيلها في الصحيفة العقارية .
كما يجب أن تقيد في الصحيفة العقارية الأساسية جميع التحويرات التي تحدث في الحدود , وجميع حقوق الارتفاق التي تحدث على أثر بناء أو على أثر تقويم الطرقات ومجاري المياه والأقنية والخطوط الحديدية , حتى يمكن الاعتراض بها تجاه الغير , ويجب أيضاً قيد الحالة الحادثة التي حصلت للعقار على أثر تشييد أبنية جديدة , أو على أثر تغيير في الأبنية الموجودة , أو على أثر ضبط للحدود .
لذلك فقد كان من أهم الأهداف التي توخاها المشرع في إحداث نظام السجل العقاري هو تمكين الغير من الاطلاع على الوضع القانوني لكل عقار , والوقوف بدقة على جميع الحقوق الواردة عليه كي يكون على بينة من أمره عند تعامله مع صاحب العقار , وأصحاب الحقوق العينية التي تثقله , بحيث إذا خلا السجل العقاري ( وبعبارة أدق الصحيفة العينية العقارية ) من أي قيد لحقوق رتبها عليه المالك لشخص آخر – أصلية كانت هذه الحقوق أم تبعية – عدت هذه الحقوق غير موجودة بالنسبة للغير , وبالتالي غير نافذة في حقه .
والحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري على نوعين :
أولاً : الحقوق التي تتطلب التسجيل لنفاذها في حق العاقدين وفي حق الغير :
عن إحداث الحقوق العينية العقارية , أو نقلها أو إعلانها , أو تعديلها , أو إبطالها , لا يتم إلا بتسجيلها في السجل العقاري سواء فيما بين العاقدين أو بالنسبة للغير , ويستفاد ذل من نص
( المادة 11 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) التي تجري على الوجه التالي : ((الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني ، أو نقله ، أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله ، لا تكون نافذة ، حتى بين المتعاقدين ، إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها . ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين المتبادل في المداعاة ، فيما يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقاتهم .
تطبق هذه الأحكام خاصة على الصكوك ، والاتفاقات العقارية ، والوقفيات وحجج تجزئة حقوق الأوقاف التي تنظم أو تصدق من قبل كتاب العدل والمحاكم الشرعية )).
كما يستفاد من ( المادة 825/1 من القانون المدني ) التي تنص على أن : (( الحقوق العينية العقارية تكتسب وتنتقل بتسجيلها في السجل العقاري )) .
وفي ضوء ما تقدم يتعين تسجيل التصرفات والوقائع الآتية :
1 – كل تصرف قانوني أحادي ( كالوقف – القرار رقم 188 ل ر / م 11/2 ) أو ثنائي يترتب عليه إنشاء حقوق عينية عقارية , أو نقلها أو إعلانها أو تعديلها أو إسقاطها . * يتعين على أمين السجل العقاري رفض كل طلب تسجيل يخرج عن نطاق هذه الحالات الخمس كما لو طلب منه تسجيل اتفاق تجاري أو صناعي يتضمن اعتبار عقار يملكه أحد الأطراف بمثابة أحد العناصر التمويلية في الاتفاق / سوار – حقوق عينية جـ 1 ص 527 / .
2 – كـل تعـديل في حقـوق الارتفـاق بفتـح الطـرق والأقنيـة ومجـاري المـياه أو تعريضـها أو تصفيتهــا ( القرار رقم 188 ل ر / م 9 ) .
3 – كل تعديل في البناء أو إنشاء أبنية جديدة فيه .
4 – جميع القيود العقارية والحجز .
5 – الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو مال غير منقول مسجل .
6 – كل حكم اكتسب قوة القضية المقضية ( القرار رقم 188 ل ر / م 10 ) .
7 – الحكم بالإفلاس أو التصفية القضائية بالنسبة إلى موجودات التفليسة العقارية , فإذا أغفل وكيل التفليسة تسجيل
الحكم بالإفلاس , امتنع على جماعة الدائنين , أو وكيل التفليسة الذي يمثلها الاحتجاج ضد الغير حسن النية الذي أجرى تعاقداً مع المفلس على عقار أو ح عيني عقاري له , بعدم نفاذ هذا التعاقد ما دام أن حكم الإفلاس ظل مجهولاً منه وأنه اكتسب حقه بالاستناد حقه بالاستناد إلى قيود السجل العقاري الخالية من هذا الحكم .
8 – النظام الاتفاقي بين الملاك على الشيوع في ملكية الطبقات ( القانون المدني المادة 811 / 1 )
ثانياً : الحقوق التي تتطلب التسجيل لنفاذها في حق الغير :
هناك حقوق يهتم بشهرها الغير فقط , فإذا كانت غير مسجلة فإنها تكون نافذة فيما بين المتعاقدين , إلا أنها لا تكون نافذة في حق الغير , وهذه الحقوق هي :
1 – الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار , إذا زادت مدته على ثلاثة سنوات وبهذا تقضي ( المادة 16 من القرار 188 ل ر ) بقولها : (( إن عقود الإيجار التي أعلنت بقيدها في السجل العقاري بحسب أحكام المادة الثانية عشرة ، تعارض الحقوق التي تسجل بعدها. أما إذا لم تسجل فلا تعارض حق الغير في كل مدة تتجاوز إيجار ثلاث سنين )) .
ومفاد هذا النص أن الإيجار إذا كان لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات فإنها تنفذ في حق المتعاقدين والغير معاً , وإن لم تكن مسجلة في السجل العقاري , أما إذا تجاوزت مدتها ثلاث سنوات فإنها تعد نافذة في حق المتعاقدين ولو لم تكن مسجلة في السجل العقاري , إلا أنها لا تعد نافذة في حقق الغير .
وقد راعى المشرع في هذا الحكم كون الإيجار لمدة طويلة يؤثر في قيمة العقار هبوطاً فوجب من ثم إعلان الغير بذلك , عن طريق القيد في السجل العقاري , حتى يكون على بينة من أمره , عندما يقدم على التعامل في شأن هذا العار , وأما الغير المقصود هنا فهو ل من اكتسب على العقار المؤجر حقاً واجب التسجيل وقد قام بتسجيله قبل تسجيل عقد الإيجار ( مثال من يقوم بشراء العقار ) . * وتتبدى قيمة هذا الحكم فيما وراء العقارات الخاضعة للأحكام الاستثنائية المقررة في قانون الإيجارات رقم 1 لعام 1952 وتعديلاته – م 1 و م 5 - وذلك لأن عقود الإيجار التابعة للعقارات الخاضعة لهذه الأحكام تعد ممدة بحكم القانون , وبالتالي سارية في حق المالك الجديد للعقار المأجور / نقض قرار رقم 12 تاريخ 25/1/1975 المنشور في مجلة المحامون لعام 1975 ص 164 / .
2 – الحقوق الناشئة عن سندات إيصال الأجرة بمبلغ يعادل أكثر من بدل سنة غير مستحقة , وبهذا تقضـي ( المادة 12 من القرار رقم 188 ل ر ) بقولها : ((إن عقود الضمان و الإيجار ، وكل مخالفة أو تسوية بحق مبلغ معادل لأكثر من أجرة أو بدل ضمان سنة غير مستحقة ، يمكن قيدها في السجل العقاري )) .
ثالثاً : الحقوق المعفاة من التسجيل في السجل العقاري :
إن المشرع قد استثنى من القيد في السجل العقاري بعضاً من الحقوق العينية العارية , وهي حقوق الارتفاق الطبيعية والقانونية وبعض حقوق الامتياز العقارية , كما أن أملاك الدولة العامة العقارية لا تسجل في السجل العقاري إلا إذا كان لها أو عليها حقوق عينية ( القرار رقم 188 المادة 6 ) وكذلك الملكية المكتسبة بالالتصاق . وهذا نصها : ((الأملاك العمومية لا تسجل إلا إذا كان لها أو عليها حقوق عينية يجب تسجيلها. وبالعكس ، فكل عقار مسجل ، يحذف قيده من السجل إذا دخل ضمن الأملاك العمومية )).






المبحـث الســابع
الحـد مـن شـدة قيـود السـجل العقـاري
لا يخفى على احد ما ينجم عن شدة وصراحة قيود السجل العقاري من أضرار تلحق الغير إذ يكفي في ظلها من يسجل الحق العقاري لاسمه في السجل العقاري خدعه , ودون وجه حق , أن يبيعه فوراً من شخص لآخر , حتى يحرم صاحب الحق الشرعي من إمكان المطالبة بحقه ولد عمد المشرع إلى تخفيف وطأة هذه المحاذير بالوسائل الآتية :
أولاً : قصر الحماية على المشتري حسن النية :
نصت ( المادة 13 الفقرة 2 من القرار رقم 188 ل ر ) على أنه : ((غير انه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود ، الأشخاص الآخرون الذين عرفوا ، قبل اكتساب الحق ، وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء هذا الحق أو لنزعه من مكتسبه )).
ولتوضيح ذلك نضرب المثال التالي : اشترى رجل عقار وان عند تسجيل حقه في السجل العقاري على علم بأن البائع ليس بالمالك الحقيقي للعقار بل قيد العقار على اسمه في السجل العقاري خطأ ففي هذه الحالة فإن المشتري لا يستطيع الاحتجاج بقيد حقه في السجل العاري تجاه المالك الحقيقي وذلك لسوء نيته كأن يكون القيد باسم البائع كان قد بني على وثيقة إرث مزورة أو سند توكيل لا يخول الوكيل حق التصرف بطريقة البيع .
ثانياً : حق المتضرر في رفع دعوى التعويض على مسبب الضرر :
نصت الفقرة الأخيرة في ( المادة 13 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) على أن : (( وفي جميع الأحوال ، يحتفظ الفريق المتضرر بحق إقامة دعوى شخصية بمادة عطل وضرر على مسبب الضرر )) .
وبالاستناد إلى هذا النص , يستطيع المالك الحقيقي المتضرر في المثال السابق أن يطلب التعويض المالي من البائع الذي قيد العقار لاسمه , رغم علمه بأنه لا حق له فيه . وكذلك نصت ( المادة 17 / 2 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) على أنه : (( أو إذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوى يمكن لذوي الشأن في حال الغبن فقط أن يقيموا دعوى بمادة عطل وضرر على مسبب الغبن )) .
ويراد بكلمة غبن هنا مطلق الضرر سواء كان ناتجاً عن عمل ينطوي على الحيلة والخدعة أم لا . * قرار نقض رقم 1703 وقرار نقض رقم 2227 لعام 1954 المنشور في مجلة القانون العددان 7 و 8 لعام 1954 .
وعلى ذلك فإن ل عمل يفضي إلى قيد العقار على اسم شخص ليس مالكاً له يكفي لتكوين الغش , إذا كان من قام به عالماً بأن العقار لا يخص ذلك الشخص .
ويكون للمتضرر الحق بالمطالبة بالتعويض , سواء لجأ المسؤول , توصلاً إلى غايته , إلى استعمال أوراق كاذبة أو مزورة , أو أنه لجأ إلى مجرد الكذب ( كما لو سجل العقار بالاستناد إلى إفادته وحدها دون إبراز أي مستند ) أو إلى مجرد الكتمــان ( كما لو وقع على محضر التحديد والتحرير من قبل مال العقار مع علمه باشتمال ذلك المحضر على قسم من الأرض خاص بمالك الأرض المجاورة , أو بالغير وكذلك لو قام شخص بتسجيل كامل العار على اسمه خلال أعمال التحديد والتحرير , على الرغم من أنه كان قد باع حصته منه إلى شخص آخر بسند عادي مغتنماً فرصة غياب المشتري , فإن هذا العمل يعطي المشتري الحق بمطالبة البائع بالتعويض ) فكل ذلك يعد غشاً يفسح المجال للمتضرر بالمطالبة بالتعويض .
تقام دعوى التعويض عن الفعل الضار : لقد استقر اجتهاد محكمة النقض على أن دعوى التعويض المنصوص عليها في ( المادة 17 من القرار 188 ل ر / 1926 ) لا تخضع للتقادم الثلاثي أو العادي لدعوى المسؤولية التقصيرية , المنصوص عليهـا في ( المادة 173 مدني ) وإنما تخضع للتقادم الخمس عشري " العادي " بعد مهلة السنتين المنصوص عليها في ( المادة 31 من القرار 186 ل ر / 1926 ) وقد عللت محكمة النقض اجتهادها بأن دعوى التعويض المذكورة أحدثت بموجب قانون خاص , هو قانون السجل العقاري رقم 188 ل ر / 1926 المعدل وعلى ذلك يتعين إخضاعها إلى مدة التقادم الواردة في هذا القانون لا إلى مدة التقادم الواردة في القاعدة العامة المنصوص عليها في القانون المدني / وفي هذا إعمال لقاعدة التفسير القاضية بترجيح النص العام عند التعارض .
هذا ولون التعويض آنف الذكر ناشئاً عن عمل غير مشروع بسبب قيام المسؤول بتسجيل عقار المتضرر لاسمه خلال أعمال التحديد والتحرير دون وجه حق , لذا فإن المتضرر يكون مستحقاً للتعويض حتى لو لم يقم بإعذار المدين , عملاً بأحـكام ( المادة 221 / ب من القانون المدني ) ويكون للمتضرر إثبات ضرره بكافة طرق الإثبات , كما يتعين تقدير ضرره بتاريخ الحكم , حتى يتسنى تحميل المسؤول الأضرار الناجمة عن قيمة ارتفاع العقارات في الفترة الكائنة بين تاريخ حصول الضرر وتاريخ الحكم بالتعويض .
ونشير أخيراً إلى أنه يحق لكل متضرر أن يقيم دعوى طلب التعويض على الدولة إذا تبين أن اليد حصل نتيجة إهمال أو خطأ من قبل الموظفين المختصين , وفقاً لقواعد المسؤولية الإدارية ( المادة 17 / 2 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) .






الفصــل الثــاني
القيـود الاحتياطيـة في السـجل الـعقاري
المبحــث الأول
القيـود الاحتياطيـة في السـجل الـعقاري
تعريف القيود الاحتياطية – مهمة القيود الاحتياطية – آثار القيود الاحتياطية .
أولاً : تعريف القيود الاحتياطية :
هو قيد يدون على صحيفة العقار لمدة معينة ريثما يحصل اتفاق بين الطرفين أو ريثما تقام الدعوى وتقيد على صحيفة العقار العينية .
فقد صرح القانون محافظة على حقوق الغير من كل سبب للبطلان أنه يمكن لكل من يدعي حقاً على عقار مسجل في السجل العقاري أن يطلب وضع إشارة احتياطية للمحافظة عليه بصورة احتياطية وتطبيق نفس المعاملة على من رفض تسجيله ريثما يبرز الأسناد اللازمة . فالقيد الاحتياطي مخالف لقواعد السجل العقاري والنتيجة المترتبة عليه , إقصاء مبدأ القناعة العامة منذ وقوعه ويترتب على إجراء قيد احتياطي على حق معين أنه إذا تبين في المستقبل أن هذا الحق موجود فمفعوله يبدأ من تاريخ القيد , ولذلك اضطر المشرع إلى تطبيق نطاق استعمال هذا الخيار من حيث الزمن واتخذ تدابير خاصة وافية لتجنب سوء الاستعمال .
وفيما عدا الأحوال التي يمكن فيها إجراء القيد الاحتياطي بناء على طلب ذوي العلاقة , ولا يتم القيد الذكور إلا بموجب قرار صادر عن مقام رئيس حكمة البداية المدنية لمنطقة موقع العقار , وإذا كان الطلب مرفقاً بسند , أو كان قد تم بموافقة الطرفين فينتهي مفعوله بعد عشرة أيام , أما إذا كان رئيس المحكمة قد قرر إجراء القيد فيبقى سارياً شهراً واحداً إلا إذا رفعت الدعوى في هذه الأثناء وأشير إليها في صحيفة العقار العينية , ويزول مفعول القيد العقاري على كل حال , إذا لم يتم التسجيل النهائي خلال مدة الستة أشهر التي تليه .
وترقن القيود الاحتياطية غما باتفاق الفرقاء المتبادل والثابت أصولاً وإما فواً بالاستناد إلى كل صك أو حكم اكتسب الدرة القطعية ( قوة القضية المقضية ) وورد فيه أن الواقعة أو الحق , غير موجودين قانوناً وأما بعد انتهاء مهل التثبيت إذا كان الأمر يتعلق بقيد احتياطي .
ثانياً : مهمة القيود الاحتياطية :
إن مهمة القيود الاحتياطية هي تعيين رتبة تسجيل الحق العيني ابتداءً من تاريخه في السجل اليومي , فهو لا ينقل ملكية الحق العيني إذن .
أي أن مدعي الحق يعتبر فيما إذا اتفق مع خصمه أو ربح دعواه تجاهه أنه قد اكتسب هذا الحق منذ تاريخ تدوين القيد , ولا تسري قيود الغير التالية لهذا القيد على حق صاحبه أي أن مفعول التسجيل يرجع إلى تاريخ القيد وهذا ما استقر عليه الاجتهاد القضائي . * نقض سوري رقم 3 لعام 1975 .
مع العلم بأن هذا التسجيل ينشئ الحق تجاه الغير ولا يتحقق مبدأ العلنية إلا منذ تاريخ نقل محتويات دفتر اليومية إلى دفتر الأملاك .
وعلى هذا فإنه يمكن القول أن صاحب القيد لا يعتبر مالكاً للعقار وإنما ملكية العقار لصاحب التسجيل .
ما أن القيد الاحتياطي يضمن لصاحبه الحق خلال مدته فقط أي أنه يجب أن يسجل الحق خلال فترة القيد وهذا ما صرحت به ( المادة 25 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) .
فهو يحافظ خلال مدته على الحق ريثما يتم تسجيله نهائياً أو لحين صدور حكم قضائي قابل للتنفيذ الجبري وتعيين رتبة الحق في السجل اليومي ولا ينقل الحق . * الأستاذ جان باز – القانون العقاري اللبناني ص 346 .
ثالثاً : آثار القيود الاحتياطية :
مما تقدم يمكن القول إن القيود الاحتياطية وإن كان لا ينقل ملكية الحق العيني إلا أنه ينتج أثرين :
1 – أنه يحفظ حق صاحبه تجاه الغير وتجاه المالك صاحب الحق المقيد خشية التهرب ريثما يتمكن من الحصول على حكم بتسجيل حقه في السجل العقاري أو ريثما يحصل اتفاق بشأنه لذلك فإن أثر الحكم في حال صدوره لصالح صاحب القيد أو أثر الاتفاق في حال حصوله ينسحب إلى تاريخ تسجيل القيد وهذا يؤدي إلى عدم نفاذ الإشارات الأخرى مهما كانت طبيعتها بحق صاحب القيد التالية لتاريخ قيده .
2 – إن هذا القيد يحذر الغير من مغامرة شراء العقار لأنه إن فعل رغم اطلاعه على إشارة القيد فإن انتزاع هذا الحق منه محتم الوقوع ويمتنع عليه التمسك بمبدأ حسن النية لأن علنية القيد في دفتر الملكية حجة على الجميع .
وبمعنى آخر فإن هذا القيد يعين رتبة صاحبه في تسجيل حقه في السجل العقاري وهذا ما نصت عليه ( المادة 63 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) .





المبحـث الثـاني
علنيـة قيـود السـجل العقـاري
إن دفتر الملكية وهو الوثيقة الأساسية من وثائق السجل العقاري معد ليطلع الغير على مندرجاته كي يكون على علم تام بما للعقار من حقوق وما عليه من أعباء عند التعاقد مع صاحب الحق لذلك يفترض في قيود هذا السجل أن تكون صحيحة تجاه الغير وأن تحتوي على جميع المعلومات اللازمة , فكل من يكتسب حقاً بالاستناد إلى صحة القيود يقر له فيما اكتسبه ويفترض فيه حسن النية حتى يكون الدليل على خلاف ذلك وإن كان صاحب الحق المسجل غير مالك في الأصل فإن المشتري بحسن نية لا يضار من ذلك لأنه اشترى مستنداً إلى قيود السجل العقاري التي يفترض أنها سليمة .
بناءاً على ذلك ونظراً للأهمية المعطاة للتسجيل فإنه ينبغي أن يظهر السجل ل ما يسمى قيمة القيود و مسانديها والتعديلات الطارئة وبصورة عامة كل ما يهم الغير معرفته ليتعاقد مع صاحب الحق المسجل وهو مطمئن لتصرفه .
لذلك فإن الحقوق العينية تعتبر لغواً بحق الغير إذا لم تكن مسجلة في السل العقاري , وكذلك التعديلات الطارئة .
وهذا ا نصت عليه ( المادة 9 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) إذ قالت : (( إن الحقوق العينية غير المنقولة المرخص بإنشائها في القانون والتقيدات العقارية والحجوز وكذلك الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل يجب ، حتماً ، أن تدون في الصحيفة المخصصة لكل عقار أو مال غير منقول في سجل الملكية ، ولا تعتبر موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري ، وابتداء من هذا القيد )) .
وهذا ينطبق أيضاً على الأحكام المكتسبة الدرجة القطعية وإن ما ورد في المادتين / 9 و 10 / من القرار رقم 188 ل ر / 1926 لا يتناقض مع ما ورد في ( المادة 825 / 3 من القانون المدني ) التي نصت على : (( 3 - كل من اكتسب عقاراً بالإرث أو بنزع الملكية أو بحكم قضائي يكون مالكاً له قبل تسجيله على أن اثر هذا الاكتساب لا يبدأ إلا اعتباراً من التسجيل )).
ومن أجل تأكيد قاعدة العلنية المطلقة لقيود السجل العقاري فقد منعت ( المادة 47 من القرار رقم 188 ل ر ) سماع دعوى على عقار غير مسجل وإذا كان مسجلاً قبل قيد إشارة الدعوى على صحيفة العقار حرصاً على حماية الغير وعلى حماية صاحب الإدعاء . أيضاً ومنعت المادة المذكورة كتاب العدل والمحاكم الشرعية التصديق على كل صك يتعلق بعقار غير مسجل في السجل العقاري .
ومن أجل الإبقاء على هذه القاعدة فقد منعت ( المادة 15 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) إجراء أي إلغاء أو تحرير كان في قيود السجل العقاري إلا بحكم قضائي إلا إذا اتفق ذوو العلاقة على ذلك كما وأن القانون أوجب قيد هذا الإلغاء والتحرير كي يعتبر حجة على الغير كما هو عليه النص في ( المادة 9 من القرار المذكور ) .
وقد أعطت المادة المذكورة لرئيس السجل العقاري صلاحية تصحيح الأغلاط الكتابية البسيطة أو الحاصلة سهواً مستنداً في ذلك إلى الوثائق والمخططات التي قامت على أساسها الصحيفة العقارية بحيث تتوفر المطابقة بصورة دائمة ومستمرة بين قيود دفتر الأملاك والوثائق والمخططات المشار إليها وذلك على ضوء أحكام المواد ( 29 – 30 – 31 من القـرار رقـم 188 ل ر ) وما ذلك إلا لإبقاء مندرجات دفتر الملكية صادقاً في مداوله حقوقياً وواقعياً كي يظل الغير الذي يرغب بالتعاقد مع صاحب الحق المقيد على علم ويقين فيما هو مقدم عليه .
وتعتبر من الأغلاط الكتابية البسيطة عدم المطابقة بين قيود الصحيفة العقارية ومضمون السندات والوثائق المبرزة تأييداً للتسجيل أو عدم المطابقة بين الوثائق المكملة بعضها لبعض .
وقد استقر الاجتهاد القضائي على أنه : (( لا يعتبر من الأخطاء الكتابية قيد عقار باعتباره من النوع الأميري مع أنه من نوع الملك أو عكـس ذلك وإذا كان التصحيح لا يدخــل ضمن مفهوم الأخطاء المادية فلا يمكن إجراؤه إلا بحكم قضائي )) .
وما هو جدير بالذكر هو أن طلب التصحيح لا يسقط بانقضاء مدة السنتين المبينة في ( المادة 31 من القرار رقم 186 ل ر / 1926 وفي المادة 17 من القرار رقم 188 ل ر )كما وأن الاجتهاد القضائي قد استقر على أن : (( الدعوى التي تهدف إلى تصحيح الأخطاء الكتابية أو المادية لا تخضع لمرور الزمن العادي , وقد أكدت محكمة النقض اللبنانية هذا الاتجاه مقررة أنه يمكن إقامة دعوى التصحيح في أي وقت كان لأن القانون لم يوجب إقامتها ضمن مدة معينة )) . * مجلة المحامون لعام 1976 ص 178 مقال للأستاذ أيوب الهويس – القانون العقاري للأستاذ جان باز .






المبحــث الثالــث
مخالفـة القيـود الاحتياطيـة لمبـدأ حجيتهـا
محافظة على حقوق الغير من كل سبب بطلان , صرح أنه يمكن لكل من يدعي حقاً على عقار مسجل في السجل العقاري , أن يطلب وضع إشارة احتياطية للمحافظة عليه بصورة احتياطية , وتطبق نفس المعاملة على رفض طلب تسجيله ريثما يبرز الأسناد اللازمة فالقيد الاحتياطي مخالف لقواعد السجل العقاري والنتيجة المترتبة عليه , إقصاء مبدأ القناعة العامة منذ وقوعه , ويترتب على إجراء قيد احتياطي , على حق معين أنه إذا تبين في المستقبل أن هذا الحق موجود , فمفعوله يبدأ منذ تاريخ القيد فاضطر المشرع تطبيق نطاق استعمال هذا الخيار من حيث الزمن واتخذ تدابير خاصة واقية لتجنب سوء الاستعمال .
وفيما عدا الأحوال التي يمكن فيها إجراء القيد الاحتياطي بناء على طلب ذوي العلاقة , لا يتم القيد المذكور بناء على طلب ذوي العلاقة , لا يتم القيد المذكور إلا بموجب قرار صادر عن رئيس محكمة بداية موقع العقار , وإذا كان الطلب مرفقاً بسند أو كان قد تم بموافقة الطرفين , فينتهي مفعوله بعد عشرة أيام , أما إذا كان رئيس المحكمة قد قرر إجراء القيد فيبقى سارياً شهراً واحداً إلا إذا رفعت الدعوى في هذه الأثناء وأشير إليها في صحيفة العقار العينية , ويزول مفعول القيد على كل حال إذا لم يتم التسجيل النهائي خلال مدة الستة أشهر التي تليه . * النصوص العقارية : الأستاذ داود التكريتي ج 1 ص 70 .
وبما أن المشرع توخى في نظام السجل العقاري شهر المعاملات وإعلانها وذلك بتسجيلها في صحيفة العقار العينية إلا أنه في الحالات قد يكون الحق مختلفاً عليه فلا يمكن قيده مالم يستحصل صاحبه على حكم من القضاء يقره وربما يحتاج إلى بعض الوقت للوصول إلى هذه الغاية فيخشى أن يلجأ الخصم إلى تهريب العقار وبذلك يبيعه من الغير أو يسجله على اسم شخص آخر تحت ستار تصرفات تؤلف أسباباً مكسبة لحق التسجيل في السجل العقاري كالهبة مثلاً أو بوضع إشارة تأمين على صحيفته , كل ذلك قبل أن يتمكن صاحب الحق من إقامة دعوى وقيدها على صحيفة العقار .فسداً لهذا الباب الذي قد يلج منه ذوو النوايا السيئة أوجد المشرع القيد في ( المواد 25 و 26 و 47 و 74 و 75 من القرار رقم 188 ل ر ) خلافاً للأصل القائم عليه نظام السجل العقاري لدينا وهو تحقيق مبدأ القناعة العامة لقيوده وتحقيق مبدأ العلنية العامة أيضاً وذلك لضرورة العلاج لذلك المحذور وبغية تأمين أصحاب الحق المحتمل في العقار على حقه ريثما يتمكن من تأمين وسائل تسجيل الحق نهائياً على اسمه في السجل العقاري دون أن يعبث به أحد ما من ذوي النوايا السيئة وقبل أن ينتقل إلى ذي نية حسنة من الغير .
ولقد أوضحت الأسباب الموجبة للقرار رقم 188 ل ر / 1926 خطورة القيد الاحتياطي على قواعد السجل العقاري عندما قالت : (( القيد الاحتياطي مخالف لقواعد السجل العقاري والنتيجة المترتبة عليه إقصاء مبدأ القناعة العامة عن هذه القيود منذ وقوعه ويترتب على إجراء القيد الاحتياطي على حق معين أنه إذا تبين في المستقبل أن هذا الحق موجود فمفعوله يبدأ منذ تاريخ هذا القيد , لذا فاضطر المشرع إلى تضييق نطاق استعمال هذا الخيار من حيث الزمن واتخذ تدابير خاصة واقية لتجنب سوء الاستعمال )) .
كما أن الأستاذ زهدي يكن قال في ذلك المجال : (( القيد الاحتياطي مخالف لقواعد السجل العقاري والنتيجة المترتبة عليه هي إقصاء مبدأ القناعة العامة منذ وقوعه )) .
كما أن الأستاذ جان باز قال : (( أم يشأ القانون أن يجمد العقار مدة طويلة كي لا يحرم مالكه من التصرف به ولذا حصر مفعوله بمدة وجيزة )) .
وقال الأستاذ عبد الجواد سرميني حول هذه المسألة : (( تعتبر أحكام القيد المؤقت أحكاماً استثنائية لأنها تخالف قواعد السجل ومن أجل ذلك ضيق المشرع نطاقها )) .
إذاً المتفق عليه بين الفقهاء و الشراح أن القيد الاحتياطي هو تدبير احترازي وهو استثناء من أصل يجب أن تفسر أحكامه في أضيق نطاق والقول بغير ذلك يؤدي إلى هدر الدعامة الأساسية في نظام السجل العقاري السوري .
وبالإضافة لذلك يوجد هناك حالات لا يطبق فيها مبدأ القناعة العامة وهي :
1 – مبدأ القناعة العامة لا يسري إلا على الحقوق المقيدة في السجل العقاري ( دفتر الأملاك ) لأنه معد للإطلاع أي أن مبدأ القناعة يتعارض مع الحقوق الواجبة التسجيل والتي لم تسجل بعد وخاصة التي لم تقيد في دفتر الأملاك .
2 – لئن كانت للقيود المدونة استناداً لمحاضر التحديد والتحرير وقرارات القاضي العقاري والمحاكم البدائية و الاستئنافية القوة الثبوتية والقناعة العامة تجاه من حسنت نيته من الغير وذلك منذ تاريخ قيد الحق في السجل ,فليس الأمر كذلك فيما يتعلق بصاحب الحق الجاري قيده , إذ يمكن أن يدلي كل صاحب علاقة ببطلان القيود خلال السنتين اللتين تليان تاريخ القرار أو الحكم الذي أمر بإجرائهما وعند انتهاء هذه المدة تكتسب القيود قوة ثبوتية مطلقة فتلغي كافة الأسناد السابقة وليس بالإمكان الطعن فيها .
3 – لا يستفيد من الحماية المقررة لقيود السجل العقاري إلا من حسنت نيته واشترى بهذه الصفة ومستند إلى قيود السجل العقاري , أما إذا كان سيئ النية فإنه لا يستحق الحماية وهذا المبدأ مكرس في ( الفقرة / 2 / من المادة / 13 / القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) إذ نصت على ما يلي : (( غير أنه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود ، الأشخاص الآخرون الذين عرفوا ، قبل اكتساب الحق ، وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء هذا الحق أو لنزعه من مكتسبه )).
وفي الحقيقة إن المبدأ الذي انتهجه نظام السجل العقاري يبدو قاسياً إذ أنه يعطي للتسجيل في دفتر الأملاك صفة إحداث الحق أو الغائبة بصورة مطلقة بصرف النظر عن السند القانوني فإذا اشترى شخص ما الحق بالاستناد إلى قيود السجل يصبح مالكاً بمجرد التسجيل سواء كان حسن النية أم سيئ النية ولو لم يكن مستنداً إلى سند قانوني , لذلك فإن ما جاء في المادة 13 / 2 المذكورة فيه تخفيف لقساوة هذا المبدأ مراعاة لمصلحة صاحب الحق الحقيقي فلا يعتبر التسجيل صحيحاً إلا تجاه من حسنت نيته بتاريخ اكتساب الحق .
* الأسباب الموجبة لقانون السجل العقاري الصادر بقرار رقم 188 ل ر / 1926 .
4 – القيد الاحتياطي منذ تاريخ تدوينه على صحيفة العقار يقصي مبدأ القناعة العامة ويترتب عليه أنه إذا تبين في المستقبل أن الحق موجوداً بدأ أثره منذ تاريخ القيد الاحتياطي , كإشارة الدعوى مثلاً التي تقيد على صحيفة العاري , فإنها تحفظ لصاحبها الحق المدعى به , ومن جهة ثانية تحذر الغير من التورط في شراء العقار , لذلك فإن الثقة العامة المعطاة لقيود السجل العقاري واعتبارها مصدراً للحقوق , يعارضها القيد الاحتياطي منذ تاريخ تدوينه على صحيفة العقار , ولهذا فقد ضيق المشرع من استعمال القيود المؤقتة من حيث الزمان لأنها تتعارض والغايات التي أنشئ من أجلها السجل العقاري , لذلك أرى أنه يجب استعمالها بدقة وحرص شديدين حتى إذا ما انقضت آجالها أبطل مفعولها وذلك خشية سوء الاستعمال وكي لا تتعطل الثقة العامة المرتبطة بقيود السجل العقاري وتحول دون سهولة انتقال الحقوق العينية الأمر الذي يجافي غايات السجل العقاري التي وجد من أجلها .
* مجلة المحامون لعام 1976 ص 177 مقال للأستاذ أيوب الهويس .






الفصــل الثـالـث
إشـــارة الــدعــوى
المبحــث الأول
تعـريف إشـارة الـدعوى أو مفهومها والغـاية منهـا
أولاً تعريف إشارة الدعوى :
إشارة الدعوى هي إجراء تحفظي مؤقت يوضع على صحيفة العار في السجل العقاري ويكون بمثابة إعلام للكافة بأن الحق العيني الذي أقيمت بشأنه تلك الدعوى لا يزال موضوع منازعة قضائية قد تنتج عنها سواء كان شخصاً طبيعياً أم شخصاً اعتبارياً .
وإشارة الدعوى أوجبتها ( المادة 9 من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم 188 ل ر ) حيث جاء فيها ما يلي : (( إن الحقوق العينية غير المنقولة المرخص بإنشائها في القانون والتقيدات العقارية والحجوز وكذلك الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل يجب ، حتماً ، أن تدون في الصحيفة المخصصة لكل عقار أو مال غير منقول في سجل الملكية ، ولا تعتبر موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري ، وابتداءً من هذا القيد )).
يتضح مما سبق بأن تسجيل إشارة الدعوى على صحيفة العقار هي شرط أساسي وشكلي لقبول الدعوى والنظر فيها , وعلى ذلك فإن الدعوى ترد شكلاً إذا لم تسجل إشارتها على صحيفة العقار في السجل العقاري مع العلم بأن الحكمة من وضع إشارة الدعوى على الصحيفة العقارية هي لصيانة حقوق وسلامة القيود , وهذه الغاية تكون محققة ما دام أن القيد الجاري وفي المرحلة البدائية مستمر إذ أن مراحل المحاكمة الأخرى هي تكملة لهذه المرحلة . * نقض مدني رقم 62 تاريخ 29/10/1962 .
وعلى ذلك فقد نصت ( المادة 47 من قانون السجل العقاري ) بأنه : (( يحظر على كتاب العدل وعلى المحاكم الشرعية أن تقبل أو تصادق على كل صك أو اتفاق أو وقفية أو حجة تتعلق بتجزئة وقف بحق عقار غير مسجل في السجل العقاري. ولا يمكن استماع أية دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في السجل العقاري. و إذا كان العقار مسجلا ًفلا تستمع الدعوى ما لم تسجل في السجل العقاري أولاً.)) .
ثانياً : مفهوم إشارة الدعوى :
من المعلوم أن وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار يحكمها نص خاص ذو مفهوم أو أثر معينين في قواعد التسجيل العقاري وقد ورد هذا النص في المادة 47 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 وفق ما ذكر أعلاه .
فمن حيث المفهوم , تعتبر إشارة الدعوى شرطاً من شروط سماع الدعوى العقارية إذ أن المادة 47 علقت سماع الدعوى بشأن عقار غير مسجل على تسجيله في السجل العقاري وبشأن العقارات المسجلة على وضع إشارة الدعوى على قيدها .
لذلك لا يجوز سماع الدعوى قبل تسجيل العقار على اسم صاحبه في السجل العقاري إن لم يكن مسجلاً قبل وضع إشارة الدعوى , أما الدعوى الشخصية , مثل الدعوى التي تهدف إلى الفسخ فإنها تبقى شخصية ولا ضرورة لوضع إشارتها على قيد العقار الذي لم يسجل على اسم الخصم .
ثالثاً : الغاية من وضع إشارة الدعوى :
الغاية من وضع إشارة الدعوى هي ضمان حقوق المدعي في العقار خشية تهريب العقار من وجه المدعي خلال رؤية الدعوى , وضمان حقوق الغير أيضاً كي يكون على علم بالمنازعات الواقعة على العقار أو على حق من حقوقه العينية .
فإذا اشترى شخص عقاراً على الرغم من وجود إشارة الدعوى على صحيفة العقار فإنه يمتنع على المشتري التمسك بحسن النية أولاً .
ويعتبر قابلاً عما ينجم عن التسجيل لإشارة الدعوى على صحيفة العقار في حال صدور الحكم لصالح المدعي ثانياً .
وقد قضت محكمة النقض السورية في قرار لها بما يؤيد هذا الحكم إذ قالت : (( إن من يشتري عقار قبل انتهاء المنازعة يعتبر قابلاً عما ينجم عن وضع الإشارة وينتقل إليه الحق العيني مثقلاً بالحق الذي يثبت بنتيجة النزاع )) .
وقضت أيضاًَ في قرار آخر لها بما يلي : (( لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيد العقاري من اكتسب حقاً عينياً على عقار وهو عالم بسبب الادعاء بشأنه ووجود إشارة الدعوى على صحيفته )) .
وذلك لأن علنية القيود في سجل الأملاك تؤلف حجة مطلقة على العموم فكل من يرغب بشراء العقار يمكنه الاطلاع على صحيفته ليكون على علم تام بما للعقار من حقوق وما عليه من واجبات وأعباء , وبعد ذلك إن أقدم على شرائه رغم وجود إشارة الدعوى أو إشارة القيد المؤقت أو إشارة الحجز فإنه يعتبر قابلاً بهذه الإشارة وبما قد ينجم عنها , ولا يجوز له التمسك بحسن نيته على اعتبار أن القانون قد اعتبر أن القيد مصدراً للحقوق إلا أن التسجيل لا يعتبر صحيحاً إلا تجاه من حسنت نيته , وكانت صحيفة العقار تخلو من أية إشارة في هذه الحالة يقر له الحق الذي اكتسبه , ولو أن البائع المسجل الحق على اسمه غير مالك في الأصل وهذا ما نصت عليه ( المادة 13 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) بالإضافة لذلك أيضاً فقد ورد في الأسباب الموجبة للقرارين 188 ل ر و 189 ل ر / 1926 ما نصه : (( فلا يعتبر التسجيل صحيحاً إلا تجاه من اكتسبه بحسن نية , ومعنى هذا أن عدم تملك البائع أو منشئ الحق , يمحوه الاعتبار المعطى للتسجيل )) .
إذاً فإن الغاية م وضع إشارة الدعوى على الصحيفة العقارية هي تحقيق هدفين هامين :
1 – حفظ حق صاحبه تجاه الغير وتجاه المالك صاحب الحق المقيد خشية التهريب ريثما يتمكن من الحصول على حكم بتسجيل حقه في السجل العقاري أو ريثما يحصل على اتفاق بشأنه لذا فإن أثر الحكم في حال صدوره ينسحب إلى تاريخ تسجيل القيد على صحيفة العقار وهذا يؤدي إلى عدم نفاذ الإشارات الأخرى مهما كانت طبيعتها بحق صاحب القيد التالية لتاريخ قيده .
2 – إن هذا القيد يحذر الغير من مغامرة شراء العقار أو حجزه لأنه إن فعل رغم اطلاعه على إشارة القيد فإن انتزاع هذا الحق منه محتم الوقوع لأن القيد في دفتر الملكية حجة على الجميع . * كتاب القانون العقاري للأستاذ جان باز ص 340 .



المبحـــث الثـــاني
الدعـاوى الـتي تتوجـب فيهـا إشـارة الدعـوى
إن إشارة الدعوى كإجراء شكلي توضع في الدعاوى العينية العقارية التي تهدف إلى نقل الحق العيني بالتسجيل أو تعديله فقط . وقد استقر الاجتهاد على أن الحقوق العينية العقارية وردت في القانون على سبيل الحصر .
* نقض مدني قرار رقم 965 / 5 متفرقة تاريخ 14/1/1975 المنشور في مجلة المحامون لعام 1975 ص 168 .
هذا وقد ورد ذكر هذه الحقوق في المادة 85 من القانون المدني فجاء فيها ما يلي :
(( 1 - يعتبر عقارا ًكل حق عيني يقع على عقار، وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عيني على عقار .
2 - يجوز أن تجرى على العقارات الحقوق العينية التالية :
1 ـ الملكية.
2 ـ التصرف.
3 ـ السطحية.
4 ـ الانتفاع.
5 ـ حق الأفضلية على الأراضي الخالية المباحة.
6 ـ حقوق الارتفاق العقارية .
7 ـ الرهن والتأمين العقاري .
8 ـ الامتياز .
9 ـ الوقف .
10 ـ الإجارتان .
11 ـ الإجارة الطويلة.
12 ـ حق الخيار الناتج عن الوعد بالبيع )).
وبالإضافة إلى ذلك فقد قضى اجتهاد محكمة النقض السورية أن الدعاوى الآتية هي دعاوى عقارية عينية ولا تسمع قبل وضع إشارتها على صحيفة العقار في السجل العقاري وهي :
1 – دعوى القسمة العقارية . * نقض مدني قرار رقم 281/285 تاريخ 27/6/1967 المحامون ص 397 .
2 – دعوى إزالة الشيوع العقارية . * نقض مدني قرار رقم 150/103 تاريخ 14/4/1975 المحامون ص 468 .
3 – دعوى تعديل النوع الشرعي للعقار من أميري إلى ملك . * نقض مدني قرار رقم 1670/391 تاريخ 14/4/1976المحامون ص 661 .
4 – دعوى ترقين إشارة الوقف . * نقض مدني قرار رقم 1150/160 تاريخ 26/2/1976 المحامون ص 426 .
5 – دعوى الإطلال على العقار المجاور (الارتفاق ) . * نقض مدني قرار رقم 151/359 تاريخ 15/12/1970 المحامون ص 98 .
6 – الدعاوى المتعلقة بحقوق الارتفاق , ولو كان العقار في منطقة لم يجر فيها التحديد والتحرير . * نقض مدني قرار رقم 3276 تاريخ 22/12/1956 القاعدة 5108 من الاجتهاد القضائي لضاحي وبدر .
هذا وقد عرفت ( المادة 11 من القرار رقم 186 ) العقارات (( بأنها قطع معينة من سطح الأرض ذات نوع شرعي واحد ضمن خط مقفول مع ما فيها من البنايات أو الأغراس )) .
وعرفت المادة 85 من القانون المدني العقار بأنه : (( يعتبر عقاراً كل حق عيني يقع على عقار وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عيني على عقار )) .
وإن مرد الاعتبارات في كلا النصين مرده أن القرار رقم 188 ل ر أخذ اعتبارات خاصة غير التي في القانون المدني لأن القرار 188 قانون أصول و ورود كلمتي الدعاوى والحجوز في المواد ( 9 و 47 و 81 و 82 ) من قبيل إلزام أصحاب الدعاوى والحجوز تسجيل إشاراتهم وإعلانها أثر ومفاعيل منذ تسجيلها , وإعطائها الأولوية بين الحقوق التي سجلت أو ستسجل بعدها , وهذه النصوص تعتبر الدعاوى والحجوز المتعلقة بالعقار حقاً عينياً .
أنواع الدعاوى العينية العقارية :
1 – دعاوى استحقاق العقار وهي التي يرفعها المالك لتثبيت حقه واسترداد العقار من حائزه .
2 – دعوى تثبيت حق منن الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية كالانتفاع أو السطحية أو الارتفاق أو حق من الحقوق العينية التبعية كالرهن العقاري أو التأمين أو الامتياز الواقع على العقار .
3 – دعاوى منع المعارضة بحق من الحقوق المذكورة التي يرفعها المالك على من يدعي أن له على عقاره حقاً من هذه الحقوق .
4 – دعوى قسمة الأموال العقارية .
5 – دعاوى الحيازة التي تحمي وضع اليد كمظهر للملكية .
6 – دعاوى تصحيح النوع الشرعي الواقعة على العقارات المسجل نوعها الشرعي في الصحيفة العقارية أميرياً بينما هي ضمن حدود المدينة الإدارية .
7 – الدعاوى التي تقام خلال السنتين اللتين تليان عمليات التحديد والتحرير استناداً ( للمــادة 31 من القـرار 186 ل ر )والتي تتعلق بالملكية أو بحق عيني عقاري .
8 – دعاوى تصفية التركة والخلاف على التركة والإرث .
أنواع الدعاوى الشخصية العقارية :
الجدير بالذكر أن هناك دعاوى شخصية عقارية وهي التي لا تستند مباشرة للحق العيني العقاري بل تهدف على الحصول على عقار مثل :
1 – دعوى إلزام البائع بنقل ملكية العقار أو استرداد عقار نتيجة انحلال العقد .
2 – دعاوى إبطال بيع عقاري لعيب يشوب العقد أو فسخ بيع لعدم دفع المشتري الثمن أو الرجوع عن هبة عقار لسبب يقرر الرجوع عن الهبة .
3 – دعاوى البطلان أو الإبطال بسبب فقدان أو نقصان الأهلية أو الغلط أو الإكراه أو الغش .
4 – دعاوى الإلغاء لعدم قيام الموهوب بتنفيذ شروط الهبة .
5 – دعاوى العودة إلى المأجور بسبب الهدم , وهذه الدعاوى لم تأخذ بها بعض المحاكم .
أما بالنسبة للدعاوى التي تتضمن طلب رفع إشارة حجز سبق ووضعت على الصحيفة العقارية فلا لزوم لقيد هذه الدعوى في الصحيفة العقارية .
تصنيف الدعاوى الواجبة الشهر حسبما يراها الدكتور السنهوري في كتابه الوسيط :
ورد في الجزء 9 النبذة 144 صفحة 397 الدعاوى الواجبة الشهر بأنها :
1 - دعاوى التصرفات الناقلة للملكية أو المعدلة أو المنهية للحقوق العينية الأصلية على رأسها عقد البيع .
2 - دعاوى التصرفات المنشأة للحقوق العينية , دعوى انحثار الانتفاع أو الارتفاق أو كاشفة لهذه الحقوق كعقد القسمة .
3 – دعاوى الطعن في صحة التصرفات منذ البداية وهي :
أ – دعاوى تنكر التصرف منذ البداية : كانعدام الأهلية .
ب – دعاوى تهدف إلى فسخ التصرف والغاية : مثل دعاوى الفسخ في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يف احد المتعاقدين بالتزاماته , ودعاوى الانفساخ إذا كان العقد انفسخ من تلقاء نفسه .
ويوجد هناك دعاوى عينية عقارية لا يتوجب فيها وضع إشارة الدعوى مثل دعاوى الحيازة المؤلفة من دعوى استرداد الحيازة , ودعوى منع التعرض , ودعوى وقف الأعمال الجديدة و فقد قضى الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض بما يلي :
(( عن دعاوى الحيازة هي دعاوى عينية عقارية , لأن الحق فيها يتعلق بعين العقار وحيازة الحق قرينة على تملكه )) .
* نقض مدني قرار رقم 1351 تاريخ 30/4/1955 المنشور في الموسوعة القانونية للمستشار أنس كيلاني : الأنظمة العقارية جزء 2 مجلد 3 ص 819 .
والسبب في عدم وجوب وضع الإشارة فيها كون دعاوى الحيازة لا تتعرض لأصل الحق مما تعتبر خارجة عن دائرة الدعاوى التي يجب فيها وضع الإشارة .
فدعاوى الحيازة تشبه الدعاوى المستعجلة لناحية أن الحكم فيها لا تأثير له على دعاوى النزاع على أصل الحق , وهي لا تعتبر من دعاوى النزاع على الملكية أصلاً ولذلك فقد حظر المشرع على القاضي في ( المادة 73 من قانون أصول المحاكمات المدنية ) أن يحكم في دعاوى الحيازة على أساس ثبوت أصل الحق أو نفيه .
كما أنه منع المدعي في المادة نفسها من الجمع بين دعوى الحيازة وبين المطالبة بأصل الحق وإلا سقط ادعاؤه بدعوى الحيازة من دائرة دعاوى النزاع على الملكية .
وقد قضت محكمة النقض في العديد من قراراتها على أن الهدف من دعوى الحيازة هو تحديد مركز الخصوم تحديداً مؤقتاً وأن الحكم الصادر فيها يحوز حجية مؤقتة ولا يقيد المحكمة التي يعرض عليها النزاع في أصل الحق . * نقض مدني قرار رقم 2383 تاريخ 26/6/1955 الموسوعة القانونية للمستشار انس كيلاني : الأنظمة العقارية ج 2 مجلد 3 ص 819 .
لذلك وبما أن الحكم في دعاوى الحيازة له حجية مؤقتة ولا يؤثر في النزاع على أصل الحق ولا يقص منها سوى رد العقار المغصوب إلى اليد التي كان تحتها دون تملكها ولا تهدف إلى تغيير في القيود العقارية فلا ضرورة لوضع إشارة دعوى الحيازة في السجل العقاري , وأيضاً فقد قضى الاجتهاد القضائي بأنه يوجد هناك دعاوى لا يتوجب لسماعها وضع إشارة الدعوى على صحيفتها في السجل العقاري , لأنها ليست دعاوى عينية عقارية , وإنما هي دعاوى شخصية أو دعاوى شخصية عقارية , وهذه الدعوى هي :
1 – دعوى فسخ عقد البيع العقاري الذي لم يتم تسجيله على اسم المشتري .
* نقض مدني رقم 1358 /784 تاريخ 25/9/1972 المنشور في مجلة المحامون لعام 1972 ص 439 , وأيضاً نقض مدني رقم 1988 /133 تاريخ 31/1/1982 المنشور في مجلة المحامون لعام 1982 ص 876 .
2 – دعوى المنازعة على إيجار العقارات . * نقض مدني مؤرخ في 23/6/1963 المنشور في مجلة المحامون لعام 1963 فهرس القانون الخمسي من عام 1960 - 1964 ص 280 .
3 – العودة إلى المأجور بعد الهدم والبناء .
* نقض مدني رقم 624/719 تاريخ 25/9/1975 المنشور في مجلة المحامون لعام 1976 عدد 1 ص 98 .
وخلاصة ما تقدم يمكننا القول بأنه يجب وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار في السجل العقاري في جميع دعاوى النزاع على ملكية العقار وما يتفرع عنها كدعوى تثبيت البيع العقاري أو التمليك بالتصرف بالتقادم المكسب أو التملك بالالتصاق , وفسخ البيع العقاري المسجل على اسم المشتري ودعوى الاعتراض على قرار القاضي العقاري بالتسجيل وطلب فسخ هذا التسجيل ودعوى إزالة الشيوع وتعديل نوعه الشرعي وتثبيت القسمة العقارية وغيرها من الدعاوى العينية العقارية أو الشخصية التي تهدف إلى إجراء تعديل في القيود العقارية .
أما الدعاوى الشخصية أو الشخصية العقارية كالمنازعة على إيجار العقار واستلام المأجور وتخمينه وإخلائه وإصلاحه ودعاوى منع المعارضة من استعمال الأجزاء المشتركة للعقار و إراءة العقار غير المسجل باسم المشتري وما شابهها من الدعاوى فلا يجب وضع إشارة لها في السجل العقاري .
وهنا تجدر الإشارة إلى أن المشرع السوري قد أناط أمر النظر في أمور الأحوال الشخصية إلى المحاكم الشرعية وأفرد لها أحكاماً خاصة بسبب طبيعتها الخاصة والتي تجتمع فيها حقوق الله سبحانه وتعالى من حقوق الأشخاص , ولما كان يوجد من بين الدعاوى الشرعية دعاوى تهدف إلى تثبيت حق مالي صرف كدعوى الاعتراض على وثيقة حصر إرث أو دعوى المهر بعد الوفاة .
وبما أنه يوجد في الدعاوى الشرعية جانباً مالياً فقد أعطى المشرع للقاضي الشرعي الحق في إلقاء الحجز الاحتياطي في الدعاوى المالية والفصل في دعاوى الاستحقاق المتفرعة عن الحجز إضافة إلى الحكم في جميع الطلبات المستعجلة المتعلقة في الأمور الداخلة في اختصاصه ( المادة 537 من قانون أصول المحاكمات ) .
وبما أن النص جاء مطلقاً دون تحديد فإن جميع الطلبات المستعجلة الداخلة أصلاً في اختصاص قاضي الأمور المستعجلة تدخل حكماً ضمن اختصاص القاضي الشرعي متى كانت متعلقة في أمور تدخل في اختصاصه ومنها القيود الاحتياطية , حتى أن اختصاص المحكمة الشرعية للنظر في تلك الأمور يخرج ولاية الفصل فيها عن قاضي الأمور المستعجلة وإن إشارة الدعوى وإن كانت إجراءاً شكلياً لا بد منه لسماع الدعوى العينية العقارية إلا أنه لا شيء يمنع أن تكون أيضا إجراءً احتياطياً طالما أن طبيعتها القانونية تؤدي إلى حفظ الحقوق , وبما أن المشرع أعطى القاضي الشرعي صلاحية إلقاء الحجز الاحتياطي وهو أشد أنواع القيود الاحتياطية وأبعدها أثراً فمن باب أولى أن يكون له الحق بوضع إشارة الدعوى في الدعاوى المالية التي لها مساس بعين العقار كدعوى المهر إذا كان عقاراً أو دعوى الاعتراض على وثيقة حصر إرث إذا كان في التركة عقاراً , أو دعوى تثبيت الزواج بعد الوفاة حيث تعتبر دعوى مالية , * نقض شرعي قرار مؤرخ في 25/9/1967 المنشور في مجلة المحامون لعام 1967 ص 917 .
فهذه الدعاوى , وإن كانت في ظاهرها دعاوى شرعية إلا أنها في حقيقتها هي دعاوى عينية عقارية ولا يوجد في المحاكم الشرعية دعوى يمكن أن تسمى عينية عقارية بظاهر الاسم .
الغاية من وضع إشارة الدعوى في الدعاوى الشرعية :
إذا اقتسم الورثة الظاهرون أموال التركة ثم ظهر وارث جديد فإن حقه ينصرف إلى ما بقي بيد الورثة من تلك الأموال فإذا تصرف الورثة في الأموال لم يعد للوارث الجديد شيء وإذا كان في التركة عقارات وباعها الورثة على الغير حسن النية فإن حق الوارث الجديد يكون قد ضاع نهائياً , وغالباً ما يلجأ الورثة إلى تهريب أموال التركة والتصرف بها عند علمهم بإقامة الدعوى للتأثير على أنصبائهم الإرثية , وإن وضع الإشارة على عقارات التركة قبل علم الورثة الظاهرين بالدعوى يحول بينهم وبين التفكير في هذا التصرف فإذا حصل التصرف يكون المتصرف له سيئ النية لعلمه بإشارة الدعوى , وبالتالي فمن حق الوارث تتبع عقار التركة ونزعه من يد المتصرف له وبذلك يكون الوارث الجديد قد حفظ حقه في عقارات التركة على الأقل .





المبحــث الثـالـث
المحـاكم المختصـة بوضـع إشـارة الدعـوى
إن إشارة الدعوى توضع من قبل جميع المحاكم التي تنظر في الحقوق الشخصية سواء أكانت مدنية أم جزائية أم إدارية , أما غير هذه المحاكم فلا توضع إشارة الدعوى في المحاكم العسكرية لأنها لا تنظر في الحق الشخصي , ولا توضع الإشارة في النيابة العامة وقضاة التحقيق لأنه ليس لأي منهما اتخاذ أي قيد أو تدبير احتياطي أو حتى القضاء بأمر موضوعي . وبذلك قضى الاجتهاد بأنه : (( إذا لم توضع إشارة الدعوى كان على القاضي تكليف المدعي بإكمال هذا النقص )) .
* نقض مدني قرار رقم 446/245 تاريخ 27/3/1961 القاعدة 5493 من الاجتهاد القضائي لضاحي وبدر .
وقضى اجتهاد آخر بما يلي : (( إن ذهول محكمة الدرجة الأولى عن وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار موضوع النزاع يعتبر من الأخطاء المادية التي يجب على المحكمة تصحيحها بقرار تصدره من تلقاء نفسها أو بناء على طلب احد الخصوم . ويجوز أن يتم هذا الإجراء من قبل محكمة الاستئناف )) . * نقض مدني قرار رقم 1730 /1126 تاريخ 15/10/1977 المنشور في مجلة المحامون لعام 1977 عدد 10 – 12 ص 499 .
وقضى اجتهاد ثالث بما يلي : (( إن تدوين إشارة صحيفة الاستئناف يحقق الغاية من وضع إشارة الدعوى لأنه يشير إلى الحق العيني موضوع النزاع )) . * نقض مدني قرار رقم 1911- 35 تاريخ 14/1/1982 المنشور في مجلة المحامون لعام 1982 عدد 7 ص 754 .
أما في محكمة النقض فلم نعثر على اجتهاد يجيز وضع إشارة الدعوى فيها بعد الطعن , إلا أنه وفقاً للأقضية السابقة وقياساً عليها فإنه لا يوجد ما يمنع من وضع الإشارة في محكمة النقض مادام أثرها لا يبدأ إلا من تاريخ التأشير على صحيفة العقار في السجل العقاري , وخاصة إذا فتحت محكمة النقض باب المرافعة وأصبحت بذلك محكمة موضوع أما إذا قدمت الدعوى مباشرة إلى محكمة النقض بأن كانت إعادة محاكمة من حكم متعلق بعين عقار فإن رئيس الديوان لدى محكمة النقض مكلف قانوناً بالتأشير بوضع إشارتها في السجل العقاري . * التدابير التحفظية – للأستاذ محمد فهر شقفة ص 18 .
المبحــث الـرابــع
قيـد إشـارة الدعـوى في السـجل العقـاري
أولاً : قيد إشارة الدعوى على العقارات المسجلة في السجل العقاري :
حتى يتم تنظيم قبول الطلبات لدى المكتب المعاون في السجل العقاري فقد أوجب المشرع على الدوائر العقارية إيجاد دفتر خاص ( دفتر اليومية ) تدون فيه كل معاملة مقدمة إلى رئيس المكتب المعاون بعد استكمال كافة شروطها القانونية وحيث أن تسجيل الدعاوى العينية العقارية هي إحدى الطلبات فقد بينت ( المادة 82 م القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) كيفية تسجيل إشارة الدعوى في السجل العقاري فجاء فيها ما يلي : (( وتسجل الدعاوى العينية العقارية في السجل العقاري , بعد تبليغ المكتب المعاون استدعاء الدعوى ، الذي يجب أن يكون مؤشراً عليه وفقاً للأصول من رئيس قلم المحكمة التي رفعت إليها الدعوى .
ويجري التبليغ بمهمة الفريق صاحب الشأن )) .
إذاً لا يحتاج قيد إشارة الدعوى على صحيفة العقار إلى قرار من المحكمة التي رفعت إليها الدعوى
وقد جرت العادة في معرض تنفيذ هذا النص على تسطير رئيس ديوان محاكم البداية أو الصلح أو الاستئناف إلى مديرية السجل العقاري من أجل وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار لمصلحة المدعي , وإبلاغ المحكمة تنفيذ وضع الإشارة المطلوبة أصولاً .
ويقوم رئيس المكتب المعاون بعد استلامه استدعاء الدعوى آنفة الذكر يقوم بتنظيم عقد على ثلاثة نسخ يرفقه باستدعاء الدعوى ويذكر فيه رقم العقار ومنطقته واسم طالب التسجيل واسم صاحب الحق العيني المسجل وتاريخ تقديم المعاملة , و يمهره بتوقيعه بعد استيفاء الرسم القانوني , ثم يقوم بتسجيله بدفتر اليومية ويعطيه رقماً متسلسلاً .
ويعتبر ترتيب الأولوية حسب تاريخ تسجيل الاستدعاء في السجل العقاري عملاً بأحكام ( المادة 63 من القرار رقم 188 ل ر /1926 ) .
وتدون إشارة الدعوى في الحقل المخصص لها في دفتر الأملاك ( المادة 9 من القرار رقـم 188 ل ر ) وتعتبر إشارة الدعوى هنا من القيود الإجبارية أي أنه يتوجب قيد إشارة الدعوى على صحيفة العقار موضوع الادعاء وعلى المحكمة من تلقاء ذاتها أن تتحقق من قيد إشارة الدعوى في كل دعوى تنصب على حق عيني أصلي , وتبقى على العقار , لأن قيد إشارة الدعوى على صحيفة العقار يعتبر من النظام العام .
وهنا تأتي أهمية السجل اليومي من أن على رئيس المكتب المعاون أن يسجل الطلبات بالأولوية أي بحسب تقديم المعاملة , وهذا الزمن المسجل في السجل اليومي والذي يدون في العقد أيضاً هو الذي يعطي الأثر الفعلي للعقد وبالتالي للحق المطلوب تسجيله ويكون حجة قبل الغير ويعتبر التسجيل في السجل اليومي كالتسجيل في صحيفة العقار , باعتبار أن ( المادة الأولى من هذا القرار رقم 188 ل ر ) نصت على ما يلي : (( إن السجل العقاري هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية ، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه ، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به .
يتألف هذا السجل من دفتر الأملاك والوثائق المتممة (دفتر اليومية ، محاضر التحديد والتحرير، خرائط المساحة ، الرسوم المصورة بواسطة الطيارات ، ورسوم المسح ، والأوراق المثبتة )) .
هذا وأن المشرع أراد قطع الشك فذكر أنه يعتبر ترتيب الأولوية حسب تاريخ تسجيل الاستدعاء في السجل اليومي , وبمجرد ما أن يتم التسجيل في السجل اليومي لأي عقد اعتبر تاريخ هذا التسجيل هو التاريخ الفعلي للتسجيل في السجل العقاري ولا عبرة بعدها لتأخير التسجيل في الصحيفة العقارية يوماً أو أكثر .
وبعد أن تتم عملية قيد إشارة الدعوى في الصحيفة العقارية , يعلم السجل المحكمة خطياً بوضع تلك الإشارة حتى يمكنها النظر في الدعوى أصولاً .
وقد استقر اجتهاد محكمة النقض على أن : (( تبليغ مدير السجل العقاري استدعاء الدعوى لا يقوم مقام إجراء العقد الذي يتم بموجبه وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار )) . * نقض مدني قرار رقم 687 / 435 تاريخ 4/4/1978 المنشور في مجلة المحامون لعام 1978 ص 278 .
ونذكر هنا أنه في حال ماطل مدير السجل العقاري في تسجيل إشارة الدعوى أو رفض وضعها وتنظيم العقد بحيث مكن شخص ثالث من وضع إشارة دعوى على صحيفة العقار فإن هذه الحالة لا تلغي الإشارة السابقة وإنما يحق لصاحب المصلحة طالب التسجيل أن يقاضي مدير السجل العقاري بطلب التعويض وفق أحكام ( المادة 164 من القانون المدني والمادة 95 من القرار رقم 188 ل ر ).
ثانياً : قيد إشارة الدعوى على العقارات غير المسجلة في السجل العقاري :
هنا استقر الاجتهاد القضائي على أنه : (( لا يمكن سماع الدعوى بطلب تثبيت عقد بيع عقار إذا لم يكن مسجلاً في السجل العقاري إعمالاً لصراحة النص القانوني )). * نقض مدني قرار رقم 1147 /1106 تاريخ 2/12/1975 المنشور في مجلة المحامون لعام 1976 ص 275 .
ولكن نتيجة أعمال التنظيم الجديدة ونتيجة المشاريع العمرانية الكبيرة وضرورة السرعة في إنجازها , ونتيجة تشجيع الدولة للتعاون العقاري , ونتيجة ظروف سياسية معينة تتعلق بالإخوة الفلسطينيين اقتضت الضرورة وجود عقارات مبنية وغير مبنية ليس لها صحيفة في السجل العقاري . فمنها ما هو مسجل لدى وزارة الإسكان بدمشق .
ومنها ما هو مسجل في سجلات المحافظة أو البلديات , أو في السجل المؤقت , أو في سجلات الجمعيات التعاونية السكنية .
وبعضها في سجلات اللجان المحلية لمخيمات اللاجئين الفلسطينيين , فكيف تسمع المحكمة دعاوى المنازعات حول العقارات رغم هذا المنع القانوني ؟
وهل يمكن وضع إشارة الدعاوى في تلك السجلات ويكون لها مفعول الإشارة في السجل العقاري أم لا ؟
مما لاشك فيه أن السجل المؤقت التابع لمحافظة مدينة دمشق يعتبر كالسجل العقاري وتوضع فيه إشارة الدعاوى كما توضع في السجل العقاري , وتنتج مفاعيلها فيه , وذلك لأن قانون إنشاء هذا السجل قد نص على ذلك بشكل واضح وصريح .
فجاء في المادة الخامسة من قانون إعمار العرصات رقم 14 تاريخ 23/3/1974 المتضمن إنشاء السجل المؤقت ما يلي :
( المادة 5 ) يفتح سجل مؤقت لدى الجهات الإدارية يسجل فيه ما يلي :
1 – أسماء طالبي الترخيص مع أوصاف العقار .
2 – مصور الأقسام مبيناً عليه الرقم الاصطلاحي لكل منها .
3 – عقود بيوع الأقسام , وكذلك البيوع اللاحقة للبيع الأول .
ونصت الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون نفسه على ما يلي : (( ويصدر وزير الإدارة المحلية القرارات التنظيمية لتنفيذ هذا القانون )) . وبتاريخ 4/5/1974 اصدر السيد وزير الإدارة المحلية القرار التنظيمي رقم 202 / ن متضمناً تطبيق القواعد الناظمة والضرورية لتنفيذ القانون , وقد نصت المادة 19 من هذا القرار التنظيمي على ما يلي : (( يمنع المرخص بالبناء من بيع أي قسم بعد تاريخ وضع الإشارات المدرجة أدناه سواء أتم وضعها قبل الترخيص أم بعده وذلك إلى أن يزيل هذه الإشارات )) .
أولاً : الإشارات المانعة من التصرف .
ثانياً : الإشارات التي تمس حقوق المشترين .
آ – التأمين العقاري .
ب – إشارة دعوى النزاع على الملكية .
ج – إشارة مقابل التحسين ( الشرفية ) .
ونصت المادة 26 من القرار نفسه على مايلي: (( تجري أعمال التسجيل والترقين في السجل المؤقت وفق الأصول المنصوص عليها في قانون السجل العقاري )) .
ونصت المادة 27 منه على مايلي : (( تنفذ الأحكام والحجوز القضائية والإدارية والإشارات المتعلقة بالعقارات المرخصة وأقسامها المبيعة بتسجيلها في السجل المؤقت بناء على عقد خاضع للرسوم التي تخضع لها القيود العقارية المماثلة , وينظم على لسان معاون أمين السجل المؤقت)) . ومن ذلك يستفاد أن الإشارة توضع في السجل المؤقت كما توضع في السجل العقاري وتقوم مقامها , أما قيود مؤسسة الإسكان فقد استقر الاجتهاد على مايلي : (( إن قيود مؤسسة الإسكان له قوة ثبوتية مطلقة كقيود السجل العقاري )) . وعلى ذلك فإن إشارة الدعوى يمكن وضعها في سجلات مؤسسة الإسكان وتنتج مفاعيلها كما هو عليه الحال في السجل العقاري .
أما اللجان المحلية لمخيمات اللاجئين الفلسطينيين فهي تعتبر بلديات لتلك المخيمات وتقوم بأعمالها , وقد قضى الاجتهاد بما يلي : (( إن لقيود مؤسسة الإسكان والبلديات قوة ثبوتية كالسجل العقاري )) .وأنه : (( إذا كان نظام الإسكان لا يسمح بتسجيل العقار على اسم المشتري فمن يخاصمه يستطيع إدخال مؤسسة الإسكان أو البلديات المالكة لتصح الخصومة ولوضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار )) . وبما أن المحافظة في مدينة دمشق هي بلدية أيضاً فإن الإشارة توضع في سجلاتها كما توضع في سجلات السجل العقاري والبلدية .
وخلاصة ما تقدم يمكن القول بأن المشرع السوري قد سد بعض النقص الحاصل في التشريع من أجل مواجهة حالة التأخر في افتتاح صحائف عقارية للشقق والأقسام المشيدة طبقاً لقانون إعمار العرصات رقم 14 تاريخ 23/3/1974 وتعديله الجاري بالقانون رقم 59 لعام 1979 حيث نصت ( المادة 5 ) من هذا القانون : (( ا ـ يفتح سجل مؤقت لدى الجهة الإدارية يسجل فيه ما يلي :
1 ـ أسماء طالبي الترخيص مع أوصاف العقار .
2 ـ مصور الأقسام مبينا ً عليه الرقم الاصطلاحي لكل منها .
3 ـ عقود بيوع الأقسام وكذلك البيوع اللاحقة للبيع الأول .
ب ـ لا يعتد بأي بيع يجري خارج السجل المشار إليه في الفقرة (ا) السابقة ويعتبر باطلاً بطلاناً مطلقاً . وذلك مع عدم الإخلال بتطبيق المادة (143) من القانون المدني.
ج ـ يعتبر كل بيع للعقار المرخص أو لأحد أقسامه عن غير طريق السجل احتيالاً يعاقب عليه البائع أصيلاً أو وكيلاً بالعقوبة المنصوص عليها في المادة (641) من قانون العقوبات.
د ـ يستوفى من المشتري رسم تسجيل بنسبة 0,001 واحد بالألف عن كل بيع يسجل لدى الجهة الإدارية.
هـ ـ تتوقف الدوائر العقارية بناءً على طلب الجهة الإدارية عن نقل ملكية العقار المرخص أو وضع أي إشارة عليه إلا بإشعار لاحق منها.
و ـ يشترط لتنازل المرخص له بالبناء عن العقار للغير موافقة الجهة الإدارية ونقل ملكية العقار في السجل العقاري باسم المشتري ويعتبر طالب الترخيص ومن اشترى العقار المرخص ملتزمين بالتكامل والتضامن بكامل الالتزامات المترتبة على المرخص له تجاه مشتري الأقسام والجهة الإدارية )) .



المبحـــث الخامـس
مخاصمـة أصحـاب الإشـارات في الدعـوى
الأفضل اختصام جميع أصحاب الإشارات في الدعاوى العقارية سواء كانت إشاراتهم بحق شخصي أم بحق عيني حتى يصبح القرار سارياً بحقهم , وإلا فلا يسري عليهم , فقد قضى اجتهاد محكمة الاستئناف المدنية بدمشق بما يلي : (( إذا كانت دعوى التخاصص قد أقيمت بعد وضع الغير الإشارة الدعوى على العقار وقضت المحكمة بتثبيت هذا التخاصص دون اختصام ذلك الغير فإن القرار بتثبيت التخاصص لا يسري عليه وتبقى إشاراته على العقار أولى بالرعاية والحفاظ على حقوقه , ولو كانت الشقة التي اشتراها صاحب الإشارة قد انتقلت نتيجة التخاصص إلى غير البائع , ويبقى من انتقلت إليه الشقة نتيجة التخـاصص ملزماً بتنفيذ عقـد البيع وتسجيل الشقة على اسم صاحب الإشارة متى قضى بتثبيت ذلك البيع بقرار مبرم )) . * استئناف مدني قرار رقم 1115 /86 ب تاريخ 31/3/1982 منشور في مجلة المحامون لعام 1982 ص 680 .
وقضى اجتهاد لمحكمة النقض بدمشق بما يلي : (( لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيد العقاري من اكتسب حقاً عينياً على العقار وهو عالم بسبق الادعاء بشأنه ووجود إشارة الدعوى على صحيفته والأسباب الداعية لإلغاء الحق )) . * نقض مدني قرار مؤرخ في 22/5/1963 منشور في مجلة القانون لعام 1963 ص 609 .
وقضى اجتهاد آخر لها بما يلي : (( عن من يشتري عقاراً قبل انتهاء المنازعة يعتبر قابلاً بما ينجم عن وضع الإشارة وينتقل إليه العقار مثقلاً بالحق الذي يثبت نتيجة النزاع , وهذا التأمين المنصوص عليه في المادة 274 مدني يختلف عن التأمين الجبري الوارد في المادة 1081 مدني )) * نقض مدني قرار مؤرخ في 28/4/1963 المنشور في مجلة القانون لعام 1963 ص 414 .
وقضى اجتهاد آخر لمحكمة النقض بما يلي : (( إن إشارة الدعوى التي وضعها مشتري عقار على صحيفته في دعواه على المالك البائع لتثبيت البيع يستفيد منها ومنذ تاريخ وضعها من تدخل في الدعوى مدعياً شراء ذات العقار من صاحب الإشارة وذلك بمواجهة واضعي الإشارات الأخرى )) . * نقض مدني قرار رقم 1118/1668 مؤرخ في 27/12/1976 المنشور في مجلة المحامون لعام 1977 ص 121 .
ولذلك كان لا بد من اختصام أصحاب الإشارات في السجل العقاري حتى يصبح الحكم سارياً بحقهم وتطهير العقار من مفعول إشاراتهم طالما أن صدور الحكم في الدعوى ليس له تأثير على أصحاب الإشارات السابقة دون اختصاصهم فيها .
أما في دعوى إزالة الشيوع فقد أوجب الاجتهاد اختصام أصحاب الإشارات فيها فقضى قـرار لمحكمة النقـض بما يلي : (( يجب في دعوى إزالة الشيوع العقارات اختصام أصحاب الحقوق المسجلة على صحائفها )) .
* نقض مدني قرار رقم 81/77 مؤرخ في 14/3/1977 المنشور في مجلة المحامون لعام 1977 ص 313 .
قضى اجتهاد آخر بما يلي : (( إن مجرد وضع إشارة الاستملاك على صحيفة عقار يجعل من المتوجب دعوة ممثل الجهة المستملكة ليصبح اكتمال الخصومة في دعوى إزالة شيوعه , كما أنه لا يجوز التدخل في هذه الدعوى ممن لا يكون حقه العيني مسجلاً في صحيفته )) . * نقض مدني قرار رقم 329/100 مؤرخ في 7/4/1976 المنشور في مجلة المحامون لعام 1977 ص 657 .
ومن ذلك يتبين أن إدخال أصحاب الإشارات ليس إلزامياً إلا في دعوى إزالة شيوع العقار أما الدعاوى الأخرى فهو اختياري وإن كان من الأفضل إدخالهم .
* التدابير التحفظية للأستاذ محمد فهر شقفة ص 39 .





المبحـــث السـادس
آثار وضع إشـارة الدعـوى في السـجل العقـاري
أولاً : أثر عدم وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار موضوع الدعوى :
إن الحكمة من وضع إشارة الدعوى على الصحيفة العقارية هي لصيانة حقوق الغير وسلامة القيود العقارية , و إن وضع إشارة الدعوى يقرر أموراً هامة جداً بالنسبة للمعاملات التي تجري بعدها إذ أن حسن النية يتوقف على علم المتعاقد قبل إشارة الدعوى أو بعد وضعها بالدعوى فمن بتعاقد على حق عيني والعقار مثقل بإشارة الدعوى عليه أن يتحمل نتائج الدعوى ويعتبر سيء النية وتسري عليه نتيجة الدعوى ولو بقي خارج الخصومة التي أثارتها الدعوى . كذلك فغن إشارة الدعوى تعين الأولوية بالنسبة للقيود التي ترد بعدها لذا فأهمية وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار كبيرة جداً , وقد فرض المشرع جزاء نقدياً عن كل صك أو حكم غير مسجل في الصحيفة العقارية وحيث أن المشرع ابتغى هدفاً عميقاً هو إعلان قضية عينية عقارية واقعة , حتى يكون كل مطلع على صحيفة العقار على بينة من وضع العقار ومالكه لذا لا يمكن القول أن الجزاء النقدي في حال عدم تسجيله إشارة الدعوى على صحيفة العقار يغني ويجعل الحكم صحيحاً أو بإمكان القاضي الحكم بالدعوى حيث أن النص ورد على أنه : (( لا يمكن سماع أية دعوى )) فهو من النظام العام والحكم الذي يصدر ولم تسجل دعواه على الصحيفة العقارية يعتبر ناقصاً وقابلاً للفسخ والمعلوم أن الدعاوى العينية تقام أمام المحاكم الموجودة في مجال اختصاصها العقار .
وبعد أن تنتهي الدعاوى العينية العقارية فإن أحكامها لا تنفذ مباشرة في السجل العقاري أو دفاتر التمليك بل يجب إبراز هذه الأحكام لدوائر التنفيذ حيث تقوم هذه الدوائر بالتأكد من اكتساب هذه الأحكام الدرجة القطعية واستيفاء الرسوم القضائية وعلى دائرة التنفيذ بعد ذلك تسطي الكتاب اللازم لطلب تنفيذ الحكم في السجل العقاري أو دفتر التمليك مع ربط نسخة عن الحكم , كذلك هو الحال في الحجوز التي تصدرها المحاكم وبالنسبة للعقارات التي تباع بالمزاد العلني تنفيذاً لأحكام قضائية تقضي بهذا البيع حيث على دوائر التنفيذ أن تسطر الكتاب اللازم للسجل العقاري لتنفيذ قرار الحجز وتنفيذ البيوع بالمزاد العلني .
* شرح نظام السجل العقاري للأستاذ محمد عدنان البيك ص 329 .
لذا نقول بأن المشرع قد حظر في المادة 47 من قانون السجل العقاري على المحاكم سماع أي دعوى عينية عقارية قبل تسجيلها في السجل العقاري أولاً . فإن عدم وضع إشارة الدعوى يؤدي حتماً إلى رد الدعوى شكلاً .
وهذا الرد لا يمنع المدعي من إقامة الدعوى ثانيةً بعد وضع إشارتها في السجل العقاري , إلا أن أثر هذا التسجيل لا ينسحب إلى تاريخ إقامة الدعوى الأساسية وإنما يبدأ اعتباراً من تاريخ قيد الإشارة في السجل العقاري عملاً بأحكام المادة 9 من قانون السجل العقاري , وقد أوجب الاجتهاد على القاضي قبل رد الدعوى شكلاً أن يكلف المدعي بإكمال هذا النقص ووضع الإشارة فإذا تمنع أو تراخى قرر الرد . * نقض مدني قرار رقم 466/245 تاريخ 27/3/1981 القاعدة 5493 من الاجتهاد القضائي لضاحي وبدر .
وخلاصة ما تقدم أن تسجيل الدعوى ووضع إشارتها على صحيفة العقار , هو إجراء يستوجب على المدعي استكماله عند تقديم الدعوى , تحقيقاً للغاية التي استهدفها المشرع من التسجيل وهي المحافظة على حقوق المدعي نفسه وحقوق الآخرين والحيلولة دون تهريب العقار بعد إقامة الدعوى بصورة يتعذر معها تنفيذ الحكم الذي يحتمل صدوره لصالح المدعي , كما استهدف المشرع من نص المادة 47 حفظ حقوق الغير وتمكينه من الاطلاع على الوضع الراهن للعقار , والنزاع الدائر حوله بصورة تجنبه الوقوع في الخطأ عند التعاقد , فإذا لجأ الغير إلى التعاقد بالرغم من وجود إشارة مدونة على صحيفة العقار يجعله مسؤولاً عن الأثر الذي يترتب على تدوين هذه الإشارة . * مقال بعنوان " إشارتا الدعوى والحجز " للأستاذ محمد السلطي منشور في مجلة المحامون لعام 1975 ص 151 .
وفي حالة عدم تسجيل المدعي لإشارة الدعوى فقام المدعى عليه ببيع العقار محل النزاع لشخص آخر لا يعلم بوجود الدعوى فعندها يحق للمشتري حسن النية التمسك بالعقار الذي اشتراه وفق مبدأ حسن النية والقاضي يقر له بهذا الحق فلا يستفيد المدعي أو صاحب الحكم في هذه الحالة من حكمه وإنما يعود على المدعى عليه بالتعويض متى كان له ما يبرره .
ثانياً : أثر وضع إشارة الدعوى كإجراء شكلي :
عن إشارة الدعوى في السجل العقاري لا تمنع الفراغ وأي نوع من التصرفات على العقار , وغنما تبقى فقط على صحيفته ولو تغير المالك فتحفظ حقوق صاحبها على العقار وتعطيه حق تتبعه في أي يد انتقل إليها , وقضى الاجتهاد القضائـي : (( إن إشارة الدعوى لا تمنع المالك من إشـادة بنـاء جديد على العقار دون أن يكون هنـاك حاجـة لاختصـام صاحبهـا )) . * نقض إيجارات قرار رقم 2573/1788 منشور في مجلة المحامون لعام 1978 ص 556 .
وإضافة إلى أن إشارة الدعوى تعتبر شرطاً شكلياً لقبول الدعوى فإن لها أثراً كبيراً على الحقوق وأولويتها .
فقد نصت ( المادة 825 من القانون المدني ) على ما يلي : (( 1 - تكتسب الحقوق العينية العقارية وتنتقل بتسجيلها في السجل العقاري .
2 - ويكتسب أيضاً حق الملكية وحق التصرفات بالالتصاق وفاقاً للنصوص المتعلقة به .
3 - كل من اكتسب عقاراً بالإرث أو بنزع الملكية أو بحكم قضائي يكون مالكاً له قبل تسجيله على أن أثر هذا الاكتساب لا يبدأ إلا اعتباراً من التسجيل )) .
ونصت ( المادة 827 من القانون المدني )) على ما يلي : (( آثار التسجيل معينة في القانون المتعلق بالسجل العقاري )).
ونصت ( المادة 63 من القرار رقم 188 ل ر /1926 المتضمن قانون السجل العقاري ) على ما يلي : (( على رئيس المكتب المعاون أن يمسك دفتراً يوميا ًيحرر فيه ، تحت رقم متسلسل ، المعاملات التي تقدم له ، والأوراق التي يستلمها ، ويحرر تاريخ ورقم التسجيل في دفتر اليومية ، وفي ورقة الضبط ويعطي المستدعي وصلاً يذكر فيه تاريخ ورقم دفتر اليومية الذي يقيد فيه كل طلب ، ويجري المعاملات على الترتيب بحسب تاريخ تسجيلها في السجل اليومي . ويعتبر ترتيب الأولوية حسب تاريخ تسجيل الاستدعاء في السجل اليومي )) .
ونصت المادة 65 من القرار المذكور على ما يلي : (( إذا تقدم للمكتب استدعاءات متعددة في يوم واحد بحق عقار واحد ، فتعين درجة الأولوية في الحقوق المترتبة على العقار المذكور ، اعتباراً من ساعة إيداع الاستدعاء .
أما إذا وردت استدعاءات متعددة بحق عقار واحد ، وصادف إيداعها في المكتب بوقت واحد ، فيحرر الشرح اللازم عن هذه الحالة في السجل وتسجل الحقوق متزاحمة )) .
واستقر الاجتهاد القضائي على ما يلي : (( إن تسجيلات المعاملات العقارية في السجل العقاري لدى رئيس المكتب المعاون يحدد حق الأفضلية للقيد في السجل العقاري , ذلك أن القيد في السجل اليومي يعتبر جزءاً من السجل العقاري وعليه فإن تسجيل الحقوق فيه يعتبر بدء لإنتاج مفاعيلها )) . * نقض مدني قرار رقم 100 تاريخ 15/3/1970 منشور في مجلة القانون لعام 1970 ص 416 .
وقد أوضح قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض الأهمية الكبرى لوضع إشارة الدعوى وآثارها ونتائجها فاعتبر إشارة الدعوى بمثابة تسجيل للملكية إذا ثبتتها المحكمة بعد ذلك بحكم مبرم , فمن تملك عقاراً بحكم قضائي فإن أثر هذا التملك بالنسبة للغير ينسحب إلى تاريخ إشارة الدعوى في السجل ولو تم التسجيل بعد ذلك بسنوات .
وقد جاء فيه ما يلي : (( إن المفعول الرجعي للتسجيل في السجل العقاري ينسحب على الوجه التالي :
أ – في الإرث إلى تاريخ الوفاة .
ب – في نزع الملكية إلى تاريخ الإحالة القطعية أو إتمام إجراءات الاستملاك .
ج - في صدور الحكم إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى في السجل العقاري وتراعى القواعد العامة بشأن تنفيذ العقود عن الفترة السابقة )) . * قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 18/3 تاريخ 5/3/1974 المنشور في مجلة القانون لعام 1975 ص 16 .
وتظهر الفائدة الكبيرة لوضع الإشارة عند تقرير حق الأولوية بين عدد من المشترين لقرار واحد , فيعطى الحق في عين العقار لمن وضع إشارة الدعوى في السجل أولاً وليس لمستلم العقار ولو كان شراء صاحب الإشارة بعقد شفوي أو عادي غير ثابت التاريخ بينما شراء غيره بعقد رسمي ثابت التاريخ ما لم يكن هناك تواطؤ وقصد الإضرار . فقد قضى اجتهاد لمحكمة النقض بما يلي : (( إن الأفضلية بين مشترين متتابعين لعقار تبقى لمن سبق وسجل حقه في صحيفة العقار , لأن العقود المبرمة بين الأطراف لا تعتبر نافذة بنظر التشريع السوري بينهم وقبل الغير إلا من تاريخ التسجيل عملاً بالمادة 11 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 إلا أنه أخذاً بالمادة 13 يمكن إزالة اثر التسجيل إذا قام الدليل أمام قضاة الموضوع بأن التسجيل قد جرى تواطؤاً وبقصد الإضرار بصاحب الحق الذي لم يسجل ,ويمكن إثبات سوء النية والتواطؤ وقصد الإضرار بالبينة الشخصية باعتبار أن هذه الأمور من الوقائع المادية بالنسبة للمشتري )) .
* نقض مدني قرار رقم 24 تاريخ 25/3/1980 منشور في مجلة القانون لعام 1980 ص 123 .
وقضى اجتهاد آخر بما يلي : (( إن الأرجحية بين شاريين متعاقبين هو لسبق التسجيل , أو وضع إشارة الدعوى , إلا إذا ثبت التواطؤ وقصد الإضرار بالمشتري الأول .
وأن مجرد العلم بالشراء الأول لا يكفي لإبطال العقد المسجل أو العقد الذي اقترن دعوى أسبق وعلى هذا الأساس لا يستخلص م مجرد العلم سوء النية )) . * نقض مدني قرار رقم 694/1215 تاريخ 6/6/1982 منشور في مجلة القانون لعام 1982 ص 101 .
وقضى اجتهاد رابع بما يلي : (( إن حسن النية في الشراء لا يؤثر على حق من سبق ووضع إشارة الدعوى التي تبقى نتائجها القانونية قائمة طالما لم يقم الدليل على التواطؤ بوضع هذه الإشارة )) . * نقض مدني قرار رقم 3535/1839 تاريخ 24/11/1981 منشور في مجلة المحامون لعام 1982 ص 183 .
وقضى اجتهاد خامس بما يلي : (( إذا ثبت شراء حصة من عقار بحكم قضائي , وكانت هذه الحصة خالية من أي إشارة , ووضع المشتري الإشارة لمصلحته وصحيفته خالية من أية إشارة أو حق للغير فإن الملكية تكون للشاري دون منازع إلا إذا ثبت تواطؤ الشاري مع المالك بنية حرمان من له حق على فرض صحة هذا الحق )) . * نقض مدني قرار رقم 1802/11 تاريخ 5/1/1982 منشور في مجلة المحامون لعام 1982 ص 765 .
وقضى اجتهاد سادس بما يلي : (( الإشارات اللاحقة لعقد البيع الموضوع على صحيفة العقار تجعل إشارة عقد البيع هي الأحق بالتفضيل وهي الواجبة التسجيل )) * نقض مدني قرار رقم 1751/98 تاريخ 27/1/1982 منشور في مجلة المحامون لعام 1982 ص 771 .


ثالثاً : أثر وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار كإجراء تحفظي :
إذا وضعت الإشارة كإجراء تحفظي في دعوى الحقوق الشخصية فإنها لا تعطي صاحبها حق الأولوية كما هو الحال في الدعاوى العينية العقارية , إلا أنها تحفظ حقوق صاحب القيد تجاه الشارين المتعاقبين للعقار عملاً بأحكام ( المادة 25 من قانون السجل العقاري رقم 188 ل ر /1926 ) والتي تكسب صاحب القيد الضمانات الناتجة عن التسجيل المسبق بحسن نية دون التفريق في ذلك بين الحقوق العينية والحقوق الشخصية , ولذلك فقد قضى الاجتهاد بأن للدائنين المؤشرين بحقوقهم على صحيفة العقار اقتسام ثمن العقار قسمة الغرماء دون أن يكون لمن سبق بوضع إشارته امتياز على سواه .
* التدابير التحفظية للأستاذ محمد فهر شقفة ص 35 .
وأن انتقال العقار إلى اسم الشاريين مثقلاً بإشارة دعوى الحق الشخصي للدائنين يجعل الشارين ملزمين بآثار هذه الإشارة الموضوعة لمصلحة الدائنين مقابل دينهم على البائع وأن الشارين إما أن يقبلوا بالمبيع على أن يبقى العقار مثقلاً بحقوق الدائنين المذكورين وغما استرداد الثمن , وأن بيع العقار على الشاري وهو مثقل بحق الدائنين ليس من شأنه أن يجعل لهم امتيازاً بحق الشارين , ويبقى للدائنين في هذه الحالة اقتسام ثمن العقار بنسبة حقوق كل منهم قسمة غرماء طبقاً لأحكام ( المادة 450 من قانون أصول المحاكمات المدنية ) على اعتبار أن ممارسة الشارين ادعائهم بطلب التسجيل وتعذر نقل العين المبيعة إلى الشارين يجعلهم دائنين للبائع بثمن العقار ويتقاسمون الثمن مع الدائنين الآخرين قسمة غرماء , لأن تزاحم الدائنين ومسابقتهم في حجز العقار ووضع الإشارة عليه لا يكسب أحدهم امتيازاً على دين الآخر قبل صاحب العقار وفق ما هو مستفاد من اجتهاد محكمة النقض من أنه : (( إذا كان الدائنون واضعوا إشارات على العقار منعت تسجيله على اسم المشتري إلا مثقلاً بالإشارات فإن الدائنين لهم اقتسام ثمن العقار قسمة غرماء دون أن يكون لمن سبق امتياز على سواه برد الثمن وليس طلب رد الثمن في هذه الحال طلباً جديداً )) . * نقض مدني قرار رقم 649/103 تاريخ 10/2/1972 منشور في مجلة المحامون لعام 1972 ص 51 .

رابعاً : أثر وضع إشارة الدعوى خطأً على عقار آخر :
إذا وضعت الإشارة خطأً على عقار آخر غير متنازع عليه فلا تنتج أية مفاعيل ويتوجب رفعها دون أن يحق لأحد التمسك بمفاعيلها وعلى ذلك استقر اجتهاد محكمة النقض من أن : (( إن ثبوت تدوين إشارة الدعوى خطأً على صحيفة عقار آخر غير متنازع عليه يوجب رفعها دون أن يحق لأحد التمسك بمفاعيلها )) . * نقض مدني قرار رقم 607/460 تاريخ 12/4/1977 منشور في مجلة المحامون لعام 1977 ص 1313 .
خامساً : أثر وضع إشارة الدعوى في السجل المؤقت والسجلات الأخرى :
عن الإشارة في السجل العقاري لا تمنع التصرف أما الإشارة في السجل المؤقت فهي مانعة للتصرف بالبيع , وهذا أثر للإشارة في السجل المؤقت يضاف إلى آثارها الأخرى .
وقد ورد هذا الأثر في ( المادة 19 من القرار التنظيمي رقم 202 / ن تاريخ 4/5/ 1974 ) الصادر عن السيد وزير الإدارة المحلية المتعلق بتنفيذ قانون إعمار العرصات رقم 14 لعام 1974 فجاء فيها ما يلي : (( يمنع المرخص بالبناء من بيع أي قسم بعد تاريخ وضع إحدى الإشارات المدرجة أدناه سواء أتم وضعها قبل الترخيص أم بعده , وذلك إلى أن يزيل هذه الإشارات :
أولاً : الإشارات المانعة من التصرف .
ثانياً : الإشارات التي تمس حقوق المشترين :
أ – التأمين العقاري .
ب – إشارة دعوى النزاع على الملكية .
ج – إشارة مقابل التحسين ( الشرفية ) . )) .
وبما أن الشارع اعتبر دعوى النزاع على الملكية مانعة للبيع فقط فلا يجوز التوسع في ذلك وشمول المنع للتصرفات الأخرى .
وأما بالنسبة لأثر إشارة الدعوى في السجلات الأخرى مثل سجلات البلدية واللجنة المحلية لمخيم اليرموك وكذلك قيود الإسكان والجمعيات التعاونية السكنية هو كأثرها في السجل العقاري لا يمنع أي نوع من أنواع التصرفات وإنما هو معلن للحق ليس إلا , على أنه إذا كان العقار مسجلاً في السحل العقاري فليس للإشارة في غير هذا السجل أي أثر ما إلا في السجل المؤقت .
سادساً : أثر وضع إشارة الدعوى قبل التحديد والتحرير :
أعطى المشرع السوري للقضاة العقاريين حق تعيين صاحب الأرجحية في تسجيل العقار , إلا أن حق الادعاء بالملكية والتصرف يبقى مسموعاً ضد هذا التسجيل ويجوز إثباته بمختلف وسائل الإثبات . * نقض مدني قرار رقم 554/298 تاريخ 16/3/1978 منشور في مجلة المحامون لعام 1978 ص 284 .
ومن ذلك يتبين أن إشارة الدعوى قبل عمليات التحديد والتحرير لا تنتج جميع مفاعيلها في السجل العقاري ولا تعطي صاحبها حق الأرجحية على التصرف المكسب لأن حق الملكية بالتصرف يبقى مسموعاً ضد التسجيل فمن باب أولى أن يبقى مسموعاً ضد إشارة الدعوى .
ويبقى لإشارة الدعوى قبل عمليات التحديد والتحرير مفعول تعيين حق الأرجحية بين شاريين متتابعين لعقار لا يدعي أحدهما تصرفه فيه المدة الكافية للتقادم المكسب .
* التدابير التحفظية للأستاذ محمد فهر شقفة ص 47 .
سابعاً : أثر وضع إشارة الدعوى من قبل المشتري الثاني عند إقالة عقد البيع بين المالك والمشتري الأول :
إن اجتهاد محكمة النقض السورية قد قضى : (( الاتفاق على إقالة عقد البيع الواقع بين مالك العقار والمشتري الأول لهذا العقار لا عبرة له طالما أن هذه الإقالة لم يكن لها تاريخ ثابت وسابق لتاريخ إشارة الدعوى الموضوعة لمصلحة المشتري الثاني , أما إذا كان لإقالة العقد تاريخ ثابت فإنه لا يمكن اعتباره إلا من تاريخ الإقالة ,فإذا كانت الإقالة ذات التاريخ الثابت لاحق لتاريخ إقامة الدعوى وللإشارة فلا يؤثر على حق واضع الإشارة )) .
* نقض مدني قرار رقم 1119/1626 تاريخ 5/12/1981 منشور في مجلة المحامون لعام 1982 ص 280 .
ومن الجدير بالملاحظة أن العقار موضوع هذا الاجتهاد لا يزال مسجلاًُ في السجل على اسم مالكه البائع الأول ولم يسجل بعد على اسم المشتري الأول له وقد وضع المشتري الثاني الإشارة في السجل العقاري والعقار لا يزال على اسم مالكه الأساسي البائع الأول ولو نقل في السحل إلى اسم المشتري الأول لما كان للإقالة من أي تأثير على حقوق المشتري الثاني سواء أكانت الإقالة قبل الإشارة أم بعدها . ما لم يكن البائع الأول قد وضع إشارة دعوى الإقالة في السجل قبل إشارة دعوى المشتري الثاني .
* التدابير التحفظية للأستاذ محمد فهر شقفة ص 26 .
ثامناً : أثر وضع إشارة الدعوى على التسجيل اللاحق :
إن صاحب الحق العيني الأحق بالتفضيل هو لمن سجل إشارته على صحيفة العقار أولاً , وهذا ما استقر عليه اجتهاد محكمة النقض السورية , لذلك فإن الإشارات اللاحقة للإشارة الأولى لا تتمتع بأي حجية ويقوم السيد رئيس التنفيذ بترقينها عند تنفيذه حكم صاحب الإشارة الأسبق .
أما الإشارات السابقة للإشارة موضوع الحكم المطلوب تنفيذه فتبقى على صحيفة العقار وتنتقل إلى طالب التنفيذ مع العقار , ويعتبر حكماً وقانوناً قابلاً بها وبنتائجها .
وبما أن وجود الإشارات على صحيفة العقار لا تمنع المالك من التصرف به وفراغه إلى الغير كما استقر على ذلك الاجتهاد القضائي , لأن البطلان الذي ينجم عنه نسبي ولمصلحة غيره من أصحاب الحقوق , * نقض مدني قرار مؤرخ في 20/5/1967 منشور في مجلة القانون لعام 1967 ص 615 ,
فإن العقار قد ينتقل بعد إقامة الدعوى ووضع إشارتها في السجل العقاري إلى الغير بطلب فسخ تسجيله وإلزامه بفراغ العقار إليه باعتباره صاحب الحق فيه بالإشارة والحكم القضائي .
ولحل مشكلة تواتر هذه الحالة لإمكانية بيع هذا العقار أكثر من مرة ولعدم إدخال كافة الأسماء الواردة على هذا العقار في السجل العقاري فقد قضى اجتهاد محكمة النقض السورية بما يلي : (( إن عقد البيع المقترن بسبق إشارة الدعوى يخول من حيث المبدأ تسجيل ملكية العقار لصاحب الإشارة الأسبق )) .
* نقض مدني قرار رقم 1039/1035 تاريخ 22/9/1977 منشور في مجلة المحامون لعام 1978 .
وقضى اجتهاد آخر لمحكمة النقض السورية بما يلي : (( إن وضع إشارة الدعوى المقامة ضد المالك القديم على صحيفة عقاره يجعل المشتري الجديد له ملزماً بما سيبت به القضاء وقابلاً بنتائج هذه الدعوى , ويعتبر المالك القديم ملزماً عن الجديد في تحمل هذه النتائج , وعلى هذا فإن انتقال ملكية العقار في المرحلة الاستئنافية لا يستدعي اختصام المالك الجديد لأن هذا المالك الجديد قبل بانتقال العقار إليه محملاً بكافة النتائج التي تترتب على وضع الإشارة تجاه المالك القديم الذي أقيمت عليه الدعوى )) . * نقض مدني قرار رقم 1759/118 تاريخ 23/9/1975 منشور في مجلة المحامون لعام 1976.
وكذلك قضى اجتهاد ثالث بما يلي : (( إذا توالت على المقسم بيوع متعددة فإن إشارة الدعوى التي وضعت على صحيفة العقار أولاً حق صاحبها ويكون التسجيل الذي تم إلى الغير مع وجود إشارة الدعوى يجعل صاحب التسجيل قابلاً بهذه الإشارة , وملزماً بآثارها ولا يؤثر هذا الانتقال على حقوق المدعي )) . * نقض مدني قرار رقم 296/1273 تاريخ 25/7/1981 منشور في مجلة المحامون لعام 1981 ص 46 .
حيث كانت محكمة النقض في هذا الاجتهاد قد قضت بموجب هذا القرار بنقل العقار مباشرة من المدعى عليه البائع إلى اسم صاحب الإشارة دون اختصام من سجل على اسمه العقار بعد الإشارة لأن الطعن كان للمرة الثانية .






المبحـث السـابع
ترقـين إشـارة الدعـوى
أولاً : أحكام عامة تتعلق بترقين إشارة الدعوى :
إن ترقين إشارة الدعوى يستتبع اتباع أصول التسجيل نفسها المذكورة في ( المواد 48 – 61 من القرار رقم 188 ل ر ) وهي : - تقديم طلب الترقين .
- ذكر محل الإقامة .
- الحضور إلى مكتب المدير المعاون أو إبراز وكالة الوكيل إذا كان طالب الترقين لا يرغب في الحضور بنفسه .
- ذكر المعلومات اللازمة في الطلب مثل رقم العقار والمنطقة التابع لها .
- مقدار المبالغ .
- تنظيم العقد على نسختين .
- ربط الأحكام ومذكرات التنفيذ .
هذا وإن ترقين القيد في السجل العقاري يتم بثلاثة أسباب عملاً بالمادة 15 من القرار 188 ل ر / 1926 وهي :
1 – الأحكام القضائية : وهنا يجب أن يبرز الحكم القضائي وإحالة رئيس التنفيذ مع الحكم بطلب تنفيذ الحكم , وعلى أمين السجل أن يتأكد من أن منطوق الحكم يسمح بالترقين المطلوب , وان الترقين المطلوب ينطبق على القيد المدون على الصحيفة العقارية , وليس لأمين السجل أن يتأكد من تطبيق المحكمة أو دائرة التنفيذ قواعد تبليغ الحكم مثلاً .
2 – الرضى : وهي حضور صاحب الحق وطلبه ترقين الموضوع لصالحه وهنا تكون مهمة أمين السجل العقاري الحق ومن مطابقة تصريحه بالعقد على القيد المدون ومن استيفاء الذمم المالية ودفع الرسوم العقارية .
3 - القانون : عادة يكون التسجيل والترقين مصدره واحد هو القانون أو المرسوم التشريعي كما في الاستيلاء أو التأميم , فيجب على أمين السجل العقاري دراسة مضمون الصك التشريعي على ضوء القيد العقاري وتنفيذ الصك بأصول التسجيل العامة من حيث تنظيم عقد مرفقاً بالصك التشريعي وقيد العقار .
كما يحق لأمين السجل العقاري أن يرفض التسجيل , كذلك له حق رفض طلب الترقين إذا كان الطلب أو العقد غير مستجمع الأصول القانونية , وليس الترقين كما بينا إلا تسجيلاً يتضمن معاني الترقين , وإن رفض أمين السجل العقاري لطلب الترقين يكون معللاً يستند فيه إلى الأسباب التي وجدها وإلى صلاحيته في ( المادة 78 من القرار رقم 188 ل ر ) : (( على أمين السجل ـ رئيس المكتب العقاري ، أن يحقق على مسؤوليته ، من أن الأوراق المقدمة تجيز الترقين دون مخالفة لبيانات قيود السجل العقاري ، ولا لأحكام هذا القانون )) . ويجب أن يبلغ قراره على طالب الترقين كما يمكن استئناف قرار مدير السجل العقاري بالترقين , فإذا أصدرت المحكمة حكماً بفسخ القرار , جرى ترقين الإشارة المطلوب ترقينها وإذا صدقت المحكمة قرار مدير السجل فيبقى القيد .
هذا وإنه يجب أن يحرر الشرح على الترقين في صحيفة العقار , ويجب أو يؤرخ ويوقع عليه أمين السجل مع ذكر سبب الترقين ومع مهره بخاتمه وقد حرص المشرع على توقيع أمين السجل منعاً لحدوث أي تلاعب أو غش في تسجيل وترقين القيود المدونة في الصحيفة العقارية .
وإلا فإن معاملة الترقين تعتبر لاغية . وهذا ما نصت عليه ( المادة 79 من القرار رقم 188 ل ر /1926 ) :
((يحرر الشـرح على الترقين في صحيفة العقار ، ويؤرخ هذا الشـرح ويوقع عليه أمين السجل ـ رئيس المكتب العقاري بإمضائه وبالختم الرسمي ، ويذكر السبب الذي أجاز الترقين ، و إلا فان معاملة الترقين تعد لاغية )) .
ولبيان آثار ترقين إشارة الدعوى فلا بد من توضيح النقاط التالية :
1 – سقوط إشارة الدعوى ورفعها : لا تسقط إشارة الدعوى إلا بسقوط الحق المدعى به , فإن إشارة الدعوى تبقى مرتبطة بالدعوى وبمصيرها فإذا سقطت الدعوى بأحد الأسباب القانونية سقطت الإشارة التي هي عبارة عن إجراء من إجراءاتها التي أوجبها القانون وبذلك استقر اجتهاد محكمة النقض المدنية من أن : (( إبقاء إشارة الدعوى في السجل العقاري ليس سبباً من أسباب انقطاع التقادم على الدعوى والحق المدعى به , وأن تلك الإشارة باعتبارها أحد إجراءات الدعوى تنقضي بانقضائها بأحد الأسباب القانونية )) . * نقض مدني قرار رقم 1676/433 تاريخ 29/4 /1976 منشور في مجلة المحامون لعام 1976 ص 661 .
أما بالنسبة لرفع إشارة الدعوى فإن الأصل أن يقرر قاضي الدعوى رفع إشارتها مع القرار النهائي , فأن قرر رد الدعوى فيجب أن يضمن قراره عبارة " ورفع إشارتها" وإن قرر الحكم في الدعوى وجب أن يقرر رفع إشارتها بعد التنفيذ . فإن لم يضمن قراره ذلك فإن بإمكان رئيس التنفيذ رفعها عند تنفيذ الحكم سواء كان الحكم بالرد أم بالتسجيل , كما يمكن أن يطلب صاحب المصلحة م قاضي الموضوع رفعها بعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية , ويصدر قاضي الموضوع قراره برفع الإشارة في غرفة المذاكرة وبناء على استدعاء يقدمه صاحب المصلحة إليه , فإن لم يتم هذا ولا ذاك ومضت مدة طويلة على الإشارة وتغير أصحاب الحقوق وتوفي بعض أطراف الدعوى التي وضعت فيها الإشارة أو كلهم كان لصاحب المصلحة أن يرفع الأمر إلى القاضي باستدعاء دعوى يطلب فيه ترقينها ويختصم فيه صاحب الإشارة , ولا يصدر القاضي قراره بالترقين إلا في قضاء الخصومة وبعد الاستماع إلى دفوع صاحب الإشارة . ويمكن للقاضي رفعها في غرفة المذاكرة ودون علم الخصوم بعد اطلاعه على الإضبارة التي وضعت فيها الإشارة وتأكده من سقوط الحق المدعى به بالتقادم . كما يمكن ترقينها من قبل مدير السجل العقاري وفق أحكام ( المواد 27 – 28 - 29 من قانون السجل العقاري ) .
2 – انتهاء مفعول الإشارة : لا ينتهي مفعول إشارة الدعوى بصدور قرار من قاضي الموضوع ولا بقرار من رئيس التنفيذ ولا بالتنازل عنها ممن وضعها . وإنما ينتهي مفعولها بشطبها من السجل , وهذا ما يسمى الإبطال أو الترقين .
وإذا رفعت الإشارة نتيجة تسجيل العقار على اسم صاحبها في السجل فإن أثرها يبقى قائماً اعتباراً من تاريخ وضعها ولا عبرة لأي إشارة تسجل بعدها ولو كانت حجزاً .
ولا يتم رفع الإشارة إلا بإجراء عقد في السجل العقاري مشابه للعقد الذي يجب إجراؤه عند وضعها . فقد قضى الاجتهاد القضائي مثلاً بأنه إذا لم ترفع إشارة الدعوى نتيجة شطب الدعوى وبقيت على قيد العقار فلا موجب لإعادتها بعد التجديد , * نقض مدني قرار رقم 504/142 تاريخ 5/4 /1977 منشور في مجلة المحامون لعام 1977 ص 300 ,
مما يدل على أن مفاعيل الإشارة تبقى سارية ولو تقرر رفعها بشطب الدعوى ما لم يجر ترقينها أصولاً بعقد رسمي في السجل العقاري يتم بموجبه شطبها في صحيفة العقار , وعلى ذلك فقد قضى الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض بما يلي : (( إن إشارة القيد على صحيفة العقار يبقى مفعولها ولو تقرر ترقينها , ما لم يلجأ صاحب الحاجة إلى تنفيذ قرار الترقين , وإن الأخذ بهذا الاجتهاد منوط بأن لا تكون المحكمة التي أصدرت قرار الترقين قد فصلت في موضوع الدعوى القائمة أمامها والتي وضعت الإشارة من أجلها )) . * نقض مدني قرار رقم 563/1591 تاريخ 18/10 /1981 منشور في مجلة المحامون لعام 1982 ص 37 .
فإذا فصلت الدعوى بالرد واكتسب القرار الدرجة القطعية فلم يعد لتلك الإشارة من الناحية العملية أي مفعول حقيقي ولا تؤثر على الحقوق المترتبة بعدها . ومن الجدير بالملاحظة أن الأثر القانوني لوضع إشارة الدعوى يختلف عن الأثر القانوني لترقين حق الانتفاع فبينما هو في إشارة الدعوى لا ينسحب إلى الماضي ند أنه في الانتفاع ينسحب إلى تاريخ وفاة المنتفع .
خلاصة ما تقدم نقول : إن ترقين الإشارات عن صحيفة العقار لا يكون إلا بحكم قضائي أو باتفـاق ذوي الشـأن عملاً ( بالمادة 15 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) فإذا كانت صحيفة العقار تحمل عدة إشارات فعلى المدعي إذا كان يطالب بترقينها إدخال أصحاب هذه الإشارات في الدعوى إلى جانب المدعى عليه صاحب التسجيل كي يصدر الحكم بترقينها قبلهم , أما إذا قبل بنقل ملكية العقار إليه مثقلاً بهذه الإشارات فلا مبرر لذلك الإجراء .
أما إذا وردت هذه الإشارات إلى صحيفة العار بعد إشارة الدعوى وبعد صدور الحكم وقبل تنفيذه فإن رئيس التنفيذ يملك صلاحية ترقينها عند تنفيذ الحكم بالتسجيل .
لأن الحكم ينسحب بأثره إلى تاريخ قيد إشارة الدعوى وفي ذلك الوقت لم تكن صحيفة العقار تحمل سوى إشارة الدعوى وبذلك تكون إشارات الحجز مثلاً قد وردت على ملك غير المحجوز عليه , وإشارة الدعوى تحفظ صاحبها في العقار تجاه الغير ذوي هذه الإشارات الذين كانوا على علم بإشارة الدعوى حينما قيدوا حقوقهم فهم يعتبرون قابلين بما ينجم عنها مقدما ً , لذلك فلا حاجة لإقامة دعوى جديدة بمواجهة أصحاب الإشارات هؤلاء للحصول على حكم بترقينها وإلا فإننا نكون قد حملنا المدعي صاحب الحق أكثر مما يجب أن يتحمله قانوناً لأن الحكم الذي حصل عليه يؤكد حقه في العقار تجاه العموم ما دامت إشارة الدعوى مقيدة على صحيفته .
ثانياً : أحكام خاصة تتعلق بترقين إشارة الدعوى :
إن لأمين السجل العقاري عند طلب تسجيل حق صلاحية تدقيق الوثائق المؤيدة للتسجيل , كذلك له الصلاحية عند ترقين قيد مؤقت مدون في الصحيفة العقارية , وإذا وجد أن طلب الترقين أو التسجيل لا يسمح بالترقين أو بالتسجيل لوجود نقص في الوثائق أو مخالفة الوثائق المرفقة بالطلب للنصوص القانونية النافذة فله أن يرفض طلب التسجيل أو الترقين بأن يتخذ قراراً يبين فيه أسباب الرفض يبلغه أصحاب العلاقة , هذا القرار يمكن أن يقع في حالتين :
- الأولى : حالة التقديم الطلب بالتسجيل أو الترقين ولا يقتنع أمين السل العقاري بالحجج والوثائق التي قدمها صاحب الطلب , فله أن يرفض طلب التسجيل .
- الثانية : إن صاحب العلاقة يتقدم بمعاملة كاملة يضمنها طلبه وقد يسجل هذه المعاملة في السجل اليومي للمكتب المعاون وتصبح عقداً ولدى تدقيق أمين السجل العقاري للعقد يتضح له عدم إمكانية التسجيل فله أن يرفض أيضاً بقرار يضمنه أسباب الرفض , أي أن يتم بجميع مراحل المعاملة منذ تقديم طلب استدعاء إلى مرحلة كون طلب التسجيل قد أصبح عقداً أو نظم به محضر ودفعت الرسوم العقارية عنه .
وأن الرفض يمن أن يجري بقرار معلل ويمكن أن يجري بحاشية يسطرها أمين السجل العقاري على الطلب يضمنها رفضه أو عدم موافقته على ما جاء بالاستدعاء , وهنا يحق لصاحب الطلب استئناف قرار الرفض الذي هو قرار أو حاشية تتضمن الرفض إلى محكمة البداية المدنية في المحافظة التابع لها السجل العقاري ويمكن لصاحب الطلب خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغ قرار الرفض وتاريخ الحاشية التي رفض الطلب من أجلها .
لهذا المستدعي أن ينظم لائحة يضمنها النقاط التي رفض أمين السجل العقاري الطلب من أجلها وتسجيل هذه اللائحة الاستئنافية لدى ديوان محكمة البداية وتكون على عدة نسخ يبلغ القاضي البدائي نسخة منها إلى أمين السجل العقاري لبيان رأيه في اللائحة الاستئنافية وله أن يطلب المعاملة التي رفض تسجيلها أمين السجل العقاري فإذا تبلغ أمين السجل طلب القاضي للمعاملة على أمين السجل العقاري أن يضع قيداً مؤقتاً في الصحيفة العقارية ليحفظ حق المستأنف بالأولوية وينظم قائمة بالأوراق التي يتضمنها العقد يحفظ نسخة لديه إلى أن يصل الرد إلى القاضي مع المعاملة المرفوضة فينظر القاضي بقرار الرفض وما إذا كان مستنداًَ إلى أحكام قانونية أو نظامية سارية المفعول و وكذلك ينظر في الأسباب التي أوردها المستأنف ويصدر بنتيجة دراسته للإضبارة قراره بتصديق قرار أمين السجل أو فسخه ( المادة 76 من القرار رقم 188 ل ر ) وجميع هذه الأمور تتم في غرفة المذاكرة ولا تحتاج إلى محاكمة علنية يحضر فيها أي من الطرفين وبعد أن يصدر القاضي قراره ويبلغه إلى أمين السجل العقاري , على أمين السجل أن ينظر في القرار فإذا كانت محكمة البداية قد صدقت قراره فيجب عليه أن يرفض القيد المؤقت من الصحيفة العقارية ويحفظ المعاملة في المكتب المعاون , وإذا كان القرار يتعلق بعقد فيجب حفظه في المكتب المعاون ويؤشر على حفظه في السجل اليومي لأمانة السجل العقاري ويحفظ في مكان تسلسله في المستودع بنسخة عن القرار .
أما إذا كان قرار محكمة البداية يقضي بفسخ قرار أمين السجل العقاري فيجب على أمين السجل أن يستمر في التسجيل إذا كان الرفض جرى على عقد ويبقى تاريخ ورقم العقد نافذاً أما إذا كانت معاملة فيجب على أمين السجل العقاري أن يربط نسخة عن قرار محكمة البداية بالمعاملة ويرسلها إلى رئيس المكتب المعاون ويوعز إلى رئيس المكتب بتسجيلها في السجل اليومي بعد دفع الرسوم القانونية وهذا الأصل الموجز السريع هو كون قرار محكمة البداية مبرماً لا يقبل أي طريق من طرق المراجعة وهو لحفظ حقوق الناس من تجاوز موظفي الدوائر العقارية للدور المرسوم في القوانين وقرار المحكمة يخضع للرسوم القضائية ولا يحتاج تنفيذه في السجل العقاري إلى اتباع تنفيذ الأحكام القضائية الأخرى , بل يرسل مباشرة من المحكمة إلى السجل العقاري لما له من صفة ولائية .
هذا وقد استقر الاجتهاد القضائي على أن استئناف قرار مدير السجل العقاري لا يمنع من الادعاء موضوعاً بأصل الحق أمام القضاء , وهذا يعني أن صدور قرار من أمين السجل العقاري وتصديقه أو فسخه بقرار محكمة البداية لا يمنع المتضرر من رفع دعوى أساس أمام المحكمة والمطالبة بالتسجيل أو فسخ التسجيل للحق .
* شرح النظام العقاري – الأستاذ محمد عدنان البيك ص 376 .
وخلاصة ما تقدم يمكن القول بأنه : إذا رفض مدير السجل العقاري ترقين إشارة الدعوى أو تسجيلها رغم عدم وجود الأسباب الداعية لذلك فإن قراره هذا قابل للاستئناف أمام محكمة البداية المدنية في محل العقار وتقضي به في غرفة المذاكرة بقرار مبرم , وإذا تضرر صاحب العلاقة من هذا الرفض فبإمكانه مقاضاة مدير السجل بطلب التعويض .
وقد استقر الاجتهاد القضائي من أن استئناف قرار رئيس المكتب العقاري برفض طلب تسجيل أو ترقين أمام محكمة المحل التي تنظر في الموضوع في غرفة المذاكرة وإصدارها بذلك قراراً مبرماً لا يمنع أصحاب العلاقة من اللجوء إلى محكمة الموضوع في قضاء الخصومة , وأن صلاحية المحكمة في النظر في بالدعوى استناداً إلى ( المادة 80 من القرار رقم 188 ل ر ) مقصورة على تثبيت قرار الرفض أو الأمر بإجراء قرار القيد وقرارها مبرم ولا تختص بالنظر في طلب التعويض , وهذا لا يحول دون حق المتضرر من إقامة دعوى أصلية بطلبه . *نقض مدني قرار رقم 1420/650 تاريخ 29/6/1975 منشور في مجلة المحامون لعام 1975 ص 737 .
والمحكمة تثبت قرار الرد إذا كان مستنداً إلى سبب قانوني وإلا فتأمر أمين السجل بإجراء القيد في المكان المناسب له وفقاً لمرتبة قيد الطلب في السجل اليومي , وإذا روجعت المحكمة بقرار الرد فيجب على أمين السجل أن يري قيداً مؤقتاً للحق المطلوب تسجيله وكل اعتراض على إنجاز معاملة عقارية يجب أن يجري عن طريق القضاء بشكل حجز احتياطي , وهذا الحجز يبلغ بواسطة رئيس التنفيذ إلى أمين السجل الذي يسجله في صحيفة العقار ,واعتباراً من هذا التبليغ لا يمكن إجراء أي تسجيل جديد بشأن العقار , ويرقن أمين السجل حكماً هذا الاعتراض إذا لم يتم دعوى تسجيل في صحيفة العقار في مهلة ثمانية أيام ( المادة 81 من القرار رقم 188 ل ر ) .




المبحــث الثامـن
مواضيـع عقاريـة فرعيـة
أولاً : حالة تزاحم إشارات الدعوى في السجل العقاري :
1 – تزاحم إشارات الدعوى في السجل العقاري : من المعروف أن للعقارات في هذه الأيام قيمة هامة وأن التعامل فيها له مجال واسع في الحياة العملية لكل بلد , لذا فإن تنظيم أمور تسجيل الحقوق من الأهمية بمكان , وما دام السجل اليومي والتسجيل فيه يكسب ويعلن الحق المسجل فإن في تزاحم المعاملات التي تقدم إلى رئيس المكتب المعاون , والتي تتعلق بعقار واحد أو عدة عقارات أهمية كبيرة فإذا تركت للتقدير أو لرأي الموظف المختص ترتب نتائج سيئة سواء كانت على أصحاب الطلبات أو على الموظف رئيس المكتب المعاون , لذلك فقد وضع المشرع أصول وضمنها في ( المادة 65 من القرار رقم 188 ل ر ) وهذه الأصول التي نص عليها المشرع هي :
أ - معاملتان تتعلقان بعقار واحد تقدم صاحب المعاملة الأولى إلى رئيس المكتب المعاون وسجلها رئيس المكتب المعاون ثم بعد دقائق تقدم صاحب المعاملة الثانية , فيجب على رئيس المكتب المعاون قبول المعاملة الثانية وتسجيلها إذا كانت مكتملة الشروط وبعد أن يرفع رئيس المكتب المعاون العقود في اليوم الثاني لأمانة السجل العقاري يعتبر التسجيل في الصحيفة العقارية للمعاملة الأولى وينظر في أمر المعاملة الثانية فإذا كانت الأولى بيع العقار وكانت الثانية وضع إشارة الدعوى على مالك العقار جرى رفض تسجيل المعاملة الثانية , وإذا كانت المعاملة الأولى دعوى والمعاملة الثانية حجز جرى تسجيل المعاملة الأولى والثانية وهكذا فإنه يجب النظر في وضع العقد الثاني فإذا انتهت علاقة المالك نهائياً في تسجيل المعاملة الأولى جرى رد الثانية وإن كان لا زال المالك في الصحيفة والمعاملتان تتضمنان وضع قيد على ملكية المالك لنزاع لم يحسم في القضاء فتسجل كافة العقود ويبقى صاحب الإشارة الأولى إذا حصل على حكم أو سبب صحيح للتسجيل وتقدم به يسجل وتشطب الإشارات التي تلت إشارته , أما إذا حصل على حكم صاحب الإشارة الثانية فلا يستطيع تسجيل حقه إلا إذا رضي بالإشارة الأولى وتحمل نتائج مفاعيلها فإذا حصل صاحب الإشارة الأولى على حكم ونفذه أصولاً فله أن يطلب التسجيل وترقين اسم صاحب الإشارة الثانية ولو سجل العقار باسم صاحب الإشارة الثانية وعلى أمين السجل العقاري إجابة طلبه .
ب - معاملتان تتعلقان بعقار واحد تقدم بهما أصحابهما بوقت واحد إلى رئيس المكتب المعاون أي أنهما دخلا المكتب المعاون في لحظة واحدة , فهنا يجب على رئيس المكتب المعاون أن يربط المعاملتين ويدون محضر ضبط على نسختين يذكر فيه أنهما وردتا متزاحمتين ويرفعهما إلى أمانة السجل العقاري .
وفي هذا المجال لم يذكر المشرع الواجب الملقى على أمين السجل العقاري إزاء التزاحم إلا أن ( المادة 76 من قانون السجل العقاري ) أوضحت انه إذا لم يتمكن أمين السجل العقاري من تنفيذ طلبات وردت معاً فعليه أن يخبر أسحاب الطلبات استحالة تنفيذ طلباتهم ويعطيهم مهلة مناسبة لطلب احدهما سحب طلبه أو تقرير الأولوية للآخر , فإذا لم يفعلا ذلك رفض الطلبين معاً ولهما حق استئناف قرار الرفض لدى محكمة البداية المدنية وفقـاً لأحكام ( المادة 80 من قانـون السـجل العقاري ).
الجدير بالذكر أن مدير السجل العقاري كان يرقن الحجوز أو الدعاوى اللاحقة بقرار يصدره ويرقن الإشارات اللاحقة إذا اكتسبت الأولى الدرجة القطعية , إلا أن وزارة العدل قد أصدرت في عام 1974 رأياً يتضمن بأنه : ليس من صلاحية مدير السجل العقاري ترقين الحجوز اللاحقة لإشارة الدعوى , أو ترقين إشارة دعوى لاحقة لإشارة دعوى سابقة , ويجب العودة للمحاكم لطلب ترقينها بدعوى أو التدخل بالدعوى أو إضبارة الحجز , وقد جاء هذا الرأي مخالفاً لنص ( المادة 65 من قانون السجل العقاري ) والتي تنص على أنه : (( إذا تقدم للمكتب استدعاءات متعددة في يوم واحد بحق عقار واحد ، فتعين درجة الأولوية في الحقوق المترتبة على العقار المذكور ، اعتباراً من ساعة إيداع الاستدعاء .
أما إذا وردت استدعاءات متعددة بحق عقار واحد ، وصادف إيداعها في المكتب بوقت واحد ، فيحرر الشرح اللازم عن هذه الحالة في السجل وتسجل الحقوق متزاحمة )) .
وبذلك فإن رأي وزارة العدل يعطل مبدأ الأولوية الذي يعتبر أحد أركان السجل العقاري لأن الإشارة اللاحقة للإشارة الأولى يعتبر تسجيلها مؤقتاً لحين انتهاء الدعوى الأولى , فإذا انتهت الأولى إلى صدور حكم أصبح قطعياً أضحت الإشارات اللاحقة ملغاة حكماً ولأصحابها الرجوع على المالك البائع بملاحقة أمواله الأخرى لأن ( المواد 9 – 11 – 13 من قانون السجل العقاري ) أعطت للإشارة التي تسجل قوة تكسب صاحبها الحق وتنازع من خلفه كما أن الإشارة إذا انتهت إلى حكم قطعي ارتد بموجبها اكتساب الحق إلى تاريخ تدوين الإشارة أي أنه عند تسجيل حكم وضعت إشارته في صحيفة العقار وتلته إشارات لاحقة يعتبر تنفيذ الحكم أو يعتبر واقعة التسجيل ولأنها تمت منذ وضع إشارة الدعوى على الصحيفة وبالتالي يعتبر واضعوا الإشارات التالية قد طلبوا وضع إشاراتهم على شخص آخر هو المشتري الذي ليس لهم علاقة به , لذا فإن إشاراتهم تصبح كأنها لم تكن , وشطب هذه الإشارات من ضمن صلاحيات مدير السجل العقاري , وليس من القانون بشيء أن يسجل لصاحب الحق الأول ويطلب منه قبول الإشارات اللاحقة .
2 – تزاحم إشارات الدعوى في السجلات المختلفة : إذا كان للعقار أكثر من قيد واحد , فكان له قيد في السجل العقاري وقيد في البلدية أو المحافظة وقيد في الجمعية , فإن العبرة لإشارة الدعوى التي توضع على صحيفته في السجل العقاري لأنه الأصل , ولا عبرة للإشارات الموضوعة في قيود الجمعية أو البلدية ما لم تكن صحيفته خالية من أية إشارة في السجل العقاري , فإن وجدت إشارة على صحيفته في السجل العقاري فهي التي تقدم وإن كانت إشارة الجمعية أو الجمعية أسبق منها , أما إذا كانت صحيفته في السجل العقاري خالية من الإشارات , فإن الإشارات على صحيفته في البلدية تتفاضل فيما بينها وتقدم على إشارات الجمعية , وكذلك إشارات الجمعية تتفاضل فيما بينها , أما إذا كان للعقار قيدان أحدهما في السجل العقاري والآخر في السجل المؤقت , فإن الإشارة يجب وضعها في السجل المؤقت , لأن السجل العقاري لن يضعها أصلاً مع وجود صحيفة للعقار في السجل المؤقت عملاً بأحكام ( المادة 16 من القرار التنظيمي رقم 202 / ن المتضمن تطبيق قانون إعمار العرصات ) والتي أوجبت على الجهة الإدارية المختصة – ويقصد بها الجهة المختصة لمنح رخص البناء – أن تبلغ الدوائر العقارية أو المؤسسة العامة للإسكان , حسب الحال , بصدور رخصة البناء مع طلب التوقف عن إجراء المعاملات على العقار المرخص حتى إشعار لاحق , وعندها يقوم مدير السجل العقاري بتسجيل إشارة التوقف عن إجراء المعاملات على صحيفة العقار ويرسل إلى مدير السجل المؤقت بياناً عن الإشارات المدونة لديه ليقوم بتدوينها على الصحيفة المفتوحة للعقار في السجل المؤقت , ويمتنع فور تسجيل تلك الإشارة عن تسجيل أية إشارة أو حجز أو قيد أو بيع أو رهن لديه وتنتقل هذه المعاملات إلى السجل المؤقت حيث أوجبت ( المادة 17 من القرار رقم 202 / ن على الجهة الإدارية أن تحيل إليه أيضاً صورة عن الرخصة ومصورات الأقسام وعن قيد العقار والقسم المرخص فيفتح أمين السجل المؤقت صحيفة لكل قسم من أقسام العقار المرخص تدون في كل منها أسماء المالكين المرخص لهم وحصصهم والحقوق والإشارات المدونة في الصحيفة العقارية ورقم الرخصة وتاريخها وأوصاف كل قسم ( المادة 18 من القرار رقم 202 / ن ) ولا تعاد المعاملات إلى السجل العقاري إلا بعد تنظيم مشروع إفراز وتصحيح أوصاف العقار فعندها يطلب مدير السجل العقاري موافاته بالسجل المؤقت الخاص بالعقار أو بالمقسم مع جميع الوثائق المتعلقة به , وعندئذ يقوم مدير السجل العقاري بنقل المقسم لاسم المشتري الأخير في قيود السجل العقاري , مع جميع الإشارات المدونة في السجل المؤقت , ويرقن حكماً إشارة توقيف المعاملات , ويوقف إعطاء سند التمليك للمشتري ما لم يقم بدفع جميع الالتزامات المترتبة على المقسم الذي اشتراه . ( المادة 30 من القرار التنظيمي ) .
ومن ذلك يتبين أن المشرع قنن أحكام التسجيل في السجل المؤقت بصورة تمنع التعارض بين التسجيل فيه والتسجيل في السجل العقاري , وكأنه اعتبر السجل المؤقت جزءاً من الصحيفة العقارية للسجل العقاري , فعندما تغلق تلك الصحيفة مؤقتاً بإشارة التوقف عن تسجيل المعاملات وتنتقل الإشارات المدونة عليها إلى السجل المؤقت وفق مبدأ العمل في الصحيفة المفتوحة للعقار ومقاسمه في السجل المؤقت , ولا يعود العمل في الصحيفة العقارية إلا بعد إغلاق الصحيفة في السجل المؤقت ونقل جميع الإشارات المدونة عليها مجدداً إلى السجل العقاري , وهذا يعني أن صحيفة العقار في السجل العقاري , مادامت خالية من إشارة توقيف المعاملات نظراً لفتح السجل المؤقت للعقار نفسه فإن تسجيل الإشارات عليها منتج لآثاره القانونية , وإذا حدث خطأ ولم تسجل إشارة توقيف المعاملات في السجل العقاري رغم فتح صحيفة في السجل المؤقت فتعتبر الإشارة الموضوعة في السجل العقاري , ويكون لها الأفضلية بتاريخ وضعها وتقدم على الإشارات الموضوعة في السجل المؤقت إذا كانت لاحقة لها وتقدم عليها إشارة السجل المؤقت السابقة لها و على أساس أن الصحيفة في السجل المؤقت جزء من الصحيفة العقارية في السجل العقاري , وهذا لا يمنع المتضرر من جراء ذلك ملاحقة مدير السجل العقاري بالتعويض عليه من جراء خطئه في عدم تدوين إشارة توقيف المعاملات , وما يؤدي ذلك إلى الغرر بالمشتركين للعقار وعندما يراجعون السجل المؤقت فيجدون صفحته خالية بينما هي في السجل العقاري مثقلة بالإشارات , وإذا نظم مدير السجل العقاري عقداً بوضع الإشارة ثم تبين له وجود إشارة توقيف المعاملات على صحيفته فعليه إلغاء الإشارة وإرسال العقد إلى السجل المؤقت للتسجيل . * التدابير التحفظية – للأستاذ محمد فهر شقفة ص 45 .
ثانياً : حالة مصير إشارة الدعوى في حال شطب الدعوى :
في حال انتهاء الدعوى العينية العقارية بالشطب فغنه يتعين ترقين إشارة الدعوى عن صحيفة العقار , لأن الشطب يبطل استدعاء الدعوى وكافة الإجراءات المترتبة عليه , وإذا لم يذكر في قرار الشطب ترقين إشارة الدعوى عن صحيفة العقار فإن إلغاؤها متوجب حكماً وعلى رئيس التنفيذ أن يتخذ قراراً بذلك عندما يطلب إليه تنفيذاً لقرار الشطب بترقين إشارة الدعوى المشطوبة عن صحيفة العقار .
وقضى الاجتهاد القضائي بأنه إذا لم ترفع إشارة الدعوى نتيجة شطب الدعوى وبقيت على قيد العقار , فلا موجب لإعادتها بعد التجديد مما يدل على أن مفاعيل الإشارة تبقى سارية ولو تقرر رفعها بشطب الدعوى ما لم يجر ترقينها أصولاً بعقد رسمي في السجل العقاري يتم بموجبه شطبها في صحيفة العقار .
* نقض مدني قرار رقم 504 /142 تاريخ 5/4/1977 منشور في مجلة المحامون لعام 1977 ص 300 .
وعلى ذلك قضى الاجتهاد القضائي فجاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي : (( إن إشارة القيد على صحيفة العقار يبقى لها مفعولها ولو تقرر ترقينها ما لم يلجأ صاحب الحاجة إلى تنفيذ قرار الترقين وأن الأخذ بهذا الاجتهاد منوط بأن لا تكون المحكمة التي أصدرت قرار الترقين قد فصلت في موضوع الدعوى القائمة أمامها والتي وضعت الإشارة من أجلها )) .
* نقض مدني قرار رقم 536 /1591 تاريخ 18/1/1981 منشور في مجلة المحامون لعام 1982 ص 37 .
فإذا فصلت بالرد واكتسب القرار الدرجة القطعية فلم يعد لتلك الإشارة من الناحية العملية أي مفعول حقيقي لا يؤثر على الحقوق المترتبة بعدها .




الفصـل الرابـع
إشـــارة الحجــز
المبحـث الأول
تعريف إشـارة الحجـز ومفهومها
أولاً : تعريف إشارة الحجز :
الحجز هو منع المدين من التصرف بماله أو بجزء منه مؤقتاً حتى انتهاء المنازعة القضائية و أي وضع أموال المدين تحت تصرف القضاء بغية منعه من التصرف فيها أو تهريبها إضراراً بالدائن حتى إيفاء مطلوبه . * نقض مدني قرار رقم 63 /53 تاريخ 9/12/1952 منشور في مجلة المحامون لعام 1952 ص 13 .
وتعتبر إشارة الحجز المقيدة على صحيفة العقار من القيود الاحتياطية التي تهدف إلى حفظ حق صاحبها على العقار تجاه الغير ريثما يبت في دعوى الأساس ذلك أن قيد هذه الإشارة على صحيفة العقار يكسب الحاجز الضمانات العائدة لتسجيل الحقوق العينية وإن كان الحجز لا يتناول حقاً عينياً .
ثانياً : مفهوم إشارة الحجز وأنواعه :
الحجز يضع المال المحجوز تحت يد القضاء ويمنع صاحبه من التصرف به تصرفاً من شأنه الإضرار بالحاجز , سواء كان هذا التصرف عملاً قانونياً أو مادياً من شأنه أن يؤدي إلى استبعاده أو استبعاد ثماره من دائرة الضمان العام للدائن الحاجز .
وقد عالج المشرع السوري في ( المواد 312 – 314 من قانون أصول المحاكمات ) حالات الحجز الاحتياطي وبمقتضاها هناك حالات عامة وحالات خاصة , فالمادة 312 بحثت في الحالات العامة وبينت النواحي التي يمكن فيها إلقاء الحجز وتشمل هذه الحالات الأموال المنقولة وغير المنقولة على السواء في حين بحثت المادتان 313 – 314 في حالات خاصة , فالمادة 313 تناولت حجز المنقولات التي للمستأجر في العقار المأجور ضماناً لامتياز المؤجر , والمادة 314 بحثت في حجز المال المنقول أو العقار إذا كان الحاجز يدعي حقاً عينياً عليهما .
ولا يختلف الحجز العيني المنصوص عنه في المادة 314 عن مفهوم الحجز الاحتياطي الذي يدخل ضمن مفهوم الحجز الاحتياطي الذي يدخل ضمن مفهومه إلا من حيث أنه لا يهدف إلى بيع المال لأجل وفاء دين الحاجز بل إلى إعادته إلى صاحب الحق فيه .
ومن الرجوع إلى ( المواد 312 – 313 – 314 – 376 – 377 – 378 ) من قانون أصول المحاكمات المدنية يتضح لنا بأن المشرع قد عدد أربعة أنواع للحجز هي :
1 – حجز أموال المدين .
2 – حجز موجودات العين المؤجرة .
3 – الحجز الاستحقاقي .
4 – حجز الإيرادات والأسهم والأسناد والحصص .







المبحـث الثانـي
طلـب وضع إشـارة الحجـز
( وحق صاحب العلاقة بالجمع بينها وبين إشارة الدعوى )
أولاً : طلب وضع إشارة الحجز :
يتم وضع إشارة الحجز على الصحيفة العقارية بموجب طلب يقدم إلى المحكمة المختصة بأحد الطريقتين التاليتين :
1 – باستدعاء الدعوى : ويكون ذلك إما لقاضي الأمور المستعجلة وإما إلى محكمة الموضوع .
أ – عن طريق قاضي الأمور المستعجلة : إذا قدم طلب الحجز إلى قاضي الأمور المستعجلة وجب ألا يتضمن استدعاء الدعوى سوى طلب الحجز فقط دون أي طلب آخر موضوعي بأساس الحق , وتسجل الدعوى في سجل الأساس المستعجل , وتأخذ رقماً مستعجلاً وترى في غرفة المذاكرة ولا يبلغ المطلوب الحجز عليه , ولا يدعى لبيان رأيه لا قبل الحجز ولا بعده , ولا يعين موعد لرؤيتها , وتنتهي الدعوى إما بإلقاء الحجز وإما برده , وفي حال إلقاء الحجز يتوجب على الحاجز أن يقيم الدعوى بأصل الحق أمام المحكمة المختصة خلال ثمانية أيام اعتباراً من تاريخ تنفيذ الحكم بالحجز ما لم يكن مستنداً إلى حكم قضائي أو سند قابل للتنفيذ ( المادة 315 من قانون أصول المحاكمات ) ويشير الحاجز في الدعوى إلى صدور قرار الحجز ويبرز للمحكمة صورة مصدقة عنه ويطلب منها تثبيته .
ب – عن طريق محكمة الموضوع : وإذا قدم طلب الحجز إلى محكمة الموضوع فيجب أن يشمل استدعاء الدعوى على مطالب المدعي بأصل الحق إضافة إلى طلب الحجز و مالم تكن الدعوى بأصل الحق قائمـة أمام المحكمـة , عمـلاً بأحكام ( المادة 116 من قانون أصول المحاكمات ) . كما يجب أن يتضمن استدعاء الدعوى نفسه طلب تثبيت الحجز مع القرار النهائي , وتسجيل الدعوى في سجل الأساس العادي وأن تأخذ رقماً لها وينظر القاضي بطلب الحجز في غرفة المذاكرة وقبل تبليغ الخصم ودعوته , ويصدر قرار بإلقاء الحجز أو رده أولاً ومن ثم يدع الخصم ويبلغه استدعاء الدعوى ويعين له موعداً لإبداء دفوعه فيها .
ومن الجدير بالذكر انه ما من مانع من طلب الحجز مع استدعاء الاستئناف ولا يعتبر في هذه الحالة من الطلبات الجديدة التي لا يجوز طلبها لأول مرة أمام محكمة الاستئناف .
2 – بطلب عارض : قد تكون الدعوى بأصل الحق قائمة والمدعي فيها لم يطلب الحجز في بدايتها إما لملاءة المدين وإما لعدم خوف المدعي الدائن من تهريب المدعى عليه المدين لأمواله , أو لعدم وجود وثيقة خطية لديه تبرر له طلب الحجز فينتظر حتى يتوفر لديه الدليل الكافي في دعواه , كأن يقر المدين أو يثبت دائنيته له بالبينة الشخصية , أو بالخبرة , وعند ذلك يتقدم إلى محكمة الأساس بطلب لإلقاء الحجز , ويكون طلب الحجـز في هذه الحالة عن طريق الطلب العارض وفق أحكام ( المادة 158 من قانون أصول المحاكمات ) ويجب أن يتضمن طلب الحجز في هذه الحالة طلب تثبيت الحجز مع القرار النهائي إضافة إلى طلب الحجز , وينظر القاضي في هذا الطلب في غرفة المذاكرة , ولا يبلغ إلى الخصم إلا بعد البت بطلب الحجز وتقرير ضم الطلب إلى ملف الدعوى .
* التدابير التحفظية للأستاذ محمد فهر شقفة ص 140 .
ثانياً : حق صاحب الدعوى بالجمع بين وضع إشارة الحجز وإشارة الدعوى :
إن القانون أعطى الدائن من جهة وصاحب الحق العيني من جهة أخرى حجز العقار ( المواد 312 و 314 و 320 من قانون أصول المحاكمات المدنية ) وهو حق متى توفرت للمحكمة أدلة الترجيح فيه مكن صاحبه من الحصول على قرار بالحجز الاحتياطي وهو قرار يجري تنفيذه عن طريق أمين السجل العقاري بوضع إشارة الحجز على صحيفة العقار طبقاً لأحكام ( المادة 9 من القرار رقم 188 ل ر لعام 1926 ) .
وإن الحق بحجز العقار المكرس بنص القانون للدائن أو لمدعي الحق العيني هو إجراء مستقل عن حقه في وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار وأن من حقه الجمع بينهما , بحيث يستطيع مشتري العقار مثلاً أو مدعي الحق العيني على العقار , أن يلب إلقاء الحجز الاحتياطي على صحيفته العقارية وأن يضع في الوقت نفسه إشارة الدعوى أيضاًَ , باعتبار أن لكل واحد منهما مستند ونص قانوني واجب التطبيق , ولا يجوز للقاضي أن يحجب عن المشتري أو مدعي الحق العيني حقه بحجز العقار بحجة الاكتفاء بوضع إشارة الدعوى أو بحجة أنها تحفظ حق صاحبها اتجاها الغير الذي يريد تسجيل حق عيني أو شخصي على صحيفة العقار .
* مقال للأستاذ بشير جزائرلي منشور في مجلة المحامون لعام 1988 ص 892 .
لأن حجب هذا الحق عن المدعي ينطوي على تجاوز لنص قانوني , ولأن إشارة الحجز وإن كانت تلتقي مع إشارة الدعوى من جهة حفظ حق صاحبها تجاه الغير إلا أن لها آثاراً قانونية متميزة ومنفردة عن آثار إشارة الدعوى .
فالحجز الاحتياطي هو إجراء تحفظي يوضع بموجبه العقار المحجوز تحت يد القضاء تمهيداً لاقتضاء الدائن حقه منه عند الثبوت و وهو ما يعني أن الحجز يمنع المدعى عليه من إجراء أي قيد جديد على العقار حتى نتيجة البت بالحجز وقد تأيد هذا التعريف للحجز بنص ( المادتين 81 و 82 من قانون السجل العقاري ) والتي جاء فيها بنص ( المادة 81 ) ما يلي :
(( كل اعتراض على انجاز معاملة عقارية يجب أن يجرى عن طريق القضاء بشكل حجز احتياطي وهذا الحجز يبلغ ، بواسطة الإجراء إلى أمين السجل ـ رئيس المكتب العقاري ، الذي يسجله في صحيفة العقار .
واعتباراً من هذا التبليغ ، لا يمكن إجراء تسجيل جديد بشان العقار .
ويرقن أمين السجل ، حكماً ، هذا الاعتراض ، إذا لم تقم الدعوى ، وتسجل في صحيفة العقار في مهلة ثمانية أيام )).
وجاء في نص ( المادة 82 ) ما يلي : (( كل حجز تنفيذي وكل حكم مطلوب تنفيذه ، يجب تبليغه إلى أمين السجل ـ رئيس المكتب العقاري من قبل دائرة الإجراء ، بواسطة رئيس المكتب المعاون .
واعتباراً من التبليغ ، لا يمكن إجراء إي قيد جديد على العقار حتى رفع الحجز ، أو في أثناء معاملة التنفيذ .
وتسجل الدعاوى العينية العقارية في السجل العقاري ، بعد تبليغ المكتب المعاون استدعاء الدعوى ، الذي يجب أن يكون مؤشراً عليه وفقاً للأصول من رئيس قلم المحكمة التي رفعت إليها الدعوى .
ويجري التبليغ بمهمة الفريق صاحب الشأن .
ويكون الأمر كذلك اعتباراً من تبليغ القرار القاضي ببيع عقار بالمزاد العلني ، وفقاً للمادة (163) من القرار (3339) المؤرخ في 12 ت2 سنة 1930 )).


المبحــث الثالــث
قيد إشـارة الحجـز في السـجل العقـاري وآثـار ذلك
أولاً : قيد إشارة الحجز في السجل العقاري :
عن قرار الحجز الاحتياطي الذي يحصل عليه المدعي أو صاحب الحق العيني من المحكمة المختصة هو قرار رسمي واجب التنفيذ ويكون تنفيذ قرار الحجز عن طريق دائرة التنفيذ وهنا يطلب المدعي من دائرة التنفيذ تبليغ أمين السجل العقاري نسخة عن القرار , وعلى رئيس التنفيذ إحالة نسخة من قرار الحجز إلى أمين السجل العقاري وطلب تسجيل القرار في الصحيفة العقارية , وعلى صاحب الحق دفع الرسم القانوني وربط قرار الحجز بمحضر عقد عقاري على ثلاث نسخ بوضع إشارة الحجز على صحيفة العقار , كما هو الحال عند وضع إشارة الدعوى ويودع ذلك في إضبارة ويبرزها لرئيس السجل المعاون , حيث يسجل في السجل اليومي في الساعة واليوم الذي أبرزه فيه ثم يسجل في الصحيفة العقارية ويرسل إلى المحكمة التي أصدرت قرار الحجز جواباً بأن قرار الحجز الاحتياطي قد نفذ في الصحيفة العقارية .
ويشترط في قرار الحجز المتعلق بعقار أن يكون المحجوز عليه مالكاً لهذا العقار في السجل العقاري , فإذا لم يكن مسجلاً في السجل العقاري على اسم المحجوز عليه تعذر تنفيذ الحجز ما لم يكن المحجوز عليه وارثاً , فعند ذلك يجوز وضع إشارة الحجز على ما سيؤول إليه من العقار المسجل باسم مورثه . * نقض مدني قرار رقم 109 /201 تاريخ 9/2/1963 القاعدة 1358 من الاجتهاد القضائي لضاحي وبدر الجزء الأول ص 371 .
لأن قرار الحجز الاحتياطي على العقارات كما استقر عليه الاجتهاد يستهدف منع صاحبها من بيعها أو التفرع عنها بصورة لا تتعدى وضع هذه العقارات تحت سلطة القضاء مع بقائها في يد المحجوز عليه حتى يصل الحاجز إلى حكم بالدين قابل للتنفيذ . * نقض مدني قرار رقم 153 /143 تاريخ 2/5/1954 منشور في مجلة المحامون لعام 1954 ص 136 .
أما إذا أراد طالب الحجز نزع العقار من يد المحجوز عليه فلا بد من طلب الحراسة القضائية , لأن حجز العقار بتسجيله في السجل العقاري كما هو عليه النص القانوني .

ثانياً : آثار وضع إشارة الحجز في السجل العقاري :
بعد أن يسجل الحجز في السجل اليومي , يعطى أولوية للحاجز أو يوقف كل تصرف رضائي يمكن أن يتم في السجل العقاري بعد وضع إشارة الحجز , والتصرفات الرضائية هنا , البيع , الرهن , التأمين , أو إنشاء حق انتفاع , الإفراز , أما التصرفات الأخرى مثل تصحيح الأوصاف أو ترقين دعاوى أو حجوز أخرى لاحقة فهذه يمكن تسجيلها , ويمكن القول بأن كل حق يلي حجز العقار سيسجل في حقل الحقوق العينية لا يجوز إجراؤه وهذا التوقف الإجباري الجاري بقوة القانون ( الحجز القضائي ) يحفظ للحاجز حقه في العقار ولكن ليس لأي أمد يريد الحاجز بل إلى مدة حددها المشرع بثمانية أيام يجب خلالها أن يقيم الحاجز الدعوى يطلب فيها تثبيت حقه . وعلى المحكمة أن تجيب طلبه وتطلب من الحاجز وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار ( وذلك بغض النظر عن كون إشارة الحجز تقوم مقام إشارة الدعوى ) , إذا كان الحق عينياً عقارياً .إن الأحكام التي تتضمن حجزاً بعد أن تسجل في السجل العقاري لا يمكن لعدها قبول أي قيد في حقل الملكية والحقوق العينية ولا يمكن قبول البيع أو الرهن أو التامين وإنشاء حق انتفاع أو ارتفاق على العقار , ولا يجوز قبول دعاوى أو حجوز على العقار نفسه أو أي إشارة لا تتم برضى صاحب العقار , وهذا الإجراء ابتغى منه المشرع حفظ الحقوق الشخصية مثلما حفظ الحقوق العينية العقارية عندما أوجب تسجيل إشارات الدعوى العينية العقارية وحفظ بذلك الحقوق الجارية على الأموال غير المنقولة , فإذا لم يكن للحجز قوة الوقوف أمام تصرفات المالك تصرفاً حازماً يمنع بموجبه قبول أي تصرف فلا يمكن أن يجري وفاء لأي حق شخصي , فالحجز يوقف أي معاملة لاحقة فيها نوع من أنواع التصرف .
وفي هذا الموقف إكراه للمحجوز عليه على وفاء الحاجز حقه أو تسوية وضعه مع الحاجز ولا يغرب عن البال أن إشارة الحجز في الصحيفة العقارية تعطي صاحبها الأولوية على ما بعد هذه الإشارة من إشارات مثلها مثل الدعاوى أو أي قيد يجري في السجل اليومي فإذا بيع العقار في المزاد العلني فإن الحاجز يأخذ نصيبه من البدل بحسب الدرجة التي دونت فيها إشارة الحجز .
وقد درجت المحاكم ردحاً طويلاً من الزمن وهي لا تقبل أية دعوى عينية عقارية إذا كان العقار مثقلاً بإشارة حجز على اعتبار أن صدور الحكم لن يمكن تنفيذه في السجل العقاري طالما أن ( المادة 82 من القرار رقم 188 ل ر ) تحظر تسجيل أي قيد على عقار محجوز , وانتهى هذا الاجتهاد بأن قررت محكمة النقض بأنه لا مانع من تسمع دعوى عينية عقارية ولو كان العقار مثقلاً بإشارة حجز على اعتبار أن الدعاوى هي لإثبات الحقوق , وأن التسجيل في السجل العقاري هو مرحلة من مراحل تنفيذ الأحكام ولا علاقة له بالادعاء ولا يوجد نص في ( المادة 82 المذكورة ) ما يوقف مثل هذه الدعاوى , وقد رجعت محكمة النقض في قرار صدر في عام 1978 عن هذا الرأي وأجازت التسجيل مع بقاء الحجز وصدر بعد هذا الاجتهاد العديد من الأحكام المتضمنة فقرتها الأولى تثبيت البيع مع بقاء الإشارات التي على صحيفة العقار ولو كانت إحداها إشارة حجز , وقد أثار تنفيذ هذه الأحكام جدلاً بين الدوائر العقارية التي تصر على أن المادة 82 تمنع إجراء أي قيد بعد وضع إشارة الحجز وبين المحكوم لهم أو وكلائهم الذين يدعون أن الأحكام الصادرة بتثبيت بيوع العقارات محجوزة لهم حق التسجيل لأن هذه الأحكام عنوان الحقيقة وأن اجتهاد محكمة النقض بمثابة القانون إلى غير ذلك , وفي رأيي أن اجتهاد محكمة النقض جاء مخالف للقانون وهو مجحف بحق واضع إشارة الحجز الأسبق في التسجيل من حيث أن النص لم ينص على ذلك لا تصريحاً ولا تلميحاً وأن هكذا اجتهاد لا يوفي أحدٌ لأي حق من الحقوق وهو مخالف لنص ( المادة 83 من القرار رقم 188 ل ر ) حيث لا مجال للاجتهاد في مورد النص , كما وأن هذا الاجتهاد هو هدم لتعامل قانوني مستقر منذ عام 1926 وأرى أن عنوان الحقيقة يعود بعودة محكمة النقض الموقرة عنه .
فجوهر آثار وضع إشارة الحجز على الصحيفة العقارية انه اعتباراً من تاريخ تبليغ الحجز بواسطة التنفيذ إلى أمين السجل العقاري لا يمكن إجراء تسجيل جديد بشأن العقار , وكذلك فإن من آثار الحجز الاحتياطي منع المدعى عليه من الحصول على رخصة بناء العقار المحجوز عليه طبقاً لنص ( المادة 3 من قانون إعمار العرصات ) التي نصت على ما يلي : (( يتم الترخيص على المقاسم والعقارات التي ضمت الشروط الآتية : 1 – أن تكون الصحيفة العقارية للمقاسم والعقارات المطلوب ترخيصها خالية من الإشارات المانعة من التصرف ..... )) . وقد أوضح ( القرار التنظيمي رقم 202 / ن تاريخ 4/5/1974 الصادر عن وزير الإدارة المحلية ) , هذا النص القانوني وذلك بموجب أحكام ( المادة 2 / آ ) التي ذكرت بأن من بين الإشارات المانعة من التصرف المنصوص عليها في الفقرة آ من المادة الثالثة من القانون هي الحجز الاحتياطي أو التنفيذي أو الإداري .
وقد استقر اجتهاد محكمة النقض السورية على ضرورة الاستجابة لطلب الحجز الاحتياطي , كما أوضح الآثار القانونية لإشارة الحجز من ذلك بقولها : (( وحيث أن الحجز التي ألقته الجهة المطعون ضدها على العقار المنازع عليه هو حجز يستهدف تثبيت حق عيني لا تثبيت حق شخصي وكان من حق من يدعي حقاً عينياً على العقار أن يطلب حجزه احتياطياً بمقتضى ما نصت عليه المادة 320 من قانون أصول المحاكمات )) . * نقض مدني قرار رقم 1228 تاريخ 21/12/1971 منشور في مجلة المحامون لعام 1972 ص 128 .

وكذلك بقولها : (( عن تدوين إشارة الحجز على صحيفة العقار من شأنه أن يحفز حقوق الحاجز تجاه الأشخاص الآخرين الذين يريدون تسجيل حق عيني أو شخصي على صحيفة العقار )) . * نقض مدني قرار رقم 1681 تاريخ 16/11/1980 منشور في مجلة المحامون لعام 1981 ص 335 .
خلاصة ما تقدم يمكن القول بأن اثر إشارة الحجز على العقار في السجل العقاري يختلف باختلاف المحجوز لأجله وفيما إذا كان يتعلق بحق عيني أم بحق شخصي . فإذا كان الحجز يتعلق بحق عيني على عقار وهو ما يسمى بالحجز الاحتياطي الاستحقاقي فإن تدوين إشارة الحجز على صحيفة العقار تعطي الأولوية لصاحبها على أي صاحب حق عيني آخر أو حاجز آخر سجل إشارته بعدها سواء كان الحق قد نشأ قبل حق الحاجز الأول أو بعده وسواء كان الحق قد نشأ بسند عادي أو بسند رسمي وعلى ذلك استقر الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض على ما يلي : (( الحجز المسجل أولاً على صحيفة العقار بحق عيني في حال اقترانه بحكم قطعي يبطل الحجوز الواردة بعده بمطالب شخصية أو عينية ولا يطبق مبدأ تساوي الحجوز إلا على الحقوق الشخصية )) . * نقض مدني قرار رقم 334 /376 تاريخ 23 /9/1969 منشور في مجلة المحامون لعام 1969 ص 332 .
أما إذا كان الحجز يتعلق بحق شخصي فهو يحفظ حق صاحبه تجاه ما يترتب للغير من حقوق عينية لم يجر تسجيلها على اعتبار أن قانون السجل العقاري اعتبر العقود التي تدون بنية حسنة سارية على الغير دون أن يفرق بين الحقوق العينية وباقي الحقوق الشخصية بل ساوى بينها بدليل أن الأسباب الموجبة لهذا القرار عندما تعرضت لتفضيل الحقوق والوثائق التي يجب تسجيلها ذكرت إلى جانب الحقوق العينية جميع التحفظات العقارية والحجوز وبينت أن الوجائب والأحكام والأحداث الحقوقية الخاضعة للتسجيل تعتبر لغواً بحق الغير طالما هي غير مسجلة بالسجل العقاري * نقض مدني قرار رقم 333 /270 تاريخ 6 /8 /1964 منشور في مجلة المحامون لعام 1964 ص 136 .
أما بالنسبة لحقوق الدائنين الشخصية فإن السبق بإلقاء الحجز على العقار ضماناً لحق شخصي لا يكسب دين الحاجز الأسبق أي امتياز على ديون الآخرين , ويطبق في هذه الحالة على العقار المحجوز مبدأ تساوي الحجوز ويقاسم الدائنون في حال بيع العقار قسمة غرماء ما لم تكن هناك حقوق ممتازة فتقدم في تلك الحالة على الحقوق العادية . * نقض مدني قرار رقم 48 /98 تاريخ 30 /3/1967 منشور في مجلة المحامون لعام 1967 ص 156 .
أما أثر الحجز بالنسبة للدعاوى فإن حجز العقار في السجل لا يمنع من سماع الدعاوى بشأنه سواء كانت الدعاوى شخصية عقارية أم عينية عقارية .
فقد قضى الاجتهاد القضائي بأن إشارة الحجز على صحيفة العقار لا تمنع من إزالة شيوعه , إلا أنه يجب على القاضي إدخال أصحاب الحجوز في الدعوى وخاصة إذا كانت الدعوى عينية عقارية , فإن لم يدخلهم كان لرئيس التنفيذ إدخالهم في الدعوى التنفيذية . * قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 20 تاريخ 4 /5 / 1978 مجموعة القواعد القانونية للهيئة العامة لمحكمة النقض منذ عام 1964 وحتى عام 1980 ص 379 .
تقادم الحجز الاحتياطي العقاري : الحجز الاحتياطي يقطع التقادم عملاً بأحكام ( المادة 380 من القانون المدني ) . وقد استقر الاجتهاد القضائي على أنه إذا أهملت الإجراءات التنفيذية بعد وضع إشارة الحجز مدة تعادل مرور الزمان تقادمت الإشارة إذ أن الحجز المسجل على صحيفة العقار حق شخصي لا حق عيني كالمنصوص عليه في ( المادة 19 من قانون السحل العقاري ) .
أثر الحجز الاحتياطي على الأموال المستثناة من الحجز : إن للحجز الاحتياطي على الأموال المستثناة من الحجز أثر واقف يمنع التصرف بها ويحفظ حق الحاجز عليها حتى انتهاء الدعوى , فإن بقيت مستثناة من الحجز عند التنفيذ زال أثر الحجز عنها وقرر رئيس التنفيذ رفعه , وإذا فقدت هذا الامتياز عند التنفيذ بأن تنازل المدين عن التمسك بهذا الامتياز مثلاً وهو حق شخصي له ولا يتعلق بالنظام العام أنتج الحجز آثاره وقام الدائن بالتنفيذ عليها أصولاً .
وهناك حالات كثيرة تفقد فيها الأموال المحجوزة امتياز الاستثناء من الحجز فإذا كان الحجز الاحتياطي قد ألقي على دار للمدين لم يكن يملك غيرها عند الحجز ثم تملك داراً أخرى , فالدار المحجوز من الممكن في هذه الحالة التنفيذ عليها وبذلك تفقد الحماية القانونية التي منحها إياها المشرع , وإذا تبين بعد الحجز أن دار المدين المحجوزة مرهونة أو مبيعة بالقضاء فقدت الحماية من الحجز وأمكن التنفيذ عليها . * نقض مدني قرار رقم 164 /151 تاريخ 30 /5/1951 القاعدة رقم 1361 من الاجتهاد القضائي لضاحي وبدر .
وإذا قبل المدين بعد الحجز بوضع إشارة التأمين من الدرجة الأولى عليها فقدت الحماية * نقض مدني قرار رقم 635 /268 تاريخ 31 /3/1975 منشور في مجلة القانون لعام 1975 ص 484 .
وإذا كانت الدار المحجوزة مناسبة لحال المدين عند الحجز ثم فقدت هذه الصفة كأن قل عياله مثلاً فتفقد الحماية أيضاً لأن الاجتهاد اشترط للاستثناء من الحجز التنفيذي أن تكون الدار المحجوزة مناسبة لحال المدين عملاً بأحكام ( المادة 302 من قانون أصول المحاكمات المدنية ) . * نقض مدني قرار رقم 1062 /197 تاريخ 29 /12/1959 م القاعدة رقم 1363 من الاجتهاد القضائي لضاحي وبدر جزء 1 ص 373 .

الآثار القانونية المشتركة بين إشارتي الحجز والدعوى : إن لإشارة الحجز أمورٌ تختلف بها عن إشارة الدعوى فهي لها استقلالية خاصة تنفرد بها وأهم ذلك الاختلاف :
1 – امتناع مدير السجل العقاري ورئيس المكتب العقاري عن سماع وتسجيل أي عقد يبرمه مالك العقار المحجوز عليه مع الغير مادامت صحيفته العقارية تحمل إشارة الحجز .
2 – حجب الترخيص بالبناء عن المقاسم والعقارات التي توجد على صحيفتها العقارية إشارة حجز .
وبالإضافة إلى ذلك فإن إشارة الحجز تشترك مع إشارة الدعوى بآثار قانونية هي :
1 – حجية الإشارة المدونة على الصحيفة العقارية على كافة الناس لن تدوين الإشارة على صحيفة العقار إعلان اعتبره المشرع كافياً لمنع اكتساب أي حق يتعارض مع مضمون هذه الإشارة .
2 – انسحاب أثر الحكم القضائي الصادر في الدعوى إلى تاريخ قيد الإشارة وليس من تاريخ الحكم باعتبار أن ( المادة 25 من القرار رقم 188 ل ر ) قد اعتبرت رتبة تسجيل الحق اعتباراً من تاريخ تدوين القيد الاحتياطي .
وهذا ما استقر عليه اجتهاد محكم النقض السورية في العديد م قراراتها .
وحتى يكون لهذه الإشارة أثرها القانوني يجب أن يكون صاحبها حسن النية لن سيء النية لا يجوز له أن يتذرع أو يحتج بمفعول الإشارة وأسبقيتها , وفق ما نصت عليه أحكام ( المادة 13 الفقرة الأخيرة من القرار رقم 188 ل ر ) وما استقر عليه اجتهاد محكمة النقض بأنه : (( من انتقل غليه العقار مع وجود إشارة الحجز على صحيفته أن يقبل بنتائجها , ما لم يثبت أن الحجز بني على سوء نية , ويتضح نواحي سوء النية )) . * نقض مدني قرار رقم 448 تاريخ 1968 منشور في مجلة المحامون لعام 1968 ص 382 .
ومن المسلم به فقهاً وقانوناً أن سوء النية كالتواطؤ وقصد الإضرار من الجائز إثباتها بكافة طرق الإثبات .
ولا يدخل في عداد سوء النية علم المشتري أو الحاجز بوجود بيع سابق غير مسجل على صحيفة العقار , فالعلم وحده غير كاف وفقاً لما استقر عليه الاجتهاد من أنه : (( لا ينقص من حسن نية المشتري أو الحاجز , سبق علمه بأن هناك بيعاً غير مسجل على العقار , إذ كان على المشتري أن يضع إشارة على صحيفته , كما يحتمل أن يكون قد أهمل حقه أو صرف النظر عنه وهذا العلم ليس كالتدليس وقصد الإضرار بالغير )) .
* نقض مدني قرار رقم 381 تاريخ 25 /4/1985 منشور في مجلة المحامون لعام 1986 ص 195 .






المبحـث الرابـع
الطعن بالحجـز الاحتياطـي
أولاً : الطعن بقرار رد طلب إلقاء الحجز الاحتياطي :
عندما يجد القاضي عدم أحقية الحاجز في طلبه بإلقاء الحجز وقضى برد طلبه , هنا يمكن لطالب الحجز اتباع أحد طريقين :
أ – أن يقدم طلباً عارضاً جديداً بإلقاء الحجز يتدارك فيه مسببات رد طلبه الأول , كأن يصحح الخصومة مثلاً , أو يتقدم بوثيقة جديدة ترجح احتمال وجود حق له أو غير ذلك من الوثائق التي يجب على القاضي أن يقتنع بها لإجابة طلب الحجز.
ب – أن يقوم بالطعن بقرار الرد وفق الصول المقررة بالطعن بالحكم الصادر بأصل الحق , وهذا ما نصت عليه ( المادة 322 من قانون أصول المحاكمات المدنية ) , فإذا كان قرار الرد صادراً عن المحكمة الشرعية كان الطعن به أمام محكمة النقض وقرارها بالرد مبرم .
وإذا كان صادراً عن محاكم الصلح فإن الطعن به يكون أمام محكمة الاستئناف وقرار محكمة الاستئناف مبرم , وإذا كان الحكم صادراً عن قاضي الأمور المستعجلة فإن الطعن به يكون بالاستئناف وقرارها مبرم إذا كان أصل الحق من اختصاص محاكم الصلح , وإذا كان صادراً عن محاكم البداية فإن الطعن به يكون بالاستئناف وقرار محكمة الاستئناف بالرد يكون مبرم إذا كان أصل الحق من اختصاص محاكم الصلح .
وإذا كان صادراً عن محاكم البداية فإن الطعن به يكون استئنافاً وقرار محكمة الاستئناف بالرد قابل للطعن بالنقض وقرارها بالرد مبرم .
وإذا كان القرار صادراً عن المحكمة الإدارية أو محكمة القضاء الإداري كان الطعن به أمام المحكمة الإدارية العليا وهكذا .
أما المواعيد فتكون كمواعيد الطعن بأصل الحق , لأن الحكم برد طلب الحجز قابل للطعن وفق القواعد العامة
* نقض مدني قرار رقم 705 /306 تاريخ 18 /3/1978 منشور في مجلة القانون لعام 1978 ص 271 .
وقضى الاجتهاد بأن محكمة الاستئناف تنظر في استئناف القرار الصادر بدائياً برد طلب الحجز في غرفة المذاكرة , كما هو الشأن بالنسبة لمحكمة البداية عند إلقاء الحجز
* استئناف مدني قرار رقم 273 /77 تاريخ 19 /4/1967 منشور في مجلة المحامون لعام 1967 ص 311 ا س م 2 .
ولكن ليس لمحكمة الاستئناف أو النقض النظر في أدلة جديدة قدمها الطاعن بعد صدور القرار برد طلبه بإلقاء الحجز وإنما تنحصر مهمتها في تفحص الأدلة المبرزة وتقرير ما إذا كانت كافية لإلقاء الحجز أم لا .
أما الأدلة الجديدة فمجالها الطلب العارض الذي يمكن لطالب الحجز أن يقدمه بعد رد طلبه , فإن رد أيضاً كان قابلاً للطعن وفق الطرق المقررة للطعن ويحق للمحكمة الأعلى تفحص وثائقه في هذه الحالة .
ثانياً : الطعن في الحكم الصادر بإلقاء الحجز :
في حال صدور قرار بإلقاء الحجز كان لكل من الحاجز والمحجوز عليه أن يطعن به ولكل منهما طريق خاص بالطعن , فيحق للحاجز الطعن بقرار الطعن إذا لم يف الحجز بجميع مطالبه كأن يكون القاضي قد قرر الحجز لقاء بعض مطالبه أو قرر الحجز على بعض أموال المدين بحيث لا تفي للوفاء بدين الحاجز أو كان مقدار الكفالة الحجزية مرهقة للحاجز , وتكون أصول الطعن هنا هي نفس الأصول المقررة للطعن بأصل الحق وتملك محكمة الاستئناف أو النقض في هذه الحالة تعديل قرار الحجز و إنقاص الكفالة إذا كانت مرهقة للحاجز .
أما طعن المحجوز عليه بقرار إلقاء الحجز لا يكون وفقاً للقواعد العامة والطرق المقررة للطعن بأصل الحق بل له طريقاً خاصاً رسمه له المشرع وهو طريق الدعوى المستقلة حتى لا يحرمه من درجة من درجات التقاضي
* نقض مدني قرار رقم 1157 تاريخ 30 /6 /1980 منشور في مجلة القانون لعام 1980 ص 904 .
وقد بينت ( المادة 321 أصول مدنية ) شروط صحة طعن المحجوز عليه بالحجز وهي :
1 – أن يكون الطعن بدعوى مستقلة على المحكمة التي أصدرت القرار : منعاً لإطالة أمد التقاضي سواء كان قرار الحجز عن محكمة مدنية أو جزائية أو إدارية أو شرعية , وذلك حتى يصل المحجوز عليه إلى حقه في رفع الحجز في أسرع وقت ممكن وانسجاماً مع حكمة التشريع هذه قضى الاجتهاد بعدم جواز تقرير ضم الاعتراض على الحجز على دعوى الأساس لأن ذلك يعطل حكمة المشرع ويحول دون فصل دعوى الطعن على حدة , ويجعل الحكم فيها موقوفاً على الفصل في دعوى الأساس , فلا ينفذ الحكم إلا تبعاً لنفاذ الحكم الصادر في الموضوع , وهي نفس النتيجة التي تنشأ عن رد الدعوى الاعتراضية , فإن قضت المحكمة بذلك كان قرارها يقبل الطعن مستقلاً لأنه ينهي الخصومة بالنسبة للدعوى الاعتراضية .
* نقض مدني قرار رقم 419 / 480 تاريخ 28 /7 /1970 منشور في مجلة المحامون لعام 1970 ص 390 .
2 – أن يتقدم المحجوز عليه خلال ثمانية أيام تلي تاريخ تبليغه صورة القرار بدعوى مستقلة : استقر الاجتهاد على أن هذه المهلة يجب مراعاتها فقط عن تقديم الطعن بدعوى مستقلة , أما إذا كان الاعتراض في الدعوى القائمة بأساس الحق فلا يجب مراعاتها * نقض مدني قرار رقم 111 / 106 تاريخ 11 /2 /1970 منشور في مجلة المحامون لعام 1970 ص 85 .
ويقدم الاعتراض في الدعوى المقدمة بأساس الحق حتى نهاية الأيام الثلاثة التي تلي قفل باب المرافعة عملاً بأحكام ( المادة 135 أصول مدنية ) , ويقدم الطعن بدعوى مستقلة ولو كان إلقاء الحجز نتيجة طلب عارض في دعوى الأساس .
3 – أن يقدم المحجوز عليه الطعن إل المحكمة التي قررت الحكم بالحجز : فإذا كان قرار الحجز صادراً عن قاضي الأمور المستعجلة قدم الطعن له , وإن كان صادراً عن محكمة شرعية أو مدنية أو جزائية قدم الطعن إليها مع التنويه إلى أن تعداد غرف المحكمة الواحدة لا يحول دون اعتبارها بحكم الغرفة الواحدة , فإذا صدر قرار الحجز عن محكمة البداية المدنية الأولى جاز النظر في الطعن من قبل محكمة البداية المدنية الخامسة وهكذا , وقد قضى الاجتهاد صدور قرار الحجز عن قاضي الأمور المستعجلة لا يمنع من الطعن به أمام محكمة الأساس بدعوى مستقلة لأن محكمة الأساس هي المحكمة المختصة للنظر في الدعوى والحجز الملقى تبعاً لها
* نقض مدني قرار رقم 1279 / 171 تاريخ 1 /3 /1977 منشور في مجلة القانون لعام 1978 ص 270 .
ولا يعتبر الاعتراض على الحجز دعوى مستعجلة , كما أن المحكمة الناظرة في الطعن بالحجز لا تختص إلا بالنظر في مشروعية طلب الحجز وصحة إجراءاته , إذ يعود النظر في أحقية طلب الحجز إلى قاضي الموضوع وحده , فإذا كان طلب الحجز مستنداً إلى سند دين وأبرز المحجوز عليه سند إبراء عند اعتراضه فهنا ليس للمحكمة الناظرة في الطعن أن تبحث في صحة الإبراء وترفع الحجز وإنما يقتصر عملها في تفحص سند الدين وبيان ما إذا كان كافياً لإلقاء الحجز أم لا , أما سند الإبراء فيعود أمر النظر فيه إلى قاضي الموضوع في دعوى الأساس فيقرر رفع الحجز مع القرار النهائي برد الدعوى .





المبحـث الخامـس
ترقـين إشـارة الحجـز
يمكن أن يتم الترقين بثلاث طرق :
1 – الأحكام القضائية التي تسمح بالترقين المطلوب ويتم ذلك عن طريق دائرة التنفيذ .
2 – الرضى ويتم بحضور صاحب الحق وطلبه ترقين القيد الموضوع لصالحه .
3 – القانون أو المرسوم التشريعي كما في الاستيلاء .
ولكي يتم ترقين القيد يجب أن يكون مستجمع الأصول القانونية بسبب كون الترقين كالتسجيل حيث يتضمن معاني الترقين , وإلا فإن أمين السجل العقاري يرفض الترقين , وهنا عليه أن يعلل سبب الرفض وفي هذه الحال يمكن استئناف قرار مدير السجل العقاري بالترقين فإذا أصدرت المحكمة حكماً بفسخ القرار جرى ترقين الإشارة المطلوب ترقينها وإذا صدقت المحكمة قرار مدير السجل فيبقى القيد مدوناً على الصحيفة العقارية .






المبحـث السـادس
مواضيع عقـارية فرعيـة
أولاً : الموضوع الأول :
- هل تقوم إشارة الحجز مقام إشارة الدعوى ؟
- وهل تقوم إشارة الدعوى مقام إشارة الحجز ؟
من الرجوع إلى نص ( المادة 47 من القرار رقم 188 ل ر ) نجد بأن المشرع نص صراحة على أنه :
(( يحظر على كتاب العدل وعلى المحاكم الشرعية أن تقبل أو تصادق على كل صك أو اتفاق أو وقفية أو حجة تتعلق بتجزئة وقف بحق عقار غير مسجل في السجل العقاري. ولا يمكن استماع أية دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في السجل العقاري. وإذا كان العقار مسجلاً فلا تستمع الدعوى ما لم تسجل في السجل العقاري أولاً )).
وهذا يعني بأن المشرع لم يقبل لسماع الدعوى العينية العقارية بأي إجراء يقوم مقام إشارة الدعوى مطلقاً , إلا أن محكمة النقض السورية قد ذهبت خلاف ذلك فضت اجتهادات عديدة لها بما يلي :
- (( إن إلقاء الحجز على العقار في دعوى تثبيت بيع يغني عن وضع إشارة الدعوى ويقوم مقامها متى كان الحجز يهدف إلى تثبيت حق عيني لا حق شخصي )) . * نقض مدني قرار رقم 805 / 228 تاريخ 31 /12 /1971 منشور في مجلة المحامون لعام 1972 ص 127 .
- (( إن إشارة الحجز تقوم مقام إشارة الدعوى لأن أثره يتعدى أثرها ويحقق الغاية المقصودة منها )) . * نقض مدني قرار رقم 2795 / 611 تاريخ 31 /3 /1981 منشور في مجلة المحامون لعام 1981 ص 128 .
- (( تقوم إشارة الحجز مقام إشارة الدعوى باعتبار أن أثره يتعدى أثرها وتحقق الغاية المقصودة منها , وأن شراء العقار ونقله إلى اسم الشاري مع وجود إشارة الحجز يعتبر منه قبولاً بالنتيجة التي ينتهي إليها بصرف النظر عن نيته ))
* نقض مدني قرار رقم 1720 / 130 تاريخ 30 /1 /1982 منشور في مجلة المحامون لعام 1982 ص 875 .
ولما كان قانون أصول المحاكمات المدنية الذي يبحث في موضوع إلقاء الحجـز قد صـدر بعـد ( القرار رقم 188 ل ر لعام 1926 ) والذي يبحث في موضوع إشارة الدعوى , فقد كان المشرع السوري يعلم بأن إشارة الدعوى لا بد من وجودها كشرط واجب لسماع الدعوى , فلماذا أجاز الحجز رغم وجود إشارة الدعوى , إذا كانت هذه الأخيرة تغني عنه ؟
وذلك مع الأخذ بعين الاعتبار أن مفهوم وإجراءات وأثر إشارة الدعوى يختلف عن مفهوم وإجراءات وأثر إشارة الحجز , إذ أن الأولى هي شرط من شروط سماع الدعوى العقارية , بينما الثانية هي تدبير تحفظي يهدف منه المدعي المحافظة على حقوقه عينية أم شخصية وبالتالي فإن مستند إشارة الدعوى هو ( المادة 47 من القرار رقم 188 ل ر ) بينما مستند إشارة الحجز هو نصوص ( المواد 312 وما يليها من قانون أصول المحاكمات ) .
تنص ( المادة 314 أصول مدنية ) على أنه : (( لكل من يدعي حقاً عينياً في عقار أو منقول أن يحجز المال و لو كان في يد الغير و يعود إلى المحكمة تقدير كفاية الأدلة و الأوراق التي يقدمها المستدعي لإقرار الحجز أو رفضه )) .
يتضح من ذلك أن وضع إشارة الحجز حق لكل من يدعي حقاً عينياً على عقار في حال توفر الأدلة والأوراق الكافية , التي تقدرها المحكمة لإقرار الحجز أو رفضه , ولا شيء يمنع المحكمة من رفضها لإقرار الحجز بسبب عدم كفاية الأدلة والأوراق , ولكن المشكلة هنا تدق حينما ترفض المحكمة إلقاء الحجز بسبب وجود إشارة دعوى وبحجة أن إشارة الدعوى تكفي وتغني عنها ؟
وهذه المسألة قد أُثيرت مؤخراً حيث صدر اجتهاد عن محكمة النقض السورية – الغرفة الثانية – يتضمن : (( إن تقرير قيـد إشارة الدعوى يغني عن إلقاء الحجز الاحتياطي على صحيفة العقـار ))
* نقض مدني قرار رقم 922 تاريخ 18 /5 /1987 منشور في مجلة المحامون لعام 1987 ص 1374 .
وإن هذا الاجتهاد يتضمن حرماناً من حق قانوني لسبب لم ينص عليه القانون .
فإذا عدنا إلى الواقع العملي نرى أن إشارة الدعوى لا تمنع من نقل ملكية العقار إلى الغير , بعكس إشارة الحجز التي تمنع من إجراء أي قيد على العقار حتى رفع الحجز ( المادة 82 من القرار رقم 188 ل ر ) وهذا المنع يحفظ الحالة الراهنة لصحيفة العقار عند تقديم الدعوى و من حيث النتيجة يسهل تنفيذ الحكم , بعكس ما يؤول إليه الحال عند الاكتفاء بإشارة الدعوى , إذ قد ينتقل العقار من مالك إلى آخر عدة مرات , فلا يعود المدعى عليه الأصلي صالحاً للخصومة لزوال ملكيته وذلك عملاً بقاعدة (( إن الخصم في الدعوى العينية العقارية هو المسجلة باسمه العين )) وإذا قلنا بجواز إدخال المالك الجديد في الدعوى فقد لا يكون موطنه معروفاً أو يكون موطنه خارج البلاد وفي ذلك إرهاق وإطالة للنزاع خاصة عندما تتكرر عملية نقل التسجيل ففي هذه الحالة تأتي فائدة إشارة الحجز مع إشارة الدعوى , ولكن التعقيد في الأمور يكون حين تنفيذ الحكم الصادر بحق عقار في مواجهة شخص معين بينما يكون هذا العقار قد انتقل في السجل العقاري إلى شخص آخر , ويكون قد طرأ عليه الحجز لصالح دائن ما أو وضعت عليه إشارة تأمين جبري لصالح جهة رسمية باسم ذلك الشخص المسجل باسمه العقار إذا أصبح غير المحكوم عليه , ففي هذه الحالة كيف يمكن للمحكوم له في هذه الحالة تنفيذ حكمه مع وجود هذا التسجيل الجديد ... ؟
ولدى التطبيق العملي لذلك نجد أن إشارة الدعوى لا تحفظ حق صاحبها إلا نظرياً وعلى الورق ولا تمنع من إجراء أي قيد بعدها , أما إشارة الحجز فهي تمنع من إجراء أي قيد جديد على العقار حتى يتم رفعها .
وبذلك يتجنب المحكوم له صعوبات كثيرة عند تنفيذ حكمه وتمنع المحكوم عليه من التواطؤ مع الغير في نقل الملكية إلى ذلك الغير أو من وضع حجز أو تأمين على ملكيته للعقار فلا يستطيع المحكوم له تنفيذ حكمه ويصبح مضطراً لإقامة دعاوى جديدة ضد هذا الغير لترقين التسجيل أو الإشارات الجارية وفي هذا إرهاق لا ضرورة له لذلك فلا تغني إشارة الدعوى عن إشارة الحجز فلكل منهما نصه القانوني الخاص , ولكل منهما إجراءات وآثار قانونية خاصة .
لذلك فإننا نرى أن إشارة الحجز لا تقوم مقام إشارة الدعوى كركن شكلي لسماع الدعوى العينية العقارية وإن كانت تحفظ حقوق صاحبها تجاه الغير وذلك للأسباب التالية :
1 – إن إشارة الدعوى تعتبر الحقوق العينية أما إشارة الحجز فإنها من الحقوق الشخصية , نتيجة ذلك فغن إشارة الدعوى لا تسقط بالتقادم عملاً بأحكام ( المادة 19 من القرار رقم 188 ل ر ) التي نصت على أن : (( إن مرور الزمن لا يعترض به على الحقوق المسجلة في السجل العقاري )) . لا تتقادم ومنها إشارة الدعوى بينما تتقادم إشارة الحجز على أساس أنها من الحقوق الشخصية . * نقض مدني قرار رقم 315 / 169 تاريخ 30 /5 /1972 منشور في مجلة المحامون لعام 1972 ص 255 .
2 - إن إشارة الدعوى ترتبط ببقاء الدعوى وبنتيجتها بينما الحجز يمكن الاعتراض عليه بصورة مستقلة وفق أحكام ( المادة 321 أصول مدنية ) , ويمكن رفعه قبل انتهاء الدعوى وبذلك تفقد الدعوى الركن الشكلي لسماعها إذ تبقى دون إشارة على صحيفة العقار فتستوجب الرد شكلاً .
3 - إن ترقين إشارة الحجز نتيجة الدعوى الاعتراضية يستتبع احتمال وضع إشارة دعوى للغير قبل أن يفطن صاحب الحق العيني ويضع إشارة دعواه بدلاً من إشارة الحجز المرقنة وبذلك يخسر حقه في عين العقار .
4 - إن وضع إشارة الدعوى في الدعاوى العينية العقارية هو من النظام العام بينما الحجز ليس من النظام العام * نقض مدني قرار رقم 150 / 103 تاريخ 14 /4 /1975 منشور في مجلة المحامون لعام 1976 ص 95 . ولذلك كان لابد من وضع إشارة الدعوى في الدعاوى العينية العقارية سواء تم التأشير على العقار بإشارة حجز أم لم يتم .
وهكذا نرى أنه ولئن كانت كل من إشارتي الدعوى والحجز تهدف إلى حفظ حقوق صاحبها وحقوق الآخرين ليكونوا على علم بوضعية العقار المتنازع عليه إلا أنهما تختلفان من جهات أخرى بحيث لا يمكن الاستغناء عن وضع إشارة الدعوى في حال تسجيل إشارة الحجز على صحيفة العقار وهذه المواضع هي كما يلي :
1 – النص القانوني , فإشارة الدعوى ورد النص عليها في ( المادة 47 من القرار رقم 188 ل ر ) , بينما ورد النص على إشارة الحجز في ( المواد 312 وما يليها من قانون أصول المحاكمات المدنية ) .
2 – إشارة الدعوى شرط من شروط إقامة الدعوى العقارية , بينما تعتبر إشارة الحجز تدبيراً احتياطياً يلجأ إليه الدائن للحفاظ على حقوقه وضماناتها من الضياع .
3 – لا تسمع الدعوى العقارية , بدون تسجيل إشارة الدعوى بينما تسمع هذه الدعوى بدون تسجيل إشارة الحجز .
4 – تهدف إشارة الدعوى إلى إعلام الغير بأن العقار المسجلة على صحيفته محل نزاع , بينما إشارة الحجز تهدف إلى إعلام الغير بأن لواضعها حقاً شخصياً أو عينياً على هذا العقار .
5 – إشارة الدعوى لا تمنع مالك العقار من التصرف بعقاره للغير , بينما في الأصل تحول إشارة الحجز المالك من التصرف فيه ( المادة 82 من القرار رقم 188 ل ر ) .
6 – إذا تم الاعتراض على وضع إشارة الحجز على صحيفة العقار بدعوى مستقلة وقررت المحكمة الاعتراضية لسبب ما قبول الاعتراض ورفع الحجز الملقى على العقار المتنازع عليه ونفذ هذا القرار فإن الدعوى العقارية تتعرض عندها وتبقى بدون إشارة ولا ينفع عندها القول بأن إشارة الحجز تغني عن إشارة الدعوى وإذا ما تصرف المدين بالعقار , فإن هذا التصرف يتم صحيحاً لأن صحيفته كانت خالية من أية إشارة عند التصرف .
7 – القاضي يخضع في إعطاء القرار الحجز على العقار إلى توفر الشروط التي حددتها ( المادة 312 أصول مدنية ) فهو إن وجد في الطلب ما هو متوفر من شروط قرار إلقاء الحجز , فيكون قراره في ذلك قابل للاعتراض وإذا لم يجد الشروط متوافرة قرر رد الطلب وقراره في ذلك قابل لطعن بالاستئناف , أما طلب وضع إشارة الدعوى فهو ملزم بإعطاء القرار بوضع مثل هذه الإشارة حتى تتوافر شروط الدعوى العينية العقارية , وإذا سها عن ذلك فيتوجب عليه تكليف المدعي باستكمال هذا الإجراء , وإذا لم توضع الإشارة فترد الدعوى .
ويخلص من ذلك أن إلقاء الحجز الاحتياطي يخضع لتقدير القاضي وفق ما هو متوافر لديه م شروط قانونية , وأما وضع إشارة الدعوى فهو ملزم بالأمر بوضعها .
ثانياً : الموضوع الثاني : تزاحم إشارات الدعوى والحجز في الصحيفة العقارية :
إذا كانت الصحيفة العقارية مثقلةً بعدد من إشارات الدعوى أو الحجز بحق عيني , حتى تزاحمت هذه الإشارات , فإنه من المسلم به قانوناً أن الأفضلية بذلك تكون لصاحب الإشارة السابقة على غيرها , والتي سبق وأن وضعها بحسن نية دون تواطؤ أو تدليس أو قصد الإضرار بالغير , وهو مبدأ قانوني سارت عليه محكمة النقض السورية التي اسـتقر اجتهادها بأنه : (( لا عبرة لمن استلم العقار أولاً , وإنما العبرة عند تزاحم البيوع إلى من سبق وسجل أو وضع إشارة الدعوى في السجل العقاري دون تواطؤ أو قصد الإضرار )) . * نقض مدني قرار رقم 138 تاريخ 2 /2 /1987 منشور في مجلة المحامون لعام 1987 ص 1236 .
ولا تستثنى حقوق الدولة من مبدأ التسجيل والسبق , حتى وإن كانت حقوقها ممتازة إذ لا يوجد نص قانوني في قانون السجل العقاري أو غيره يمنحها حق الرجحان على من سبقها في التسجيل , وعلى هذا استقر اجتهاد محكمة النقض السورية على أنه : (( إن حقوق الدولة الممتازة لا تعفى من التسجيل إلا بنص خاص , وإلا فإنها لا تتمتع بأي امتياز أو رجحان على الحقوق المسجلة قبلها في صحيفة العقار )) . * نقض مدني قرار رقم 436 تاريخ 29 /10 /1968 منشور في مجلة المحامون لعام 1968 ص 362 .
وإذا كان مبدأ الأفضلية للأسبقية في التسجيل هو مبدأ نافذ وسارٍ بالنسبة للحجوز المستندة إلى حق عيني , فإن هذا المبدأ لا يسري على الحقوق المتعلقة بحقوق شخصية لأن هذه الحقوق لا تتمتع بامتياز الأسبقية وإنما يطبق عليها مبدأ قسمة غرماء , وهو أمر استقر عليه اجتهاد محكمة النقض السورية حين قالت : (( إن وضع إشارة الحجز الذي يستهدف تثبيت حق عيني على صحيفة العقار من شأنه أن يحفظ حقوق صاحب القيد تجاه الأشخاص الآخرين الذين يريدون تسجيل حق عيني أو شخصي على صحيفة العقار .... ومؤداه أن الحجز الأول في حال اقترانه بحكم قطعي يؤدي إلى إبطال الحجوز اللاحقة واعتبارها كأن لم تكن , ولا يطبق مبدأ المساواة في الحجوز وجود تفاضل بينهما بسبب أولوية التسجيل إلا في الحجوز المتتالية المتعلقة بالحقوق الشخصية )) . * نقض مدني قرار رقم 1681 تاريخ 1 /11 /1980 منشور في مجلة المحامون لعام 1981 ص 335 .
ثالثاً : الموضوع الثالث : حالة رفع الحجز عند القضاء برد الدعوى أو شطبها :
قد تصدر المحكمة قرارها في الأساس برد أو شطب الدعوى التي كان قد ألقي الحجز فيها على أموال المدعى عليه , لكنها تذهل عن النطق بفك الحجز أو رفعه . ففي هذه الحالة يعتبر الحجز غير قائم على أساس فيتهاوى ويصبح عديم الأثر . غير أن هناك خلافاً في الرأي حول ما إذا كان فك الحجز في هذه الحالة يحتاج إلى طلب أو دعوى , وإن كان بحاجة إلى ذلك فكيف يبت في هذا الطلب ؟
الرأي الأول : يقول بأن الحكم الصادر برد الدعوى في الأساس يعني ضمناً إلغاء جميع التدابير الاحتياطية التي اتخذت لتأمين الحق , لأن القضاء في الكل ( وهو الدعوى في الأساس ) يعني ضمناً القضاء في الفرع أو الجزء ( وهو إلغاء الحجز ) دونما حاجة للتصريح عن ذلك , فليس هناك موجب لتقديم دعوى أو طلب برفع الحجز لأن القضاء برد الحق موضوع دعوى الأساس يعني ضمناً رفع الحجز الذي ألقي من أجل تأمين هذا الحق الذي لم يثبت أحقيته للحاجز .
* الأستاذ نصرت منلا حيدر – المقال المنشور في مجلة المحامون لعام 1970 ص 350 .
وفي حال سهت المحكمة عن رفع إشارة الحجز في حال ردها للدعوى , فيستوجب رفعها في غرفة المذاكرة .
* نقض مدني قرار رقم 225 / 245 تاريخ 13 /3 /1986 منشور في مجلة المحامون لعام 1987 ص 214 .
الرأي الثاني : وهو رأي يميل إلى ضرورة تقديم المحجوز عليه لطلب رفع الحجز الاحتياطي من المحكمة التي ذهلت عن إصدار فقرة حكمية برفع الحجز , ويرى بالتيسير على المحجوز عليه في إجراءات الطلب حيث يكتفي بإصدار المحكمة قرارها برفع الحجز في غرفة المذاكرة وبدون تسطير الدعوى للطرفين .
* قرار محكمة استئناف دير الزور رقم 47 تاريخ 22 /7 /1969 ص 310 .






المبحـث الرابـع
هل يمنع الحجز فراغ العقار إلى الغير في السجل العقاري
الحجز هو المنع , فالأصل أن يمنع الحجز المؤشر به على صحيفة العقار فراغ ذلك العقار إلى الغير سواء كان الحجز متعلقاً بحق شـخصي أم بحـق عيني , وهذا ما جاء صـراحة في ( المادتـين 81 و 82 من القـرار رقم 188 ل ر ) فقضت ( المادة 81 ) منه على ما يلي : (( كل اعتراض على انجاز معاملة عقارية يجب أن يجرى عن طريق القضاء بشكل حجز احتياطي وهذا الحجز يبلغ ، بواسطة الأجراء إلى أمين السجل ـ رئيس المكتب العقاري ، الذي يسجله في صحيفة العقار .
واعتباراً من هذا التبليغ ، لا يمكن إجراء تسجيل جديد بشان العقار .
ويرقن أمين السجل ، حكماً ، هذا الاعتراض ، إذا لم تقم الدعوى ، وتسجل في صحيفة العقار في مهلة ثمانية أيام )) .
ونصت ( المادة 82 ) على ما يلي : (( كل حجز تنفيذي وكل حكم مطلوب تنفيذه ، يجب تبليغه إلى أمين السجل ـ رئيس المكتب العقاري من قبل دائرة الأجراء ، بواسطة رئيس المكتب المعاون .
واعتباراً من التبليغ ، لا يمكن إجراء أي قيد جديد على العقار حتى رفع الحجز، أو في أثناء معاملة التنفيذ .)) .
إلا أن الهيئة العامة لمحكمة النقض السورية استثنت من هذه القاعدة الفراغ المقرر بحكم قضائي فقررت ما يلي : (( إن ما ورد في المادتين 81 و 82 من القرار رقم 188 ل ر من منع إجراء تسجيل جديد على العقار بعد تدوين إشارة الحجز , فإن هذا المنع موجه إلى الدوائر العقارية لمنع إجراء أي تسجيل رضائي عن طريق مدير السجل العقاري ورئيس المكتب العقاري , وهذا يبين من نص المادتين المذكورتين قد ورد في معرض الحديث عن أحكام خاصة تتعلق بالتسجيل والترقين ومهمة رئيس المكتب العقاري بهذا الشأن , كما هو مبين من نص الفقرة الأخيرة من المادة 81 إذ تفيد بان أمين السجل يرقن الاعتراض إذا لم تقم دعوى وتسجل في صحيفة العقار خلال مهلة ثمانية أيام )) .
وهذا يعني أن المنع غير موجه للقضاء الذي يحكم بكل قضية على حدة وفق القواعد العامة والنصوص النافذة التي تسود الخلاف وحيث أن انتقال العقار وفق ما ذكر إلى غير المحجوز عليه لا يؤثر على حق الحاجز بل إن حق هذا الأخير يسري بمواجهة المشتري فينفذ على العقار ويطلب بيعه وفقاً للقانون دون أن يكون لدائني المشتري بفرض وجودهم حق مزاحمته ومزاحمة دائني البائع في استيفاء ديونهم . طالما أن تصرف البائع ليس من شأنه أن يؤثر على حق الحاجز , وطالما أن القيد العقاري يظهر حق صاحب الإشارة أو القيد , لذلك فإن الهيئة العامة لمحكمة النقض ترى الأخذ بالمبدأ المقرر وهو : (( يمكن نقل ملكية العقار المثقلة بإشارة الحجز دون رضاء الحاجز باعتبار أن وضع هذه الإشارة على العقار من شأنه أن يحفظ حقوق صاحبها تجاه الأشخاص الآخرين الذين يريدون تسجيل حقوق عينية على العقار بحيث يعتبر المتعاقدون قابلين بما ينتج عن هذه الإشارات ودون أن يؤثر هذا التصرف على حق الحاجز )) .
الموضوع الخامس : طلب وضع إشارة حجز على عقار مثقل بإشارة حجز سابقة :
لقد درجت المحاكم ردحاً طويلاً من الزمن وهي لا تقبل أية دعوى عينية عقارية إذا كان العقار مثقلاً بإشارة حجز على اعتبار أن صدور الحكم لن يمكن تنفيذه في السجل العقاري طالما أن ( المادة 82 من القرار رقم 188 ل ر ) تحظر تسجيل أي قيد على عقار محجوز وانتهى هذا الاجتهاد بأن قررت محكمة النقض بأنه لا مانع أن تسمع الدعوى العينية العقارية ولو كان العقار مثقلاً بإشارة حجز على اعتبار أن الدعاوى هي لإثبات الحقوق وأن التسجيل في السجل العقاري هو مرحلة من مراحل تنفيذ الأحكام ولا علاقة له بالادعاء ولا يوجد في نص ( المادة 82 ) ما يوقف مثل هذه الدعاوى , وقد رجعت محكمة النقض في قرار صدر في عام 1978 عن هذا الرأي وأجازت التسجيل مع بقاء الحجز وصدر بعد هذا الاجتهاد العديد من الأحكام المتضمنة فقرتها الأولى تثبيت البيع مع بقاء الإشارات التي على صحيفة العقار ولو كانت إحداها إشارة حجز وقد أثار تنفيذ هذه الأحكام جدلاً بين الدوائر العقارية التي تصر على ( المادة 82 ) من منع إجراء أي قيد بعد وضع إشارة الحجز وبين المحكوم لهم أو وكلائهم الذين يدعون أن الأحكام الصادرة بتثبيت بيوع العقارات محجوزة لهم حق التسجيل لأن هذه الأحكام هي عنوان الحقيقة , وأن اجتهاد محكمة النقض هو بمثابة القانون ولكن الحق يقال – أن حكم يصدر مع الإلزام بالتسجيل وبقاء إشارة الحجز هو حكم باطل ومخالف للقانون وان اجتهاد محكمة النقض يخالف النص الصريح ( للمادة 82 ) حيث لا مجال للاجتهاد في مورد النص كما وأن هذا الاجتهاد هدمٌ لتعامل قانوني مستقر ويخالف اجتهاد محكمة النقض اللبنانية التي تحظر على المحجوز عليه التصرف بالعقار المحجوز بعد تسجيل الحجز ومحظور عليه بيعه وتجزئة ملكيته وإنشاء حقوق عينية عليه , ومن المعلوم أن لبنان يطبق ( القرار رقم 188 ل ر ) أيضاً وجميع أحكام السجل العقاري في سورية مطبق في لبنان وارى أن عودة محكمة النقض السورية عن هذا الاجتهاد هو عودة إلى القانون .
* شرح نظام السجل العقاري - الأستاذ محمد عدنان البيك ص 383 .
ويؤدي إلى إبطال الحجوز اللاحقة واعتبارها كأن لم تكن ولا يطبق مبدأ المساواة في الحجوز وعدم وجود تفاضل بينها بسبب أولوية التسجيل إلا في الحجوز المتتالية المتعلقة بالحقوق الشخصية . * نقض مدني قرار رقم 1681 تاريخ 16 / 11 / 1980 منشور في مجلة المحامون لعام 1981 ص 335 .




الفصـل الخامـس
القيـود المـؤقتة في السـجل العقـاري
المبحـث الأول
تعريف القيـد المؤقـت وآثـاره
أولاً : تعريف القيد المؤقت :
القيد المؤقت هو إجراء تحفظي مؤقت بمدة معينة في القانون وهو عبارة عن تأشيرة توضع على صحيفة العقار في السجل العقاري لإعلام الكافة بوجود حق للغير على هذا العقار , وقد جاء نصه في ( المادة 25 من القرار رقم 188 ل ر) والتي جاء فيها ما يلي : (( كل من يدعي بحق ما في عقار مسجل في السجل العقاري ، يمكنه أن يطلب تسجيل قيد مؤقت لأجل حفظ هذا الحق مؤقتاً .
ويجري الحكم نفسه على من رفض طلبه لكي يتوسل باستكمال الشروط المطلوبة .
وفيما عدا الأحوال التي يستند فيها طلب تسجيل القيد المؤقت على سند رسمي أو على اتفاق ذوي العلاقة ، لا يجوز تسجيل أي قيد مؤقت ما لم يستند في ذلك على مذكرة من رئيس محكمة البداية في المحل الكائن فيه العقار, وتعين الدرجة الترتيبية العائدة لتسجيل الحق فيما بعد ، اعتباراً من تاريخ القيد المؤقت )) .
يتضح من ذلك أن إشارة القيد المؤقت تحمي صاحب الحق مؤقتاًَ ريثما يتم استكمال المعاملة اللازمة للتسجيل النهائي .
فيجب أن يتم ذلك عندما يشك متعاقد في نية المتعاقد الآخر ويخشى تهريب العقار المعقود عليه , أو اصطناع حجز يلقى عليه لمصلحة الغير أو افتعال عقد صوري بغية إضاعة حقه , والإضرار به لذا أجاز القانون لهذا المتعاقد اللجوء إلى القيد المؤقت وأعطاه الحق بأن يطلب من أمين السجل العقاري شهره في صحيفة العقار , حتى يحق له الاحتجاج بهذا القيد بمواجهة الكافة , على أن يجري تسجيل حقه الناجم عن العقد في صحيفة العقار إما بالتراضي وإما ريثما يتمكن من رفع الدعوى وشهرها في صحيفة العقار ومن ثم الحصول على حكم يسجل بمقتضاه الحق باسمه .
ثانياً : آثار القيد المؤقت :
عن القيد المؤقت كإشارة الدعوى يحفظ حق صاحبه تجاه الكافة وهو نوعان منه ما لا يمنع التصرف فهو القيد المتعلق بالحقوق الشخصية أو الشخصية العقارية , وإما ما يمنع التصرف فهو المتعلق بحق عيني كشراء العقار وغيره .
وقد نصت ( المادة 2 الفقرة 4 من القرار التنظيمي رقم 202 / ن المتعلق بتطبيق قانون إعمار العرصات على أن القيد المؤقت المنصوص عنه في المادة 26 وما يليها من القرار رقم 188 ل ر ) وتعديلاته يمنع التصرف إذا كان هذا القيد مانعاً للتصرف أي إذا كان متعلقاً بحق عيني على العقار
وإذا انقضى القيد المؤقت لأحد أسباب انقضاءه فإن مفاعيله تبقى سارية المفعول مالم يقم أمين السجل العقاري بترقينه أصولاً حسب ما استقر عليه الاجتهاد القضائي .
وقضى الاجتهاد أيضاً بأن اثر توثيق عقد الشراء وتسجيله في دفتر اليومية يعود إلى تاريخ القيد المؤقت إذا كان إلغاء هذا القيد قد تم بعد تسجيل هذا العقد في دفتر اليومية عملاً بأحكام ( المادة 25 من القرار رقم 188 ل ر ) ولا عبرة لإشارة الحجز المسجلة بعد إشارة القيد المؤقت . * نقض مدني قرار رقم 1476 / 1775 تاريخ 31 / 12 / 1978 منشور في مجلة المحامون لعام 1979 ص 302 .
إذاً فالأصل أن لا يمنع القيد المؤقت الشخص الذي سجل العقار لاسمه من التصرف به وغنما اقتصر أثره على جعل هذا التصرف متوقفاً على عدم ثبوت الادعاء الذي سبق قيده , وظاهر أن القيد المؤقت يعد من الإجراءات التحفظية التي تمكن مدعي الحق من الحفاظ على حقه فإذا ثبت الحق بنتيجة الدعوى استند أثر الحكم على تاريخ القيد المؤقت .
ويترتب على هذا الأثر المستند سقوط جميع القيود اللاحقة للقيد المؤقت ويتعين على أمين السجل العقاري أن يقوم بترقينها , من تلقاء ذاته , وفي هذا عدل , ذلك لأن هذا الترقين يرد على من يتذرع بعلانية قيود السجل العقاري قصده السيئ لأن من جرى ترقين حقه اللاحق كان على علم بأن حقه أو قيده مسبوق بقيد مؤقت له حرمته وأولويته من تاريخ تدوينه في صحيفة العقار .
إن وضع القيد المؤقت يتم على أساس أحد الأسباب التالية :
1 – السند الرسمي .
2 – الاتفاق .
3 – طلب من رئيس محكمة البداية .
إن على أمين السجل العقاري أن يجري القيد لطالب التسجيل الذي سبق ووضع القيد المؤقت على صحيفة العقار وأن يرقن القيد الذي وضع بعد القيد المؤقت لأن صاحب هذا القيد كان على علم بأمر القيد المؤقت ولأن هذه المادة حين نصت على أن الدرجة الترتيبية تتعين من تاريخ وضعه القيد أعطت السجل العقاري الأهمية البالغة في إعطاء الآثار القانونية لمن يسجل حقه في السجل العقاري فيصبح صاحب الحق اعتباراً من تاريخ وضعه القيد في الصحيفة العقارية بمأمن ولم يأخذ المشرع بأهمية أو مستوى الصك المطلوب تسجيله بل نظر إلى من سبق وخشي على حقه من الضياع وسارع إلى وضع قيد مؤقت .
الفرق بين القيد المؤقت وإشارة الدعوى :
يمكن تلخيص الفروق بين القيد المؤقت وإشارة الدعوى بما يلي :
1 – القيد المؤقت إجراء تحفظي فقط أما إشارة الدعوى فهي إجراء شكلي ويمكن أن تكون إجراءً تحفظياً فقط على سبيل الاستثناء .
2 – إشارة الدعوى لا تمنع من التصرف أما القيد المؤقت فقد يكون مانعاً من التصرف وقد لا يكون .
3 – إشارة الدعوى قيد اختياري أما القيد المؤقت فيمكن أن يكون قيداً جبرياً يجب على أمين السجل وضعه عند مراجعة المحكمة المختصة للاعتراض على قراره برفض التسجيل أو الترقين .
4 – لا يمكن وضع إشارة الدعوى إلا بعد رفع الدعوى أما القيد المؤقت فيمكن وضعه دون وجود دعوى , كما يمكن وضعه باتفاق الطرفين دون أن يكوون هناك أي سند رسمي وهذا لا يمكن بحال منن الأحوال لإشارة الدعوى .
5 – عن إشارة الدعوى ترتبط بالدعوى أما القيد المؤقت فهو محدد بمدد قانونية يبطل بانقضائها . التدابير التحفظية للأستاذ محمد فهر شقفة ص 62 .

المبحـث الثـاني
إجراءات القيـد المـؤقت في السجل العقاري
يتم القيد المؤقت بناء على طلب صاحب العلاقة , ولا يجوز لدائرة السجل العقاري أن تتولى إجراء القيد من تلقاء ذاتها , وتختلف إجراءات القيد حسبما إذا كان طلب القيد مصدقاً عليه من مرجع رسمي , أو غير مصدق عليه .
أولاً : فإذا كان الطلب غير مصدق عليه من مرجع رسمي وجب على المستدعي أن يختار موطناً له في منطقة المكتب العقاري إذا لم يكن محل إقامته الأصلي فيها , وعليه أن يحضر بذاته أو يرسل وكيلاًَ عنه إلى المكتب المعاون في منطقة العقار وإذا كان التسجيل مستنداً إلى عقد وجب حضور الطرفين معاًَ , وعلى من يطلب تسجيل معاملة باعتباره ووكيلاً على الغير أن يثبت وكالته بإبراز سند توكيل رسمي , كما أن لدائن الدائن أن يطلب القيد نيابة عن مدينه ( المادة 236 / 1 قانون مدني ) وعلى رئيس المكتب المعاون الذي يتلقى الطلبات أن ينظم محضراً يتضمن :
1 – تعيين العقار المطلوب تسجيله بذكر رقم الصحيفة المسجل فيها مالك العقار .
2 – هو صاحب الملك وهو من يسجل الحق باسمه .
3 – نوع الحق المطلوب تسجيله .
4 – كيفية اكتساب الحق المطلوب تسجيله ومقدار ثمنه .
5 – ذكر الأحكام الخاصة عند الاقتضاء .
وينظم رئيس المكتب المعاون المحضر على ثلاث صور , ويوقع عليه كلٌ من المستدعيين ويضاف إليه سند التمليك , وعند الاقتضاء يضاف إليه صورة الوثائق التي يستند إليها التسجيل , كالأحكام المبلغة على رئيس المكتب المعاون بواسطة دائرة التنفيذ أو الحجج الصادرة عن المحاكم الشرعية .
ثانياً : أما إذا كان الطلب مصدقاً عليه من مرجع رسمي , كما لو كان مصدقاً عليه من الكاتب بالعدل , فيتعين أن يقدم على صورة استدعاء إلى رئيس المكتب المعاون الموجود في المنطقة متضمناً المعلومات آنفة الذكر على ثلاث صور موقعة من المستدعي أما الأحكام المربوطة مع الطلب فينبغي تبليغها عن طريق دائرة التنفيذ .
وفي الأحوال المتقدمة يعمد رئيس المكتب المعاون إذا كان الطلب مستوفياً شرائطه إلى قيد الطلب في السجل اليومي فوراً , ثم يقوم بتصفية الرسوم وينظم الإرسالية بها على ثلاث صور فإذا لم يبرز المستدعي خلال ثلاثة أيام إيصالاً بالرسوم فإنه يخسر حق الأولوية المعطى له بموجب قيد الطلب في السجل اليومي وإذا أبرز الإيصال بعد المدة المذكورة قيد الطلب بتاريخ التسليم الجديد .





المبحـث الثالـث
مظاهر القيـد المؤقـت في السجل العقاري
إن أحكام القيد المؤقت استثنائية , لأنها تخالف قواعد السجل العقاري , التي تعد التسجيل ذا اثر مقتصر لا مستند ولذا فقد عمد المشرع على تضييق نطاق تطبيقها وحصر مفعولها بمدد قصيرة كي لا يظل المالك محروماًً من التصرف بعقاره لأن إشارة القيد المؤقت على صحيفة العقار تحذر الغير من شرائه وتقلل من فرص المالك في بيعه أو إجراء بعض التصرفات عليه بسبب النزاع الذي يدلل عليه . وتتبدى مظاهر هذا التضييق في ثلاثة نواح :
أولاً : من حيث حالات القيد :
إن القيد المؤقت لا يجوز إجراؤه إلا في حالتين :
1 – يجوز لكل من يدعي بحق في عقار ما مسجل في السجل العقاري أن يطلب تسجيل قيد مؤقت لحفظ حقوقه مؤقتاً .
2 – يجوز لمن يطلب إجراء تسجيل أو ترقين أن يطلب تسجيل حقه مؤقتاً ريثما يستكمل الشرائط المطلوبة في التسجيل أو الترقين .
ثانياً :من حيث مستند القيد :
تنص ( المادة 25 من القرار رقم 188 ل ر ) على أن : (( كل من يدعي بحق ما في عقار مسجل في السجل العقاري ، يمكنه أن يطلب تسجيل قيد مؤقت لأجل حفظ هذا الحق مؤقتاً )) .
والقيد المؤقت هنا هو إشارة تحمي صاحب الحق مؤقتاً ريثما يتم استكمال المعاملة اللازمة للتسجيل النهائي .
ويجب أن لا يفهم من هذا أن كل معاملة عقارية يجب أن يسبقها طلب وضع قيد مؤقت , لا بل إن أي صاحب حق موثق بسند عندما يشعر بأن مالك العقار البائع قد يتعرض لدعاوى تنصب على عين العقار أو حجوز أو أن مالك العقار يرغب في إعادة بيع العقار ثانية إلى مشتر آخر , لإلحاق الضرر بالمشتري فلصاحب الحق أن يطلب إلى أمين السجل العقاري أن يضع قيداً مؤقتاً وطبعاً لا يمكن وضع قيد إلا إذا أبرز الصك ويجب أن يكون صكاً رسمياً ثابت أو يكون باتفاق الطرفين ذوي العلاقة أو بموجب قرار من رئيس محكمة البداية :
1 – وضع القيد المؤقت بالاستناد إلى سند رسمي : لوضع قيد مؤقت بموجب سند يجب أن يكون هذا السند رسمياًَ ثابت التاريخ و فلا يمكن الاعتداد بعقود البيع العادية التي تجري بين الأفراد ولا تقترن بتصديق جهة رسمية كالكاتب بالعدل , إذ أن التوقيع في مثل هذه العقود غير ثابت ولا يمكن تحديد فيما إذا صدر عن مالك العقار أو غيره , وقبول مثل هذه العقود أو الأوراق يعرض مالكي العقارات لادعاءات باطلة أحياناً ويشغل السجل العقاري في رد هذه الادعاءات أحياناً أخرى .
وارى أن كل وثيقة رسمية فيها إنشاء حق لشخص ما مثل أوراق الإحالة القطعية للعقارات المباعة بالمزاد العلني والأحكام والبيانات , الصادرة عن الدوائر الرسمية التي تشعر بأن فلاناً قد أصبح له حق في العقار فلهذا الشخص أن يطلب وضع القيد المؤقت في الصحيفة العقارية .
2 – اتفاق الطرفين ذوي العلاقة : حيث يجوز لمالك العقار الحضور مع المشتري أو صاحب الحق ويطلبا وضع القيد المؤقت وفي هذا التدبير نجد روعة نظام السجل العقاري من جهة حفظ الحقوق , فمثلاً شخص يرغب في بيع عقاره لرغبته في سفر مفاجئ أو يرغب في رهن عقاره والمعاملة العقارية قد تطول أياماً حتى تنتهي ولا يمكن للمشتري أو الدائن أن يعطيه بدل الدين أو الثمن إلا بضمانة حقه , فلهما أن يحضرا إلى المكتب العقاري المعاون ويطلبا وضع القيد المؤقت وبإمكان الدائن أن يعطي بدل الدين أو الثمن ويطمئن إلى أن مقابل ماله جرى حمايته بهذا القيد وعليه طبعاً أن لا يتوانى عن إجراء القيد مؤقتاً ريثما ينهي المعاملة الرسمية اللازمة للتسجيل .
وقد يتقدم صاحب حق بالمعاملة اللازمة فيظهر أن هناك مانعاً من تسجيلها في السجل العقاري مثل وقع حجز سابق أو عدم استكمال إحدى الأوراق المطلوبة في التسجيل كالقيد المدني أو القيد المالي أو إبراء ذمة العقار فيرفض أمين السجل العقاري تسجيل المعاملة في السجل اليومي , وهنا أيضاً يمكن لصاحب المعاملة أو صاحب الحق أن يطلب وضع قيد مؤقت بحفظ حقه مؤقتاً حتى يزيل المانع الذي أوقف معاملته .
3 – قرار رئيس المحكمة البدائية : يمكن وضع قيد مؤقت بالإضافة لما سبق عن طريق الحصول على قرار رئيس محكمة البداية بطلب وضع القيد من أمين السجل العقاري , فإذا كان مع صاحب الحق عقد عادي ما فشعر أن مالك العقار يماطل في إقرار البيع أو الدين في السجل العقاري أو شعر أن إزالة موانع التسجيل الموجودة في الصحيفة قد يطول أمده , فله أن يتقدم بطلب إلى رئيس محكمة البداية مع صورة عقد البيع ويطلب وضع قيد مؤقت على صحيفة العقار .
وأرى أن على رئيس المحكمة إجابة الطلب وتوجيه الكتاب اللازم إذا وجد واقتنع بجدوى الطلب وصحة السند المبرز له .
ثالثاً : من حيث مدة القيد :
وضع المشرع نصاً خاصاً بحث فيه حد هذا التوقيت وذلك على حسب نوع مستند القيد ( المادة 26 من القرار رقم 188 ل ر / 1926 ) الذي أسند إليه في وضع القيد :
1 – السند الرسمي كالصكوك لدى الكاتب بالعدل التي يوثق فيها أصحاب الحقوق أقوالهم بالبيع أو بالرهن أو سوى ذلك من الحقوق العينية , فصاحب الحق في السند الرسمي له وضع القيد لمدة عشرة أيام فقط , أي انه حين يطلب من رئيس المكتب المعاون وضع القيد استناداً إلى الصك , عليه أن يحدد مدة وضع القيد عشرة أيام .
2 – أما إذا كان مستند القيد المؤقت الاتفاق بين المشتري أو الدائن مع البائع أو المدين فلهما أن يحددا المدة التي يريدانها على أن ( الفقرة الأخيرة من المادة 26 ) لم تجز وضع القيد المؤقت أكثر من ستة أشهر لذا يجب أن لا يتجاوز تحديد المدة لزمن يزيد عن ستة أشهر .
نرى من ذلك أن مدة العشرة أيام أو الشهر أو المدة التي يجب أن لا تزيد عن الستة أشهر , يبطل مفعول القيد إذا لم يتم التسجيل النهائي للحق المطلوب حفظ أولوية التسجيل أي أن انتهاء مدة وضع القيد المؤقت , لا يصبح للقيد من اثر ويعود صاحب الحق إلى وضع قانوني يساوي أي شخص آخر يدعي بحق ما على ذات العقار , مع العلم بأنه إذا لم يشطب القيد عند انتهاء المدة فإن أثره يبقى رغم انقضاء مدته إذا بقي مدوناً . شرح السجل العقاري للأستاذ محمد عدنان البيك ص 284 .
ومهما كان سبب تسجيل القيد المؤقت فلا يمكن أن تتجاوز مدته الستة أشهر التالية لتسجيل العقد , فإذا كان العقد باتفاق الطرفين وكانت المدة التي اتفقا عليها اقل من ستة أشهر نفذت تلك المدة وإن كانت أكثر من ستة أشهر فلا يسري منها إلا الستة أشهر التالية لإجراء القيد , أما إذا رفض صاحب العقار المسجل في السجل العقاري وضع القيد الاتفاقي فيمكن لصاحب الحق إذا كان يحمل سنداً رسمياً أن يضع القيد بطلب منه , إلا أن مدة هذا القيد تقتصر على عشرة أيام فقط عملاً بصراحة نص القانون , وإذا حصل على إجازة بوضعه من رئيس المحكمة امتدت هذه المدة إلى شهر , وهذا كله ينطبق على القيد الاختياري والقضائي و وهناك قيد مؤقت وجوبي نصت عليه ( المادة 80 من القرار رقم 188 ل ر ) يضعه أمين السجل عند استئناف قرار برفض التسجيل أ الترقين , حيث تأمره المحكمة بإجراء القيد في المكان المناسب له , وفقاً بمرتبة قيد الطلب في السجل اليومي , وقرار المحكمة هنا مبرم .
ومن الجدير بالملاحظة أن هذا الاستئناف لا يخاصم فيه إلا مدير السجل العقاري أما الاعتراض الوارد في ( المادة 81 من القرار رقم 188 ل ر ) فيخاصم فيه صاحب الحق المسجل .
وبانتهاء المدد المحددة في القانون يجب على أمين السجل العقاري إبطال القيد المؤقت ما لم يتم التسجيل أصولاً .
* التدابير التحفظية الأستاذ محمد فهر شقفة ص 59 .








المبحــث الرابــع
الجهات التي تملك صلاحية تسـجيل القيـد المؤقـت
إن الجهات التي تملك صلاحيات تسجيل وتدوين قيد مؤقت على صحيفة العقار هي :
1 – المتعاقدان وينبغي أن يكون أحدهما صاحب التسجيل أي مالك العقار .
2 – من بيده سند رسمي والسندات الرسمية معرفة ( بالمادة 5 من قانون البينات ) وتشمل الأحكام والقرارات والعقود الرسمية والأوراق التي يعطيها القانون قوة التنفيذ الجبري , ويملك تقديم طلب وضع قيد مؤقت تحفظي إلى قاضي الأمور المستعجلة الذي يقع في دائرته العقار .
وفي رأيي أن قاضي الصلح في المنطقة يتمتع بهذه الصلاحية إذا كان العقار المطلوب وضع القيد التحفظي في صحيفته يقع في منطقة محكمته سنداً ( للمادة 78 / 2 أصول مدنية ) .
3 – رئيس محكمة البداية التي يقع العقار في دائرتها يتمتع بصلاحية وضع قيد مؤقت ومدته شهر واحد بينما مدة القيـد في ( الفقرتين 1 و 2 هي عشرة أيام ) .
ورئيس المحكمة يملك هذه الصلاحية بصفته مرجعاً للأمور المستعجلة والحالات التي يأذن فيها بوضع قيد تحفظي مذكورة عل سبيل الحصر في ( المواد 1081 – 1084 – 1087 – 1088 – 1089 قانون مدني ) المتعلقة بالتأمين الجبري .
4 – مدير السجل العقاري في الحالات المعينة في القرارين 188 و 189 ل ر / 1926 .
5 – الجهات الرسمية التي تنص قوانينها الخاصة على إعطائها هذه الصلاحية كقانون الاستملاك وقانون رسم مقابل التحسين رقم 98 لعام 1965 ( رسم الشرفية ) وقانون المصرف الزراعي , وقانون الجمارك .
أما رئيس التنفيذ فلا يملك هذه الصلاحية , لأن صلاحيته لا تتعدى البت في الإشكالات التنفيذية التي تتصل بإجراءات التنفيذ كإيقاع الحجز أو رفضه ووضع قائمة شروط البيع وتقرير الإحالة القطعية وبيع الأشياء المحجوزة وتوزيع الثمن بين الدائنين الحائزين . * نقض مدني سوري قرار رقم 484 تاريخ 19 / 10 / 1964 منشور في مجلة القانون لعام 1964 ص 117 .
ولا يدخل في مفهوم هذه الإشكالات التنفيذية وضع قيد مؤقت تحفظي في صحيفة العقار , لذلك إذا طلب إليه اتخاذ مثل هذه التدابير فعليه رفض الطلب لعدم الصلاحية .




المبحـث الخامـس
ترقـين القيـد المـؤقت وإبطالـه
أولاً : ترقين القيد المؤقت :
تنص ( المادة 27 من القرار رقم 188 ل ر ) على أن : ((التسجيل والقيود المؤقتة المسجلة في السجل العقاري ، يمكن إبطالها بناء على كل صك أو حكم مكتسب قوة القضية المحكمة . يثبت تجاه كافة ذوي العلاقة في حق معلن بالتسجيل عدم وجود أو سقوط الحق أو الشيء المتعلقة به )).
يتبين من ذلك أن المادة المذكورة قد وضعت أصول الترقين بما يلي :
1 – اتفاق الأطراف : اتفاق واضع القيد ومالك العقار إذا كان المطلوب ترقين قيد مؤقت وإذا كان المطلوب ترقين تسجيل حق فيجري بحضور صاحب التسجيل أي المالك أو الدائن أو صاحب الحق , فالرضاء أحد أسباب ترقين التسجيل , ويتم بطلب من له علاقة بالحق ويجري بمعاملة أصولية .
2 – السندات الرسمية : إذا كانت تتضمن تفويضاً بترقين قيد احتياطي أو توكيل بنقل حق مسجل من مالكه إلى شخص الوكيل أو سواه فبإمكان الوكيل الحضور بمفرده وإبراز هذه السندات الرسمية إلى الدوائر العقارية والطلب بترقين القيد المؤقت أو التسجيل مجدداً وترقين التسجيل القديم .
3 – الأحكام القضائية القطعية : يمكن ترقين القيد المؤقت بناءاً على حكم قضائي يقضي بشطب القيد المؤقت , كذلك إذا صدر حكم بمواجهة مالك العقار وقضى الحكم بنقل ملكية العقار من مالكه المحكوم عليه إلى المحكوم له , فبإمكان المدعي هنا إبراز الحكم للدوائر العقارية ليطلب التسجيل بموجبه وترقين اسم صاحب الحق السابق .
ثانياً : ترقين القيد المؤقت بطلب من صاحبه :
تنص ( المادة 28 من القرار رقم 188 ل ر ) على أنه : ((يمكن أيضاً ترقينها باتفاق خطي من ذوي العلاقة ، أو حكماً عندما يرى أمين السجل العقاري أن الحق العيني المسجل قد سقط . وفي هذه الحال عليه أن يطلب مقدماً إجراء تحقيق ، وقراراً من المحكمة عن سقوط الحق المذكور لترقينه في السجل )) .
يتبين من قراءة حيثيات هذه المادة أنه يمكن القول بأن اتفاق أصحاب العلاقة على ترقين القيد المؤقت عند انتهاء المدة التي طلب فيها وضع القيد , يمكن ترقينه بطلب يقدم إلى أمين السجل , كما أن أمين السجل يشطب القيد المؤقت إذا تم تسجيل العقار أو الحق موضوع القي باسم صاحب الحق , وفي حال كون الحق المطلوب تسجيله ووضع قيد مؤقت لأجله قد سقط نتيجة إبراز وثيقة تثبت أن الحق انقضى بالوفاة أو بالوفاء فبإمكان أمين السجل العقاري إجراء تحقيق وشطب القيد .
وبرأيي انه إذا وجد أمين السجل العقاري أن القيد المؤقت الموضوع بإجازة من المحكمة قد انتهى فيطلب من المحكمة استصدار قرار بترقين القيد المؤقت من صحيفة العقار , والأمر الدارج في السجل العقاري حالياً أن القيد المؤقت المحدد بمدد معينة غالباً ما يبقى إلى أن يطلب ذوو العلاقة ترقينه , إذاً إن القيد المؤقت لا يشطب إلا عند الطلب , كما صدرت اجتهادات متعددة عن محكمة النقض اعتبرت أن بقاء القيد يعطي الحق المدون قوة نافذة طيلة بقاء القيد في الصحيفة العقارية تجاه الغير ولو مضت مدة القيد .
ثالثاً : إبطال القيد المؤقت :
تنص ( المادة 29 من القرار رقم 188 ل ر ) على أن : (( كل قيد مؤقـت تحرر في السجل العقاري ومضت عليه الآجال المنصوص عليها في المادة (26) من هذا القرار، يجب إبطالـه فوراً )).
يستفاد من التعامل أن لكل ذي مصلحة في شطب القيد ترقين هذا القيد فالمالك البائع ل حق طلب شطب القيد المؤقت عن صحيفة العقار إذا انتهى أجل القيد المؤقت ويكون ذلك بقرار يتخذه أمين السجل العقاري بناءاً على طلب المالك البائع .
مع العلم أن إبقاء القيد المؤقت بعد المدة التي وضع لأجلها وبدون أن يطلب مالك العقار ترقين القيد يبقى القيد المؤقت ذا أثر تجاه الغير ويبقى لواضع القيد أولوية في حقه لذا فإن محكمة النقض اعتبرت بقاء القيد المؤقت في صحيفة العقار حتى بعد انتهاء أجله يعطى إشارة كما لو أن مدة القيد المؤقت لم تنتهي .

تمـت بعـون الله تعـالى
دمشق في : 22 / 9 / 2009




مراجع البحث
1 – السجل العقاري الأستاذ زهدي يكن
2 – النصوص العقارية الأستاذ داوود التكريتي
3 – شرح نظام السجل العقاري الأستاذ محمد عدنان البيك
4 – مجموعة التشريعات العقارية منشورات مديرية المصالح العقارية بدمشق
5 – القانون العقاري اللبناني الأستاذ جان باز
6 – التدابير التحفظية الأستاذ محمد فهر شقفة
7 – ملحق التقنين المدني السوري الأستاذ شفيق طعمة
8 – شرح القانون المدني الأستاذ عبد الجواد سرميني
9 – قضاء الأمور المستعجلة الأستاذ محمد علي راتب
10 – قانون أصول المحاكمات المدنية
11 – مجلة المحامون
12 – مجلة القانون

[المحامي ناهل المصري]

أشكرك جزيل الشكر أستاذ على نشر هذه الرسالة
وأرجو إكمالاً للفائدة أن تخبرنا بالكاتب والمدرب وتاريخ المناقشة
وأدعو بقية الزملاء المترنين لنشر رسائلهم للاستفادة منها ومن الجهد المبذول في إعدادها
كما أننا ندعوهم لتزويدنا بها لنشرها على موقع الفرع حسب الرغبة

وتقبلوا تحياتي جميعاً