دعوى استرداد الحيازة في المناطق المحددة والمحررة :

[المحامية علياء النجار]

دعوى استرداد الحيازة في المناطق المحددة والمحررة :

1- التعريف بدعوى الحيازة :
هي دعاوى مكن المشرع من خلالها الحائز من الدفاع عن حيازته و درء التعرض له فيها او الخطر الذي يحيق بها دون النظر الى الملكية وحتى اثباتها .

وعلى هذا فقد هدف المشرع من دعاوى استراد الحيازة الى امرين :

1- حماية الحيازة بذاتها بغض النظر عن اساس الحق
2- المحافظة على الامن والنظام العام وذلك بعدم السماح للافراد باقتضاء حقوقهم .


ما هي الحقوق التي تحميها الحيازة :

باختصار هي الحقوق العينية العقارية فقط .

ولابد لهذه الحقوق من توافر الشروط التالية :
1- ان يكون منم الجائز التعامل بها قانونا .
2- ان تكون قابلة للحيازة المادية
3- ان تكون قابلة لاكتساب الملكية بالتقادم .


شروط دعوى استرداد الحيازة في المناطق المحددة والمحررة :

اولا ما معنى التحديد والتحرير :

التحديد : هو وضع المخطط الذي يحدد فيه حدود العقار بجميع جهاته ومساحته ووضع الاحجار الثابتة والفاصلة بينه وبين العقارات الملاصقة له .
التحرير : هو تنظيم وثيقة تدعى محضر التحديد والتحرير يبين فيها ملكية العقار واوضاعه ونوعه وحدوده وماله من حقوق وما عليه من اعباء ... هذه الوثيقة يجري نقل محتوياتها بقرار يصدره القاضي العقاري بتسجيلها بدفتر السجل العقاري الذي يصبح محلا لتسجيل كل حق او ادعاء واقع على العقار المعني بالتسجيل...

بالنسبة لشروط الدعوى :
1- شرط المدة :
يستثنى من شروط اقامة دعوى الاسترداد التقيد بمهلة السنة مالكو الحقوق العينية العقارية والمسجلة في سندات التمليك طبقا لعمليات التحديد والتحرير فيجوز للحائز اقامة دعوى ولو بعد فترة السنة ذلك لان الحيازة المسجلة في السجل العقاري قرينة على الملكية .

وهذا ما جاء في قرار لمحكمة النقض : قرار رقم 294/ لعام 54 ( لماك العقار المسجل ان يرفع دعوى استرداد الحيازة ولو بعد مرور سنة على فقدها )
وهذا ان دل على شيء فانه يدل على القوة المطلقة لقيود السجل العقاري والتي لا يمكن المساس بها ...
فمالك السجل العقاري معفى من التقيد بشرط المدة فله عند انتقال عقاره الى حائز اخر ان يرفع دعوى الاسترداد متى شاء ومهما طال من الزمن

2- عنصر الغصب :
لا يشترط ان يكون الغصب ماديا او معنويا
فمن الامثلة على ذلك :
- اعمال القوة والعنف والاعتداء المباشر .
- اعمال الاكراه الادبي التي تتم بواسطته الاستيلاء على عقار ..
- الدخول للقيام بعمل معين ثم وضع اليد على العقار .
- استمرار المهندس بوضع يده على العقار الذي كلف بانشائه رغم انتهاء عمله .


والان على من يقع الاثبات في هذه الدعوى :
استقر الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض على ان :
مالك العقار ليس ملزما باثبات الغصب وعلى واضع اليد اثبات مشروعية وضع يده
قرار 1618/402 لعام 1965

3- الاباحة والتسامح :
لا مجال لدعوى استرداد الحيازة اذا اقيمت من شخص شغل عقار سواء كان ذلك العقار محددا او محررا او غير ذلك اذا كان اشغاله يقوم على عمل من اعمال الاباحة او عمل يتحمله الغير على سبيل التسامح . حسب المادة 907 من القانون المدني


اطراف دعوى استرداد الحيازة :
1- المدعي : والذي هو حائز العقار في الوقت الذي انتزعت منه الحيازة . ( ويجوز ان يكون الحائز هنا حائز عرضي او حائز اساسي )
وليس من الضروري لرفع دعوى الاسترداد ان يكون حسن النية فللحائز ان يرفع هذه الدعوى حتى لو كان الحائز سيء النية . واخيرا لا يشترط
فيها مدة السنة

2- المدعى عليه :
· الغاصب : ويشترط ان يمارس عملا عدوانيا وان يكون هذا العمل غير مشروع من الناحية المدنية ويجب ايضا ان يكون هذا العمل العدواني قد وقع على العقار ذاته . واخيرا يجب ان يكون قد انتهى الى الى انتزاع الحيازة بحيث لا يصبح في مكنة الحائز ان يستعيد هذه الحيازة .

والان ما هي العلاقة بين الملكية والحيازة :
فدعوى اصل الحق هي الدعوى التي تحمي الملكية والحقوق العينية الاخرى من الاعتداءات الاواقعة عليها ويدخل في عداد هذه الدعاوى استرداد الحيازة .
اما دعاوى الحيازة فهي لدعوى التي تحمي العقعار من قبل مالكه .

واهم نقاط التفريق بينهما :
1- دعاوى الحيازة : هي حصرا ممن اختصاص الصلح
اما اصل الحق : فتخضع لقواعد الاختصاص القيمي .


2- دعاوى الحيازة اجاز المشرع للمحكمة ان تحكم بكفالة او بدونها

3- في دعاوى الحيازة اذا كان العقار لم يتم تحديده و تحريره فقد اشترط المشرع ان ترفع الدعوى خلال السنة التنالية لفقدها وذلك تحت طائلة عدم القبول .