(( العقارات )) بحث للدكتور محمد وحيد الدين سوار

[أغيد شرف الدين]

هذا البحث للدكتور محمد وحيد الدين سوار ومنشور في كتابه شرح القانون المدني ((الحقوق العينية الأصلية))مطبعة الداودي طبعة 1986-1987 وقد قمت بنقله من حيز الكتاب إلى الحيز الالكتروني لعل في ذلك إفادة 0
000000

الفرع الأول

العقارات

7/5 – العقارات في نظر القانون ،ثلاثة أنواع هي : أولاً العقارات بطبيعتها ، ثانياً- عقارات بالتخصيص ،ثالثاً- الحقوق العينية العقارية 0 وسنبحث فيمايلي، في كل نوع من هذه الأنواع الثلاثة ، ببحث مستقل0

البحث الأول

العقارات بطبيعتها

7/6 – العقار بطبيعته ، كما عرفته المادة 84، (( هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف))0 ولا تقتصر العقارات بطبيعتها على الأراضي، بل تشمل أيضاً ما فوق الأراضي من نباتات وأبنية ، وما تحتها من مناجم ومقالع (1)0
التمييز بين العقار bien-fonds وغير المنقول immeuble في التشريع السوري (قر186،م11 ): لم يكن التشريع العثماني يميز بين العقار وبين غير المنقول0فقد كان غير المنقول في ظله يفيد العقار 0 غير أن التشريع الجديد جاء ليميز لأول مرة بين العقار وغير المنقول 0 ويرد بالأموال غير المنقولة جميع الحقوق العينية الخاضعة للتسجيل في صحائف عقارات السجل العقاري 0 أما العقار فهو كل قطعة معينة من سطح الأرض من نوع قانوني واحد، داخل خط مغلق، مع الأغراس والمنشآت التي هي جزء متمم لها والتي يمارس عليها مالك واحد ، أو شركاء متعددون حق الملكية حق الملكية، أو التصرف، فالعقار إذن هو الوحدة العقارية 0 فالعقار إذن هو الوحدة العقارية، ويمثل أيضاً بالتبعية الوحدة المساحية وعليه تقوم الحقوق العينية العقارية الواجب تسجيلها في السجل العقاري0
(1)يلتقي القانون المدني في شمول العقار بطبيعته مع الفقه المالكي (ر0 الدسوقي علي الدرديرجـ 3ص479، ور المذكرة الإيضاحية للقانون المدني الأردني جـ1 ص51)0 وقارن الكزبري(ف11ص21) حيث ينسب المؤلف إلى الفقه الإسلامي أنه يحصر الصفة العقارية بالأرض وحدها0 وأنه ينفي هذه الصفة عن الأبنية والأشجار ، فيعدها منفردة عن الأرض أشياء منقولة0 وما ذهب إليه المؤلف يصدق على المذهب الحنفي ، الذي يعرِّف العقار على أنه 0 لا يمكن نقله وتحويله عن مكانه كما يعرف المنقول على أنه ما يمكن نقله وتحويله من مكانه ، سواء أبقي مع ذلك التحويل على هيئته أم تغيرت به هيئته وعلى ذلك يعد كلمن المياه والشجر منقولاً في المذهب الحنفي لإمكان نقله وإن تغيرت هيئته 0 ويلحق فقهاء المالكية كبار السفن بالعقار لأنها مستقرة ويمكن سكناها(مدكور، المدخل للفقه الاسلامي0 ط1960 ص473)0


7/7 – الأراضي: بديهي أن تكون الأراضي في مقدمة العقارات بطبيعتها سواء أكانت داخل المدن أو خارجها، سواء أكانت معدة للبناء أو الزراعة أو بوراً ، وسواء أكان مالكها غير مالك للأرض المثبتة أو المستقرة في باطنها0
7/8 النباتات- وهي تعد من العقارات ما دامت متصلة بالأرض سواء أكانت من الأعشاب أو الشجيرات أو الأشجار ، مهما كانت قيمتها فالعشبة الصغيرة تعد عقاراً كالشجرة الكبيرة 0 وامتداد جذور النباتات في الأرض شرط رئيس لاكتساب الصفة العقارية 0 وعلى هذا لا تعد من العقارات النباتات المزروعة في أصص وأوعية فخارية حتى لو كانت هذه الأصص مدفونة في الأرض (1) 0
ولا يقدح في الصفة العقارية للنباتات أن تكون مغروسة على سبيل على سبيل التوقيت ، فليس تأبيد بقاء النباتات بشريطه لاعتبارها من العقارات 0
فأغراس المشاتل المزروعة في الأرض ، والمعدة للبيع لاستنباتها في أرض أخرى تعد عقارات ، على الرغم من كونها مؤقتة البقاء0
وليس يهم أخيراً لاعتبار النباتات عقاراً أن تكون مغروسة من قبل مالك الأرض 0 فالمزروعات والأشجار تعد عقارات بطبيعتها ، حتى لو كان زارعها هو مستأجر الأرض لا مالكها 0
ونشير أخيراً إلى أن النباتات ، متى فصلت تعد من المنقولات حتى لو كان الفصل قد حدث بقوة قاهرة ، وحتى لو بقيت بعد الفصل في المكان الذي فصلت منه 0
7/9- ويلاحظ أن النباتات المتأصلة في الأرض قد تعد في ظروف معينة منقولات بناء على إرادة الأفراد 0 وتدعى حينئذ منقولات بحسب المآل0 وسيأتي بيان ذلك (ر:ف7/81)0
(1) بلانيول وريبر وبيكار ف72 عرفة ف49 0

7/10- الأبنية: ليس المقصود بالأبنية العمارات (أي الدور والحوانيت والمعامل) فحسب بل تشمل أيضاً المنشآت الأخرى ( كالخزانات والآبار والجسور والأنفاق )0 كما تشمل كافة الأجهزة والقطع الداخلية في البناء والمعدة لإتمامه ( كالشرفات والمصاعد والسلم والأبواب والميازيب ومانعات الصواعق وأنابيب جر المياه)0
ويشترط في الأبنية ، كما في النباتات، أن تكون ثابتة مستقرة في الأرض بحيث لا يمكن نزعها دون تلف يعيبها 0 وعلى هذا فإن أكشاك الاستحمام الصيفية غير المثبتة في الأرض لا تعد من العقارات ، ما دام من الممكن حلها وإقامتها في مكان آخر دون تلف ينال منها 0 وكذا خيام البدو ومخيمات الكشافة والأكواخ الخشبية المقامة أثناء الأعياد ، فإنها تعد من الأشياء المنقولة ، ما دام يتسنى نقلها دون تلف أو ضرر0 والأبنية شأنها شأن النباتات ، لا يشترط أن يكون اتصالها بالأرض على سبيل الدوام 0 ومن ثم تعد عقارات بطبيعتها كالمباني المثبتة التي تقام أثناء المعارض على أن تزال عقب انتهائها ، وكذا البناء الذي يقيمه المستأجر على الأرض المؤجرة 0 ولو أن عقد الإيجار ينص على هدم ما بناه عند انتهاء عقد الإيجار (1)0
وتعد الأبنية من العقارات سواء كان الذي أقامها هو مالك الأرض أم غيره0 فالأبنية التي يقيمها المستأجر بترخيص من المالك على العين المؤجرة تعد عقارات بطبيعتها، ما دامت ثابتة مستقرة في الأرض ، على الرغم من أنها مملوكة من المستأجر لا لصاحب الأرض 0 ومواد المناجم تعد من العقارات بطبيعتها ، على الرغم من أنها غير مملوكة لصاحب سطح الأرض الموجودة في باطنها 0 وإنما هي مملوكة للدولة (ر:ف38)0
7/11- ويلاحظ أن البناء القائم على الأرض يعد في بعض الظروف منقولاً، بناء على إرادة الأفراد ويدعى حينئذ منقولا بحسب المآل، وسيأتي بيان ذلك(ر:ف7/81)0
(1)جوسران0 جـ1 0 ف1348 0ص703 0

ونشير أخيراً إلى أن أجزاء البناء إذا فصلت عن الأرض ، وبات لها كيان مستقل غير ثابت تفقد صفتها كعقارات ، وتغدو منقولات كأنقاض البناء المهدوم، والمعادن المستخرجة من الأرض ، والأحجار المقتطعة منها، إلا إذا كان فصلها، ولمجرد إصلاحها، وإعادة تركيبها0
7/12- المقالع والمناجم: تعد المناجم والمقالع من العقارات بطبيعتها ويراد بالمنجم كل مكمن طبيعي يحتوي على مواد منجمية كالفلزات المعدنية أو غير المعدنية ، أو المواد الهيدروكربونية الصلبة أو السائلة أو الغازية، والمعادن وأشباه المعادن( قانون المناجم رقم 7تا31م12/1953، م2)0
أما المقالع فهي المكامن الطبيعية التي توجد فيها مواد البناء ومواد تحسين الزراعة، ومناجم الفحم النباتي الأصلي(قر 253 تا8/11/1935،م2)0
ونشير إلى أن الحقوق العينية التي تترتب على المناجم هي مستقلة عن الحقوق العينية التي ترد على الأرض 0 فالمناجم هي من الأموال العامة(ر/ف38)، في حين أن الأرض قد تكون من الأملاك الخاصة وقد تكون من الأملاك العامة0 فملكية المناجم تكون،إذن، ملكية مستقلة عن الأرض الموجودة في باطنها0 وفي هذا تختلف المناجم عن المقالع 0 فهذه الأخيرة تعد ملكيتها غير منفصلة عن الأرض الموجودة في باطنها وتعود لصاحب الأرض (قر253،م3)0
7/13- تصنيف العقارات بطبيعتها: قسم القانون المدني في المادة 86 العقارات إلى خمسة أصناف (1) العقارات الملك،(2) العقارات الأميرية ،(3) العقارات المتروكة المرفقة ،(4) العقارات المتروكة المحمية، (59 العقارات الخالية المباحة، وسنتكلم ،تباعاً في كل نوع(1)من هذه الأنواع كما سنقف عند التشريعات السابقة الناظمة لها، لما لهذه التشريعات من أثر بين في جلاء بعض أحكام هذه الأنواع0

المطلب الأول

العقارات الملك

7/14-أ- في التشريع العثماني : يقصد بالأراضي الملك ، الأراضي التي تكون رقبتها لصاحبها، وهي تولي صاحبها وحده، حق استعمالها واستغلالها والتصرف فيها، وقد حصرها القانون العثماني المنشور بتاريخ7رمضان1274(م2)بالأنواع الأربعة الآتية:
1- العرصات الواقعة ضمن القصبات والقرى ، وكذلك مساحة لا تتجاوز نصف دونم(2) على الأكثر ، تضاف إلى كل عقار كائن في أطراف البلدة أو القرية من الأراضي المحيطة بالقرية ، وذلك لحاجات السكن0
أما القصبات والقرى ، التي كانت تقام مجدداً على الأراضي الأميرية ، فلا تعد عقاراتها ملكاً بل تضفى عليها صفة العقار الذي تشاد عليه ، أي تعد من النوع الأميري 0
2- الأراضي التي هي ، في الأصل ، من النوع الأميري ، ثم ملكت إلى الأفراد استناداً إلى مسوِّغ شرعي : ولقد كانت هذه الأراضي تعد من أملاك بيت المال ، ولم يكن للدولة بيعها إلا عند مسوغ شرعي 0 ( ويعد مسوغاً شرعياً أن تكون الدولة مدينة بدين مستحق الأداء وليس لدى خزينتها من النقد ما يكفي للوفاء بهذا الدين أو أن يكون ريع الأراضي لا يكفي لسداد نفقاتها ، ويخشى أن يترتب على الدولة ضرر مادي من بقاء الأرض بعهدتها)0
وعندما كانت الدولة تبيع هذه الأراضي للأفراد، تصبح الأخيرة ملكاً خالصاً للمشتري ، وتسجل باسمه في دفاتر التمليك من نوع الملك ، بالاستناد إلى وثيقة البيع الرسمية الصادرة عن ممثل السلطان والتي كانت تدعى (ملكنامة) 0 وبذلك ينقلب النوع القانوني لهذه الأراضي من (الأميري) إلى (الملك)0

(1) إن النوع القانوني للعقار هو من البيانات التي يجب أن يشتمل عليها محضر تحديد العقار وتحريره0 وقد جرى النص العربي للقرارات 186و188و189 على استعمال اصطلاح النوع الشرعي ، بدلاً من النوع القانوني، للعقار 0 كما درج التعامل على استعماله0 ونحن نؤثر استعمال، النوع القانوني ، نظراً لأن وصف، الشرعي ، غالباً ما يضفي على ما له صفة بالفقه الاسلامي0
(2) الدونم هو أربعون خطوة طولاً وكذلك عرضاً بالخطوات المتوسطة أي ألف وستمائة ذراعاً مربعاً من الأرض (قانون الأراضي:م31) قارب 1222أردني وهي تنص على أن العقار الأميري لا يصح للمتصرف فيه وقفه ولا الوصية به ما لم تكن الحكومة قد ملكته إياه تمليكاً صحيحاً بعد توفر المسوغات الشرعية))0

3- الأراضي العشرية : وهي الأراضي التي جرى توزيعها على الغانمين وتم تمليكها حين الفتح0 وتستوفي منها الدولة ضريبة العشر( أي عشرة بالمائة من محصول الأرض كل سنة)0
4- الأراضي الحراجية : وهي الأراضي التي تركت بيد السكان الأصليين غير المسلمين من أتباع الدولة ، وكانت خاضعة لضريبة الخراج 0 وقد ظلت أراضي الشام خراجية منذ أيام فتحها في عهد عمر بن الخطاب حتى عام 1279، حين أصدرت الدولة العثمانية قانوناً ، عدَّت بموجبه أراضي الشام من الأراضي العشرية 0
7/15- ب - في القرار 3339 : لقد أوجد القرار 3339 معياراً جديداً لتحديد العقار الملك ، يتفق مع متطلبات التطور العمراني في البلاد ، وعلى هذا جرت المادة الخامسة منه بقولها (( العقارات املك هي العقارات الداخلة ضمن الأماكن المبنية ، كما هي محددة إدارياً، (و) القابلة للملكية المطلقة)) وظاهر من هذا النص أن واو العطف الواردة فيه تدعو إلى اللبس فيما يتعلق بالشرائط المطلوبة لتحول العقار الأميري إلى ملك ، أهي شريطة واحدة أم شريطتان ؟- ومن ثم ظهر اتجاهان في تفسيره أحدهما مضيق والآخر موسِّع 0
7/16- التفسير المضيّق : يرى أنصار هذا التفسير أن واو العطف الواردة في النص المذكور ، تفيد لزوم اجتماع شريطتين لاعتبار العقار ملكاً وهما 1- أن يكون العقار واقعاً داخل الأماكن المبنية كما حددتها السلطة المختصة ،2- أن يكون العقار قابلاً للملكية المطلقة0 ويترتب على الأخذ بهذا النظر أن الأراضي الأميرية ،في الأصل ،إذا ألحقت بمناطق في الأماكن المبنية ن نتيجة توسيع حدودها الإدارية، تظل محافظة على كيانها، أي تظل أرضاً أميرية بسبب أن هذا النوع من العقارات تكون رقبته للدولة ، الأمر الذي يتعارض مع القول بأنه قابل للملكية المطلقة وبذلك تنهار الشريطة الثانية ، ويمتنع قيامها0
وبقد تبنت جهة الإدارة هذا التفسير(1) كما تأثرت به بعض المحاكم السورية(2) وجانب من الفقه(3)0
7/17- التفسير الموسع: يرى هذا التفسير أنه لا يشترط، لاعتبار العقار ملكاً ، إلا توافر شريطة واحدة ، هي وجوده داخل الأماكن المبنية ، كما هي محددة إدارياً ، سواء أكان العقار في أصله أميرياً أو مملوكاً 0 ويستند هذا الرأي إلى الحجتين التاليتين :
الأولى إن واو العطف الواردة، في النص العربي للمادة الخامسة من القرار 3339 ، لم ترد في نصها الأصلي باللغة الفرنسية0 ومن ثم يكون تعريبها الصحيح على الوجه التالي (( العقارات الملك هي العقارات الكائنة داخل الأماكن المبنية كما هي ( أي المناطق) محددة إدارياً فهي قابلة للملكية المطلقة))0

(1) ر: كتاب المفوضية الفرنسية رقم 3692 تا 3/5/1932 الذي وجهته إلى مندوبها في دمشق، والذي ذكرت فيه ، أن توسيع أو تضييق الحدود الإدارية لمدينة ما لا يؤثر في شيء على الصفة الحقوقية للعقارات ، وأنه إذا أدخل عقار أميري ضمن نطاق البلدية ، لا يتبدل نوعه القانوني، وإن العقارات الملك ، تنحصر في تلك العقارات التي كانت تكتسب هذه الصفة بتاريخ صدور القرار 3339 لعام 1930 ، أما ما عداها فهو يظل أميرياً ولا يتبدل نوعه إلا بنص تشريعي 0 و ر : أيضاًَ كتاب المستشار المالي بالجمهورية السورية رقم 1524 تا 28/12/1932 الموجه إلى مديرية المصالح العقارية وأملاك الدولة 0 الذي تبنى فيه رأي المفوض الفرنسي0
(2) جاء في قرار لمحكمة استئناف حلب، إن الفرق بين الأملاك الصرفة والأملاك الأميرية ، لا يمكن تقريره إلا بناء على نوع تلك الأملاك الشرعي المحدد، إما بموجب كيانه ، أو بموجب أصله لذلك فإن دخول عقار في نطاق مدينة حلب لا يبدل النوع الأميري الذي عليه العقار (قر 40 تا 23/8/1939 مشار إليه في حكم محكمة النقض تا 2/2/1941 مجلة نقابة المحامين بدمشق السنة 6 عدد3و4 ص166 ) ))0 و ر: محكمة البداية الوطنية بدمشق قر 176 تا 12 تموز 1943 مشار إليه في محاضرة الأستاذ سرميني ص223 0
(3) ر : عثمان سلطان 0 شرح القرار 3339 ،زهدي يكن 0 شرح قانون املكية العقارية 1959 ف56 ص96 0

الثانية: لقد بينت المذكرة الإيضاحية للقرار3339 إرادة المشرع بما يتفق والنص الفرنسي وقد جاء فيها: تعد ملكاً وقابلة لحقّ الملكية ، جميع العقارات الكائنة في حدود الأماكن المبنية، وأميرية الأراضي الزراعية أو الكائنة خارج مناطق العمران ، والقابلة أن يجري عليها حق تصرف))0
ويبدو أن هذا التفسير الموسِّع قد كتبت له الغلبة واستقر غليه الفقه(1) والقضاء، فيما يعد سواء في سورية(2) أو في لبنان(3) ، إذ أكدنه لا يشترط ، لاعتبار العقار ملكاً ، إلا توافر شريطة واحدة، هي وجوده داخل الأماكن المبنية كما هي محددة إدارياً0
(1)

7/18- رأينا : الذي يبدو لنا بادئ ذي بدء ، أن نص المادة الخامسة من القرار 3339 هو نص ظني الدلالة وليس قطعي الدلالة ، ومن ثم فنحن لسنا مع الرأي الموسِّع الذي يؤكد أن نص المادة المذكورة هو نص صريح (1) إذ لو كان صريحاً لما ثار حوله الجدل الفقهي ولما تعارضت آراء المحاكم بشأنه ، ولما اضطرت الإدارة ، إثر صدوره إلى إلقاء الأنوار عليه في مذكرات لاحقة0
وما دام النص بحاجة إلى تفسير فيتعين علينا جلاء غموضه في ضوء الغاية التي قصد إليها المشرع عند وضعه من جهة وقاعدة الاستصحاب من جهة أجرى0
(1) أما من حيث الغاية التي قصد المشرع تحقيقها بوضع المادة الخامسة من من القرار3339 فقد تم جلاؤها في كتاب المفوض السامي رقم 3692 المؤرخ في أيار 1932 وقد جاء فيه : (( إن أحكام المادة الخامسة لا تعدل نوع الأملاك الشرعي وليست الغاية من وضعها إدخال الأملاك الواقعة داخل نطاق المدن في عداد الأملاك الصرفة بصورة قطعية بل أن تحدد فقط بأن الأملاك الكائنة ضمن نطاق المدن والقابلة أن تكون ملكاً كاملاً يمكن اعتبارها ملكاً صرفاص وهذه الأحكام تلغي أصول القانون العقاري الذي كان يسمح بواسطة ملكنامة تمليك الأراضي بتبديل شروط الأراضي الأميرية الشرعية الواقعة خارج منطقة الأراضي المعمورة0
فبناء على ما ذكر لم يعد مجال للشك في الغاية التي يرمي إليها المشرع الذي أراد أن تحتفظ الأراضي الأميرية كافة المعدة للاستثمار الزراعي بشروطها الشرعية الحالية بغية تطبيق قانون الإرث ولم يقصد تشميل شروط الأملاك الصرفة التي تدخل ضمن نطاق المدن كلما توسعت مساحتها فالغرض إذن من المادة الخامسة ، إلغاء تبديل شروط الأراضي الأميرية خارج منطقة الأراضي المعمورة عن طريق تمليك الأراضي بواسطة الملك نامة 0 وقد أيد ذلك كتاب المستشار المالي إلى مدير المصالح العقارية وأملاك الدولة رقم 1524 تا 28/12م1932 إذ يقول )) إن العقارات الخاصة- ملك صرف- لا يمكن أن تقع إلا في نطاق المدن))0
ويلاحظ أن أنصار الرأي الموسع يقرون بأن غرض المشرع هو منع أسلوب التملك بالملك نامة ، ولكنهم كما يبدو – وهذا هو السبب الذي حدا بهم للوصول إلى نتائج غير سديدة – لم يستخلصوا من هذا الحظر اتجاه المشرع إلى الحفاظ على كيان العقارات الأميرية ، بل ذهبوا إلى عكس ذلك ، إذ انتهوا إلى السماح بتحويل العقارات الأميرية إلى عقارات ملك عن طريق حادث عرضي هو التحديد الإداري ، هذا إلى أن أنصار الرأي الموسع قد وقعوا في التناقض حين ذهبوا تارة إلى احترام الحقوق المكتسبة وطوراً إلى اهدارها0
1- ولقد تبدى احترامهم الحقوق المكتسبة ، حين صرحوا بأن إلغاء أسلوب التملك بالملك نامة يقتصر على المستقبل، ولا يمس الحقوق المكتسبة0 فالعقارات الملك ذات الأصل الأميري ، تظل عقارات ملك بعد صدور القرار 3339 ويجب أن تسجل في نظرهم ، على هذا الأساس، خلال التحديد والتحرير0
2- أما إهدارهم للحقوق المكتسبة، فقد تبدى ، في الوقت ذاته، حين صرحوا بأن العقار الأميري لا يلبث أن يتحول إلى عقار ملك لمجرد طروء حادث عرضي، هو قيام السلطات المختصة ، بتوسيع الحدود الإدارية للعقارات الملك التابعة لبلدة معينة ، غير عابئين بما يترتب على ذلك من إهدار للحقوق المكتسبة لأصحاب حقوق الانتقال، الذين عدوا بهذا التغيير خاضعين لأحكام الفقه الإسلامي، بعد أن كانوا خاضعين لأحكام قانون الانتقال0
هذا ولئن كان قد استسيغ احترام الحقوق المكتسبة في حالة ، وإهدارها في حالة أخرى ، فالمنطق في نظرنا أن تهدر الحقوق المكتسبة في الحالة الاستثنائية الأولى (أي حالة التمسك بالملك نامة) ، لا في الحالة الثانية (أي حالة الإرث) للسببين التاليين:
أ- إن احترام الحقوق المكتسبة ، في الحالة الأولى ، قد أفضى- كما هو واضح – إلى تكريس العقار الملك وتثبيته بين ما يحيط به من عقارات أميرية، - كما هو واضح – إلى تكريس العقار الملك وتثبيته بين ما يحيط به من عقارات أميرية تحدق به من كل جانب ، أي إن ذلك قد أفضى إلى تثبيت جسم غريب من الوسط الذي يقيم فيه ، إنه أشبه بجزيرة من العقارات الملك تجثم في بحر من العقارات الأميرية 0 إن محذور هذا العنصر النشاز يتبدى على وجه الخصوص في حال تعدده 0 ذلك لأن هذا التعدد يخلق العديد من المشاكل القانونية ، هذا إلى أنه يزيد من عدم انسجام الأراضي وعدم توحيدها 0 وهو مأخذ تتحاشاه الشرائع الحديثة0
ب – أما احترام الحقوق المكتسبة ، في الحالة الثانية ، فليس بمفض إلى مثل هذه المحاذير ، ذلك لأن العقارات الملك تتواجد في مواجهة العقارات الأميرية ، ولا تتناثر فيما بينها 0 هذا إلى أن تثبيت هذه الأوضاع المتقابلة ، كما آلت إليها من أعمال الماضي يوطد الطمأنينة لدى الفراد الذين أدخلوا في حسابهم ما يؤول إليهم من حقوق من أسلافهم 0 إن على أساس قانون الأحوال الشخصية في مجال العقارات الملك ، أو على أساس قانون انتقال الأموال غير المنقولة في مجال العقارات الأميرية 0
والذي يبدو لنا أن لا مناص للمشرع السوري من اللجوء إلى أحد الحلول الآتية :
- فهو إما أن يثبت الوضع كما هو عليه عند صدور القرار 3339 وإقرار مخلفات الماضي على ما هي عليه ، بحيث يظل كل من العقار الملك والعقار الأميري محتفظاً بهويته وذاتيته، ولا يذوب أحدهما في الآخر ولا يطغى عليه 0
- وإما أن يلجأ إلى الخطوة الجريئة التي لجأ إليها المشرع المصري عمد إلى توحيد أحكام العقارات في صورة العقارات الملك ، فيعمد على غراره ، على إلغاء العقارات الأميرية وتصفية ما يعتور نوعية العقارات في سورية من ثنائية غير مرغوب فيها 0
- وإما أن يختار حلاً وسطاً تكون فيه العقارات الملك والعقارات الأميرية بين مد وجزر ، تارة تلتهم الأولى الثانية ، وطوراً تطغى الثانية على الأولى0 وهذا ليس بالأمر المقبول، لما بورث التعامل من تزعزع ، ولما ينطوي عليه من محاذير أخرى لا تخفى على ذي بصيرة0
ب – وأما من حيث قاعدة الاستصحاب فمقتضاها أن ((الأصل بقاء ما كان على ما كان (م 5مجلة) )) وأن ما ثبت بزمان يحكم ببقائه ما لم يوجد دليل على خلافه (م10 مجلة) )) وتتفرع هذه القاعدة من قاعدة رئيسية اخرى مقتضاها أن ((اليقين لا يزول بالشك(م4 مجلة) )) أي إذا ثبت أمر من الأمور أو حالة من الحالات ثبوتاً يقينياً ، ثم وقع الشك في وجود ما يزيله ، يظل الأمر المتيقين هو المعتبر إلى أن يتحقق من السبب إلى أن يتحقق السبب المزيل 0 وعلى ذلك ، فإن حالة العقارات الأميرية الثابتة عند صدور المادة 3339 يجب أن تعد مستمرة ، بعد صدور هذا القرار حتى يثبت انقطاعها أو تبدلها 0 وهذا الانقطاع أو التبدل لا يمكن أن يتم إلا بنص تشريعي يضفي على هذه العقارات الأميرية طابع العقارات الملك 0 ولقد أكد على هذا كتاب المفوض السامي آنف الذكر ، غذ يقول (( إن شروط الأملاك الشرعية لا تحول دون تطبيق أصول النشر الخاضعة لها ، وبما أن كل تعديل يقع في هذا الصدد يكون من شأنه تغيير قانون الإرث المرعي الإجراء ، فلا يمكن تعديل شروط الأملاك الشرعية ، إلا بموجب أحكتم تشريعية ، فيجب إذن تفسير أحكام المادة على النحو المذكور ، وبتعبير آخر : ‘ن القرار الذي يحدد منطقة الأراضي المعمورة لا يكفي وحده لتعديل شروط الأملاك الصرفة 0 ومن البديهي أن قراراً كهذا يجب ان يصادق عليه بصورة تشريعية ))0 وقد تأيد أيضاً بكتاب المستشار المالي بالجمهورية السورية رقم 1524 تا 28/12/1932 الموجه إلى مديرية المصالح العقارية وأملاك الدولة ، والذي انتهى فيه إلى القول : بأن العقارات الأميرية الكائنة ضمن نطاق مدينة ما ، يمكن أن تصبح ملكاً ، إذا ورد نص صريح عنها في القانون بصرف النظر عن كل قرار يصدر بتعديل حدود نطاق هذه المدينة ))0
خلاصة ما تقدم إن واضع القرار 3339 قد قصد، في المادة الخامسة منه ، حصر العقارات الملك في المناطق المحددة إدارياً إبان سنّه ، وحظر تحويل العقارات الأميرية ، من وراء ذلك ، إلى عقارات ملك عن طريق الملك نامة 0 وبذلك يكون واضع القرار 3339 قد كرَّس في المادة الخامسة منه نوع العقارات الأميرية ، وحرص على أصالتها ، فلم يسمح البتة بتحولها وذوبانها في العقارات الملك0
7/19 –التحديد الإداري لمناطق الأماكن المبنية:التشريعات الناظمة للتحديد الإداري لمناطق الأماكن المبنية منهاما يتعلق بالمدن والقرى التي توجد فيها بلديات (1)، ومنها ما يتعلق بالقرى التي لم تؤسس فيها بلدان بعد (2) 0
7/20 – مآل العقارات الملك الكائنة خارج المناطق المبنية المحددة إدارياً :
قد نجد في سورية خارج الأماكن المبنية المحددة إدارياً بعض العقارات مسجلة في السجل العقاري أو دفاتر التمليك ، على أنها ملك ، على الرغم من أنها محاطة بعقارات أميرية 0 فكيف تسللت هذه العقارات الملك إلى هذه المناطق؟ يجيبنا على ذلك التشريع العثماني الذي كان نافذاً في سوريا ، والذي كان يسمح للدولة – على سبيل الاستثناء – ببيع جانب من أراضيها الأميرية إلى الأفراد ، عند وجود مسوغ شرعي ، يبيح لها هذا البيع ( كأن خزينة الدولة تفتقر إلى النقود ، أو أن يكون ريع الأرض لا يفي بنفقاتها)0 وعندما تبيع الدولة هذه الأراضي إلى الأفراد ، تغدو ملكاً خالصاً للمشتري، وتسجل باسمه في دفاتر التمليك على أنها عقارات ملك بالاستناد إلى وثيقة البيع الرسمية المسماة ((ملكنامة))0(1)
ولقد ألغيت هذه الأحكام الاستئثنائية بالقرار 3339 لعام 1930 الذي وضع ضابطاً جديداً لتعيين الحد الفاصل بين العقارات الملك والعقارات الأميرية 0
7/21 – سريان القرار 3339 من حيث الزملن : لئن كان القرار 3339 لعام 1930 قد عين حدوداً جديدة للعقارات الأميرية والعقارات الملك ، فإن ذلك ليس من شأنه أن يهدر الحقوق المكتسبة في ظل التشريع العثماني السابق(2) 0 وعلى هذا ، فإن العقارات المشتراة من الدولة ، على النحو السابق، بالاستناد إلى أسناد التمليك (ملكنامة) ، قبل 12/11/1930 ، يجب أن تسجل على أنها عقارات ملك خلال عمليات التحديد والتحرير (ر:ف 7/14)0
المطلب الثاني
العقارات الأميرية
7/22 – العقارات الأميرية هي : (( العقارات التي تكون رقبتها للدولة ، ويجوز أن تجري عليها حق التصرف (م86/3) ))، وهي تشمل جميع العقارات الخارجة عن نطاق الأماكن المبنية المحددة إدارياً ( الحجة: المفهوم المخالف للمادة 86/2)، وهي تعد من أملاك الدولة الخاصة ( قا 252 تا 19/10/1959 م 2م1)0 ويلاحظ أن العقارات المتروكة المرفقة التي يتقرر خلاصها من حق الارتفاق المترتب عليها (ر:ف 7/37) تفقد صفاتها باعتبارها عقارات متروكة مرفقة وتتحول إلى عقارات أميرية، إذا كانت واقعة خارج الأماكن المبنية (1)0
7/23 – تحول نوع العقار من أميري إلى ملك : نبحث، فيمايلي ، الشريطة التي يجب أن تتوافر لكي يتم تحول العقار من أميري إلى ملك ثم تتكلم في إجراءات التحويل، ونعالج أخيراً أثره الحقوق الإرثية 0
7/24 – (1) شريطته : (دخول العقار الأميري ضمن المناطق المبنية المحددة إدارياً): اشترط المشرع أن تكون منطقة الأماكن المبنية محددة إدارياً، لكي يصبح العقار الموجود فيها عقاراً ملكاً 0 ويجب أن يتم التحديد الإداري بصورة رسمية من قِبَل السلطة المختصة ، وأن يصدر القرار الإداري بهذا الشأن 0 وعليه فإن مجرد وجود العقار في منطقة مبنية، أو مجرد كون الأرض تابعة لبلدة لها مجلس بلدي لا يكفي فضفاء صفة العقار الملك على هذا العقار، بل لا بد أن تكون المنطقة المبنية قد تم تحديدها بصورة رسمية من قبل السلطة افدارية المختصة (2)0
7/25- (2): إجراءاته : قد يسجل عقار أثناء عمليات التحديد والتحرير عقاراً أميرياً، لوقوعه خارج مناطق الأماكن المبنية المحددة إدارياً، وإثر انتهاء عمليات التحديد والتحرير، يجري إدخال هذا العقار ضمن حدود الأماكن المبنية ، بسبب توسيع هذه الحدود إدارياً ، ويغدو من ثم عقاراً ملكاً0 ونسأل: كيف يتم تحول هذا العقار قانوناً من عقار أميري إلى عقار ملك ؟ وما هي السلطة المختصة بذلك ؟ وهل ثمة مدة يتعين إجراء تصحيح النوع القانوني للعقار خلالها ؟
(أ) (((( إن تحول العقار من أميري إلى ملك يتم بمجرد دخوله المناطق المبنية ، وحدود المدينة الإدارية ولو لم يطلب أحد تبديل نوعه على السجل، والقرار بشأن ذلك كاشف للحق، وينسحب بأثر مستند إلى تاريخ دخول العقار في المناطق المبنية ))0
نقض قر 540 تا 26/2/197 المحامون عدد5-6 لعام 1973 ص158 وورد في المعنى ذاته قر 59 تا 8/3/1973 المحامون عدد1و2لعام 1973ص27 0
(ب) ونشير إلى أن أمين السجل العقاري لا يستطيع ، من تلقاء ذاته ، إجراء أي تحويل في الأنواع القانونية للعقارات المسجلة في السجل العقاري ، بل يتعين على ذي الشأن في هذا التحويل أن يقيم الدعوى أمام القضاء العادي 0 ويجري حينئذ إثبات وقوع العقار ضمن الأماكن المبنية المحددة إدارياً بموجب وثيقة صادرة عن البلدية المختصة0
ونظراً لأن رقبة العقار الأميري تعود للدولة ، ولما يترتب على الحكم بتحويل نوعه القانوني من فقد الدولة لهذه الرقبة ، وصيرورة العقار ملكاً للأفراد ، فإنه يتعين دعوة إدارة أملاك الدولة خصماً في الدعوى (1)0 هذا إلى أن هذه الإدارة قد نجد لديها من الدفوع ما تحول به دون أيلولة العقار إلى الأفراد (كما لو أثبتت سقوط حق التصرف، بأحد مسقطاته،775،ر:ف14وف429)0
(جـ) هذا ، وإذا ما دخل العقار الأميري في المنطقة المبنية المحددة إدارياً، وفقد صفته عقاراً أميرياً ، وأصبح عقاراً ملكاً فإنه يجوز لأصحاب الشأن أن يطلبوا تصحيح النوع القانوني للعقار ، حتى لو مضى أكثر من سنتين على قرار القاضي العقاري الذي سجل بموجبه العقار في السجل العقاري ، وهي المدة التي منحها القانون للمعترضين والمدعين بحق ما (قر 186 لعام 1926م31) وعلى هذا جرت المحاكم في كل من سورية ولبنان (3)0
ونشير أخيراً إلى أن الدعوى التي يقيمها الورثة بغية تحويل النوع القانوني للعقار في السجلات العقارية، يمكن أن تسمع ، حتى لو كانت الأرض ما زالت مسجلة باسم المورث (1)0
7/26- (3) أثره (التحول لا يؤثر على حقوق الورثة المكتسبة بالوفاة قبله):
إن قانون انتقال الأموال غير المنقولة المطبق بشأن العقارات الأميرية يقضي بالمساواة بين الذكور والإناث في الحقوق ، في حين أن قانون الأحوال الشخصية المطبق بشأن العقارات الملك يقضي بأن يكون للذكر مثل حظ الانثيين (ر:ف 16) وعلى ذلك، فإن تحول النوع القانوني للعقار الأميري إلى عقار ملك ، بسبب دخوله ضمن المناطق المبنية المحددة ، ذو تأثير كبير على حقوق الورثة في ذلك العقار0 ويجب أن نميز، في هذا الصدد ، بين حالين:
- وفاة المورث قبل دخول العقار الأميري في المناطق المبنية المحددة إدارياً: إن تعيين الورثة وتحديد أنصبتهم في الإرث يخضع ، في هذه الحالة ، لأحكام قانون انتقال الأموال غير المنقولة النافذ على العقارات الأميرية ، لأن تغيير النوع القانوني للعقار من أميري إلى ملك ، إثر دخوله في حدود المدينة أو القرية ، بعد أيلولته إلى أصحاب حق الانتقال بالوفاة ، لا يؤثر على الحق الذي انتقل إلى هؤلاء، والذي اكتسبوه قبل تغيير نوع العقار، حتى لو تأخر التسجيل باسمهم (فلو أن صاحب حق تصرف على بأرض أميرية تقع خارج نطاق الأماكن المبنية لبلدية برزة توفي مثلاً ، وانتقلت هذه الأرض إلى أولاده الذكور والإناث على التساوي 0 ثم بعد فترة دخلت الأرض في نطاق الأماكن المبنية المحددة إدارياً لبلدية برزة ، وترتب على هذا تحول نوعها القانوني من أميري إلى ملك، فلا يكون لهذا التحول حينئذ أثر ما على حقوق كل من الورثة الذكور أو الإناث، ولا يصار إلى تخفيض حصة الإناث، وزيادة حصة الذكور ، إعمالاً لقواعد الإرث الشرعية، حتى لو كانت الأرض ما زالت مسجلة باسم المورث 0
نقص قر 367 تا 18/11/1950 مجلة القانون ص85 مشار إليه في قرار محكمة النقض رقم 380 تا 16/12/1967الحامون عدد1و2 لعام 1968 ص8 0
2- وفاة المؤرث بعد دخول العقار الأميري في المناطق المبنية المحددة إدارياً: وفي هذه الحال، يكون النوع القانوني للعقار قد أصبح ملكاً، أثناء حياة المورث، لذا فإن تعيين الورثة وأنصبتهم في الإرث يتحدد بتاريخ الوفاة وفق أحكام قانون الأحوال الشخصية0
7/27 – العقارات الأمير مٌلكية (العقارات مزدوجة النوع القانوني)
العقارات الأمير مٌلكية كثيرة في سورية وهي من مخلفات تشريعاتنا العثمانية الملغاة0 ويراد بالعقار الأمير مٌلكي العقار الذي تكون أرضه أميرية، والشجر أو البناء القائم عليها ملكاً 0 ويطلق البعض على هذا النوع من العقارات تسمية العقار مزدوج النوع القانوني، لأنها تجمع في آن واحد عقاراً أميرياً وعقاراً ملكاً0 ولقد اخترنا التسمية الأولى لأنها أكثر إيجازاً ، وأكثر دقة، وإيضاحاً لبيان المعنى المراد منها0
ويحتاج في هذا الصدد إلى بيان أصل هذا النوع من العقارات، وقواعد الإرث التي يخضع لها، ومآل النوع القانوني للأرض ، عندما يزول الشجر أو البناء القائم عليها0
7/28- (1) أصل العقار الأمير ملكي:
(أ) قانون الأراضي العثماني لعام 1274، م25و31(استقلال الأرض الأميرية عن البناء والغراس المقام عليها): كان يمتنع على المتصرف في ظل هذا القانون إحداث البناء أو الغراس فوق الأراضي الأميرية إلا بإذن من مأمور الطابو، وهو إن بنى أو غرس ، من دون إذن ، كان من حق المأمور المذكور إرغامه على هدم البناء وقلع الأغراس ، ثم إن الغراس والبناء المحدث بإذن المأمور لم يكن تابعاً في نوعه للأرض الأميرية ، بل كان يعد ملكاً خالصاً لصاحبه0 وعندئذ يصبح النوع القانوني للعقارمختلطاً ( الأرض أميرية والبناء ملك)0 وقد رأينا أن نطلق على هذا العقار المختلط تسمية عقار أمير ملكي كما تقدم 0 وقد كان صاحبه يحصل على سندي تمليك: يوثق الأول منهما حقه في التصرف بالأرض الأميرية0 ويوثق ثانيهما حقه في ملكية البناء أو الغراس المحدثين عليها0
(ب) قانون التصرف بالأموال غير المنقولة الصادر في 30آذار 1329،م5 (تبعية البناء والغراس للأرض الأميرية القائمان عليها): بمقتضى المادة الخامسة من هذا القانون ، ألغيت القيود التي كان يتضمنها قانون الأراضي ، وأبيح للمتصرف بالأرض الأميرية أن يغرس فيها ما شاء من الغراس ، وأن يحدث عليها ما شاء من الأبنية من دون إذن من مأمور الطابو، على أن تكون تابعة لحكم هذه الأرض في التصرف والانتقال0
سريان قانون التصرف بالأموال غير المنقولة من حيث الزمان:
يسري هذا القانون عملاً بمبدأ عدم استناد القوانين على الغراس والبناء المحدثين على الأرض الأميرية بعد صدوره (أي بعد تاريخ 30 آذار 1913) ولا يسري على الغراس والبناء المحدثين عليها قبل صدوره 0 ومن ثم فإن الغراس والبناء المحدثين قبل صدور القانون يكون ملكاً ، في حين أن الغراس والبناء المحدث بعد صدوره يتبع في حكمه الأرض ويكون إذن أميرياً 0
ويجري تقدير عمر الشجر والبناء ، عند حدوث النزاع ، بمعرفة الخبراء0
7/29- (2) يخضع الميراث ، في العقارات الأمير ملكية ، لأحكام قانون الأحوال الشخصية / إن العقارات الأمير ملكية تخضع في ميراثها لأحكام قانون الأحوال الشخصية عملاً بالمادة 81 من قانون الأراضي العثماني 0 ولا يخضع لأحكام قانون انتقال الأموال غير المنقولة المطبق على الأراضي الأميرية البحث0
7/30 – (30) حكم زوال البناء والغراس في العقارات الأمير ملكية:
يترتب على هدم البناء وقلع الغراس في الأرض الأمير ملكية ، عودة هذه الأرض عقاراً أميرياً 0 ولا يبقى للأفراد فيه سوى حق التصرف وتسري عليه حينئذ جميع الأحكام المطبقة على الأراضي الأميرية0
7/31 السلطة التي يحق لها تحويل العقار الأمير ملكي إلى عقار أميري
بحث في السجلات العقارية عند هدم البناء وقلع الغراس :
يتعين في هذا الصدد التفريق بين حالين:
(1) أن يعمدا لماك نفسه إلى هدم البناء وقلع الغراس 0 وحينئذ يكون تصحيح النوع القانوني للعقار من اختصاص أمين السجل العقاري ، وذلك بعد إجراء الكشف عليه من قبل الموظف المختص ، والتثبت من هدم البناء وقلع الغراس0
(2) أن يتم هدم البناء واستئصال الغراس بعد وفاة المالك وعندئذ لا يملك أمين السجل العقاري القيام بتصحيح النوع القانوني للعقار، بل يتعين على الورثة أن يلجؤوا إلى القضاء لاستصدار حكم بهذا التصحيح0

المطلب الثالث

العقارات المتروكة المرفقة(1)

7/32- منشؤها: كانت الدولة العثمانية وقفت منافع بعض أراضيها أو حق التصرف بها على أهالي قرية ما ، أو أهالي عدة قرى متجاورة ، ليقوموا باستعمالها باعتبارها مرعى أو بيدراً أو محتطباً (2) 0 كما أن التشريعات العقارية التي صدرت في سورية ، فيما بعد ، قد نصت على بدورها على إمكان إحداث عقارات متروكة مرفقة 0 ويتم ذلك إبان إزالة الشيوع في القرى ، سواء في المناطق المحددة والمحررة (3) أو في المناطق غير المحددة والمحررة(4)0
7/33- التعريف بها : عرف قانون الأراضي لعام 1274هـ (م4) العقارات المتروكة المرفقة بأنها نوع من الأراضي الأميرية الموقوفة التي تركتهاالدولة وخصصتها لجميع أهالي قرية أو قصبة أو عدة قرى متجاورة 0 لاستعمالها 0 كما أتى هذا القانون (م91 وما بعد ) على ذكر الأحكام الخاصة بهذا النوع من العقارات ، وبين حقوق أهالي القرية في العقار المتروك المرفق ، كما نصت مجلة الأحكام العدلية (م1675) على عدم جواز اكتساب أي حق بالتقادم على هذا النوع من الأراضي 0 ثم جاء القرار 3339 (م/7) فعرف العقارات المتروكة المرفقة بأنها العقارات (( التي تخص الدولة ويكون لجماعة ما ، حق استعمال عليها ، تحدد عملية استعمال عليها ، تحدد ميزاته ومداه العادات المحلية أو الأنظمة الإدارية ))0
ويصدق هذا التعريف على المحتطات والبيادر والمراعي المتروكة لانتفاع أهل قرية أو عدة قرى 0 وأخيراً تبنى القانون المدني (86/4) التعريف الوارد في القرار 3339 آنف الذكر ، كما نص قانون أملاك الدولة رقم 252 لعام 1959 (م2/4) على أن العقارات المتروكة المرفقة هي ((التي يكون لجماعة ما حق استعمالها ))0 دون أن يشير إلى أسس تحديد هذا الحق ومداه وميزاته0
7/34 – ما هي طبيعة الحق المترتب للجماعة على العقارات المتروكة المرفقة ؟ أهو حق ارتفاق أم حق انتفاع ؟ قد يظن ، لأول وهلة ن وكما يستفاد من تسمية العقارات المتروكة المرفقة ذاتها ، أن للجماعات حق ارتفاق عليها 0 والواقع أنه يمتنع اعتبار الحق المبحوث فيه بمثابة حق ارتفاق ، ذلك لأن هو (( تكليف مفروض على عقار لمنفعة عقار (م960،ر:ف686)) في حين أن حق الجماعة في العقار المتروك المنتفع به مترتب لمنفعة أشخاص0
- هذا وليس يتسنى أيضاً اعتبار الحق المبحوث فيه بمثابة حق انتفاع ، لأن حق الانتفاع هو حق مؤقت يسقط حتماً بموت المنتفع (م936/2نر:ف630) في حين أن حق الجماعة في العقار المتروك المرفق هو حق دائم ، هذا إلى أن حق الانتفاع يولي صاحبه مزيتي الاستعمال والاستغلال ، في حين أن الحق المبحوث فيه يولي الجماعة حق الاستعمال فحسب0
والذي يبدو لنا أن حق الجماعة يشبه حق الجمهور في استعمال أملاك الدولة (المرافق العامة) ، ويقع في منزلة بين منزلتين : منزلة حق الانتفاع ، ومنزلة حق الارتفاق ، وهو – باعتباره حقاً دائماً – أقرب إلى المنزلة الأخيرة0 ولذا جاز لنا أن نسميه حق ارتفاق من نوع خاص(1)0
7/35- إسقاط حق الاستعمال الممنوح للجماعة على الأرض المتروكة المرفقة:
إن حقوق الجماعة مقيدة بالعادات والأنظمة الإدارية آنفة الذكر، لا يحق لهم تجاوزها، ولا تعديلها، ولا تغييرها، إلا بموافقة إدارة أملاك الدولة صاحبة رقبتها، والرقابة على استعمالها0 فإذا ما خرج أهل القرية في استعمال حقهم على الوجه المخصص لهم عرفاً، أو بمقتضى الأنظمة الإدارية(كأن يكون للعقار مخصصاً منذ القديم وبحسب العادات المحلية ليكون مرعى لمواشي القرية ، فيعمد أهلها إلى تغيير جهة استعماله كان يستعملوه للزراعة أو أن يحولوه إلى بيدر ، بغير موافقة إدارة أملاك الدولة)0 فإن ذلك يعد إساءة في استعمال الحق ، يجيز لإدارة أملاك الدولة إقامة دعوى عليهم من أجل طلب إسقاط حقهم في استعمال الأرض المتروكة المرفقة0
هذا، ولم يكن ثمة نص ، في الماضي ، يجيز إسقاط حق الجماعة عن العقار المرفق0 وأمام هذا السكوت فقد لجا الفقه(1) والقضاء(2) إلى قياس حق الجماعة في استعمال العقار المتروك المرفق على حق المنتفع في الانتفاع بالشيء المنتفع به0 فكما أن القانون قد أجاز إسقاط حق المنتفع، إذا ما أساء استعمال الشيء المنتفع به، إعمالاً لنص المادة 957 مدني، فكذا يتعين إسقاط حق الجماعة في استعمال العقار المتروك المرفق إذا ما أساؤوا استعماله(3)0
ولقد أراح المشرع، فيما بعد، الفقه والقضاء من اللجوء إلى القياس المذكور، حتى أتى بنص، صرح فيه بإمكان إسقاط حق استعمال الأراضي المتروكة المرفقة بقرار يصدر من السلطة المختصة0
7/36- إجراءات إسقاط حق الارتفاق: كان تحرير العقار المتروك المرفق يتم بقرار يصدر من مجلس الوزراء، بناء على اقتراح وزير الزراعة(المر0ت135تا26/10م1952)، على أن يخضع هذا القرار للاعتراض الإداري(4)0 أما اليوم، فإن تحرير العقارات المتروك المرفق من الارتفاقات المترتبة عليه يجري، طبقاً لمقتضيات المصلحة العامة، بقرار من وزير الإصلاح الزراعي، بعد موافقة اللجنة التنفيذية(قانون أملاك الدولة رقم 252تا19/10/1959،م15)(1) ويجب تبليغ هذا القرار إلى الدوائر العقارية لتنفيذه في السجل العقاري أو في دفاتر التمليك0 ويجوز الاعتراض (1) على هذا القرار أمام اللجنة القضائية المنصوص عليها في قانون الاصلاح الزراعي 0 وينتصب في دعوى الاعتراض ، بعض أهالي القرية خصماً عن الباقين إذا تجاوز عدد أهالي القرية المائة (م12/1/ب أصول)0
ويجب أن يقدم الاعتراض على قرار الوزير أمام المحكمة المختصة(قانون الإصلاح الزراعي (م19)المعدل بالمرسوم0ت 2 تا 2/5/1962 ، وقانون أملاك الدولة رقم 252 لعام 1959 ، م15) خلال شهر من تاريخ إعلان القرار في القرية0
7/37- أثر سقوط الارتفاق:إن العقار المتروك المرفق إذا تم تحريره من حق الارتفاق ، على الوجه المتقدم، يعود عقاراً خالصاً من عقارات أملاك الدولة الخاصة0وثمة سؤال يثور في هذه الحالة حول النوع القانوني الذي يٌضفَى عليه، أهو عقار ملك أم عقار أميري ؟- لقد أجابت اللجنة المختصة للفتوى والتشريع في مجلس الدولة عن ذلك في رأيها رقم 98 لعام 1965 حين ذهبت إلى أن العقار المتروك المرفق إذا شطب حق الانتفاع والاستعمال عنه، فإن نوعه الشرعي يعود ملكاً إذا كان واقعاً داخل مناطق الأماكن المبنية المحددة إدارياًَ، أو يعود أميرياً(3) إذا كان واقعاً خارج المناطق المبنية المذكورة(4)0
7/38- كما يثور سؤال آخر، في هذا الصدد، حول ما إذا كان يحق لصحاب حق الارتفاق المطالبة بالتعويض عن حرمانهم من استعمال العقار المتروك المرفق الذي قررت السلطة إسقاطه؟- تجيبنا على ذلك محكمة النقض إذ تقول إذا صدر قرار إسقاط حق الارتفاق عن العقارات المتروكة المرفقة ، استناداً إلى مسوغ قانوني ، وفي نطاق المصلحة العامة ، التي قدرها وزير الزراعة والإصلاح الزراعي بمقتضى الصلاحية التي خوله إياها القانون ، فإنه يجعل طلب التعويض عن هذا الإسقاط بلا سبب قانوني يبرره(1)))0
7/39- ملكية العقار المتروك المرفق لا تكتسب بالتقادم ولا بالاستيلاء:
إن الاستيلاء (م835،ر: ف 422 )، والتقادم (م926،ر: ف 470) لا يخولان اكتساب أي حق من الحقوق العينية على العقارات المتروكة المرفقة0
7/40 – الموازنة بين العقارات الأميرية والعقارات المتروكة المرفقة:
تلتقي العقارات الأميرية والعقارات المتروكة المرفقة من حيث أن رقبة العقار في كل منهما تعود إلى الدولة، ولكنها تفترق من وجوه ثلاثة، نوردها فيما يلي:
(آ) من حيث ثبات الحق : إن حق استعمال الأهالي للأراضي المتروكة المرفقة متروك لتقدير الإدارة حيث يعود إليها أمر بقاء هذا الحق أو الثابتة للمتصرف به ، وليس يجوز للإدارة أن تمسه ما دامت شرائط المحلولية غير متوافرة0 وما دامت ملكية المتصرف لا تتجاوز الحد الأعلى الذي أجازه القانون0
(ب) من حيث مدى الحق : إن حق المتصرف في الأرض الأميرية هو حق مطلق، بمعنى أن المتصرف يملك إجراء أي تعديل في الأرض ، يراه مفيداً في استغلالها ، فله أن يستعملها في الفلاحة كما له أن يجعلها مشجرة 0 ولا يحد من هذا الإطلاق سوى إلزام المتصرف بأن لا يهمل استغلال أرضه مدة خمس سنوات ، وإلا أصبحت من أملاك الدولة الخاصة رقبة وتصرفاً(م775)0
أما الأراضي المتروكة المرفقة، فإن أصحاب الحقوق فيها ملزمون باستعمالها في حدود ما خصصت له (ر:ف7/35)0
(جـ) من حيث تعيين طرف الحق: إن صاحب الحق في الأرض الأميرية يبقى معلوماً بشخصه، شأنه في ذلك شأن المالك في الأرض الملك، فإذا ما توفي آل حقه إلى ورثته القانونيين0 أما المنتفعون بالأراضي المتروكة المرفقة، فإنهم يكونون جماعة غير معلومين بذاتهم0 فيظل انتفاعهم محصوراً فيهم باعتبارهم جماعة0 وإذا توفي أحدهم لا ينتقل حقه إلى ورثته ، وإنما ينتفع الوارث من هذا الحق، باعتباره مقيماً في القرية، ويسقط حقه إذا تركها0

المطلب الرابع

العقارات المتروكة المحمية

7/41- العقارات المتروكة المحمية هي (( العقارات التي تخص الدولة أو المحافظات أو البلديات، وتكون جزءاً من الأملاك العامة (م86/5))(1) كالطرق والشوارع والحدائق العامة0
7/42- (أ) الأصل إعفاء العقارات المتروكة المحمية من التسجيل:
ينص قانون السجل العقاري (قر 188 لعام 1926،م6) على أن الأملاك العامة لا تسجل، إلا إذا كان لها أو عليها حقوق عينية يجب تسجيلها وبالعكس، فكل عقار مسجل يحذف قيده من السجل ، إذا دخل ضمن الأملاك العامة))0 وعلى ذلك، فإن الأملاك العامة ، مثل الطرقات والساحات ومجاري المياه العامة والبحيرات وشواطىء البحار00 الخ، لا تسجل في سجل الملكية، ولا تعطى لها أرقام العقارات(1)0
7/43- (ب) الاستثناء : يخرج على الأصل السابق حالة ما إذا كان يوجد على الملك العام حق لأحد الأفراد مكتسب، قبل نفاذ قانون الأملاك العامة (القر144 تا 10/6/1952،م3)، كأن يكون شخص قد اكتسب حق قرار (سطحية) أشجار أو بناء على حرم مجرى النهر العام قبل تاريخ 10 حزيران 1925، فهذا الحق المكتسب يظل عندئذ محترماً(2)0

المطلب الخامس

العقارات الخالية المباحة أو الأراضي الموات

7/44- يراد بالعقارات الخالية أو الأراضي الموات (( الأراضي الأميرية التي تخص الدولة، إلا أنها غير معيّنة ، ولا محددة، فيجوز، لمن يشغلها أولاً،أن يحصل على بترخيص من الدولة على حق أفضلية ضمن الشروط المعينة في أنظمة أملاك الدولة))0 وظاهر من هذا التعريف أن العقارات الخالية المباحة هي ملك للدولة(3) ويترتب على اعتبار الأراضي الخالية من أملاك الدولة الخاصة أن العقود المبرمة بشأنها مع الدولة تعد من عقود القانون الخاص، ويعود، بالتالي، إلى المحاكم العادية حق النظر بها(1)0
وسنرى أن الاستيلاء على الأراضي المواتن بترخيص مسبق من إدارة أملاك الدولة ، يخول واضع اليد حق تفضيله على من سواه باكتساب حق التصرف عليها ضمن الشرائط الواردة في المواد 832 حتى 835 (ر:ف423)0

البحث الثاني

العقارات بالتخصيص

7/45- تعريفه : العقار بالتخصيص هو (( المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله (م84/2)0 فالعقار بالتخصيص هو إذن شيء منقول بطبيعته، هو أيضاً مملوك له( كما إذا خصص صاحب الأرض الزراعية آلات زراعية يستعين بها على زراعة أرضه)، فيرتبط المنقول بالعقار ارتباطاً، لا انفكاك منه، حتى ليصبح العقار والمنقول جميعاً وحدة اقتصادية لا تتجزأ0
7/46- أساس فكرة العقار بالتخصيص: لئن كانت القاعدة كما قدمنا – أن العقار هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه ، بحيث لا يمكن نقله منه دون تلف(ر:ف7/6) ، إلا أنَّ ثمَّ استثناءً مهماً ، ألقاه المشرع على هذه القاعدة، حين أقر فكرة العقار بالتخصيص0 ويقوم هذا الاستثناء، كما هو واضح، على مخالفة طبائع الأشياء ، وإعطاء صفة لبعض المنقولات، بسبب كونها مرصودة على خدمة عقار أو استغلاله ومخصصة لذلك 0 ومن ثم يخلع العقار، وهو الأصل، على المنقولات وهي التبع، صفة العقار ،نتيجة لهذا التخصيص 0 فأساس فكرة العقار بالتخصيص هو ، إذن مجرد افتراض أو حيلة قانونية أتى عن طريق تصور المشرع0
7/47- الغاية من فكرة العقار بالتخصيص: لقد أقام المشرع الافتراض آنف الذكر ، تعزيزاً للرابطة التي تقوم بين العقار والمنقولات التابعة لها، ومنعاً لانفصالها عنه في حالات متعددة كالحجز أو البيع أو الوصية أو القسمة، ذلك لأن انفصال المنقول عن العقار، في مثل هذه الحالات، يحط من قيمة العقار ، ويحول دون استثماره0 فلو حجز أثاث فندق أو آلات معمل أو الآلات الزراعية ، على استقلال ، لحال ذلك ، دون استغلال كل من الفندق والمعمل والأرض 0 وفي هذا ضرر بيّنٌ يلحق بمالك العقار وبالصالح العام 0 ودرءاً لهذا الضرر ، عمد المشرع إلى إلحاق أثاث الفندق بالفندق ، والآلات الصناعية بالمعمل، والآلات الزراعية بالأرض ، وعدها عقارات حكمية لا يجوز فصلها عن العقارات بطبيعتها المرتبطة بها ، ما دام التخصيص قائماً، وذلك كفالةً لاستمرار الاستثمار الزراعي أو الصناعي أو التجاري0
7/48- لمحة تاريخية: لم تكن فكرة العقار بالتخصيص معروفة في القانون الروماني 0 كما لم تكن معروفة في الفقه الإسلامي 0 فقد اقتصر الفقه الإسلامي على تحديد المنقولات التي يجب اعتبارها من ملحقات العقار، فتتبعه عند انتقال المبيع من غير ذكر أو بذكر(1)، ولكن الفقه الإسلامي لم يعد هذه الأشياء بمثابة عقارات، بل حافظ على كيانها، باعتبارها منقولاً حتى بعد التحاقها بالعقار0
- وأول من ابتدع نظرية العقار بالتخصيص هو الفقيه الفرنسي بوتييه، الذي تأثر بوجود بعض تشريعات قديمة في فرنسا، كانت قضت بوجوب معاملة كل منقول مرتبط بعقار معاملة هذا العقار0 وقد سار المشرع الفرنسي على هدي هذه النظرية، وأقام على أساسها المواد 522و524و525 من القانون المدني الفرنسي0
وعندما صدر في سورية القرار 3339في 13تشرين الثاني 1930، ومنه انتقلت للقانون المدني0
7/49- شريطتا اعتبار المنقول عقاراً بالتخصيص: يتضح من نص المادة 84/2 آنفة الذكر أن ثمة شريطتين يجب توافرهما، حتى يكون المنقول بطبيعته(1) عقاراً بالتخصيص: (1 ً) اتحاد المالك، أي أن يكون المنقول والعقار لمالك واحد، (2 ً) التخصيص، أي أن يكون العقار بالتخصيص قد ارتبط بالعقار الأصلي لخدمته أو استغلاله0 ونظراً لكون العقارات بالتخصيص من صنع المشرع، فإنه يتحتم اجتماع هاتين الشريطتين في المنقول، حتى يصح اعتباره عقاراً بالتخصيص 0 وعلى ذلك، لا يسوغ للأفراد في الاتفاق على منح صفة العقار بالتخصيص لشياء منقولة، لا يتوفر فيها هاتان الشريطتان0 فلو أن صاحب مصنع عقد رهناً تأمينياً على مصنعه، واتفق مع الدائن المرتهن على أن تعد جميع المنقولات التي توضع في هذا المصنع عقارات بالتخصيص ، لتكون مشمولة بالرهن، فإن هذا الاتفاق لن يكون من شأنه أن يجعل المنقولات غير المرصدة لاستغلال المصنع عقارات بالتاخصيص0 وعلى ذلك، يكون من حق الدائنين العاديين اعتبار مثل هذه الأشياء محتفظة بطبيعتها، باعتبارها منقولاً، وبالتالي حجزها، بطريق الحجز على المنقول، واستيفاء ديونهم من ثمنها(1)0
7/50- الشريطة الأولى، اتحاد المالك:تتضح هذه الشريطة من عبارة (0 المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه)) التي وردت في صدر الفقرة الثانية من المادة 84 0فمالك العقار وحده هو الذي يحق له أن يخصص لخدمته ما يلزم من منقولات، لأنه هو الذي يمثل مصلحة هذا العقار(2)، أما إذا كان المنقول لشخص والعقار لشخص آخر ، فلا يجوز إضفاء صفة العقار على المنقول ولو توافرت شريطة التخصيص0
وهنا يتبدى الفرق بين المنقول الذي يعد عقاراً بالتخصيص ، لرصده على خدمة عقار بطبيعته أو استغلاله، وبين المنقول الذي يصبح عقاراً بطبيعته أو استغلاله ، وبين المنقول الذي يصبح عقاراً بطبيعته، لاندماجه في الأرض ، ذلك لأن المنقول الذي يخصص لمنفعة عقار لا يعد عقاراً بالتخصيص، إلا إذا كان والعقار لمالك واحد 0 أما المنقول الذي يدمج بالأرض ، فإنه يعد عقاراً بطبيعته، سواء أكان هذا الدمج قد وقع بفعل مالك الأرض بالذات ، أم كان من قبل شخص آخر كالمستأجر أو المنتفع ، وسواء أكان المنقول الذي لحق بالأرض مملوكاً لصاحب الأرض ، أم مملوكاً للغير0
ويترتب على شريطة اتحاد المالك مايلي:
7/51- (أ) لو خصص مستأجر أرض زراعية آلات جارية يملكه لحراثة الأرض، فلا تعد هذه الآلات عقارات بالتخصيص0 ويسري الحكم ذاته على المنقولات التي يضعها المنتفع أو الدائن المرتهن في العقار المنتفع به أو المرهون0 كما يسري على المنقولات التي تضعها شركة في أرض يملكها أحد الشركاء ذلك لأن ذمة الشركة منفصلة عن ذمة الشركاء، فلكل منها ذمة مستقلة وشخصية مستقلة0 كما أن المنقولات التي يضعها في العقار حائزه بنية تملكه تعد عقارات بالتخصيص ، بصرف النظر عن حسن نية الحائز أو سوئها0 وتظل لها هذه الصفة حتى يستحق العقار لمالكه الحقيقي0
7/52- (ب) وخلافاً لما تقدم لو استخدم مالك أرض آلات زراعية لا يملكها، وإنما هي هي مسلَّمة إليه على سبيل العارية أو الإيجار أو الوديعة، فإنها لا تتحول أيضاً إلى عقارات بالتخصيص بل تظل محافظة على طبيعتها منقولاً0
وكذا إذا اشترط بائع المنقول الاحتفاظ بملكيته حتى يسدد له الثمن كله(م398/1)، ثم خصص المشتري هذا المنقول لخدمة عقار مملوك له ، فإن هذا التخصيص لا يجعل منه عقاراً بالتخصيص ،لأن شريطة اتحاد المالك لا تتحقق إلا بدفع آخر قسط من الثمن0 فيظل المنقول محتفظاً بطبيعته، حتى يسدد باقي الثمن ، وإلى أن يتم ذلك يعامل معاملة المنقول0
7/35- (جـ) ولا يلزم أن تكون ملكية العقار خالصة لمالك المنقول، بل أن المنقول الذي يضعه المالك على الشيوع في الجزء الذي يشغله من العقار لا الشائع، يعد عقاراً بالتخصيص تحت شرط فاسخ0 فإذا تمت القسمة، ووقع العقار في نصيب هذا المالك ، لم يتحقق الشرط الفاسخ، وظل المنقول عقاراً بالتخصيص على وجه بات0 أما إذا وقع في نصيب مالك آخر، فإن الإلحاق ينفسخ بتحقق الشرط الفاسخ، وينفصل المنقول عن العقار ليأخذه صاحبه(1)0
7/54- الشريطة الثانية : التخصيص: ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني ولا يشترط أن يكون المنقول لازماً ، أي ضرورياً لخدمة العقار أو استغلاله ، بل يكفي تخصيصه لهذه الخدمة أو الاستغلال ، ولو لم يكن هناك ضرورة تقتضي ذلك0 أما إذا وضع المنقول لخدمة شخص مالكه ، لا لخدمة العقار ، فإن ذلك لا يجعله عقاراً بالتخصيص بصفة دائمة ، بل يكفي ألا يكون عارضاً، ومتى انقطع التخصيص زالت عن المنقول صفة العقار(1)))0 ويستخلص من ذلك أمور ثلاثة:
أولاً : يجب أن يكون المنقول ( العقار بالتخصيص) مخصصاً لخدمة العقار لا لخدمة شخص المالك : لا بد من أن يكون المنقول قد خصص لخدمة العقار، حتى تنتقل صفة العقار إلى المنقول0 أما إذا كان المنقول قد خصص، لا لخدمة العقار 0 بل لخدمة شخص مالك العقار، فإن المنقول يبقى محتفظاً بطبيعته، ولا يكتسب صفة العقار بالتخصيص( فالسيارة التي يستخدمها صاحب العمل في تنقلاته ، والفرس التي يركبها صاحب الأرض في نزهاته 0 والثور الذي يربيه بقصد الاتجار 0 وأثاث الغرفة التي أعدها صاحب الفندق لاستراحته عند الحاجة 0 كل ذلك يعد من الأشياء المرصدة على منفعة شخص صاحب العقار 0 لا على منفعة العقار ذاته، لذا فلا يعد عقاراً بالتخصيص)0
ثانياً- لا يشترط أن يكون التخصيص بصفة دائمة، بل يكفي ألا يكون عارضاً : فالثور الذي يشتريه صاحب الأرض ويخصصه لأعمال الحراثة يعد عقاراً بالتخصيص ، ولو كان في نية المالك الاحتفاظ بقصد الاتجار به، ويستعمله بصورة عارضة في حراثة الأرض، فإنه يظل من المنقولات0
فالتخصيص ، إذن يجب أن يكون على سبيل الثبات والاستقرار0
فلا يجوز أن يكون عارضاً، ولا يمنع من أن يكون التخصيص ثابتاً مستقراً ، أن ينقطع انقطاعاً عارضاً مؤقتاً( كما لو نقلت آلة الحراثة نقلاً عارضاً لإصلاحها، فهي عقاراً بالتخصيص، حتى في المدة التي انتقلت فيها )0
ثالثاً: لا يشترط أن يكون التخصيص ضرورياً لخدمة العقار واستغلاله، بل يكفي التخصيص لخدمة العقار أو استغلاله ، حتى لو لم تكن هناك ضرورة تقضي بذلك(1)0 فالطنافس(2) التي يضعها مالك المنزل المخصص للإيجار على درج السلم أو الدهاليز ليست ضرورية ، ومع ذلك قهي تعد عقاراً بالتخصيص ، ما دام صاحبها قد رصدها على منفعة المنزل0
7/55- أنواع التخصيص: بينت المذكرة الإيضاحية أنواع التخصيص ، فقالت : (( وقد توسع المشرع فيها (العقارات بالتخصيص)، فلم يقصرها على الآلات اللازمة، أي الضرورية للزراعة والمصانع، بل نص عليها في صيغة عامة ، تجعلها تشمل كل منقول يضعه مالكه في عقار مملوك له، ويخصص إما لخدمة العقار كالتماثيل التي توضع على قواعد مثبتة، ، وإما لاستغلاله كالآلات الزراعية ، والصناعية ، ومفروشات الفنادق والرفوف والخزانة والمقاعد المخصصة لاستغلال المحال التجارية000الخ(3) وظاهر مما تقدم أن التخصص يهدف إلى إحدى أغراض أربعة:
(1) الاستغلال الزراعي،(2) الاستغلال الصناعي،(3) الاستغلال التجاري،(4) خدمة العقار وتزيينه(و يدخل في ذلك الاستغلال المدني)0
7/56 – (1 ً) الاستغلال الزراعي: ثمة أمثلة كثيرة على التخصيص بقصد الاستغلال الزراعي 0 وكان القرار 3339 لعام 1930 (م3/2) قد أتى بتطبيقات متعددة لها، فوضعت الفقرة الأولى من المادة الثالثة منه، المبدأ العام في العقار بالتخصيص ، كما حددت شريطته، ثم أتت الفقرة الثانية عقب ذلك بتطبيقات متعددة للعقار بالتخصيص فقالت : (( ومن هذه الأشياء ، فيما يختص بالاستثمار الزراعي : الحيوانات المعدة للزراعة والأدوات الزراعية ، والمعاصر والأنابيق ، والبراميل الكبيرة المستعملة لوضع العنب في مصانع الخمر ، وأسماك الغدران وخلايا النحل، ودود القز في الخصاص، والسماد ، والقش المعد لتسميد الأرض، ومساميك الكرمة))0 وظاهر من النص ، أن التطبيقات وردت فيه على سبيل المثال لا الحصر 0 وكلها يصدق عليها أنها عقارات بالتخصيص، طبقاً للقانون المدني، ونستعرضها، فيما يلي، بإيجاز0
1- آلات الحرث والآلات الزراعية الأخرى : كآلات الحصاد وآلات الري وآلات التقطير (الأنابيق) التي تستعمل لتقطير الزهور العطرية وغيرها كاليانسون وزهر الليمون والورد والياسمين والمعاصر، والبراميل الكبيرة المستعملة لوضع العنب (1)0
2- الحيوانات المعدة للزراعة: كالخيل والبغال والحمير والبقر وغيرها من الحيوانات التي تستعمل في الحرث والجر والحمل0
3- حمام الأبراج وأرانب الأوكار وخلايا النحل ودود القز(2) وأسماك البراك : هذه كلها وغيرها حيوانات تربى عادة داخل الأراضي الزراعية ، تتغذى منها، فتزيد في الانتاج0
أما الحمام الذي يحبس في الحظائر أو الأقفاص ، والأسماك التي توضع في الأحواض فتعد منقولة0
4- البذور والتبن والسماد: تعد البذور عقاراً بالتخصيص قبل دفنها في الأرض0 ولا يكون التبن عقاراً بالتخصيص إلا إذا أعد لتسميد الأرض، أما إذا أعد لملف الماشية، فإنه يكون منقولاً، لأنه ألحق بها، وهي ليست عقاراً بطبيعته(1)0وكذا القش المستعمل فرشاً للمواشي لاستغلاله في تسميد الأرض بعد ذلك ، والأعواد التي ترفع بها أغصان الكروم المدلاة على الأرض (مساميك الكرمة) ، فإنها تعد عقارات بالتخصيص0
7/57- (2) الاستغلال الصناعي : ورد في شأن الاستغلال الصناعي في القرار 3339 لعام 1930 (م3/2) العبارة الموجزة التالية ((المزدخرات وجميع الآلات( ويدخل في ذلك الكميونات والواغونات الصغيرة000الخ 000 والخيل) على شريطة أن تكون البناية المشتملة على هذه الآلات معدة بصورة خصوصية لإيواء الآلات والأجهزة التي فيها ))0 وما ورد في القرار 3339 ذلك ، يدخل في عداد العقارات بالتخصيص المرصدة على الاستغلال الصناعي المنقولات الآتية:
1- الآلات والأجهزة الصناعية سواء أكان المصنع معداً للصناعات الثقيلة أو الخفيفة ، كبر حجم هذه الآلات والأجهزة أم صغر0
2- الأدوات اللازمة لاستغلال المعمل كالعدد اليدوية والعربات والسيارات والجرارات والحيوانات المخصصة لأعمال المصنع 0
3- المواد اللازمة للصناعة (فحم، شحم، زيت، مواد كيميائية، مواد خام0
7/58- اشتراط وجود المنقولات المخصصة للاستغلال الصناعي في مكان معد خصيصاً لإيوائها : لا تكون الآلات والمعدات المخصصة لتشغيل المصنع عقاراً بالتخصيص ، إذا لم يكن هناك عقاراً أصلي ، أعد للصناعة يضفي عليها هذه الصفة 0 فآلات النسيج التي يملكها نساج يعمل في منزله ، وأدوات الحدادة التي يملكها الصانع، وينتقل بها من مكان إلى آخر ، لمباشرة مهنته 0 كل هذه لا تعد ملحقة بعقار أصلي أعد للصناعة فهي مرصدة على مهنة المالك ، لمزاولة مهنته ، وليست مخصصة لاستثمار العقار بحسب ما أعد له، ومن ثم ،فهي لا تكون عقاراً بالتخصيص بل منقولاً بطبيعته(1)0
وقد نص القرار 3339 لعام 1930 (م3/2) صراحة على هذه الشريطة إذ قال (( شريطة أن يكون البناء المشتمل على هذه الآلات معداً خصوصية لإيواء الأجهزة والآلات التي هي فيه))0 وعلى الرغم من أن القانون المدني لم يورد مثل هذه الشريطة ، إلا أن الأخذ بها من مستلزمات فكرة التخصيص ، لأن وجود هذه المنقولات ، في غير المكان المهيء لإيوائها ، للاستفادة منها في الأغراض الصناعية، ينفي عنها صفة العقار بالتخصيص0
7/59 – (3) الاستغلال التجاري أو المدني(2) : إن المنقول، الذي يرصد على استغلال العقار استغلالاً تجارياً أو مدنياً ، يعد عقاراً بالتخصيص :
1- في الفنادق والبيوت المفروشة المعدة للإيجار ( أسرة ، أبسطة، سجاجيد، مفروشات، أثاث، كراسي، مناضد) أجهزة كهربائية ، أدوات للطبخ والأكل الخ000))0
2- قاعات السينما والمسارح (كراسي، أجهزة الإضاءة، الستائر، الديكور، أدوات إطفاء الحريق)0
3- المصارف( أوراق، كراسي، مكاتب، خزائن، آلات حاسبة)0
4- محلات الاستحمام (حجر خشبية، مقاعد سرر، مناشف، ملابس الاستحمام)0
5- المخازن التجارية ( الواجهات ، الخزائن ، الثلاجة الموجودة لدى البقال ، الآلة الحاسبة ، الطاولات ، المقاعد ، الرفوف المتحركة والمركبات المخصصة لعمليات النقل المتعلقة بالتجارة)0
7/60 – ويشترط في هذه المنقولات ، كي تكون عقارات بالتخصيص ، ما يشترط في المنقولات الملحقة بالمصانع ، بمعنى أنه يشترط فيها أن تكون موجودة في المكان المخصص لوضع مثل هذه المنقولات (فأمتعة الفنادق ، مثلاً، لا تعد عقاراً بالتخصيص ، إلا إذا كان البناء الذي ضمها قد أنشئ وأعد ليكون فندقاً)، بحيث لا يمكن أن يقبل تخصيصاً آخر ، إلا بإحداث تغييرات مهمة ، ومواجهة نفقات باهظة0
وهذه الشريطة، ولو أنها غير مذكورة في القانون ، إلا أنها تستخلص حتماً من فكرة التخصيص ، وقد سبق بيان ذلك في صدد الاستغلال الصناعي (ر:ف7/58)0
7/61- (4) رصد المنقول على خدمة العقار وتزيينه : توسع القانون المدني في العقارات بالتخصيص حتى جاوزت نطاق الاستغلال، لتشمل كل منقول يضمه صاحبه في عقار مملوك له، ويخصصه لخدمة هذا العقار0
المعيار القانوني لتحديد العقارات بالتخصيص
7/62- نبحث ، فيمايلي ، معيار الارتباط الدائمي الذي أخذ به القانون المدني الفرنسي ، ثم نتناول تطوره في القرار 3339، واستبعاده في القانون المدني السوري ، ثم نتناول تطوره في القرار 3339 ، واستبعاده في القانون المدني السوري0
1ً- في القانون المدني الفرنسي( الارتباط الدائمي): تنص المادة 524 في ذيلها على أنه (( من الأشياء المعتبرة كعقارات بالتخصيص أيضاً ، الأشياء المنقولة المرتبطة بالأرض بصفة دائمة ))0 كما أوضحت المادة 524 التي تليها أن ارتباط المنقول بالعقار ارتباطاً دائمياً يتم ((عندما يكون المنقول متصلاً بالعقار بالجص أو الاسمنت ))0 أو بصورة أعم ((إذا كان لا يمكن نزع المنقول من مكانه بدون كسره أو إتلافه ، أو إتلاف جزء العقار المتصل به ))0 ثم أضافت أن (( المرايا تعد موضوعة بصورة دائمة، إذا كانت الأخشاب المتصلة بها هذه المرايا تؤلف جسماً واحداً مع أخشاب الحائط))0
- ويلاحظ أن القضاء الفرنسي ، مراعاة منه للعرف المستجد ، قد توسع في تطبيق المادة 525 آنفة الذكر منذ القديم ، حين عدَّ القيود الواردة فيها قيوداً غير احترازية ، وأقر إمكان الاعتداد بكل ظاهرة خارجية تدل بوضوح على أن المالك قصد ربط المنقول على سبيل الديمومة في العقار 0 وعلى هذا قررت محكمة النقض الفرنسية (( أن المرايا الموضوعة على الحائط من غير أخشاب، أو المعلقة بمسامير تعد عقاراً ، لأن وضع المرايا في بيوت الإيجار ، على هذه الصورة ، أصبح اليوم ضرورياً(1)0
2- في القرار 3339: اكتفى واضع القرار 3339 بالقول : إن الأشياء المنقولة المرتبطة بالأرض بصفة دائمة ، تعد كعقارات بالتخصيص ، دون أن يأخذ بالقيود التي نص عليها القانون المدني الفرنسي 0 ولعله قد تأثر، وفي ذلك 0 بمسلك القضاء الفرنسي ، الذي سمح لنفسه ، كما تقدم ، بالتحلل من هذه القيود على الرغم من أن القانون قد نص عليها صراحة 0 على أن معيار الارتباط الدائمي حتى في صورته المجردة من القيود قد أثار في دوره الاختلاف في الرأي حول طبيعة الملحقات المتممة للمباني ( كالمصاعد والأدوات الصحية ، ومضخات الحريق ، ومفاتيح الأبواب وأقفالها ) أهي تعد عقارات بالتخصيص ، لاندماجها بالبناء وكونها متممة له ؟
3- في القانون المدني ( استبعاد معيار الارتباط الدائمي): لقد نفت المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون المدني معيار التخصيص بصفة دائمة ، الذي اخذ به واضع القرار 3339، ومن قبله ، مشرع القانون المدني الفرنسي ، إذ قالت : (( ولا يشترط أن يكون التخصيص بصفة دائمة (2)، واعتمدت معياراً جديداً هو رصد المنقول على خدمة العقار 0 ونعمد، فيمايلي في ضوء هذا المعيار إلى تقرَّي العقارات بالتخصيص في الأبنية المعدة للسكن وغيرها من المنشآت التي لا تقوم مطلقاً على فكرة الاستغلال كالمستشفيات والمدارس الخاصة ودور العبادة0
7/63- (1) في دور السكنى : كل منقول أعد لخدمة دور السكن على سبيل الاستقرار والثبات يعد عقاراً بالتخصيص ، شريطة أن يكون منفصلاً عن البناء ، وأن يبقى مستقلاً بحركته ( كالطنافس التي تغطي السلم ، وأدوات النظافة ، وأجهزة الإضاءة ، ومضخات إطفاء الحريق ، وصندوق البريد ، واللافتة ، والتماثيل التي توضع على قواعد ثابتة، والمرايا واللوحات المعلقة على الحيطان ) )1)0
7/64 – (2) في المستشفيات الخاصة : إن المنقولات التي رصدها الطبيب على خدمة المستشفى الجاري بملكه تعد عقارات بالتخصيص ، من ذلك أثاث غرفة المستشفى ، سواء منها المخصص للمرضى أو للاستقبال أو لمكتب الطبيب أو لملاحظ المستشفى، وكذا الأدوات الطبية والعقاقير والأدوية المعدة للإسعاف(4)0
7/65- (3) في المدارس الخاصة : إن المنقولات التي يرصدها المدير على خدمة المدرسة الجارية بملكه تعد عقارات بالتخصيص كالمقاعد والألواح (السبورات) والمكاتب التي توجد في صفوف المدرسة والأثاث الموجود في غرفة المدير، وغرف المدرسين، والأدوات والكتب الدراسية، والأجراس ، ونحو ذلك (5)0
7/66-(4) في أماكن العبادة : إن ما يوضع في المساجد والكنائس من منقولات خصصت للعبادة ، أي لخدمة المسجد والكنائس من منقولات خصصت للعبادة ، أي لخدمة المسجد أو الكنيسة ، يعد عقاراً بالتخصيص ، ما دام مملوكاً لمن أنشأ محل العبادة 0 ويكون في حالة المسجد موقوفاً مثله 0 فيكون عقاراً بالتخصيص منبر المسجد وكراسي قراء القرآن ، والسجاجيد والطنافس، والحصر، وكذا نواقيس الكنيسة ، والأرغن ، والمقاعد الخشبية ، وألواح التصوير(1)0
7/67- زوال صفة التخصيص : تزول صفة العقار بالتخصيص عن المنقول بفصله عن العقار، الذي خصص لاستغلاله أو لخدمته ، في الحالتين الآتيتين:
الأولى: إذا عبَّر المالك عن رغبته في إزالة هذه الصفة 0 وهذا التعبير قد يكون صريحاً ( كما لو أخرج المالك المنقول عن استثمار العقار وأعده لعقار آخر) وقد يكون ضمنياً ( كما لو باع المالك العقار ، واحتفظ لنفسه بملكية المنقولات المخصصة لاستغلاله ، أو لخدمته ، بشرط صريح في العقد 0 ومثله لو حصل العكس ، كما لو باع المالك المنقولات دون أن يبيع العقار ، ومثله أيضاً ما لو باع العقار لشخص والمنقولات المرصدة على استغلال العقار المذكور أو على خدمته لشخص آخر)، ويشترط أن يكون الفصل على سبيل الديمومة لا على سبيل التوقيت0
الثانية : إذا لم يؤد المنقول الغرض الذي وضع من أجله من العقار ( كما لو عمد مالك الأرض الزراعية إلى تحويلها إلى أرض للبناء ، فعندئذ تعود إلى المحراث صفته الأصلية كمنقول لعدم حاجته إليه في استغلال الأرض)0
7/68- النتائج القانونية التي تترتب على التخصيص (صيرورة المنقول بالطبيعة عقاراً حكماً): قدمنا أن صيرورة المنقول بالطبيعة عقاراً بالتخصيص إنما يكون عن طريق افتراض قانوني(ر:ف7/46)0 ويترتب على اعتبار المنقول بطبيعته عقاراً حكماً أن هذا المنقول، على الرغم من مشاركته المنقول في طبيعته 0 يغدو مخالفاً له في حكمه 0 كما يغدو ، في الوقت ذاته ، مشاركاً للعقار في حكمه ، على الرغم من مخالفته إياه في طبيعته 0 فهو يتميز عن المنقول في الحكم ويتميز عن القرار في الطبيعة ، ومن ثم وجبت مقارنته بكل من المنقول والعقار لنرى أين يختلف مع كل منهما؟
7/69- نقاط الافتراق بين العقار بالتخصيص والمنقول بطبيعته ( النتائج العملية لنظرية التخصيص): إن النتائج على فكرة العقار بالتخصيص هي ذاتها التي توجد بين العقار بالتخصيص والمنقول بطبيعته ، ونذكر من هذه الفروق مايلي:
1- لا يمكن حجز المنقول المخصص لخدمة عقار بصورة مستقلة عن العقار المرصد على خدمته أو استغلاله ، بل إنما يتم حجز العقارين معاً، العقار بطبيعته بطريق الحجز العقاري0
على أن عدم جواز الحجز على العقار بالتخصيص على استقلال ، وبطريق الحجز على المنقول ، ليس من النظام العام ، وإنما هو مقرر لمصلحة المالك 0 وعليه ، يجوز لهذا الأخير أن ينزل عن كل دفع بهذا الصدد، وأن يقبل بحجز العقار بالتخصيص، باعتباره منقولاً ، وبيعه منفصلاً عن العقار المرتبط به عن طريق إجراءات حجز المنقول، وهي أسرع وأقل تعقيداً وكلفة من إجراءات حجز العقار(1)0
2- إذا رهن المالك عقاراً له رهناً تأمينياً أو حيازياً ، فإن أثر الرهن التأميني(1072/1) (2) أو الحيازي(م1064)(3) يمتد إلى ملحقات العقار المرهون التي هي عقارات بالتخصيص0
3- إذا انتقلت ملكية العقار بطريق البيع(1) أو الهبة، أو الوصية فإن العقارات بالتخصيص المرتبطة بهذا العقار تتبعه، ما لم يرد نص صريح في البيع أو الهبة أو الوصية على خلاف ذلك0
4- إذا آل عقار شائع لأحد الشركاء ، بنتيجة القسمة ، فإن حق هذا الشريك يمتد إلى المنقول المرصد على خدمة أو استغلال العقار الذي آل إليه ، ما لم يرد نص في صك القسمة على خلاف ذلك 0
5- إذا رتب حق انتفاع على العقار الأصلي، شمل الانتفاع من العقار الأصلي العقار بالتخصيص، حتى لا ينفصل الثاني عن الأول0
6- إذا انتقلت ملكية العقار إلى المتصرف إليه ، وكان ملحقاً به عقار بالتخصيص ، فإن العقار بالتخصيص ، وحقيقته منقول ، يعامل معاملة العقار في رسوم التسجيل0 ويتحايل الناس عادة لتوقي هذه الزيادة في الرسوم، فيبيع المالك للمشتري أولاً العقار بالتخصيص، مستقلاً ، باعتباره منقولاً بطبيعته ، ثم يبيعه العقار الأصلي منفصلاً عن العقار بالتخصيص0(2)0
7/70- (2) نقاط الافتراق بين العقار بالتخصيص والعقار بطبيعته (تطبيق بعض أحكام المنقولات على العقارات بالتخصيص):
إن اعتبار المنقول عقاراً بالتخصيص ينحصر في حالة ارتباطه بمصير العقار الذي خصص لخدمته، وفيما عدا ذلك يظل منقولاً ويخضع لأحكام المنقولات0 ومن هذه الحالات:
1- بائع المنقول الذي لم يتسلَّم كل الثمن لا يفقد امتيازه عليه، ولو أصبح عقاراً بالتخصيص ، في حين أنه يفقد امتيازه على المنقول الذي يصبح عقاراً بطبيعته(1) (فبائع مواد البناء يفقد امتيازه عليها بمجرد إلحاقها بالبناء ، لأنها تفقد بذلك ذاتيتها، أما بائع آلات الزراعة، فيظل محتفظاً بامتيازه (2)0
2- يصبح المنقول عقاراً بطبيعته إذا أدمج إدماجاً مادياً في عقار أصلي بطبيعته ، أياً كان الشخص الذي أحدث الإدماج سواء أكان صاحب الأرض أو البناء ، أم كان غيره كالمنتفع أو المستأجر أو الدائن المرتهن 0 أما إذا لم يدمج المنقول إدماجاً مادياً في العقار الأصلي، واقتصر على جعله عقاراً بالتخصيص، فإنه يتعين أن يكون من قام بعملية التخصيص هو مالك العقار الأصلي نفسه0
3- إذا نزعت ملكية العقار الأصلي للمنفعة العامة ، فإن استملاكه يشمل تبعاً ، وبغير ذكر ، جميع المنقولات التي أصبحت عقارات بطبيعتها ، لاندماجها بالعقار الأصلي 0 أما العقار بالتخصيص ، فإنه يفصل عن العقار الأصلي، ويرد إلى صاحبه عيناً، بدلاً من تعويضه عنه ، ما لم يكن فصل هذا العقار بالتخصيص ، ينتقص من قيمته انتقاصاً محسوساً ، فعندئذ تأخذه الجهة المستملكة ، وتعوض عنه المالك(3)0
4- إن العقار بالتخصيص باعتبار أنه لم يفقد ذاتيته ، يجوز أن يكون محلاً لجريمة السرقة0 أما العقار بطبيعته فلا تتصور سرقته0
5- تتبع العقارات بالتخصيص أحكام قانون الأحوال الشخصية (أي الإرث الشرعي) ، ولو كانت ملحقة بعقار أميري ، في حين أن العقار الأميري ذاته ، يتبع قانون انتقال الأموال غير المنقولة (أي الإرث القانوني )0
6- لا تخضع العقارات بالتخصيص لقواعد الشهر والتسجيل التي تخضع لها العقارات بطبيعتها0

أتغني فكرة التبعية عن فكرة العقار بالتخصيص؟

7/71- انتقد عدد كبير من الفقهاء نظرية العقارات بالتخصيص، ووصفوها بأنها مصدر لصعوبات كثيرة نشأت عن كونها نظرية مصطنعة ، قلقة غير مضطردة0 وانتهوا إلى أنها نظرية غير مجدية ونادوا بضرورة الاستعاضة عنها بنظرية التبعية0
أما من حيث اصطناعها ، فلا يحتاج إلى دليل ، ذلك لأن نظرية العقار بالتخصيص قامت منذ نشأتها على افتراض قانوني محض ، يتعارض مع طبيعة الأشياء0
- وأما قلقها فآيته أن (( المنقول يصير عقاراً بالتخصيص ثم يعود منقولاً ، ثم يصبح عقاراً بالتخصيص في ظروف شتى 0 وهكذا تثبت هذه الصفة ثم تزول ، ثم تعود 0 وتضيع بين ثبوتها، وزوالها ، وعودتها فكرة العقار ، وهي فكرة تفيد الثبات والاستقرار(2)0
وأما عدم اطرادها ، فيرجع إلى أن المنقولات المرصدة على خدمة العقار واستغلاله ، تبقى خاضعة لأح0كام المنقول، في عدة أمور، على الرغم من اعتبارها من قبل العقارات 0 فتسري عليها أحكام السرقة، وامتياز بائع المنقول، والإرث الشرعي0 هذا إلى أنها لا تخضع لقواعد التسجيل في السجل العقاري ، وكذا لا تخضع لقواعد الإستملاك للمنفعة العامة 0 وقد مرَّ بيان ذلك (ر:ف7/70)0
7/72- مزايا فكرة التبعية: تقوم فكرة التبعية على القاعدة الفقهية القائلة ((التابع تابع(م47مجلة) )) وهي فكرة تفوق العقار بالتخصيص، من وجوه ثلاث، فهي (( أولاً، لا تتعارض مع طبيعة الأشياء، فتجعل من المنقول بطبيعته عقاراً وهي ثانياً، تستبقى من النتائج العملية لفكرة العقار بالتخصيص ما هو حق ، و تستبعد منها ما هو غير حق(1)0
أ- ويمكن بالاستناد إلى فكرة التبعية الوصول إلى ما هو حق من النتائج العملية ذاتها التي توصلنا إليها بالاستناد إلى فكرة العقار بالتخصيص(ر:ف7/69)0
1- ففي صدد الحجز ، يمكن أن يقال: إن المنقول قد أصبح تابعاً للعقار فإذا ما حجز عليهما معاً ، تغلبت صفة الأصل على صفة التابع، وكان الحجزُ حجزَ عقار ، لا حجز منقول0
2- وفي صدد الرهن يمكن أن يقال : إن الرهن التأميني يشمل ملحقات العقار المرهون ، ومنها المنقولات التي رصدت لخدمة هذا العقار واستغلاله، دون أن تتغير طبيعة هذا المنقولات فتصبح عقاراً0
3- وفي صدد البيع والقسمة والوصية ، يمكن أن يقال: إن المنقولات التي رصدت لخدمة العقار واستغلاله تتبع هذا العقار عند التعامل فيه، دون أن تتغير طبيعة المنقول، فيغدو عقاراً0
ب- كما نستطيع بالاستناد إلى فكرة التبعية استبعاد ما هو غير حق من النتائج العملية لفكرة التخصيص ، ونعني بذلك مسألة شمول رسوم تسجيل العقار بالتخصيص، (( فهذه النتيجة من نتائج فكرة العقار بالتخصيص نتيجة غير حقه ويمكن توقيها بإحلال فكرة التبعية محل فكرة العقار بالتخصيص 0 ففكرة التبعية لا تقتضي تغيير طبيعة المنقول كما قدمنا0 فيبقى المنقول المرصود لخدمة العقار أو استغلاله منقولاً على طبيعته ، وإذا انتقلت ملكيته مع العقار الأصلي، بقي منقولاً ، ولم تشمله رسوم تسجيل العقار(1) ))0
جـ - وتمتاز فكرة التبعية أخيراً من حيث أن عكسها صحيح (2) 0 وبيان ذلك أنه : لئن كان مقتضى التبعية، أن يكون المنقول تابعاً للعقار، مع بقائه منقولاً على حاله ، فهذا متحقق في الفرض العكسي، وهو ما إذا كان العقار هو التابع للمنقول ، فإنه يظل محتفظاً بطبيعته ، كعقار، ولا تقلب تبعيته للمنقول طبيعته، فتصيره منقولاً، مثال ( أن يخصص عقار لخدمة متجر، فيظل عقاراً مع أنه تابع لمنقول ، وهو المتجر، وكذا الرهن التأميني، فهو عقار، ومع ذلك، فهو تابع للدين المضمون بالرهن وهو منقول)0
ننتهي ، مما تقدم ، إلى أن نظرية العقار بالتخصيص هي غير مجدية0
ويقول بلانيول وريبر وبيكار في هذا الصدد(( إن فكرة العقار بالتخصيص، وهي مصدر لصعوبات مستمرة، قد تكون، من بين خلق القانون الحديث، هي أبعد الأفكار في انعدام جدواها(3) ))0